*

マンション売却のお悩み

マンションを売却して一戸建て住宅に住み替えするメリットとデメリットは?ローン残債の問題も解説!

更新日:

「今のマンションから一戸建ての広々した家に住み替えたい!」

あなたは、このように思っているのではないでしょうか。

妊娠して子供が増えたり、子供が大きくなって手狭になってしまった時に、マンションから一戸建てに住み替えてスペースを確保したい人はとても多いもの。

ただし、住み替えは売却と購入が同時期に行われるので、売却や購入のタイミングを間違えると無駄な費用が発生することがあります。

また、今のタイミングで住み替えをするべきか、もっと先にすべきかで悩む人も多いです。

そこで今回の記事では、不動産のプロでもありながら、マンションから一戸建て住宅を建てた経験のある筆者が、住み替えに関して分かりやすく解説をしていきます。

この記事を呼んでいただければ、売却・購入のタイミングや、住み替えローンの概要、売却と賃貸の比較など、住み替えに関しての疑問がクリアになるので、ぜひ読み進めてみてください。

また、マンションから一戸建て住宅への住み替えを成功させる最も重要なポイントを先にお伝えしておきます。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できるのです。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは、賢くマンションから一戸建てへ買い替える方法と、住み替え前に気を付けておきたい注意点を見ていきましょう!

もくじ

マンションを売って一戸建てに住み替える6つのメリット

 

最初に、マンションから戸建てに住み替えた場合のメリットを紹介しておきましょう。

一戸建ての家を購入するメリットは主に次の6つです。

  1. 自分の意思で建て替えや修繕ができること
  2. 間取りの自由度が高くプライバシー性を守りやすい
  3. 周囲への物音などを気にしなくてもいい
  4. 広いスペースを確保することができる
  5. 駐車場代を払わなくてよい
  6. 庭のスペースでBBQなどのレクリエーションができる

それぞれ簡単に説明しておきます。

①自分の意思で建て替えや修繕ができること

マンションの場合は、修繕積立金としてお金を積み立て、管理組合の意向で建て替えや修繕のタイミングが決まります。

十分に修繕積立金がたまっていなければ修繕はできませんし、タイミングを一個人が決めることはできません。

一戸建てであれば、自分のタイミングで建て替えも修繕も決めることができ、意思決定の自由度が高いです。

②間取りの自由度が高くプライバシー性を守りやすい

マンションの場合は、すでに決まっている間取りの中から、気に入ったものを選んでいきます。

注文住宅で一戸建てを建てる場合は、間取りを1から決められるので、部屋の設計の自由度が高いです。

また、1階と2階で部屋を区切ることで、家族内であってもプライバシーを尊重することもできます。

③周囲への物音などを気にしなくてもいい

マンションでは階下や隣人に対して、物音を立てないようにするなどの配慮が必要になります。

一戸建ての場合は、家族以外に気兼ねをする必要がありませんし、生活面でのストレスは大きく軽減されるといえるでしょう。

④広いスペースを確保することができる

マンションと比べて、一戸建てはスペースを広くとることができます。

不動産経済研究所が発表している2018年のデータによれば、東京23区のマンションの㎡数は70㎡前後であるのに対し、一戸建ての㎡数は100㎡前後あり、1.4倍近く広いことがわかります。

子供が多い家族や、二世帯で居住する場合などは、一戸建ての広さはありがたいですよね。

⑤駐車場代を払わなくてよい

マンションの場合は毎月駐車場代金を支払うケースが多く、首都圏の平均で1万円前後の出費です。

1か月で12万円、10年で120万円、30年で360万円もの出費になり、車一台分ほどの費用負担が発生します。

また、マンションから離れた位置に車を止めなければいけないケースも多く、荷物の持ち運びも手間です。

一戸建ての場合は、もちろん無料ですし、家の目の前に車を停められます。

重い荷物を運び入れる際の負担が小さいのも、大きなメリットですね。

⑥庭のスペースでBBQなどのレクリエーションができる

マンションのバルコニーでは、隣人との兼ね合いもあってできることに限りがあります。

一戸建ての場合は、煙の出るBBQをすることもできれば、家庭菜園で野菜を育てることも可能です。

子供を自由に遊ばせることができるのも、大きなメリットでしょう。

マンションを売って一戸建てに住み替える3つのデメリット

しかし一方で、一戸建てにもデメリットがあります。

一戸建てのデメリットは大きく3つ。

  1. 同じような条件では、一戸建て住宅の方がマンションより高額になる
  2. 東京の都心になるとそもそも戸建て住宅自体が少ない
  3. セキュリティー面での不安が残る

それぞれ解説しておきます。

同じような条件では、一戸建て住宅の方がマンションより高額になる

地域によって違いがあるものの、平均するとマンションよりも戸建ての方が高くなる傾向があります。

自由度や広さを確保できるので当然なのですが、予算次第ではそもそも検討できないこともあります。

東京の都心になるとそもそも戸建て住宅自体が少ない

都内で注文住宅を建てようとしても、理想的な土地を見つけることが物理的に難しいです。

せっかく土地を見つけたとしても、立地の利便性などをあきらめなければいけないこともあります。

セキュリティー面での不安が残る

マンションの場合はオートロックでの管理が一般的ですし、管理事務所があったり、夜に警備員を配置したり、また周囲の隣人の目があるので安全性は高くなります。

一戸建ての場合は、基本的に自主管理ですし、周囲から侵入しやすくなってしまいます。

とはいっても、ホームセキュリティサービスは充実してきていますから、対応次第ではカバーすることは可能です。

マンションのローン残債が残っていると抵当権を外すことができない

マンションから一戸建て住宅への買い替え費用の見通しが付くかどうかは、マンションのローン残債も大きく影響を与えます。

ローン残債がなければ売却金額をそのまま購入資金にあてられますが、ローン残債がある場合は、原則売却金額を返済にあてなければなりません。

中には売却金額+自己資金を合わせても、マンションのローンを完済できない場合も考えられます。

基本的には、ローンを完済しなければマンションを売却することはできませんが、「買い替えローン」を利用すればそれも可能となります。

参考→ローン残高が残っているマンションを売却する2つの方法

「住み替え(買い替え)ローン」は、次の家を買う時のローンに、前の家のローン残債を上乗せする方法

住み替え先のローンにローン残債分を上乗せして借り入れることで、一括返済することができるローンを「住み替え(買い替え)ローン」といいます。

例えば、マンションのローン残債が3,000万円あるのに、2,500万円でしか売却できず、残りの500万円を自己資金で返済することができない場合で考えてみましょう。

そのようなケースでも、3,000万円の一戸建てを購入した場合にローン残債の500万円を上乗せして、住み替え後のローンを3,500万円とすることができる訳です。

既存のローンよりローンの総額が大きくなるわけですから、一般的な住宅ローンより審査は厳しくなりますが、収入や条件さえ認められればマンションのローンを完済できなかったとしても一戸建てへの買い替えは可能になります。

住み替え(買い替え)ローンの具体的な融資条件

「住み替えローン」といっても、具体的なイメージはつかないと思います。

そこで、日本のメガバンク3行(三井住友、三菱UFJ、みずほ)の買い替えローンの融資条件を紹介しておきましょう。

三井住友銀行の住み替えローンの融資条件

  • お借入時満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方
  • 現在お借り入れの住宅ローンがお借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間でご返済に遅延のない方
  • 前年度税込年収が500万円以上の方
  • 当行指定の団体信用生命保険に加入できる方
  • 当行指定の保証会社の保証を受けられる方

親子、ご夫婦の連帯債務型借入もご利用いただけます(ただし、物件を共有され、同居されることが条件となります)。

引用:住宅ローン 住み替えローン : 三井住友銀行

みずほ銀行の買い替えローンの融資条件

  • 満20歳以上満71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方
  • みずほ銀行が契約する生命保険会社の団体信用生命保険に加入が認められる方
  • 安定した収入のある方
  • 売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方
  • 保証会社の保証を受けられる方
  • 原則、日本国籍の方または永住許可等を受けている外国人の方

引用: みずほ買い替えローン商品概要 | みずほ銀行

三菱UFJ銀行のセカンド住宅ローンの融資条件

  • 年齢が借入時に20歳以上70歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日までで、保証会社
    (三菱UFJ住宅ローン保証㈱)の保証を受けられるお客さま。
  • 団体信用生命保険にご加入が認められるお客さま(保険料は当行が負担いたします)。
  • 日本国籍のお客さま、または永住許可等を受けている外国人のお客さま。

引用:セカンド住宅ローン|三菱UFJ銀行

住み替えローンの融資条件の目安まとめ

メガバンク3行の融資条件から、住み替えローンの融資を受けるための主な条件をまとめておきましょう。

  1. 80歳までに完済できる金額に収めること
  2. 住宅ローンの返済にこれまで遅延がないこと
  3. 団体信用保険に加入できる条件を満たしていること
  4. 安定しているかつ一定額以上の年収を得ていること

3番の団体信用保険は、ローンの借り主が亡くなった際に、ローンの支払い義務が消失する保険のこと。

保険料は住宅ローンの利息の中から払われるのですが、団体信用保険は健康状態や年齢によっては加入できないことがあるので注意が必要です。

夫婦

なるほど住み替えローンを活用すれば、ローンが残っていても売却はできるのか。

早く引っ越ししたいからぜひ活用しよう!

そう考えた方は少し待ってください。

当然ですが、住み替えローンを使うということは、ローン残債分だけ返済負担が大きくなるということです。

安易に住み替えローンを使うことを考えるのではなく、できるだけ高く売却し、売却代金でローンを返済することを目指しましょう。

マンションを高く売る方法については、下記の記事でも詳しくまとめています。

関連記事→マンションを売る時の流れと手順ー現役不動産営業マンが教える売却前の10のポイント

マンションを先に売却して後で一戸建てを購入するケースのメリット・デメリット

マンションから一戸建てに住み替える際、一番悩むのが「購入が先か、売却が先か」です。

結論を伝えておくと、どちらを選択した場合にもメリット・デメリットがあります。


-よく読まれている人気記事-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


スポンサードリンク

まずは、「売り先行」で進めた場合のメリット・デメリットについて説明しておきましょう。

売り先行で進める場合のメリット

売却を先に進めることで、ローン返済後にあまった資金を購入時の頭金に充てることができます。

また、売却が完了した時点で以前のマンションに対する費用は発生しなくなります。

売り先行で進める場合のデメリット

売却してから購入するまでの間、仮の住居が必要になります。

仮の住居の家賃や初期費用の出費、あわせて仮の住居に移る際と、仮の住居から一戸建てに移る場合の引っ越し費用がかかるのです。

一戸建てを購入してからマンションを売却するメリット・デメリット

続いて、マンションに住んでいるタイミングで、先に一戸建ての購入をした場合のメリット・デメリットについて話しておきましょう。

買い先行のメリット

先に一戸建てを購入していると、マンション売却した後に、そのまま入居することができるので、引っ越し費用が一度で済みます。

また、売却に余裕を持てるので焦って安売りしてしまうリスクも避けられます。

デメリット

マンションのローン支払いと、一戸建てのローンの支払いが二重になってしまうことです。

もちろん、すでにローン完済済みであればデメリットにはなりません。

ローンが残っている状態での買い先行は、ある程度資金力に余裕のある人でないと難しいでしょう。

つなぎ融資を活用することで資金不足を乗り越えられることも

夫婦

マンション売り先行で動くつもりが、なかなか買い手がつかなくて、先に一戸建ての売買契約をしてしまった。

本来はマンションを売却した金額で購入資金を支払うはずだったのにどうすればいいんだろう・・・。

上記のような人がいれば、銀行のつなぎ融資を活用することをおすすめします。

つなぎ融資とは、購入が先行した場合など購入資金が不足してしまっている場合に、一時的に借り入れができる融資のこと。

もちろん審査はありますし、利息も発生します。

ただ、借入期間が短期間なので利息の負担分もそこまで大きくないため、ぜひ積極的に活用してみてください。

まとめ:同時並行で進めながらも基本は売り先行がおすすめ

「売り先行」と「買い先行」論は、できれば同じタイミングで完了させることが大切です。

売りと買いの間がない分、間の期間に発生するダブルローンや仮住居の賃貸料負担が小さくなるので。

また、資金面に余裕のない人は、基本的に売り先行を選びましょう

買い先行の場合のダブルローンは融資基準が高いですし、購入してからの返済負担が大きいです。

これから住み替えを始める人はかならず押さえておいてください。

まずは不動産会社にいくらで売れるのか査定してもらうことから始めましょう

買い替えを検討する際、まずは所有しているマンションがいくらで売却できるかを知る必要があります。

売却金額次第で予算も決まりますし、そもそもローンが残りすぎて売却できないケースもあるので。

まずは、買い替えの最初のステップとして、不動産会社に所有しているマンションの査定を依頼しましょう。

1社だけでなく複数の不動産会社から査定をもらうべき理由

査定を依頼する時の注意点は、1社のみに査定してもらうのを避けることです。

売却を1社に任せると決めている場合でも、査定依頼は必ず複数社に行うようにして下さい。

複数の不動産会社に査定してもらうのは、より正確な査定額を知るためです。

不動産会社による査定は、会社によっても査定をする担当者によっても変わるもの。

その差は数百万円に及ぶことも当たり前のようによくあるので、1社だけの査定額を鵜呑みにすることはとても危険です。

少しでも高く売却するには、複数の査定結果を得て比較・検討しなければいけません。

複数社に査定依頼するメリットのもう一つは、不動産会社を選定する場がもてること。

査定依頼を通して、信頼できる不動産会社・担当者なのかを見極めることが出来るのです。

一括査定サイトで複数の不動産会社に簡単に依頼ができる!

査定依頼をする際には、一括査定サイトを利用するのが便利で確実な方法です。

そもそも、複数社に個別で査定を依頼するとなると、各社への連絡に手間や時間がかかるもの。

一括査定サイトを活用すれば、一度の簡単な入力で複数社へ一括で査定依頼をすることができます。

例えば、一括査定サイトの中でも最大手として知られているhome4uは、NTTグループが運営しており、利用者も400万人以上に及ぶ安心できるサービスです。

home4uを利用することのメリットは、安心・簡単だけではなく、不動産会社の質も担保できること。

提携する不動産会社を事前に審査しているので、悪質な不動産会社と出会うリスクを下げることができます。

マンション売却は、不動産会社の方と二人三脚でおこなうものです。

特に、買い替えの場合には、売却金額や売却できるスピードが重要なのは尚更でしょう。

よりよい買い替えができるか否かは、売却を依頼する不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。

不動産会社選びは、慎重に客観的な目でおこなうようにしましょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

マンションを賃貸に出すよりも一戸建ての資金にした方が良い

ローンの残債がない場合、マンションを賃貸に出した状態で、住み替えを検討する人もいるでしょう。

賃貸収入を一戸建てのローン返済や生活資金にあてるという考えなのでしょうが、賃貸経営は必ずしも黒字になるとは限らないもの。

売却して確実に資金とし、一戸建て購入の資金にした方が賢明な考えだと言えます。

その理由は主に3つ。

  1. リフォームに費用がかかる
  2. 維持費に費用がかかる
  3. 築年数が経てば価値が下がる

それぞれ解説していきます。

⓵リフォームに費用がかかる

まず、第三者に貸し出すとすれば、今までご自身が住んで劣化してしまった壁紙の張替えや、水回りなどの設備の交換や修繕、ハウスクリーニングなどが必要になってくるでしょう。

その費用は、数十万円から数百万円にも及ぶと考えられます。

一方、売却の場合は、基本的に現況渡し。

目に余る傷や汚れは綺麗にする必要がありますが、多くの場合で修繕などの必要はなく、そのまま売主へ引き渡すことができます。

参考→マンションはリノベーション(改修)してから売る方がいい?

➁維持費に費用がかかる

マンションは所有しているだけで、固定資産税に加えて管理費や修繕積立金がかかるもの。

借り手が付かなかった場合や希望の賃料で貸し出せなかった場合には、維持費用や賃貸経営の手間を考えると、思ったような収入が得られない可能性も大いにあります。

⓷築年数が経てば価値が下がる

なにより、賃貸経営がうまくいかなかった場合に売却を考えた時には、今より築年数が経過しているのでマンションの価値は下がります。

家主都合で居住者を退去させる場合は、立ち退き料に数十万から数百万円かかることにもありますから、さらに費用が掛かることになるでしょう。

賃貸人の使用によって家はさらに劣化していると考えるべきですから、いっそのこと不動産価格が高止まりしている今のうちに手放してしまうが賢明な判断といえるでしょう。

参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

賃貸に出すよりも、少しでも高額で売却できる現時点で確実に資金とすることで、一戸建て購入に充てる方が費用の負担とご自身の手間の負担を軽減できるのです。

一戸建て住宅を買う会社とマンションを売る会社は一緒ではない方が良い

買い替えの場合は、購入物件の物件探しと契約、売却物件の売却活動と契約があります。

購入、売却ともに同じ不動産会社に依頼することもできます。

同じ不動産会社に依頼をすれば、売り買いのタイミングやローンの申請などがスムーズにできることは確かです。

しかし、1つの不動産会社に売却と購入を依頼するのはデメリットがあります。

⓵購入物件と売却物件の所在が、必ずしも不動産会社が得意としているエリアではないということ。

ほぼ同じエリアである場合にはデメリットとは言えないかもしれませんが、1駅でも違えば不動産会社のテリトリーではない可能性があります。

不動産会社は、必ず得意のエリアというものがあるものです。

大手不動産会社はどこのエリアにも支店があるので安心だと思うかもしれませんが、支店ごとに営業力や物件の提案力も様々です。

そして、マンションの取り扱いが多い不動産会社でも、土地戸建ての取り扱いが少ないことも考えられます。

やはりマンション売却は、そのエリアでマンション売却に長けている不動産会社に、一戸建ての購入は、そのエリアで戸建てや土地を多く扱っている不動産会社に任せる。

これが、よりよい売却をする上で重要、また希望の物件に出会える可能性が高いと考えられます。

➁高く買わされて安く売られる可能性が高い

もう一つのデメリットは、同じ不動産会社に購入・売却を任せると、足元も見られる可能性があることです。

マンション買い替えは、売却が決まらなければ購入ができない場合が多く、また、売却が決まっても限られた期間の中で購入する物件を探さなければなりません。

その焦りを見透かされて、早く売却できるよう価格を下げさせる、期限があるから多少高い物件でも買うだろうと予算以上のものばかり提案されるということにもなりかねないのです。

不動産会社からすれば、買い替えを依頼されればもはや購入・売却ともに仲介手数料をダブルで得られるのが決まったようなもの。

期限が決まっていない売却については少しでも安くして早く売却させる、購入は期限が決まっているから少しでも高い物件を買ってもらって、仲介手数料を高くしようとする考えが、生じてしまう可能性があるのです。

中立な立場でご自身に少しでも有益に売却や購入をしてもらうには、それぞれ別の不動産会社に依頼する方がいいと考えられます。

買い替えのタイミングやローンの審査は、購入を依頼する不動産会社の方がしっかりしていれば心配するものではありません。

別々の不動産会社に依頼する場合には、費用面などから売却を先行しておこなうべきですが、購入先の検討も始められるよう、購入を依頼する不動産会社にも早めに相談しましょう。

マンションを売却して一戸建て住宅に住み替えするメリットとデメリットまとめ

今住んでいるマンションから、一戸建て住宅に買い替えをされる例はたくさんあります。

一戸建ては土地の費用も含まれている分、マンションよりも価格が高額になるものですが、費用の目処が付けば簡単に買い替えも可能となります。

買い替えローンを利用する際には、ローンを併せることで大きな負担にならないような、購入予算を決めて検討するようにしましょう。

また、買い替えの際の不動産会社の役割は非常に重要になるものです。

特に売却を依頼する不動産会社を選定する際には、先述したhome4uなどで、しっかり比較・検討をして決めるようにしてください。

売却なくして買い替えなし。希望にあった買い替え先を購入できるかどうかを決めるのは、マンションの売却金額とスピードなのです。

信頼できる不動産会社と二人三脚で、スムーズでよりよい住み替えを目指しましょう。

なお、最後に一点重要なことをお伝えしておきます。

マンションから一戸建て住宅に住み替えるのであればマンションを売却するのと並行して、ハウスメーカーや工務店の資料も取り寄せておくとスムーズに運べます。

『一戸建て住宅に住むのであれば、初めから注文住宅ではなく、建売住宅と決めている』

といった方でも、いざハウスメーカーや工務店のカタログをめくっていると注文住宅の方に魅力を感じる方は少なくはありません。

また、最近ではローコスト住宅の普及に伴って非常に安い坪単価で注文住宅が建てられるようになりました。

中には建売住宅よりも安く作ることができるメーカーもあることも事実です。

国内で最大級の不動産サイトを運営するLIFFULでは、気になったハウスメーカーや工務店の資料をスマホやパソコンから簡単に取り寄せることができます。

マンションを売却するまでには最低でも3ヶ月、半年、1年と時間がかかることもあります。

早めに建てたい家のイメージを作っておくことで、マンションから一戸建て住宅への住み替えもスムーズに運ぶ事は間違いありません。

LIFULLHOMES公式サイトはこちら⇒

繰り返しになりますが、不動産の購入や売却は人生で1度や2度あるかないかの重要な取引。

僅かな手間は惜しまず、今するべきことは可能な限り早めにしておくことをおすすめします。

マンションから一戸建て住宅への住み替えが成功することを心よりお祈りしております。ありがとうございました。



banner
-よく読まれている人気-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


-マンション売却のお悩み

Copyright© , 2019 AllRights Reserved.