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マンション売却のお悩み

マンションを売却して一戸建て住宅に住み替えするメリットとデメリット

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マンションを売って一戸建て住宅を買うことはできる?

今はマンションに住んでいるけれど、いずれは夢の一戸建てマイホームを買いたい! このようにマンションを売却し一戸建ての購入を考えている方も多いのではないでしょうか。

今回は、マンションから一戸建てへの住み替えのお話をしようと思います。

通常、現在住んでいるマンションの立地や間取り、築年数などを一戸建てに求めると、金額も高額になってしまいます。また、マンションのローンが残っているというケースもあります。

それでは、賢くマンションから一戸建てへ買い替える方法と、住み替え前に気を付けておきたい注意点を見ていきましょう。

マンションを売って一戸建てを買うことはできる

将来の住まいを考えたとき、保有し続けることが可能であり、ある程度の価値を維持できるのは、土地も一緒に所有することが出来る一戸建て住宅です。マンションは土地の所有権を有しているとはいえ、自分で建て替えできるものでもなく、割り当てられる面積もわずかばかりのものです。

一戸建ての家を購入するメリットは次の通りです。

  • 自分の意思で建て替えや修繕ができること
  • 次の世代に資産として不動産を残すことができる

マンションも一戸建ても建物としての価値はいずれなくなりますが、一戸建ての場合は地価の変動はあるとはいえ、経年劣化しない土地があることは資産価値として大きいものです。

しかし一方で、一戸建てにもデメリットがあります。

  • 同じような条件のマンションと一戸建てでは、一戸建て住宅の方が価格面で見ると、高額になる
  • 東京の都心になるとそもそも戸建て住宅自体が少ない

今までの住まいより築年数や立地などで妥協することができれば、マンションと同等程の価格で一戸建てを購入できるかもしれませんが、一戸建てはマンションに比べると大きな土地の価値が含まれているものです。

価格が高いのは、資産価値として必然的なものです。費用の面で見通しが付けば、マンションから一戸建てへの買い替えも可能となるでしょう。

 

マンションのローン残債について

マンションから、一戸建て住宅への買い替え費用の見通しが付くかどうかは、マンションのローン残債も大きく影響を与えるでしょう。

ローン残債がなければ売却金額をそのまま一戸建ての購入資金にあてられますが、ローン残債があり、自己資金で完済できない場合には、売却金額を返済にあてなければなりません。中には自己資金と売却金額をあてたとしても、マンションのローンを完済できない場合も考えられます。

基本的には、ローンを完済しなければマンションを売却することはできませんが、「買い替えローン」を利用すればそれも可能となります。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

買い替えローンとは?

ローン残債が残っている場合でも買い替え先のローンと併せてローンを組むことで、ローンの完済をせずとも買い替えができるという方法です。金融機関によっては、「住み替えローン」とも呼ばれています。

例えば、マンションのローン残債が3,000万円あるのに、2,500万円でしか売却できず、残りの500万円を自己資金で返済することができない場合で考えてみましょう。

そのようなケースでも、3,000万円の一戸建てを購入した場合、買い替え後のローンを3,500万円とすることができる訳です。

既存のローンよりローンの総額が大きくなるわけですから、一般的な住宅ローンより審査は厳しくなりますが、収入や条件さえ認められればマンションのローンを完済できなかったとしても一戸建てへの買い替えは可能になります。

 

マンションを賃貸に出すよりも一戸建ての資金にした方が良い

ローンの残債がない場合、マンションを賃貸に出すことを検討されるかもしれません。賃貸収入を一戸建てのローン返済や生活資金にあてるという考えなのでしょうが、賃貸経営は必ずしも黒字になるとは限らないもの。売却して確実に資金とし、一戸建て購入の資金にした方が賢明な考えだと言えます。その理由は主に3つー。

⓵リフォームに費用がかかる

まず、最三者に貸し出すとすれば、今までご自身が住んで劣化してしまった壁紙の張替えや、水回りなどの設備の交換や修繕、ハウスクリーニングなどが必要になってくるでしょう。その費用は、数十万円から数百万円にも及ぶと考えられます。

一方、売却の場合は、基本的に現況渡し。目に余る傷や汚れは綺麗にする必要がありますが、多くの場合で修繕などの必要はなく、そのまま売主へ引き渡すことができます。

参考→マンションはリノベーション(改修)してから売る方がいい?

➁維持費に費用がかかる

マンションは所有しているだけで、固定資産税に加えて管理費や修繕積立金がかかるもの。借り手が付かなかった場合や希望の賃料で貸し出せなかった場合には、維持費用や賃貸経営の手間を考えると、思ったような収入が得られない可能性も大いにあります。

⓷築年数が経てば価値が下がる

なにより、賃貸経営がうまくいかずに売却を考えた時には、今より築年数が経過していることでマンションの価値は下がり、家主都合で居住者を退去させることにもなりますからさらに費用が掛かることになるでしょう。賃貸経営は一筋縄ではいかないものです。

参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

 

賃貸に出すよりも、少しでも高額で売却できる現時点で確実に資金とすることで、一戸建て購入に充てる方が費用の負担とご自身の手間の負担を軽減できるのです。

 


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買う会社と売る会社は一緒ではない方が良い

買い替えの場合は、購入物件の物件探しと契約、売却物件の売却活動と契約があります。購入、売却ともに同じ不動産会社に依頼することもできます。同じ不動産会社に依頼をすれば、売り買いのタイミングやローンの申請などがスムーズにできることは確かです。

しかし、1つの不動産会社に売却と購入を依頼するのはデメリットがあります。

 

⓵購入物件と売却物件の所在が、必ずしも不動産会社が得意としているエリアではないということ。

ほぼ同じエリアである場合にはデメリットとは言えないかもしれませんが、1駅でも違えば不動産会社のテリトリーではない可能性があります。不動産会社は、必ず得意のエリアというものがあるものです。

大手不動産会社はどこのエリアにも支店があるので安心だと思うかもしれませんが、支店ごとに営業力や物件の提案力も様々です。そして、マンションの取り扱いが多い不動産会社でも、土地戸建ての取り扱いが少ないことも考えられます。

やはりマンション売却は、そのエリアでマンション売却に長けている不動産会社に、一戸建ての購入は、そのエリアで戸建てや土地を多く扱っている不動産会社に任せる。これが、よりよい売却をする上で重要、また希望の物件に出会える可能性が高いと考えられます。

 

➁高く買わされて安く売られる可能性が高い

もう一つのデメリットは、同じ不動産会社に購入・売却を任せると、足元も見られる可能性があることです。マンション買い替えは、売却が決まらなければ購入ができない場合が多く、また、売却が決まっても限られた期間の中で購入する物件を探さなければなりません。

その焦りを見透かされて、早く売却できるよう価格を下げさせる、期限があるから多少高い物件でも買うだろうと予算以上のものばかり提案されるということにもなりかねないのです。

不動産会社からすれば、買い替えを依頼されればもはや購入・売却ともに仲介手数料をダブルで得られるのが決まったようなもの。期限が決まっていない売却については少しでも安くして早く売却させる、購入は期限が決まっているから少しでも高い物件を買ってもらって、仲介手数料を高くしようとする考えが、生じてしまう可能性があるのです。

中立な立場でご自身に少しでも有益に売却や購入をしてもらうには、それぞれ別の不動産会社に依頼する方がいいと考えられます。

買い替えのタイミングやローンの審査は、購入を依頼する不動産会社の方がしっかりしていれば心配するものではありません。

別々の不動産会社に依頼する場合には、費用面などから売却を先行しておこなうべきですが、購入先の検討も始められるよう、購入を依頼する不動産会社にも早めに相談しましょう。

 

まずは不動産会社とシュミレーションをしてみよう

 

買い替えを検討する際、まずは所有しているマンションがどれくらいで売却できるかを知る必要があります。売却金額次第で、一戸建て購入の予算も決まることになるでしょう。

また、売却出来そうな金額と一戸建ての予算から、売却と購入に掛かる諸費用の目安も算出することもできるので、買い替えにおける費用のシュミレーションができるのです。

まずは、買い替えの最初のステップとして、不動産会社に所有しているマンションの査定を依頼しましょう。

 

複数の不動産会社による査定をしてみよう

査定を依頼する時の注意点は、1社のみに査定してもらうのを避けることです。もし売却を依頼するのを1社にすると考えていても、査定依頼は必ず複数社におこなうようにして下さい。複数の不動産会社に査定してもらうのは、より正確な査定額を知るためです。

不動産会社による査定とは、人の目でその人の知識や見解からなされるものです。人や不動産会社により査定額にも差は生じますし、その差は数百万円に及ぶことも当たり前のようによくあります。少しでも高く売却するには、複数の査定結果を得なければならないのです。

複数社に査定依頼するメリットのもう一つは、不動産会社を選定する場がもてること。査定依頼を通して、実際に売却を依頼しても大丈夫な不動産会社かを見極めることが出来るのです。

複数社に依頼することで、各社の対応や担当の人柄などを比較・検討して媒介契約を締結するかを判断することができるでしょう。

 

一括査定サイトで複数の不動産会社に簡単に依頼ができる!

査定依頼をする際には、一括査定サイトを利用するのが便利な方法であり、確実な方法です。

そもそも、複数社に査定を依頼するとなると、各社への連絡に手間や時間がかかるものですが、一括査定サイトを活用すれば、一度の簡単な入力で複数社へ一括で査定依頼をすることができます。

例えば、一括査定サイトの中でも最大手として知られているhome4uは、NTTグループが運営しており、利用者も年間400万人以上に及ぶ安心できるサービスです。home4uを利用することのメリットは、安心・簡単だけではなく、不動産会社の質も担保できること。

 

運営側が厳選した優良企業しかサイトに参画していませんから、ご所有のマンションの売却にぴったりの頼れる不動産会社が見つかるはずです。

マンション売却は、不動産会社の方と二人三脚でおこなうものです。特に、買い替えの場合には、売却金額や売却できるスピードが重要なのは尚更でしょう。よりよい買い替えができるか否かは、売却を依頼する不動産会社の力量にかかっているといっても過言ではありません。

不動産会社選びは、慎重に客観的な目でおこなうようにしましょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

マンションを売却して一戸建て住宅に住み替えするメリットとデメリットまとめ

今住んでいるマンションから、一戸建て住宅に買い替えをされる例はたくさんあります。

一戸建ては土地の費用も含まれている分、マンションよりも価格が高額になるものですが、費用の目処が付けば簡単に買い替えも可能となります。買い替えローンを利用する際には、ローンを併せることで大きな負担にならないような、購入予算を決めて検討するようにしましょう。

また、買い替えの際の不動産会社の役割は非常に重要になるものです。

特に売却を依頼する不動産会社を選定する際には、先述したhome4uなどで、しっかり比較・検討をして決めるようにしてください。売却なくして買い替えなし。希望にあった買い替え先を購入できるかどうかを決めるのは、マンションの売却金額とスピードなのです。

信頼できる不動産会社と二人三脚で、スムーズでよりよい住み替えを目指しましょう。



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