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マンションを売る理由

離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与

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離婚することになったらマンションは売る方が良い?

3組に1組が離婚をすると言われている現代。もはや他人事とは言い切れないほど離婚が身近になっています。

離婚となると、精神的ダメージに加えて、やることもたくさんありますから、かなりのエネルギーを使うものです。

その中でも住まいは、特に大きな問題になります。夫や妻の住み替え先、子供はどちらに住むのかなど問題は山積。それに加えて、自己所有マンションに住んでいたならば、そのマンションはどうすれば良いのかという問題もあります。

結論からお伝えすると、離婚の際にマンションをどうするか迷ったら、売却することをお勧めします。

マンションを売却することで、離婚後の夫婦の関係をリセットできるというのが1番の理由です。

結婚生活に問題があっての離婚。マンションがあることで、なかなか関係を断つことができないのは、望まれないのではないでしょうか。

離婚をする場合に所有マンションはどうするのかという選択肢と、おすすめの「売却」という選択肢の場合、気になるローン残債と分与についてを詳しく説明していきます。

これから離婚をするにあたり、マンションの売却などでお困りの方は、参考にしてみてください。

離婚をする時にマンションはどうなる?

 

夫婦で協議を重ね、離婚をする事が決まった時には「財産分与」をします。財産分与とは夫と妻で財産を分けることです。裁判所では財産分与の調停に関して以下のようにまとめられています。

Q. 財産分与について教えてください。また,離婚の調停では,財産分与についてどのように話合いが進められるのですか。
A. 財産分与とは,夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を,離婚する際に又は離婚後に分けることを言います。

離婚後,財産分与について話合いがまとまらない場合には,離婚のときから2年以内に家庭裁判所に調停の申立てをして,財産分与を求めることができます。
なお,離婚前の場合は,離婚調停の中で財産分与について話合いをすることができます。
出典:財産分与について|裁判所

基本的には、夫婦の財産は2分の1ずつ財産を分けます。話がまとまらない場合は、裁判所を通じて協議を重ねる事になります。

離婚原因を作った側が慰謝料を支払ったり、お子様がいる場合には教育費や養育費を支払うこともありますが、基本的には財産は半分ずつ分けるのが一般的です。この財産には、住んでいた所有マンションも該当します。

離婚をされる時にまずこのお住まいをどうするか話し合われることになりますが、選択肢は以下の4つが多いです。

① 妻が住む
② 夫が住む
③ 賃貸に出す
④ 売却する

どれを選んだとしても、いずれのパターンでも注意する点はあります。では、1つずつ解説していきます。

 

①離婚後、妻がマンションに住む場合

 

お子様の学校の関係で、妻が継続して所有マンションに住みたいと思うケースは多くあります。

この場合、厄介なのがマンションの名義と連帯保証人としての責任です

マンションを購入される場合、夫名義でマンションをローン購入し、連帯保証人に妻がなるというケースは多いです。

妻が継続して所有マンションに住む場合、単に名義を夫から妻に変更することはできません。特にローンが残っていた場合には難しいです。妻にローン支払い能力があるかなどの問題がありますし、金融機関がなかなか承認をしてくれません。

元夫からの教育費や財産分与として、元夫名義のまま元妻が住むことは可能ですが、この場合にも懸念する点があります。

元夫による、債務不履行の不安です。離婚後、元夫はローン返済に加え、自らの生活の基盤も整えなくてはなりません。今まで家計が1つだったものが、2つになる訳ですから離婚前まで支払うことができたローンも、支払えなくなる場合が多いのです。

さらに、元夫のローン支払いが滞れば、連帯保証人である妻に支払督促が来ます。

元夫に、ローン返済と自身の新生活の費用、共に支払える能力が十分ある場合はいいかもしれません。しかし、元夫名義のマンションに元妻が住み続けるということは、このような事態を招きかねません。離婚後も良好な関係を続けることが条件であると言えます。

 

②離婚後、夫がマンションに住む場合

 

大抵のケースでは夫名義でのマンション購入ですから、この場合は名義変更の必要はありません。しかし、連帯保証人を元妻にしている場合は問題が生じてきます。

上記のように、元夫による債務不履行があった場合は、元妻に支払督促が来ます。

元妻にとっては、離婚後も保証人で居ることは不本意ですし、リスクしかありません。

離婚をしたからと言って、ローンの保証人が解除されるわけではないのです。ローンの一括返済をしたり、ローンの借り換えをするなど、連帯保証人を解除する方法はありますが、金銭的に難しいのが現実でしょう。

この場合は、離婚前にしっかり協議をし、離婚協議書や公正証書などの書面で、妻が不利にならないように明記することが重要です。

 

③離婚後、マンションを賃貸に出す

元夫名義のマンションを賃貸として貸し出す方法もあります。元夫は家賃収入から養育費などを元妻に支払うこともできますし、ローン返済に家賃収入をあてることもできます。

この場合、ローン返済額と家賃収入の割合が重要です。

家賃収入の方が少ない場合には、売却したほうが良いです。

参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由

上記の記事でも紹介していますが、賃貸経営は思っているよりも利益がでるものではなく、その道のプロでも利益をあげている人は少数です。その点をしっかりと理解した上で判断をするのが得策です。

大手不動産会社では、売買をする仲介部門と賃貸部門がありますので、信頼のおける不動産会社に相談することで、どちらがいいか判断を仰いだ方がいいでしょう。

参考→売却するならどっち?!大手不動産会社でマンションを売るメリット

 

④ 離婚後、マンションを売却する


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はじめに申し上げた通り、「離婚後はマンションを売る」のが一番です。

上記の3つの方法では、離婚後もお互いの関係が断てなかったり、財産分与がうまくいかなかったりとデメリットの部分も多いです。家族で住んでいた家に1人、もしくは子どもと自分だけで住むのは家が広すぎるので、もっと狭い家に住む方がいいということもあるでしょう。

しかし、マンションもすんなりと売却できるケースばかりではありません。

マンションの売り方マンション売却の流れについては、それぞれの記事で解説していますが、問題はローン残債売却価格です。必ずしも、ローン残債の金額で所有マンションが売れる訳ではありません。

それでは次項より、離婚時に所有マンションを売る方法や、分与、ローン残債について見ていきましょう。

 

離婚をする時のマンションを売る方法と分与

離婚後のマンションローン残債について

離婚をして、自己所有マンションを売ることを考えた場合、まずはローン残債とマンションが売れるであろう価格を知る必要があります。

売却金額の目安は、不動産会社に無料で査定依頼をすることで知ることができます。その場合は、複数社に依頼することは徹底してください。各社の査定内容から、「これくらいで売れそうだ」という金額が見えてきます。

不動産会社によっては数百万円単位で査定額が変わってくる事も当たり前なので、必ず複数の不動産会社に査定依頼をしてください。

この査定価格が、ローンの残債より低い場合のマンションの売り方は少し特殊です。

ローンが残っている場合、「抵当権」というものが金融機関から、対象不動産に設定されていますので、この抵当権を抹消しなければ、マンションの売却はでききません。

抵当権とは、債務者が家を担保にして金融機関からお金を借りる際に、金融機関が対象不動産に設定した権利のこと。ローンの支払ができないと判断した場合に債務者から家を取り上げることのできる権利です。

wikipediaでは抵当権について下記のように記しています。

抵当権(ていとうけん)は、債務の担保に供した物について他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利。質権とは違って引渡しを要しないために所有者が抵当権成立後も引き続き使用・収益をすることができる、というのが概ね通有的な性質であるが、法域によっては引渡しを要する場合を含むこともある。
日本の民法においては、当事者の合意によって設定される約定担保物権であり、不動産や一定の動産・財団のみをその目的とし、一般財産をその目的とすることはできない。
出典:抵当権|wikipedia

ローンを全て返済し、この抵当権を抹消しないできない場合は、所有マンションを売却できないということです。貯蓄など自己資金から不足分を補って返済できる場合はいいですが、売却価格が大幅にローン残債を下回っている場合、なかなか完済することは難しいです。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

この場合には、「任意売却」という方法を使って売却していく方法があります。

 

任意売却

離婚する夫婦で、この任意売却をされるケースは少なくありません。任意売却とは、ローン返済が困難になった方向けの売却方法です。

ローン残債より売却価格が下回るとしても、所有マンションを処分してしまいたいというケースが離婚の場合、多く見られます。

ローン支払いができないと判断された場合、金融機関は抵当権を行使し、対象物件を競売にかけることが可能ですが、競売では相場価格よりかなり安い値段での売却しか見込めません。

一方、任意売却では相場に近い価格での売却が見込めます。

任意売却とは、金融機関との合意の上、対象不動産を売却し、売却価格を優先的にローン返済にあて、残りの債務を月々返済していくという仕組みです。

例えば、4,000万円のローンがあるマンションを、3,700万円で任意売却します。そして、売却によって得たお金をローン返済にあて、残りの300万円を残債として月々返済していくことになります。

4,000万円のローンに対する月々の支払はできなくても、300万円だったらかなり負担が減ります。

任意売却は特殊な売却方法ですから、大手不動産会社など任意売却を得意としている不動産会社にお願いするのがいいでしょう。マンションを売るのに必要な情報と知識のすべては、こちらの記事に記載しているのでまずは目を通してください。

そして、任意売却についてもある程度理解した上で、不動産一括検索サイトなどで、無料査定の依頼から始めてみるのが1番の近道です。

離婚時のマンションの財産分与の方法

基本的に離婚時の財産分与は夫と妻に2分の1ずつです。所有マンションを売却した時に、プラスになればそれを半分にすればいいでしょう。

しかし、問題なのはローンが残った場合です。現在の日本の法律では、離婚後、夫名義のローンは夫が支払うことになります。妻名義でしたら妻に債務があります。

ローンは、夫名義になっているケースが多いので、夫が不利になりますね。そこで、ローンはそのまま夫が払う義務を負い、その他で調整するという方法もあります。

例えば上記の様に、任意売却をした場合でもローンが300万円残っているケース。夫婦の貯金が300万円あったら、それは夫のものすること、などで調整します。しかし、貯金がなかったり目立った財産がない場合は、離婚後の養育費や、慰謝料がある場合は慰謝料などで調整することになるでしょう。

マイナスの財産(カードローンやキャッシング、クレジットカードでの買い物含む)が残っている場合は、話し合いや離婚協議で決めることとなります。

離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与まとめ

 

離婚をする時に1番の問題となる住まいの問題。別々の道を歩んでいくことを決めたご夫婦にとって、所有マンションを売却するのが、今後の生活を考えた場合には一番良いのかもしれません。

とはいってもローン残債が残っている場合は、一筋縄では行かないもの。どの方法が自分たちにとって最善なのか判断するためにも、まずは所有マンションがいくらで売れるのかを知る必要があります。

今後のお2人のお住まいの事も含め、早めに不動産会社に相談することが非常に重要です。

新生活をスタートする際にも、新しいマンションやアパートは必要不可欠ですよね。新たなスタートをスムーズに切るためにも、今までの住まいの処理とこれからの住まい、両方を上手に決めていきたいですね。



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