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マンションを売る理由

離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与

更新日:

離婚することになったらマンションは売る方が良い?

3組に1組が離婚をすると言われている現代。

もはや他人事とは言い切れないほど離婚が身近になっています。

離婚となると、精神的ダメージに加えて、やることもたくさんありますから、かなりのエネルギーを使うものです。

その中でも住まいは、特に大きな問題になります。

夫や妻の住み替え先、子供はどちらに住むのかなど問題は山積。

それに加えて、自己所有マンションに住んでいたならば、そのマンションはどうすれば良いのかという問題もあります。

結論からお伝えすると、マンションを売却して清算することが最もリスクがなく後腐れも無くなります。

現金化してしまうことで財産も分けやすくなりますし、離婚後の関係性をリセットする意味合いでも売却はおすすめです。

今回は、現役不動産営業マンの筆者が、売却以外の選択肢も含めて、メリット・デメリットを紹介します。

売却を選択した場合の注意点やポイントも分かりやすく解説していくので、ぜひ参考にしてみてください。

また、離婚後にマンションを売却する上で、一番大切なポイントを先にお話ししておきます。

それは、『所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

それでは、離婚時のマンション売却について、詳しく解説をしていきます!

離婚をする時にマンションはどうなる?

夫婦で協議を重ね、離婚をする事が決まった時には「財産分与」をします。

財産分与とは夫と妻で財産を分けることです。

裁判所では財産分与の調停に関して以下のようにまとめられています。

Q. 財産分与について教えてください。また,離婚の調停では,財産分与についてどのように話合いが進められるのですか。
A. 財産分与とは,夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を,離婚する際に又は離婚後に分けることを言います。

離婚後,財産分与について話合いがまとまらない場合には,離婚のときから2年以内に家庭裁判所に調停の申立てをして,財産分与を求めることができます。
なお,離婚前の場合は,離婚調停の中で財産分与について話合いをすることができます。
出典:財産分与について|裁判所

基本的には、夫婦の財産は2分の1ずつ財産を分けます。話がまとまらない場合は、裁判所を通じて協議を重ねる事になります。

離婚原因を作った側が慰謝料を支払ったり、お子様がいる場合には教育費や養育費を支払うこともありますが、基本的には財産は半分ずつ分けるのが一般的です。

この財産には、住んでいた所有マンションも該当します。

離婚をされる時にまずこのお住まいをどうするか話し合われることになりますが、選択肢は以下の4つが多いです。

① 妻が住む
② 夫が住む
③ 賃貸に出す
④ 売却する

どれを選んだとしても、いずれのパターンでも注意する点はあります。では、1つずつ解説していきます。

①離婚後、妻がマンションに住む場合

お子様の学校の関係で、妻が継続して所有マンションに住みたいと思うケースは多くあります。

この場合、厄介なのがマンションの名義と連帯保証人としての責任です。

マンションを購入される場合、夫名義でマンションをローン購入し、連帯保証人に妻がなるというケースは多いです。

妻が継続して所有マンションに住む場合、単に名義を夫から妻に変更することはできません。特にローンが残っていた場合には難しいです。

妻にローン支払い能力があるかなどの問題がありますし、金融機関がなかなか承認をしてくれません。

元夫からの教育費や財産分与として、元夫名義のまま元妻が住むことは可能ですが、この場合にも懸念する点があります。

元夫による、債務不履行の不安です。離婚後、元夫はローン返済に加え、自らの生活の基盤も整えなくてはなりません。

今まで家計が1つだったものが、2つになる訳ですから離婚前まで支払うことができたローンも、支払えなくなる場合が多いのです。

さらに、元夫のローン支払いが滞れば、連帯保証人である妻に支払督促が来ます。

元夫に、ローン返済と自身の新生活の費用、共に支払える能力が十分ある場合はいいかもしれません。

しかし、元夫名義のマンションに元妻が住み続けるということは、このような事態を招きかねません。

離婚後も良好な関係を続けることが条件であると言えます。

②離婚後、夫がマンションに住む場合

大抵のケースでは夫名義でのマンション購入ですから、この場合は名義変更の必要はありません。

しかし、連帯保証人を元妻にしている場合は問題が生じてきます。

上記のように、元夫による債務不履行があった場合は、元妻に支払督促が来ます。

元妻にとっては、離婚後も保証人で居ることは不本意ですし、リスクしかありません。

離婚をしたからと言って、ローンの保証人が解除されるわけではないのです。

連帯保証人を解除する方法としては、

  • ローンの一括返済をする
  • ローンの借り換えをする
  • 別の連帯保証人を用意する

解除する方法はありますが、実現できるかどうかは別問題です。

連帯保証人に関しては離婚前にしっかり協議をし、離婚協議書や公正証書などの書面で、妻が不利にならないように明記することが重要です。

③離婚後、マンションを賃貸に出す

元夫名義のマンションを賃貸として貸し出す方法もあります。

元夫は家賃収入から養育費などを元妻に支払うこともできますし、ローン返済に家賃収入をあてることもできます。

ただし、住宅ローンの支払いが残っているマンションの場合は、そもそも賃貸に出すことができません。

住宅ローンは、借り手が住む前提で金利や返済期間、融資額を決定しています。

住宅ローンを借りて購入した家を勝手に他人に貸し出すと、銀行から一括返済を求められることがあるので注意です。

マンションを賃貸に出すためには、住宅ローンをすべて返済するか、銀行に事情を説明して納得してもらうほかありません。

また、仮に賃貸に出せたとしても、賃貸経営は決して簡単なものではありません。

空室が続けば収入は途絶え、固定費だけを垂れ流してしまうことおもあります。

住宅ローンの返済をしながらの賃貸は現実的ではないので、住宅ローンを完済できている場合のみ選択肢に含めるといいでしょう。

参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由

④ 離婚後、マンションを売却する

はじめに申し上げた通り、「離婚後はマンションを売る」のが一番です。

上記の3つの方法では、離婚後もお互いの関係が断てなかったり、財産分与がうまくいかなかったりとデメリットの部分も多いです。

家族で住んでいた家に1人、もしくは子どもと自分だけで住むのは家が広すぎるので、もっと狭い家に住む方がいいということもあるでしょう。

しかし、マンションもすんなりと売却できるケースばかりではありません。

マンションの売り方マンション売却の流れについては、それぞれの記事で解説していますが、問題はローン残債売却価格です

。必ずしも、ローン残債の金額で所有マンションが売れる訳ではありません。

それでは次項より、離婚時に所有マンションを売る方法や、分与、ローン残債について見ていきましょう。

離婚をする時のマンションを売る方法と財産分与

離婚をして、自己所有マンションを売ることを考えた場合、まずはローン残債とマンションが売れるであろう価格を知る必要があります。


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売却金額の目安は、不動産会社に無料で査定依頼をすることで知ることができます。

その場合は、冒頭でもお伝えした通り、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。

不動産会社によっては数百万円単位で査定額が変わってくるので、1社の査定額では相場よりも安すぎたり、高すぎたりリスクがあります。

複数社の査定額を比較して平均値をとることで、一般的な相場価格が見えてきます。

この査定価格が、ローンの残債より低い場合のマンションの売り方は少し特殊です。

ローンが残っている場合、金融機関からマンションに抵当権が設定されています。

抵当権は、ローンの返済が滞った場合に、銀行が担保を取り上げて売却することで、ローンを回収できる権利のこと。

原則、売却時にローンを一括返済して抵当権を抹消しなければ、マンションの売却はできません。

もし売却時にローンを一括返済できなかったとしても、自己資金から不足分を補って返済できる場合は問題なしです。

しかし売却価格が大幅にローン残債を下回っている場合は、差額を補填することはまず難しいでしょう。

そんな時に活用して欲しいのが、「任意売却」と呼ばれる売却の方法です。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

任意売却

任意売却とは、金融機関に許可を得た上で、ローンを完済せずとも売却できる方法です。

離婚する夫婦で、この任意売却を選ぶケースは少なくありません。

ローン残債より売却価格が下回るとしても、所有マンションを処分してしまいたいというケースが離婚の場合、多く見られます。

任意売却を実施した後は、売却価格を優先的にローン返済にあて、残りの債務を月々返済していく形です。

例えば、4,000万円のローンがあるマンションを、3,700万円で任意売却したとします。

そして、売却によって得たお金をローン返済にあて、残りの300万円を残債として月々返済していく形をとります。

任意売却は払いきれ無かったローン残債を減らすことも可能

また、300万円の返済に関しては、場合によって返済額を下げてもらうことも可能です。

理由は、残った住宅ローンの残債を返済していく相手が、銀行ではなく保証会社(サービサー)と呼ばれる別の会社だから。

任意売却終了後、銀行には返済されなかった300万円を回収できる権利があるのですが、この権利は担保が存在しない「無担保債権」です。

銀行は、この無担保債権を保証会社に300万円の何分の1、何十分の1で売却します。

保証会社は300万円を回収できる権利を割安で買い取っていますから、300万円全額を回収する必要はありません。

残債額を減らしてでも、毎月の返済額を安くしてでも、現実的に返済していける額を回収したいと考えているわけです。

そのため、売却した後に残ったローンを圧縮してもらえる場合もあります。

任意売却に対応している不動産会社は限られている

また、任意売却は特殊な売却方法であり、不動産の知識以外にも法律の知識が必須になってきます。

任意売却を依頼する場合は、一般的な不動産会社ではなく、任意売却を専門に扱っている業者に依頼することをお勧めします。

任意売却について詳しく知りたい人は、下記の関連記事をチェックしてみてください。

関連記事→ローンが払えない! 任意売却でマンションを売るのが最善という理由

離婚時のマンションの財産分与の方法

基本的に離婚時の財産分与は夫と妻に2分の1ずつです。

所有マンションを売却した時に、利益が残るようであれば半分にすればいいでしょう。

しかし、問題なのはローンが残った場合です。

現在の日本の法律では、離婚後、夫名義のローンは夫が支払うことになります。妻名義でしたら妻に債務があります。

ローンは、夫名義になっているケースが多いので、夫が不利になりますね。

そこで、ローンはそのまま夫が払う義務を負い、その他で調整するという方法もあります。

例えば上記の様に、任意売却をした場合でもローンが300万円残っているケース。

夫婦の貯金が300万円あったら、それは夫のものすること、などで調整します。

しかし、貯金がなかったり目立った財産がない場合は、離婚後の養育費や、慰謝料がある場合は慰謝料などで調整することになるでしょう。

マイナスの財産(カードローンやキャッシング、クレジットカードでの買い物含む)が残っている場合は、話し合いや離婚協議で決めることとなります。

離婚後にマンションを早く確実に手放したい人におすすめの買取

これまで、住宅ローンの残債が多く残っている家庭である前提で話をしてきました。

しかし人によっては、ほとんど住宅ローン残債がなかったり、すでに完済している場合もあるでしょう。

一般的な売却活動を行ってもいいのですが、平均で3~6か月ほど、長ければ1年以上かかることもあります。

離婚をした後に、売却にそれだけ時間をかけたくないと考える人も多いのではないでしょうか?

こういった場合におすすめの査定方法が、不動産の買取です。

通常の売却よりも2~3割程度価格が下がってしまうデメリットがあるのですが、

  • 最短2週間程度で現金化できる
  • 瑕疵担保責任(売却後に売主が買主に対して負う責任)がない
  • 周囲に知られずに売却を済ませられる
  • 仲介手数料を支払う必要がない

等、通常の売却にはないメリットも多いです。

値が下がってでも早く確実に手放したい人は、ぜひ買取も検討してみてください。

買取の場合は必ず複数社から相見積もりを取りましょう

不動産の買取は、すべての不動産会社が行っているわけではありません。

自社で不動産の在庫を抱えられるだけの余力がある会社のみ、買取を行っています。

また、買取を依頼する際は、売却時と同様かならず複数社に査定を依頼しましょう。

売却時の査定額はあくまでも「これくらいなら売れるだろう」という予想価格ですが、買取の査定額はそのまま売却価格と同義です。

焦って1社の買取価格でOKしてしまうと、数百万円単位で損をしてしまう可能性があるので、注意しましょう。

複数社に査定を依頼する際に、一般的な一括査定サイトを活用することはおすすめしません。

そこで、大手不動産会社6社に絞って査定を依頼できる「すまいValue」の活用をおすすめします。

「三井のリハウス」や「住友不動産販売」といった大手に絞り込んで査定を依頼できるので、買取査定額の比較ツールにはもってこいです。

買取を検討して早期売却したい人は、必ず活用するようしてください。

すまいValueの公式サイトはこちら⇒

離婚後のマンションを売却する際の注意点

ここからは、離婚時にマンションを売却する際の注意点を2つ紹介しておきます。

共有名義の場合は夫婦両方の同意がなければ売却できない

夫婦共有でマンションを所有している場合、どちらか一方の意見だけでマンションを売却することはできません。

双方の同意を得た上で初めて売却できることを覚えておいてくださいね。

関連記事→共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイント

売却時に購入希望者に焦っていることを悟られないようにする

マンションの購入者は、なぜこの物件を売却しようとしているのか気になるものです。

離婚が原因である旨はそのまま伝えても問題はありませんが、売却を急いでる印象を持たせないように気をつけましょう。

早期での売却を狙っている売り主であることがわかると、相手側に足元を見られて強気の価格交渉をしてくる可能性があるので。

<番外編>マンション売却後、妻はどうやって住む場所を探す?

もちろんケースバイケースですが、一般的には夫の方が収入が高く安定していて、妻の方が収入が低く不安定な場合が多いです。

マンションを手放した場合に、妻はどうやって住む場所を探すのでしょうか。

ここでは、離婚してマイホームを売却した後の、妻の住まいの3つのケースについて紹介しておきます。

  1. 実家に帰る
  2. 公営住宅に住む
  3. 賃貸住宅に住む

それぞれ解説していきます。

①実家に帰る

離婚後の住まいとしてもっとも負担がないのは、実家に帰ることでしょう。

離婚直後は精神的にも体力的にも負担がかかりますし、子供を育てている場合ならより負担は大きくなります。

実家であれば、家賃の支払いはありませんし、子育てを親に助けてもらうこともできるでしょう。

②公営住宅に住む

公営住宅は、一般的な会社や個人のオーナーが保有しているのではなく、国や地方公共団体が運営している住宅です。

決められた家賃があるわけではなく、収入に応じて支払う家賃の金額が変わってきます。

一般的な家賃相場よりも安く済むことができるので、パートのみの収入であっても支払い可能なレベルに納められるはずです。

③賃貸住宅に住む

実家にも理由があって帰れず、公営住宅の入居基準を満たさない場合は、一般的な賃貸を借りる他ありません。

ただし、子供を育てているシングルマザーとしての場合、地方自治体によっては住宅の補助が出る場合があります。

また、住宅手当として以外にも手当や補助をもらうことは可能なので、家賃の負担を軽減させることは可能です。

離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与まとめ

離婚をする時に1番の問題となる住まいの問題。

別々の道を歩んでいくことを決めたご夫婦にとって、所有マンションを売却するのが、今後の生活を考えた場合には一番良いのかもしれません。

とはいってもローン残債が残っている場合は、一筋縄では行かないもの。

どの方法が自分たちにとって最善なのか判断するためにも、まずは所有マンションがいくらで売れるのかを知る必要があります。

冒頭でもお話しした不動産一括査定サイトを活用することで、ローン残債以上の金額で売却できる可能性もでてきます。

少しでも高値売却するために、少しの手間を惜しまないようにしましょう。



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