マンションを売る時の専属専任媒介のメリット・デメリット

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専属専任媒介とは

不動産会社に売却を依頼する契約である媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属媒介の3つの種類があります。

どの媒介契約にするかは、売主の意向で決めることができます。

今回説明する、「専属専任媒介契約」は、実は3種の中で圧倒的に締結する人が少ない契約です。

売主の多くは複数の不動産会社と契約することができる一般媒介か、1社に絞って売却の依頼をする専任媒介を選択することが多いもの。

あまり選ばれない理由は、専任媒介と「あまり大差が無い」と認識されていることに起因しているでしょう。

今回は、あまり理解している人がいないと思われる、「専任媒介と専属媒介の違い」をクローズアップしてみたいと思います。

専任媒介と専属媒介で迷われている方は参考にしてみてください。

専任媒介と専属媒介の違い

専任媒介と専属媒介の共通している特徴は、1社のみにしか売却の依頼をできないことです。

そして、媒介契約期間は3カ月以下というのも共通しています。

それでは、専任と専属の違いはどこにあるのでしょうか。

① 自己発見取引の可否

「自己発見取引」というのは、売主自らが買主を見つけて契約することです。

親戚や友人などに売るというケースなどが例として挙げられます。

専任媒介では自己発見取引は可能ですが、専属専任媒介の場合に自己発見取引をする場合には、不動産会社に違約金を支払う必要があります。

② 営業活動報告の頻度

専任媒介の場合は2週に1度以上、専属専任媒介の場合は1週に1度以上の頻度で、不動産会社は売主に営業活動の報告をする義務があります。

報告の内容は、問い合わせが何件あったか、広告活動による反響数や内容などです。報告は、メールや書面で送られてくるのが一般的です。

③ レインズへの登録期限

「レインズ」とは、不動産会社が閲覧し、他社の不動産情報を確認するためのインターネットサイトのことです。

参考→レインズとは？一般人は見れない不動産業界流通網のアレコレ

レインズに登録することで初めて物件が市場に出ることになります。

不動産会社は、専任媒介の場合7日以内に、専属媒介の場合5日以内にレインズへ掲載することが義務付けられています。

実は売主にメリットが大きい専属専任媒介

専任媒介との違いを見ていただいてわかるように、自己発見取引さえしないのであれば、専任媒介以上の手厚い営業サポートをしてくれるのが専属専任媒介の特徴です。

報告頻度も高く、レインズへの掲載も優先的にしてくれるのは、売主にとってメリットですよね。

そして、「自己発見取引」は、あまり頻繁に行われることではありません。

参考→マンションを友達や知人に売る方法と売却をおすすめしない3つの理由

そもそも親戚や友人に売るつもりであれば、専属専任媒介など締結する必要がありません。

万が一、専属専任媒介締結後にお知り合いへの売却が決まった場合には、媒介契約期間が満了するのを待てば違約金の必要はありません。

専属媒介を最初から選択肢に入れない方や、「なんとなく専属まではいいかな」と思う人が多いですが、実は考え方によっては専任媒介よりメリットが大きいかもしれません。

専任か専属かは、自身の性格や状況で判断を

専任媒介と専属媒介で迷った時には、知り合いなどに売却する可能性が少しでもあるのか、自分が逐一報告して欲しいタイプなのか、少しでも優先的に売却活動を始めてもらいたいのか、などで判断されるといいでしょう。

不動産会社も一般媒介は、できれば避けたいところですが、専任が専属かはあまりこだわってこないはずです。しかし、「専属媒介にしてもらった！」というのは営業担当者にとっては栄誉なこと。

マンションを売る上では、不動産会社や営業担当者との信頼関係を構築するのも非常に重要なことです。

一括査定サイト等を利用して、複数の不動産会社から査定を行い、本当に納得が出来る担当者と出会えたら、少しでも気持ちよく営業活動をしてもらうために専属媒介を選択するというのもいいかもしれませんね。

専属専任媒介契約まとめ

専任媒介と専属媒介には、確かに際立った違いはありません。

報告頻度が少し高かろうが、レインズへの登録が多少早かろうがどうでもいい…そう思う人もいるでしょう。

ただ、あえて専属媒介を締結するということは、不動産会社や営業担当者と良い関係を築けるチャンスになるかもしれません。

営業してくれる人も人間です。「専属にしてもらった」という感謝ややる気は、営業活動にも活きてくることでしょう。

一方、専属専任媒介は不動産会社と売主との縛りが一番強い契約です。

そのため専属専任媒介を締結する前提には、その不動産会社に「絶大な信頼」がある必要があります。

専任媒介にも共通して言えることですが、安易に締結することはせず、必ず比較・検討して不動産会社を選定することが重要です。

「信頼できる不動産会社ありきの専属専任媒介契約」ということを覚えておきましょう。