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マンションを売る流れ

マンションを売る時の流れと手順ー売却前の10のポイント

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マンションを売る時の流れと手順

所有しているマンションを売却するとき、「どの不動産会社に頼めばいいの?」「マンションを売る時は自分では何をすればいいの?」「お金はどれくらい準備すればいいの?」などなど、疑問がある方は多いでしょう。

でも、マンションを売る流れは非常にシンプルです。今回は、マンションを売却する時の流れと手順を細かく説明していきます。

マンションを売る時の流れを時系列に沿ってみていきましょう!

マンションを売る流れ①~まずは不動産会社を決めるために

不動産会社を決める!

マンション売却の第一歩は、売却の依頼をする不動産会社を決めることです。

依頼を行うと不動産会社は、対象不動産の査定や調査をし、不動産業者物件情報サイトであるレインズに登録をし、マイソクやアットホームなどネット広告などに販売活動を行います。

その販売活動の対価として、物件が売却されたら不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

※参考→マイソクとは?マンション売却で差がつく高く売る為のマイソク術

 

まずは査定を依頼しよう!

たくさんの不動産会社がある中でどうやって選ぶかというと、まずはマンションの査定を依頼することから始るのがベスト。

このマンションの査定、実は不動産会社や査定を担当する人によって、金額に差が生じます。中には数百万円単位で変わってくることもあるのです。

そこで、少しでも正確なマンション査定額を知るためにも、1社ではなく、複数社に査定依頼することが重要になってきます。この際、便利な一括査定サイトを利用することで、複数社に一括でマンションの査定を依頼することができますのでお勧めです。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

複数社に依頼すると言っても、何十社にも依頼するのはやめましょう。正確に査定する際には、不動産会社の方が直接訪問して、マンションの中を見ます。何社も訪問されては困るでしょうから、大手不動産会社数社に地元不動産数社など、5、6社ほどに絞るのが良いでしょう。

査定依頼した不動産会社は、査定額、査定の根拠、販売活動の方針を丁寧に説明してくれますので、この中から、売却をお願いする会社を決めることになります。

マンションを売る流れ②~媒介契約を結ぶ!

売却を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。この媒介契約には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」という3つの種類があります。

3つの媒介契約の簡単な特徴とメリット・デメリットは以下のとおりです。

① 専属専任媒介

メリット

・定期的に売主に販売活動を報告する義務がある。

・不動産会社が閲覧できる、指定流通機構へ対象物件を登録する義務がある。

デメリット

・1社のみとしか媒介契約を結べない。

・売主本人が買主を見つけることもできない。

参考→マンションを売る時の専属専任媒介のメリット・デメリット

② 専任媒介

メリット

・売主本人が買主を見つけても構わない。

・定期的に売主に販売活動を報告する義務がある

・不動産会社が閲覧できる、指定流通機構へ対象物件を登録する義務がある。

デメリット

1社のみとしか媒介契約を結べない。

参考→マンションを売る時の専任媒介契約のメリット・デメリット

③ 一般媒介

メリット

・複数社と媒介契約を結ぶことができる。

・売主本人が買主を見つけても構わない。

デメリット

・定期的に売主に販売活動を報告する義務はない。

・不動産会社が閲覧できる、指定流通機構へ対象物件を登録する義務はない。

 

少々難しいかと思いますが、大きな違いは1社にしか売却を依頼できないか、複数社に依頼できるかの違いです。

参考→マンションを売る時の一般媒介のメリットとデメリット

販売活動の報告義務は一般媒介にはありませんが、売主に販売活動を報告しない不動産会社はなかなかいません。契約をして営業活動をしないような不動産会社であれば契約を解除することもできます。

また、不動産会社が閲覧できる指定流通機構(レインズ)への登録というのも、一般媒介でも登録してくれますので、この点問題ありません。

専属専任媒介や専任媒介も、積極的に営業をしてくれるという点では、メリットもありますが、まずは物件を買い手に周知させるためにも、複数社と一般媒介を結ぶことをオススメします。

 

一般媒介を結ぶ際の注意ポイント

一般媒介は何社とでも契約できますが、あまり多くの不動産会社と契約を結ぶと、価格変更や媒介の更新契約などの際、とても手間になります。

信頼がおけると思った不動産会社数社と結ぶといいでしょう。一般的には5-6社にマンション査定を依頼し、2.3社と契約をするのが一般的でバランスも良いです。

マンションを売る流れ③~マンションの売却価格を決めよう!

次は、マンションの売却価格を決めます。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に売却価格を決めることになりますが、その際、依頼者である売主が価格設定をする権利があります。

査定額がいくらであろうと、売主は自由に価格を設定できますが、その時の注意点が2つあります。

 

① 値下げ交渉分をはじめから加味しておく

例えば、3,000万円の売却を目指すとしましょう。

この場合、最初から3,000万円で売り出しては、最終的なマンションの売却価格はそれ以下となります。

なぜかというと、買い手は購入申し込みをする際、少なからず値下げを交渉してくる事が多いからです。

「壁紙が汚いけど、張り替えなくていいから、2,970万円にして欲しい」「3,000万円じゃ買わないけど、2,950万円だったら買います」などなど、交渉は必ず入ると思った方がいいです。

大幅な値下げ交渉に応じる必要があるかないかは、状況次第ですが、数十万円の交渉には応じる余地があるように、初めから価格を設定しておくといいでしょう。

参考→マンション売却の値引き交渉術ー高く売る為の5つのポイント

 

② 不動産会社の言いなりになってはダメだけど全く意見を聞かないのもダメ

マンションの売却価格を設定する際に目安となるのが、不動産会社が示す査定金額です。

自分が査定金額より、もっと高く売れると思ったら高く設定することはできますが、不動産のプロが相場や、成約事例などから算出した金額ですから、あまりにかけ離れた金額は避けましょう。

複数の不動産会社の意見を聞きながら、相場に見合った価格設定をすることが大切です。

参考→マンション売値の決め方ー売る時の適正価格のつけ方と売却相場

 

マンションを売る流れ④~内見に備えてマンションを綺麗にしておこう!

価格設定し、不動産会社とも媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動のスタートです!

この時期に始めることは、部屋をきれいにすることです。媒介契約を結んだら、いつでも内見に備えていなくてはなりません。

買い手は、立地や金額、間取りなどを総合的に判断してマンションを選びますが、部屋に入った時の第一印象は、マンション購入の大きな決め手となりえます。

これからマンションを買う人の立場に立って、部屋を見直してみましょう。

  • マンションの収納や水回り、全て見られると思ってくまなく掃除をしておくのが良いでしょう。
  • マンションの部屋の中の匂いにも、気を付けたいです。タバコを吸っていたり、ペットを飼っていたりすると、自分ではわからない匂いが部屋に付いています。消臭剤を置いたり、内見前に窓を開けて風を通しておくなど、細やかな気配りが売却につながります。

実際に、大手の不動産会社はマンション内見前にお香を炊くなどして、買い手に好印象を与えられる演出をしています。

 

いざ内見が入った際の対応について知っておこう!

ここで、実際の内見はどのように行われるのでしょうか。流れと対応について見ていきましょう!

まず、マンション内見希望の方が現れると、「○日の○時、御夫婦2人で内見を希望されている方がいらっしゃいます。」などと不動産会社から連絡が来ます。よほどの予定が無ければ、希望される時間に内見を受けましょう!

せっかくの内見希望です。断る事が少なくなるよう、媒介契約を結んでいる間は、長期の旅行などを避けるのが得策です。

また、内見は土日に入ることが多いですので、土日の予定は特に開けておくのが良いでしょう。急な内見が入る可能性もありますので、部屋は常にきれいにしておくのを心がけてください。


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ここを面倒くさがってしまうと、せっかくのチャンスを棒にふってしまうことにもなりかねません。

参考→マンションを売る時の内見対応ー売却率をあげる9つの内覧ポイント

 

マンションを売る流れ⑤~買主との値下げ交渉について

内見後、このマンションを買いたい!と思ってくれたら、正式な購入の申し込みが入ります。その際に買主は購入希望額を伝えてきます。この金額は、売出価格より低い金額であることが多いです。

大体の方は、購入申し込みの際には、少なからず値下げ交渉をしてくるものです。買主も絶対この購入希望価格でしか買わない!と言い張っている訳ではありません。

ここからマンションの値下げ金額の交渉がはじまります。

もし売主であるあなたが、『そんな金額じゃ売らないよ!』と思えば、購入申込を断ることができますが、その前にこちらからも交渉をしてみるのも一つの手です。

『その金額は難しいですが、これくらいだったらどうでしょう?』『こちらも買い換えで物入りなもので…。でも○○万円なら頑張りますよ!』など、好意的に、かつ情に訴えることも値引き交渉には大切です。

マンション売買というと難しく考えがちですが、結局人と人です。印象や交渉内容しだいで値引き金額もまったく違うものになります。このように、両者歩み寄って行き、最終的にマンションの売却金額が決まることになります。

他にも購入希望者が居る場合は、強気に値下げに応じない姿勢をとってもいいかもしれません。

しかし、買主からすれば少し値下げしてくれただけでも、お得感を感じるものです。買主の希望額まで値下げできなかったとしても、少しでも値下げしてくれたということで、購入を決める方も少なくありません。

前述した様に、最初の価格設定の際に、値下げ交渉分を加味しておくことで、この時に少しの値下げには応じられる余裕を持っておくことが重要です!

 

マンションを売る流れ⑥~契約成立!必要書類を用意しよう!

売却金額も決まり、いよいよマンション売買契約の運びとなります。この時に必要となる書類は、普段タンスの奥にしまってあるようなものが多いので、早い段階で用意しておいた方が良いでしょう。

必要書類は次の通りです。

・印鑑証明書(3ヶ月以内に取得したもの)
・実印
・本人確認書類(免許証、パスポート等)
⇒以上3つは、共有の物件の場合、共有者全員分が必要となります。

・登記済証または登記識別情報
⇒いわゆる権利書の事です。

・固定資産税納付書
⇒直近のものをご用意下さい。

・マンションの管理規約・使用細則など
・管理費、修繕積立金、町内会費などがわかる書類
・あれば分譲時のパンフレットなど
・あればマンション設備(トイレ、風呂など)の説明書
⇒以上4つは分譲時や購入時にもらっている事が多いです。

・ローンがある場合、ローン残高証明書
・預金通帳
⇒以上2つは売却代金の入金やローンの返済のために必要です。

以上が、一般的なマンション売買契約で必要なものです。

契約内容やマンションによっては、その他に必要なものがある場合があるので、不動産会社の方に確認をしてご準備下さい。

マンションを売る流れ⑦~マンションを売った後の税金についてしっておこう!

印紙税について

まず不動産を売却したときに必ずかかるのが、印紙税です。売買契約書に貼るもので、金額は売却価格によって異なります。印紙は不動産会社の方が用意してくれる事が多いので、契約時にお金だけ不動産会社に支払います。

マンション売買価格に応じた印紙代金は以下の通りです。なお、こちらは平成26年4月1日からの軽減税率による金額です。

売買価格 印紙税
500〜1,000万円 5,000円
1,000〜5,000万円 20,000円
5,000万〜1億円 30,000円

売却後の利益に対する税金

不動産を売買しときに利益が出た時にかかる税金があります。物件を購入した金額より、売却した金額の方が高かった場合、その差額分が課税対象となるということです。正確には、差額分から物件売買にかかった諸費用を差し引いた金額が課税対象になります。

一定の条件を満たしている場合は3,000万円の特別控除が受けられますから、ほとんどの場合、課税されることはないと思って良いでしょう。

参考→マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!

 

マンションを売る流れ⑧~不動産会社への手数料を払おう!

契約が無事終われば、不動産会社に仲介手数料というものを支払う必要があります。売却活動をしてくれた対価ですね。

一般的には、仲介手数料は「売買代金×3%+6万円」で定められていることが多いです。

この額は、法律で定められている上限の額。不動産会社はこの額を上限に、自由に手数料を設定できますが、もちろん上限の金額をもらいたいので、基本的にはこの額になっています。

しかし、媒介契約を結ぶ際、「手数料を1%減額するから、うちと媒介契約を結んで欲しい」などと交渉してくる不動産会社も中にはいるかもしれません。

この仲介手数料ですが、契約時に50%、物件受け渡し時に50%支払う場合が多いです。中には、受け渡し時に100%と定めている不動産会社もあります。

仲介手数料は高額な場合もありますから、最初にいつ、いくら支払えばいいのか確認しておくのがいいでしょう。

参考→マンションを売る時にかかる仲介手数料や売却費用はいくら?

 

マンションを売る流れ⑨~受け渡しのタイミングはいつ?

不動産売買は、契約した日に物件を受け渡すわけではありません。

中には一括決済と言って、契約と引渡しを同時に行う場合もありますが、買主のローンの本審査にかかる期間や、買主や売主の転居するタイミングなどもありますから、一般的には引渡しは、契約した日から1ヶ月前後に設定されることが多いです。

この引渡し日の数日前までには、売主は引越しを済ませましょう。数日後にはマンションは自分のものではなくなるわけですから、何一つ残っていない状態にします。

鍵も全て揃えて受け渡し日に買主に渡します。買主から売買代金を受領し、鍵を買主に渡せば、晴れてマンション受け渡しの完了となります。

参考→マンションを売る時の退去のタイミングー売却後引き渡しするのはいつ?

 

マンションを売る流れ⑩~お金の受け取りはいつ?

 

まず、契約日に買主から手付金を受領します。この手付金は、一般的に物件価格の10%程が相場となっています。

しかし、買主の都合等によっては5%などと少なくなることもあります。

買主は、手付金を放棄して物件の購入を辞めることができ、売主は、手付金の2倍額を買主に払うことで物件の売却を辞めることができます。

この手付金は、高すぎず安すぎない額を設定することが大切です。残りの代金は、物件受け渡し日に支払われます。この時に、ローン残債がある場合は残債を全て返すことになります。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

売買代金が残債に及ばない場合は、自己資金で充当する必要がありますから、充当する必要があるのか、いくら必要なのか、事前に確認しておく必要があります。

以上が、一般的なマンション売却の流れとなります。マンション売却の流れが分かると、必要な書類、お金、そして心の準備ができますね。

売ろうと思った時が売り時、まずは早めに不動産会社に相談をしよう!

マンションは売ろうと思ったその時が売り時です。

当然、築年数とともに、マンションの価値は落ちていきますから、「時間が出来たら考えよう」「賃貸に出してから売ろう」と考えていると、確実に売却価格は下がります。

また、マンションは所有しているだけで、固定資産税、管理費、修繕積立金など維持費がかかるものです。維持する費用や賃貸に出すリスクなどを考えると、マンションは売却してしまうのが結果として一番得になることが多いのです。

売りに出す踏ん切りが付かない方は、まずは不動産会社に相談してみることをオススメします。一括査定サイトを活用すれば、マンションの査定額を知り、簡単に不動産のプロに相談をすることができます。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

所有しているマンションをどのようにすればいいか、的確なアドバイスをしてくれるはずです。

 

マンションを売る時の流れと手順ー売却前の10のポイントまとめ

今回は、マンション売却の流れについて具体的に説明をしました。

しかし、スムーズに売却に至らない場合には、途中、マンションの価格変更や媒介契約の更新や、不動産会社を変えてみることも検討しなければなりません。

スムーズに高くマンションを売るには、最初の不動産会社の選定が重要になってきます。また、担当者の力も大きく関わってきます。

今回、説明した流れを見ていただければ分かるようにマンション売却完了まで、不動産会社とは長い付き合いになります。的確な助言とわかりやすい説明をしてくれるか、査定依頼をした際にじっくり見極めることが必要です。

査定は必ず複数社に依頼し、良い不動産会社を選定しましょう。



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