*

不動産業界ニュース

2020年問題とは?ーマンション大暴落が予想される5つの理由

更新日:

マンションの2020年問題と不動産暴落の危険性について

2020

「○○年問題」ってよく耳にしますよね。コンピュータの2000年問題も一時期話題になりました。

しかし、特に大きな問題も起こらずに終焉したと記憶しています。

それでは、マンションの2020年問題をご存知ですか?

これもまた都市伝説のごとく囁かれている問題かと思いきや、そうではないのです。

2020年と言えば、東京オリンピック開催の年。

この年付近で、マンションや住宅の相場価格の暴落があるのではないかと言われているのです。

また、世間で騒がれている、2020年問題は、東京オリンピックだけに起因しているものではありません。

今回は、不動産の2020年問題について現役不動産営業マンの筆者が詳しく説明していきます。

また、

『2019年現在の今、リアルタイムで不動産の売却を検討している。』

『マンションを所有しているが、オリンピック前に売るか後に売るかで迷っている。』

このように、2020年問題の前に不動産の売却を考えている方もいるでしょう。

そういった方のために、マンションの売却で一番重要なポイントだけ先にお伝えしておきます。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは、さっそく2020年問題について詳しく解説していきましょう!

今は不動産バブルとも言える時期なのは間違いない

manshon-bubble

2008年のリーマンショックが起こる前までは、不動産市場は「ミニバブル」とも呼ばれていた時期。

バブル崩壊以降で、マンションの価格が最高の水準となったのがこの時期です。

リーマンショックや2011年の東日本大震災を経て、その後の不動産市場は停滞。相場価格も下がっていきました。

しかし2019年4月現在、

  • 東京オリンピック開催決定による建築費の高騰
  • 日本銀行によるマイナス金利政策
  • 売却益目的の海外不動産投資家の参入

など複数の要因が重なり合って、都心部ではバブル期の価格水準を超える数値を記録しています。

また先日の2019年4月17日、日銀は不動産融資が過熱している旨の警鐘をならしました。

「不動産業向け貸し出しの対GDP比率」の指標が、1990年のバブル期と同じ加熱状態を表す段階に入ったというのです。

海外の不動産市場も軒並み頭打ちの状態になっていることから、いつバブルが崩壊してもおかしくない段階に来ています。

2020年に不動産バブルが終焉するといわれる5つの理由

1990年代のバブル崩壊、リーマンショックを見てもわかるように、著しい好景気はいつか終焉するもの。

特に今回の不動産バブルについては、起因となっている理由が東京オリンピックや日銀の金融緩和など一時的なものです。

東京オリンピックは2020年夏に閉会しますし、世界的な利上げが始まっていますから、日銀のマイナス金利政策もいつ終了してもおかしくありません。

これらの理由から、2020年をめどに不動産バブルが終焉するのではないかと言われています。

ここからは、2020年に不動産バブルが終了すると言われている5つの理由、

  1. 2019年10月に行われる消費増税
  2. 都心部の人口減少と空き家の増加
  3. 東京都住宅政策審議会による警鐘
  4. 羽田国際便増設による都内中心地への騒音問題
  5. オリンピック選手村跡地開放による割安分譲マンションの排出

について、順番に解説をしていきます。

2020年に不動産バブルが終焉する理由①2019年10月に行われる消費増税

2019年10月には、消費税が8%から10%に増税されることが決まっています。

前回の5%から8%に増税された際も、増税前の駆け込み需要があり、そのあとは需要の冷え込みが続きました。

軽減税率や住まい給付金等の対策が取られているものの、大衆心理はやはり増税前に動き、そのあと冷え込むと考えるのが自然でしょう。

すでに頭打ちになっている不動産価格ですから、これ以上需要が低下すれば価格は下がらざるを得ません。

追い打ちをかけるタイミングでオリンピックの終了も迫り、高値で売り抜けたい投資家などからの売りが集中し、需給バランスが崩れるのは時間の問題でしょう。

2020年に不動産バブルが終焉する理由②都心部の人口減少と空き家の増加

toshinbujinkougensyou

日本は言わずと知れた少子高齢化社会です。

すでに、日本全体の人口減少は既に始まっています。

しかし、現在は東京オリンピックによる各施設の建設などで、都心部には仕事がたくさんある状況です。

都心部の人口はオリンピック開催の2020年がピークだと見られ、その後急激に減っていくことが予想されています。

また、あわせて人口減少で問題視されるのは、空家数と空き家率の増加です。

参考:統計局ホームページ/統計Today No.133

平成5年の時と比較すると、空家数は2倍近い数を記録しています。

その数は820万戸に及び、10件に1件以上は空家になるので、深刻さがわかっていただけるはずです。

一方、現在の不動産バブルにより、新築マンションは建設ラッシュを迎えています。

空家率が高いのにも関わらず、新築マンションが建設され続けている背景は、新築マンションを購入している多くの人は投資目的だということにあります。

購入者の中には、中国や台湾などの海外投資家も多数います。つまり、自己居住用として購入していないのです。

『今は不動産市場が好景気だから投資用としての需要が高いだけ。』

ひとたび価格が下落傾向に転じれば、投資家達はいっせいにマンションを手放す自体にもなりかねないのです。

 

空家が多いということは需要が分散することになりますから、さらなる不動産相場価格の低下を招くという悪循環になってしまうことでしょう。

「人口減少⇒空家率の増加」は、既存マンションの管理形態の悪化をも招くことにもなります。

マンションは、一般的に居住者による管理組合が存在し、多くの場合は管理会社に管理を委託しています。

しかし、管理会社のやることは、修繕や管理形態についての助言や手配をするに留まります。

管理費用や修繕費用を捻出するのも、大規模修繕を決めるのも管理組合。つまり、マンションの居住者次第なのです。

もし、空家率が増加しマンションの住人が減れば、自ずと徴収できる管理費や修繕積立金は少なくなります。

1世帯が負担できる費用は限度がありますから、管理会社に支払うお金を少なくせざるをえませんし、修繕したくてもなかなか費用が集まらないという自体にもなります。

管理人がいないマンションが増える、大規模修繕ができない、清掃頻度が下がる、などの問題が生じてくるわけです。

これらのことは、マンション自体の劣化に繋がるでしょう。

築20年、30年にもなると管理形態が良好かどうかは、一目瞭然です。

各マンションの管理形態が悪化すれば、景観も損なわれ、築年数の経ったマンションが売れなくなることにもなるでしょう。

2020年に不動産バブルが終焉する理由③東京都住宅政策審議会による警鐘

keikoku

マンションの2020年問題が危惧され始めた背景には、東京住宅政策審議会による報告が発端とも言われています。

2015年に出された報告には、こう記されています。

「今後、高度経済成長期に供給された大量のマンションストックが高経年化し、居住者の高齢化と合わせて、マンションにおける『二つの老い』が更に進んでいく。

東京においても2020年頃をピークに人口減少局面を迎えるとともに、社会全体の高齢化も一層進む見込みである。

こうした傾向に伴い、マンションにおいても、空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす可能性が指摘されている。

ひとたびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展するおそれがある。」

「2020年東京オリンピック・パラリンピック大会の成功という大きな目標に向け、社会全体の活力が高まりを見せる一方で、人口減少社会の到来や首都直下型地震の驚異、マンションストックの老朽化や居住者の高齢化の進行など、マンション施策を取り巻く状況は、今後一層厳しさを増していく。」

引用参考:「東京におけるマンション施策の新たな展開について」より抜粋

公的機関によるこのような発表は、少々異例とも言えます。この発表がマンションの相場価格を揺るがしかねないからです。

しかしそれでもこのような警鐘を鳴らしたのは、問題が深刻化するのが目に見えているからではないでしょうか。

この報告書には、この問題を打開するためのマンション管理組合への進言や行政の役割などが記されています。

しかし、これからの人口減少や空家率の増加の予測を見ると、管理組合の意識や行政の政策などではまかないきれない程の状態になってしまうのでは?と疑問視できるもの。

前回、東京オリンピックが開催された1964年でも、オリンピックによる景気の上昇、そしてオリンピック後の反動による景気の低下が見られました。

各オリンピック開催国を見ても、開催までの景気は上昇傾向にあるものの、開催後には低下に転じることが多いのも事実です。


-よく読まれている人気記事-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


スポンサードリンク

前回の東京オリンピック開催後には、一時的な低下の後にはすぐに回復し、継続的な経済成長をしましたが、その時代は日本の高度成長期にあたる時期。

人口も増加していき、活気にあふれていた時代です。

現在の日本には、オリンピック後の不況を上昇に転じさせる活力はないと考えられます。

ただでさえ、少子高齢化、人口が減少している日本においては、オリンピックの需要は一時的なものだと言わざるをえません。

むしろ、オリンピック終焉によってこのような問題がより一層加速することにも繋がり、本来であれば緩やかに進んでいくと見られていた空家率の増加や都市部の人口減少が顕著に現れることが予想されます。

これにより、株価の急落、地価やマンション相場価格の暴落に繋がる恐れがあるのではないでしょうか。

東京都住宅政策審議会による警鐘は、このような問題が決定的であると言っているようなものなのかもしれません。

2020年に不動産バブルが終焉する理由④羽田国際便増設による都内中心地への騒音問題

あなたは、2020年に羽田空港の増便とルートの変更が予定されていることを知っていますか?

その背景には海外からのインバウンド増加があり、現在の便数では需要に追い付かないためです。

そこで、北風と南風に応じて一部の時間帯で新しい飛行ルートが採用されることになります。

①北風の時・・・離陸後すぐに東京湾を通っていたルートがすぐに陸側を通過するルートに

②南風の時・・・太平洋側から入って空港に着陸するルートが陸側から着陸するルートに

参考:羽田空港のこれから「ニュースレター」第9号(2018年春)

これらのルート変更によって起こることは、都内中心部への騒音問題です。

当然ですが、地面に近い高さで飛行機が飛ぶほど、騒音は大きくなります。

これからは、高度を下げた状態で港区、新宿区、中野区、渋谷区、目黒区、品川区、大田区などの中心部を通過するため、影響を受ける人や不動産の数は計り知れません。

これまで高い人気を誇っていたタワーマンションも、より飛行機に近い位置にあるため受ける影響が大きくなります。

騒音によって住環境が悪くなれば、当然そのエリアの資産価値は下落し、手放す人が増えるでしょう。

不動産の供給過多につながるので、バブル崩壊をさらに加速させる要因として、無視できない問題であるといえます。

2020年に不動産バブルが終焉する理由⑤オリンピック選手村跡地開放による割安分譲マンションの排出

東京オリンピックに向けて、東京の晴海では選手村の建設が行われています。

想定居住者数は1万2000人以上で、かなりの人員を収容するキャパシティを備えています。

しかし、選手村はあくまでもオリンピック期間中に利用されるために作られたもの。

オリンピック終了後は改装され、2022年にまとめて新築として分譲される予定です。

つまり、一気に相当数の戸数が売りに出されることになり、すべてを売りぬくために価格も下げるという見方が大半。

安価な新築分譲が市場に出回れば、高止まりした不動産が割を食う形で売れ残り、さらに供給過多の状況が生まれるというわけです。

不動産に限らず、物の価値はすべて需要と供給のバランスによって決まります。

少子高齢化が急速に進む今、需要の現象を止めることはできないにもかかわらず、さらに供給が増えるとなれば、不動産価格が下がらないほうがおかしいとも言えるのです。

2020年問題。これからの不動産相場がどうなるかは誰にもわからない

今、不動産業界で2020年以降に起こるであろう様々な問題を挙げてきましたが、これからの景気やマンション相場がどうなるかは誰も知るよしがありません。

一言で、2020年問題と一括りにされていますが、様々なことが起因して相場価格などは決まるものです。

ただ、東京オリンピックの終焉、消費税増税、人口減少や空家率の増加、首都直下型地震の驚異などがあることは事実です。

この事実から判断すると、マンションの売却を考えている方や、築年数が高いマンションに住まわれている方は、2020年を前に売却されるのが賢明でしょう。

また、2020年ばかりがクローズアップされていますが、2020年を前に現在の不動産バブルが弾ける可能性があることも、念頭に入れなければなりません。

何が不動産バブル崩壊の引き金となるのかわからない以上、今現在は不動産相場価格が高いという事実のみが存在しているだけのことなのです。

売却を検討する際は、冒頭でもお伝えした通り必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サイトを活用すると便利です。

個人的なおすすめや使い分け方としては、

==================

筆者のおすすめ=NTTデータグループが運営する日本初の査定サイト「HOME4U

都市部の不動産売却=三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルといった大手6社が運営する「すまいValue

地方の不動産売却=累計の利用者数が1000万人を超えている全国規模の一括査定サイト「イエウール

==================

の3社をおすすめします。

ただし、査定を依頼する不動産の地域によっては、査定可能な会社が1~2社しかない場合があります。

複数社の査定額を比較するために一括査定サイトを使っているのに、1~2社だけに査定を依頼しても意味がありません。

その場合は複数の査定サイトを併用して、最低でも3~4社からの査定額を比較するようにしてください。

上記3社以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事でも詳しく解説をしています。

不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

番外編~2020年問題はマンションだけじゃなく、仕事や○○にも影響が・・・

eikyou

ここまで、不動産の価値について解説してきましたが、2020年問題は様々なところに影響を及ぼすと予想されています。

AI、オリンピック2020年仕事が無くなる人が急増する可能性が

現在は、2020年に開催される東京オリンピックの影響から仕事が増えています。

しかし、これは東京オリンピック終了と共に少なくなることは目に見えています。

前回、東京オリンピックが開催された時はまだ高度経済成長期だった事もあり、影響はそこまで大きくなかったと言われています。

しかし、近年オリンピックが行われた中国、ギリシャ、オーストラリア、ブラジル等を見ていてもこの傾向は決定的です。

また、AIの普及によって仕事を失う事になる人も増えると言われています。

主には、スーパーのレジや販売員から事務員、営業マン。

更には、会計士など専門職の人でさえも職を奪われる可能性が懸念されています。

さらに、管理職につく事ができない人が多くなることも2020年問題の一つです。

2020年には4人に1人が45才以上になると言われています。

つまり、本来であれば管理職についている年齢の人たちが増えすぎてポストが空かないのです。

管理職に付けなければ大幅な給料アップは見込めません。これにより2020年には、更に賃金が低下する事が予想されています。

仕事を失ったり、給料が減れば住宅ローンを支払う事は難しくなります。そうなると、焦げ付いたマンションは市場へ流れる事になります。

つまり、マンションの在庫が増え、2020年問題に更に拍車をかける事が懸念されているのです。

2020年にチョコやとんかつ屋さんがなくなる?

2020mondai

近年、カカオの消費が急激に増えこのままいくと2020年にはチョコレートを作る事が出来なくなってしまうと言われています。

あまり知られていませんが、カカオの栽培は難しいと言われています。

さらに、カカオ農園で働く人や経営者への還元が少ない為、カカオ栽培を辞め、トウモロコシ栽培へとシフトしている所も増えています。

マンションや仕事と比べると2020年問題としての影響は少ないですが、チョコレート好きな方には重要な問題ですね。

また、2020年問題の一部ではとんかつ屋さんが減っていくとも言われています。

これはとんかつに例えられているだけで、『商店街の消滅』を危惧したものだと考えられます。

現在、高齢化がすすみ、商店街は高齢者が多くなりました。若者が商店街で食事をしたり買い物をしたりする姿はあまり見ませんもんね。

ようは、商店街がなくなってしまう可能性がある。という事です。

これは、不動産業界にも似たような事例があります。

現在、多摩ニュータウンや千葉ニュータウンなど、40年程前に開発された地域では高齢化が深刻な問題になっています。

千葉県の一部マンションでは、100万円程度で売りに出されているマンションも出ているほどです。
このように、2020年には更に高齢化は進んでいきます。

今ではまだ、問題視されていない地域でも高齢化が進み、不動産の資産価値が下がっていくのは安易に予想がつきます。

まずは所有しているマンションの価値を知る事からはじめよう

2020-manshon

マンション売却を考えている方は、まずはどれくらいの金額で売却できるかを知ることから始めてはいかがでしょうか。

現在の不動産バブルの影響で、希望額以上の売却も見込めるかもしれません。

また、不動産業界の最前線で働いている方に、不動産市場の動向などを聞いてみることもご自身にとって有益となるでしょう。

金額を知るにも不動産会社の方の意見を聞くにも、1社のみの査定や見解のみで判断するのは避けましょう。

査定に至っては、不動産会社によって査定額には差が生じるもの。そして1社による見解では、市場の動向を知ることはできないでしょう。

事実、複数の不動産会社に査定を依頼したところ、その金額に数百万円以上の差が出たというケースも珍しくありません。

マンションの査定額も、相場や市場に対する見解も、あらゆる角度からあらゆる方法で見て始めてわかるものなのです。

従って、複数社による査定してもらい助言をしてもらう必要があります。そこでおすすめなのが、一括査定サイトの活用です。

従来であれば、査定の依頼や相談をする際には自分で不動産会社に足を運ぶか連絡をするしかなかったものですが、今では一括査定サイトから簡単に複数社に依頼をするのが主流となっています。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

例えば、一括査定サイトの中でも最大手とされるhome4uは、利用者数が年間400万人以上、累計査定数が20万件を超えた老舗中の老舗。

簡単な入力で一括に6社にまで査定依頼や相談依頼をすることができます。

NTTグループによる運営なので、個人情報の取り扱いも徹底しており、安心・簡単に複数の不動産会社の方に相談することができるでしょう。

マンションの2020年問題とはーマンション大暴落が予想される3つの理由まとめ

「2020年問題」と一括りに言われていますが、東京オリンピック、消費税増税、金利の上昇など様々なことが起因して相場価格の下落や空家率の増加、都心部の人口減少などに繋がるのです。

確かに東京オリンピックが閉会するのは2020年夏ですが、オリンピック閉会を待たずして各施設の建設が終わり、都心部の仕事が少なくなる可能性は十分に考えられます。

また、消費税増税後の買い控えなどは増税したらすぐに始まるものでしょう。

その他にも日本や国際情勢、自然災害にも相場価格は大きく影響を受けます。2020年は一つの目安ではありますが、オリンピックまでこの好景気が続くと悠長に構えていてはいけません。

マンションの売却をお考えの方は、今のチャンスを逃さないことが今後の生活に大きく影響するのではないでしょうか。



banner
-よく読まれている人気-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


-不動産業界ニュース

Copyright© , 2019 AllRights Reserved.