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2020年問題とは?ーマンション大暴落が予想される3つの理由

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マンションの2020年問題と不動産暴落の危険性について

2020

「○○年問題」ってよく耳にしますよね。コンピュータの2000年問題も一時期話題になりました。

しかし、特に大きな問題も起こらずに終焉したと記憶しています。

それでは、マンションの2020年問題ってご存知ですか?これもまた都市伝説のごとく囁かれている問題かと思いきや、そうではないのです。

2020年と言えば、東京オリンピック開催の年。

この年付近で、マンションや住宅の相場価格の暴落があるのではないかと言われているのです。

また、世間で騒がれている、2020年問題は、東京オリンピックだけに起因しているものではありません。

今回は、マンションなど不動産を所有している方なら誰でも気になる、2020年問題について詳しく説明していきます。

また、『2017年現在の今、リアルタイムで不動産の売却を検討している。』

『マンションを所有しているが、オリンピック前に売るか後に売るかで迷っている。』

このように、2020年問題の前に不動産の売却を考えている方もいるでしょう。

現時点で不動産の売却を考えているのであれば物件の査定を行ったり、業者に相談をしたり今すぐに具体的な行動をとる事をおすすめします。

理由は、不動産価格の異常なまでの高騰。

はっきり言って今は不動産バブルで価格が高騰している事は紛れもない事実です。

そして、東京オリンピック前、遅くともオリンピックが終わる2020年に不動産バブルが崩壊すると予測する専門家が多いのも事実。

価格が高騰しっきっていて高値で売る事ができる今、売り抜けてしまう事が得策なのは間違いがありません。

どこに相談をしたら良いか分からない方は、NTTデータが運営するHOME4Uの利用が便利です。

それでは解説をしていきます。

①今は不動産バブルとも言える時期なのは間違いない

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2008年のリーマンショックが起こる前までは、不動産市場は「ミニバブル」とも呼ばれていた時期。

バブル崩壊以降で、マンションの価格が最高の水準となったのがこの時期です。

リーマンショックや2011年の東日本大震災を経て、その後の不動産市場は停滞。相場価格も下がっていきました。

しかし、東京オリンピック開催が決まったこと、日本銀行による金融緩和政策を受けた金融機関の金利低下、消費税増がいつ上がるかわからないという状況などが相対的要因となって、現在は不動産ミニバブルの価格水準を超える水準にまで達しています。

いわゆる「不動産バブル」とも言える時期といっても過言ではないでしょう。

不動産市場の盛り上がりは、湾岸エリアや豊洲エリアで特に顕著に見られ、新築マンションは国内外の投資家がこぞって購入し、中古マンション市場全体の相場価格上昇にも影響しています。

しかし、バブル崩壊、リーマンショックを見てもわかるように、著しい好景気はいつか終焉するもの。

特に今回の不動産バブルについては、起因となっている東京オリンピックや消費税増税前だという状況を考えると、既に終わる時期がわかっています。

消費税10%への増税は、今後延期がなければ2019年10月。東京オリンピックは、2020年夏に閉会します。

これらの理由から2020年をめどに、不動産バブルが終焉するのではないかと言われているのです。

それが、マンションの「2020年問題」と言われる所以でしょう。他にも2020年以降に危惧しなければならない問題は様々です。

不動産バブルが終焉する理由①都心部の人口減少

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日本は言わずと知れた少子高齢化社会です。

すでに、日本全体の人口減少は既に始まっています。

しかし、現在は東京オリンピックによる各施設の建設などで、都心部に仕事がたくさんある状況です。

都心部の人口はオリンピック開催の2020年がピークだと見られ、その後急激に減っていくことが予想されています。

人口減少で問題視されるのは、まずは空家率の増加です。

既に、日本の空家率の高さは問題になっています。総務省によると、2013年には空家率が過去最高の数に達しました。

その数は820万戸に及び、10件に1件以上は空家だという計算になります。

一方、現在の不動産バブルにより、新築マンションは建設ラッシュを迎えています。

空家率が高いのにも関わらず、新築マンションが建設され続けている背景は、新築マンションを購入している多くの人は投資目的だということ。にあります。

購入者の中には、中国や台湾などの海外投資家も多数います。つまり、自己居住用として購入していないのです。

『今は不動産市場が好景気だから投資用としての需要が高いだけ。』

ひとたび価格が下落傾向に転じれば、投資家達はいっせいにマンションを手放す自体にもなりかねないのです。

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2020年以降、都心部の人口は減少していくことは避けられないでしょうから、これらのマンションが市場に出てくることも重なり、不動産価格の暴落が予想されます。

そして、現在ある多くの空家に加え、古いマンションがどんどん売れなくなり、それが空家と化していくのです。

空家が多いということは需要が分散することになりますから、さらなる不動産相場価格の低下を招くという悪循環になってしまうことでしょう。

「人口減少⇒空家率の増加」は、既存マンションの管理形態の悪化をも招くことにもなります。

マンションは、一般的に居住者による管理組合が存在し、多くの場合は管理会社に管理を委託しています。

しかし、管理会社のやることは、修繕や管理形態についての助言や手配をするに留まります。

管理費用や修繕費用を捻出するのも、大規模修繕を決めるのも管理組合。つまり、マンションの居住者次第なのです。

もし、空家率が増加しマンションの住人が減れば、自ずと徴収できる管理費や修繕積立金は少なくなります。

1世帯が負担できる費用は限度がありますから、管理会社に支払うお金を少なくせざるをえませんし、修繕したくてもなかなか費用が集まらないという自体にもなります。

管理人がいないマンションが増える、大規模修繕ができない、清掃頻度が下がる、などの問題が生じてくるわけです。

これらのことは、マンション自体の劣化に繋がるでしょう。

築20年、30年にもなると管理形態が良好かどうかは、一目瞭然です。

各マンションの管理形態が悪化すれば、景観も損なわれ、築年数の経ったマンションが売れなくなることにもなるでしょう。

人口減少による空家率の増加。空家率増加による各マンションの劣化。

これらは、治安の低下やマンション相場価格の暴落、過疎化する地域が増えることなどに直結するとされ、非常に危惧されている問題なのです。

もし、あなたが今不動産を所有していて売却を検討しているのであれば今が間違いなく売り時です。

※2017年5月12日現在

マンションを売る際には後述している不動産一括査定サイトの利用が便利です。

③東京都住宅政策審議会による警鐘

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マンションの2020年問題が危惧され始めた背景には、東京住宅政策審議会による報告が発端とも言われています。

2015年に出された報告には、こう記されています。

「今後、高度経済成長期に供給された大量のマンションストックが高経年化し、居住者の高齢化と合わせて、マンションにおける『二つの老い』が更に進んでいく。

東京においても2020年頃をピークに人口減少局面を迎えるとともに、社会全体の高齢化も一層進む見込みである。

こうした傾向に伴い、マンションにおいても、空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす可能性が指摘されている。

ひとたびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展するおそれがある。」

「2020年東京オリンピック・パラリンピック大会の成功という大きな目標に向け、社会全体の活力が高まりを見せる一方で、人口減少社会の到来や首都直下型地震の驚異、マンションストックの老朽化や居住者の高齢化の進行など、マンション施策を取り巻く状況は、今後一層厳しさを増していく。」

引用参考:「東京におけるマンション施策の新たな展開について」より抜粋

公的機関によるこのような発表は、少々異例とも言えます。この発表がマンションの相場価格を揺るがしかねないからです。


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しかしそれでもこのような警鐘を鳴らしたのは、問題が深刻化するのが目に見えているからではないでしょうか。

この報告書には、この問題を打開するためのマンション管理組合への進言や行政の役割などが記されています。

しかし、これからの人口減少や空家率の増加の予測を見ると、管理組合の意識や行政の政策などではまかないきれない程の状態になってしまうのでは?と疑問視できるもの。

前回、東京オリンピックが開催された1964年でも、オリンピックによる景気の上昇、そしてオリンピック後の反動による景気の低下が見られました。

各オリンピック開催国を見ても、開催までの景気は上昇傾向にあるものの、開催後には低下に転じることが多いのも事実です。

前回の東京オリンピック開催後には、一時的な低下の後にはすぐに回復し、継続的な経済成長をしましたが、その時代は日本の高度成長期にあたる時期。

人口も増加していき、活気にあふれていた時代です。

現在の日本には、オリンピック後の不況を上昇に転じさせる活力はないと考えられます。

ただでさえ、少子高齢化、人口が減少している日本においては、オリンピックの需要は一時的なものだと言わざるおえません。

むしろ、オリンピック終焉によってこのような問題がより一層加速することにも繋がり、本来であれば緩やかに進んでいくと見られていた空家率の増加や都市部の人口減少が顕著に現れることが予想されます。

これにより、株価の急落、地価やマンション相場価格の暴落に繋がる恐れがあるのではないでしょうか。

東京都住宅政策審議会による警鐘は、このような問題が決定的であると言っているようなものなのかもしれません。

2020年問題。これからの不動産相場がどうなるかは誰にもわからない

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今、不動産業界で2020年以降に起こるであろう様々な問題を挙げてきましたが、これからの景気やマンション相場がどうなるかは誰も知るよしがありません。

一言で、2020年問題と一括りにされていますが、様々なことが起因して相場価格などは決まるものです。

ただ、東京オリンピックの終焉、消費税増税、人口減少や空家率の増加、首都直下型地震の驚異などがあることは事実です。

この事実から判断すると、マンションの売却を考えている方や、築年数が高いマンションに住まわれている方は、2020年を前に売却されるのが賢明なのかもしれません。

また、2020年ばかりがクローズアップされていますが、2020年を前に現在の不動産バブルが弾ける可能性があることも、念頭に入れなければなりません。

何が不動産バブル崩壊の引き金となるのかわからない以上、今現在は不動産相場価格が高いという事実のみが存在しているだけのことなのです。

番外編~2020年問題はマンションだけじゃなく、仕事や○○にも影響が・・・

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ここまで、不動産の価値について解説してきましたが、2020年問題は様々なところに影響を及ぼすと予想されています。

AI、オリンピック2020年仕事が無くなる人が急増する可能性が

現在は、2020年に開催される東京オリンピックの影響から仕事が増えています。

しかし、これは東京オリンピック終了と共に少なくなることは目に見えています。

前回、東京オリンピックが開催された時はまだ高度経済成長期だった事もあり、影響はそこまで大きくなかったと言われています。

しかし、近年オリンピックが行われた中国、ギリシャ、オーストラリア、ブラジル等を見ていてもこの傾向は決定的です。

また、AIの普及によって仕事を失う事になる人も増えると言われています。

主には、スーパーのレジや販売員から事務員、営業マン。

更には、会計士など専門職の人でさえも職を奪われる可能性が懸念されています。

さらに、管理職につく事ができない人が多くなることも2020年問題の一つです。

2020年には4人に1人が45才以上になると言われています。

つまり、本来であれば管理職についている年齢の人たちが増えすぎてポストが空かないのです。

管理職に付けなければ大幅な給料アップは見込めません。これにより2020年には、更に賃金が低下する事が予想されています。

仕事を失ったり、給料が減れば住宅ローンを支払う事は難しくなります。そうなると、焦げ付いたマンションは市場へ流れる事になります。

つまり、マンションの在庫が増え、2020年問題に更に拍車をかける事が懸念されているのです。

2020年にチョコやとんかつ屋さんがなくなる?

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近年、カカオの消費が急激に増えこのままいくと2020年にはチョコレートを作る事が出来なくなってしまうと言われています。

あまり知られていませんが、カカオの栽培は難しいと言われています。

さらに、カカオ農園で働く人や経営者への還元が少ない為、カカオ栽培を辞め、トウモロコシ栽培へとシフトしている所も増えています。

マンションや仕事と比べると2020年問題としての影響は少ないですが、チョコレート好きな方には重要な問題ですね。

また、2020年問題の一部ではとんかつ屋さんが減っていくとも言われています。

これはとんかつに例えられているだけで、『商店街の消滅』を危惧したものだと考えられます。

現在、高齢化がすすみ、商店街は高齢者が多くなりました。若者が商店街で食事をしたり買い物をしたりする姿はあまり見ませんもんね。

ようは、商店街がなくなってしまう可能性がある。という事です。

これは、不動産業界にも似たような事例があります。

現在、多摩ニュータウンや千葉ニュータウンなど、40年程前に開発された地域では高齢化が深刻な問題になっています。

千葉県の一部マンションでは、100万円程度で売りに出されているマンションも出ているほどです。
このように、2020年には更に高齢化は進んでいきます。

今ではまだ、問題視されていない地域でも高齢化が進み、不動産の資産価値が下がっていくのは安易に予想がつきます。

まずは所有しているマンションの価値を知る事からはじめよう

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マンション売却を考えている方は、まずはどれくらいの金額で売却できるかを知ることから始めてはいかがでしょうか。

現在の不動産バブルの影響で、希望額以上の売却も見込めるかもしれません。

また、不動産業界の最前線で働いている方に、不動産市場の動向などを聞いてみることもご自身にとって有益となるでしょう。

金額を知るにも不動産会社の方の意見を聞くにも、1社のみの査定や見解のみで判断するのは避けましょう。

査定に至っては、不動産会社によって査定額には差が生じるもの。そして1社による見解では、市場の動向を知ることはできないでしょう。

事実、複数の不動産会社に査定を依頼したところ、その金額に数百万円以上の差が出たというケースも珍しくありません。

マンションの査定額も、相場や市場に対する見解も、あらゆる角度からあらゆる方法で見て始めてわかるものなのです。

従って、複数社による査定してもらい助言をしてもらう必要があります。そこでおすすめなのが、一括査定サイトの活用です。

従来であれば、査定の依頼や相談をする際には自分で不動産会社に足を運ぶか連絡をするしかなかったものですが、今では一括査定サイトから簡単に複数社に依頼をするのが主流となっています。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

例えば、一括査定サイトの中でも最大手とされるhome4uは、利用者数が年間400万人以上、累計査定数が20万件を超えた老舗中の老舗。

簡単な入力で一括に6社にまで査定依頼や相談依頼をすることができます。

NTTグループによる運営なので、個人情報の取り扱いも徹底しており、安心・簡単に複数の不動産会社の方に相談することができるでしょう。

マンションの2020年問題とはーマンション大暴落が予想される3つの理由まとめ

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「2020年問題」と一括りに言われていますが、東京オリンピック、消費税増税、金利の上昇など様々なことが起因して相場価格の下落や空家率の増加、都心部の人口減少などに繋がるのです。

確かに東京オリンピックが閉会するのは2020年夏ですが、オリンピック閉会を待たずして各施設の建設が終わり、都心部の仕事が少なくなる可能性は十分に考えられます。

また、消費税増税後の買い控えなどは増税したらすぐに始まるものでしょう。

その他にも日本や国際情勢、自然災害にも相場価格は大きく影響を受けます。2020年は一つの目安ではありますが、オリンピックまでこの好景気が続くと悠長に構えていてはいけません。

マンションの売却をお考えの方は、今のチャンスを逃さないことが今後の生活に大きく影響するのではないでしょうか。



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