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マンション売る.jpでは不動産を1円でも高く売る為の情報をどこよりも詳しく丁寧に解説しています。

私は前職、全国の不動産会社を対象にした企画営業職のサラリーマンでした。

当時、担当していた不動産会社は誰もが聞いた事のある大手から、地元密着の会社まで1000社以上でした。

その時に私は、マンションを売る時に重要な不動産業のリアルな声やウラ側、そして様々な貴重な情報を聞くことができました。

実際に、私自身マンションを売った経験がありますがその時に得た事は非常に大きく、相場よりも570万円も高くマンションを売る事に成功しています。

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ずばり、マンションを売る時に重要になってくるのは「不動産会社選びと担当者」です。

不動産会社や担当者によってマンションの売却価格は数百万円、数千万円単位で変わる事が当たり前のようにあります。

誰だってどうせ売るのなら1円でも高くマンションを売りたいのは当然ですよね。

マンションを売る時に失敗をしてしまわないように重要な流れやポイント、不動産会社の選び方について総合的にまとめているので参考にしてください。

このサイトがマンションを売る方に少しでも役立てば幸いです!

マンション売るなら一括査定が一番便利!損をしない為に必ずチェック!

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先に結論をいうと、マンションに限らず、一戸建て住宅や空き地、空き家など不動産を売る時は、一括査定サイトを利用するのが1番です。

参考記事⇒不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

正確にいえば、必ずしも、一括査定サイトを利用する必要はありません。※この理由も合わせて解説しています。

『面倒だと言って、1社の話だけ聞いて安易にその不動産会社に任せてしまう』これがマンション売却において、一番危険です。

複数の不動産会社に査定を依頼しなければならない理由は3つです。

不動産会社によっては評価額に500万円以上の差がでます!

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中古の不動産物件には決まった価格。というものが存在しません。

物件や地域、築年数、その年の需要と供給等、おおよその相場から、担当者が見積もりをだすのが一般的な方法です。

この見積もりというのは、決まった基準があるわけではなく、『不動産会社がこの値段なら売れると思った価格』です。

一般的に、不動産会社はマンションの売買は依頼されてから、3ヶ月以内に完了することを目標に仕事をしています。

6ヶ月かかって売れたマンションでも、1ヶ月で売れたマンションでも、もらえる手数料は一緒なので、早いにこしたことが無いのです。

なので、不動産会社はなるべく売れやすくする為に、見積もり価格をおさえたがるのが一般的です。

所有しているマンションを1社にしか査定依頼していない場合、その不動産会社から提示された価格だけが基準になってしまいます。

しかし、複数の不動産会社に見積もりを依頼する事で、適正な価格を導き出す事ができるという大きなメリットがあります。

例えば、不動産会社Aでは5000万円。Bでは4580万円、Cでは5200万、Dでは4800万円。

不動産査定というものは、このように不動産会社によって少なからず、必ず差がでてしまいまうものです。

そして、その金額は100万円単位で違う事は当たり前ですし、私のように500万円以上査定に差がつく事も決して珍しくはありません。

もし、マンションを購入した会社や昔から付き合いがある不動産会社など、1社にだけに査定を依頼していたとします。

その不動産会社がC社のように高い金額を提示してくれて、ちゃんと営業もしてくれる会社なら問題はありません。

しかし、B社のようになるべく安い金額で売りたい。と考える不動産会社の場合、必然的に売主である私たちが、大きく損をしてしまう事になってしまいます。

どの不動産会社も、契約を結びたいのは一緒なので、複数の不動産会社に査定を依頼する事で、金額を競わせる事もできます。

また、複数の不動産会社に査定を依頼しているという事が分かれば、あまりに安い金額を提示する会社はいなくなります。

マンションを売る時、査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼するのが必須な理由の一つ目は、適正価格を知る為です。

不動産会社の囲い込みを抑制することができる!

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不動産売買契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介契約といった3つの契約が存在します。

媒介契約に当サイトでも、詳しく解説していますので参考にしてみてください。

一般的に、不動産会社は自分の会社としか契約をする事ができない、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結びたがります。

この契約を結ぶと一定期間はその不動産会社としか契約ができないので、他の不動産会社に売買を任せる事は出来なくなります。

もし、専任媒介契約をした不動産会社がしっかりと営業をしてくれ、価格も適正な値段で売りにだしてくれる会社なら問題はありません。

しかし、ホームズやスーモ、アットホームなどポータルサイトでの広告活動もなく、飼い主への営業もまったくしてくれない。

こんな不動産会社に当たってしまったら、本来売れるマンションも売れません。

その間、他の不動産会社と契約をする事もできないので、大きな機会損失になってしまいます。

また、近年問題となっている囲い込みの問題もあります。

囲い込みとは、専任媒介契約を結んだ不動産会社が両手仲介をしたいがために、他の不動産会社への営業活動は一切行わず、むしろ物件も隠してしまう行為です。

不動産会社は、買い手を見つけた不動産会社には買った人から3%の手数料がもらえます。

そして、売主を担当している不動産会社には売主から3%の手数料が入ってきます。

※正確には売却金額によって若干変動しますがここでは3%とします。

大々的に物件を公開して、他の不動産会社に買い手を見つけられると一回の売買で3%の手数料しかもらえません。

しかし、自分たちで買主も見つける事が出来れば、6%の手数料をもらう事が出来るので、囲い込みと呼ばれる行為を行うわけです。

専属媒介の場合、業者間で共有されるレインズというサイトに物件を登録する事が義務ずけられています。

ですが、悪質な不動産会社の場合、業者から問い合わせが入っても、『もうこのマンションは申込がはいっています。』など、嘘を言って断ってしまう事もあります。

私たち、売主にとったら、どの不動産会社が買い手を見つけても一緒なので関係の無い話です。

それどころか、せっかく購入希望者が見つかっているのに、断ってしまうわけですから、私たち売主にとっては大きな損失以外のなにものでもありません。

アメリカなど先進国では、このような公平性の無さから、両手仲介自体を禁止している国が多いですが、現状の日本はまだ両手仲介への法規制は行われていません。

実際に、ある不動産会社では両手仲介以外はしない。と決めて営業活動をしている不動産会社もあります。

専属媒介を結んだすべての不動産会社がこのような、囲い込み行為をするとは限りませんが、注意しておく事は重要です。

1社にだけ査定を依頼した場合、自動的にほぼ99%は専属媒介になるでしょう。

こういった事態を避けるためにもまずは複数の不動産会社に査定を依頼する事が重要なのです。

しかし、必ずしも専任媒介契約がダメか?と言われるとそうとは限りません。逆に大きなメリットもあります。

それは『良い不動産会社ならしっかりと力をいれて営業活動をしてくれる』といった点です。

専任媒介契約を結べばその不動産会社は、物件さえ売れれば、売主側から手数料がもらえる事は決定的になります。

そうなれば、必ず売って手数料を得たいと思うのは当然です。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社との契約になるので、自分以外の会社で売買契約が成立してしまうと、手数料は一切もらえません。

もらえるか分からない契約よりも、必ず手数料がもらえる専任媒介契約の方が、不動産会社も本気を出してくれる事は多いです。

しかし、これはあくまで不動産会社や担当者によります。以下、解説します。

不動産会社や担当者を見極める事が出来る!

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複数の不動産会社に査定を依頼するのが重要だという1番の理由は、この点にあるといっても過言ではありません。

結局、不動産売買が成功するかどうかは、不動産会社とその担当者にかかっています。

物件も重要ですが、不動産会社と担当者が9割といっても過言ではありません。

さらに言えば、不動産会社ではなく、その担当者が締める重要性は非常に高いと言えます。

考えてみれば、物件を査定するのも担当者ですし、広告活動を行うのも担当者ですし、営業活動をするのも担当者です。

いくら評判の良い不動産会社であっても、担当者が悪ければ意味がありません。

逆に、あまり名前が知られていない不動産会社でも、担当者に力があって信頼がおける人であれば、不動産会社の知名度等はあまり関係がないともいえます。

いくつかの不動産会社に査定を依頼することで、実際に自分が所有しているマンションを担当してくれる担当者と会って話す事が出来ます。

私はおすすめしませんが、会うのが面倒という人は、電話で話すだけでもその人の、人間性や仕事に対する姿勢は必ず伝わってくるものです。

言い換えると、マンション査定は『不動産会社、そして担当者を面接する絶好の機会』です。

4-6社程度査定を依頼して、その中から、評価額、担当者の人間性を見極め『この人なら安心して任せられる!』

という人がいれば、専任媒介契約を結ぶのもアリです。

5人と話して、2人良い人がいれば、その2社と一般媒介契約をして競わせるように売却活動をしていくのも良いでしょう。

いずれにしても、少なくとも4社程度の不動産会社に見積もりを依頼し、実際に担当をしてくれる人を試す。というのは非常に重要です。

では、何故、自分で不動産会社を探すのではなく、一括査定サイトを利用するのが良いのでしょうか。

それはずばり、『自分では良い不動産会社を見極める事が難しく、手間も時間もかかるから』です。

2017年現在、日本国内には何万社もの不動産会社があります。

東急リバブルや野村不動産、大京リアルドなど誰でも知っているような超有名な不動産会社から、町の不動産会社まで様々です。

中には、売り主の利益は一切考えず自社の利益のみ追及し、なるべく安く不動産を買いたたこうとする悪質な不動産会社も存在し、問題にもなっています。

物件の査定をして、見積額に納得がいかない。といったところ、出張費を請求された。こんな悪質極まりない話もあります。

普段、不動産業界と携わる事が無い、一般の人がそういった不動産会社を見極める事は難しいです。

例えば、NTTデータが運営するhome4uでは、厳しい審査をパスした不動産会社のみに登録を許可しています。

過去に、問題を起こしたことがあるような不動産会社は登録ができないので、悪質な不動産会社に騙されてしまう事もありません。

また、1分程度の入力を行えば、自動的に最大6社に査定を依頼する事が出来るので、わざわざ会社ごとに物件詳細を入力したりする必要もありません。

そして、NTTグループが運営しているという安心感があります。

個人情報の徹底はもちろんしていますし、無理な営業をしてしまうと査定サイトから登録を抹消されてしまうので不動産会社も、無理な営業はできません。

以前、自動車の査定で営業の電話が激しく問題になった事もあります。

ですが、マンション査定サイトでは、このような無理な営業をされる事がないので、精神的にもメリットが大きいです。

『査定額に納得ができない』『担当者が魅力的ではない』『他の不動産会社の方が魅力的だった』こんな場合は普通に断ってしまえば、その後激しい営業をされる事はまずありません。

このように、自分で不動産会社を見つけて1社1社に問い合わせをし、査定を依頼するよりも一括査定サイトを利用する方がメリットが大きいのです。

そして、マンションは時間の経過とともに、どんどん価値が下がっていきます。査定を依頼するのは早いに越したことがありません。

最後に、重要な事なので、もう一度いいます。

『マンションは不動産会社によって数百万円以上の差がつくのが当たり前です。』

マンション売却を検討したらすぐに不動産会社に見積もりを依頼し、売る時の参考にしてください。

本来高く売る事が出来たマンションを安く売って損をしてしまわないように、まずは行動をする事が重要です。

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1、マンションを売る時の流れと手順

いざ、マンションを売る!と決めても普通、一般の人がマンションを売るのは一生に1度や2度あるかないかです。

マンションの正しい売り方や手順を知っている人はほとんどいません。

まずは、マンションはどういった流れで、そしてどのような手順を経て、売る事が出来るのかを知っておきましょう。

また、マンションを売る時に必要な書類関係、知っておきたいトラブルや注意点をまとめました。

それでは、マンションを売る。と決めてから売却を完了させるまでの流れについて解説していきます。

マンションを売りに出してから手放すまでの具体的な流れ

具体的に、マンションは以下のような流れを経て、契約、売却完了となります。

①不動産会社を探して媒介契約をする
②マンションの売り出し価格を決め買い手を探してもらう
③購入希望者のマンション内覧
④買い手と価格交渉をする
⑤マンションの売買契約を凍結する
⑥決済・物件の引渡し

このような流れになるのが一般的です。

実際には不動産会社と契約をすると業者がほとんどの業務を代行してくれるので、自分でする事はほとんどありません。

それでは順番にみていきましょう!

① 媒介契約の締結

マンションを売りに出す時、基本的にはまず不動産会社と媒介契約を締結することから始まります。

媒介契約とは、売主が不動産会社に、対象不動産の売却をお願いする契約のことです。

ご自身で売却するなど特別な場合を除き、媒介契約の締結が売却活動の第一歩となります。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任契約」「専属専任契約」の3種類があります。

各媒介契約の細かな説明は後で致しますが、大きな違いは一般媒介とその他2つの媒介に分かれるでしょう。

一般媒介の大きな特徴は、複数社と媒介契約が締結できること。

つまり、複数社に売却活動をお願いすることができる点です。専任・専属媒介は1社としか締結できません。

この違いによるメリット・デメリットは様々ありますので、ご所有のマンションの特徴や、ご自身の考えで決めることとなります。

一概には、どの媒介契約がいいとは言えませんので、媒介締結前にはたくさんの不動産会社にマンションを見てもらい、様々な意見を聞くことが重要となります。

まずは、home4uなどの一括査定サイトを活用し、複数の不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

多方面からご所有のマンションを見てもらい、査定額や不動産会社の印象など相対的に判断して、お願いする不動産会社と媒介契約を結ぶことが売却活動のスタートラインとなります。

② 売り出し価格を決める

媒介契約を締結する時に、マンションの売り出し価格を決めることになります。

価格を決める際には、高からず安からず的確な金額を設定する事が、少しでも高額で早期に売却する事に繋がります。

とはいえ、的確な金額を見極めることは非常に難しいものです。

売り出し価格は、不動産会社から提示された査定額を参考に決めることになるでしょう。

しかし、ここで不動産会社の言いなりになってはいけません。価格を決められるのは、売主であるご自身に他ならないのです。

もちろん、不動産のプロである方が、相場や買い手のニーズを考えた上で出された査定額ですから、非常に参考になることは事実です。

ただ、不動産会社1社の考えを鵜呑みにすることはせず、必ず一括査定などで各社に提示された査定額も参考に、客観的に判断して価格を設定するようにしましょう!

売り出し価格の設定で更に注意するポイントは、売りたい価格より少し高めに設定する事です。

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なぜかというと、いざ買い手がマンションを気に入ってくれて購入申し込みをしてくる際、少なからず値引き交渉をしてくるケースが多いからです。

100万円や200万円の値引き交渉に応じる必要があるかはその時の状況次第ですが、数十万円程度、値引きできる余裕を持って価格設定をする事は、スムーズに交渉を進めるためにも必要なことであると言えます。

さらに詳しく⇒マンション売値の決め方ー売る時の適正価格のつけ方と売却相場

③ 内覧対応

依頼する不動産会社決定後に売り出し価格を決め、媒介契約を締結すると、いよいよご所有のマンションは商品となって市場に出て行くことになります。

媒介契約を結んだら、まず何をするか。

それは、部屋を綺麗にする事です。市場に出れば、明日にでも内覧を希望される方がいらっしゃるかもしれません。

この内覧での印象は、買い手が購入するかどうかの決め手になるとも言えます。

マンションに興味があるからこその内覧です。少しでも印象をよくするために、普段以上に気を遣って掃除をしましょう。

さらに詳しく⇒マンションを売る時の内見対応ー売却率をあげる9つの内覧ポイント

④ 価格交渉

内覧後、買い手が購入を決めてくれたら、購入申し込みを入れてきます。

まだ申し込みの段階ですので、契約がこれで決まりという訳ではありません。

買い手は、売り出し価格に関わらず、自分の希望する購入価格を提示してきます。

この額に売主が納得して、初めて契約の運びとなるのです。しかし、その額にご自身が納得できない場合は、申し込みを断ることもできます。

ただ、この時買い手が提示した額が、希望額に達していないからといって門前払いするのは少し待ちましょう。

買い手の提示した額も、あくまで希望額。ここから交渉が始まるのです。

まず、希望額に到底及ばない額を提示された場合。この際は、ご自身の売りたい額を正直に伝えて、それで買い手が買ってくれない場合は見送らざるをえないかもしれません。

しかし、価格設定の際の注意点でもお話したとおり、買い手は少なからず値引き交渉をしてくるもの。

許容範囲内の額だったら、値引きに応じるのもスムーズに契約を行うための1つの手段です。

しかし、こればかりはご自身の意向によるものです。もし一切の値引きを行わなくても、買い手がそれに了承し契約に至ることもあります。

価格交渉は駆け引きですので、せっかくのチャンスを逃さないよう、慎重に交渉する必要があります。

さらに詳しく⇒マンション売却の値引き交渉術ー高く売る為の5つのポイント

⑤ 契約

無事価格交渉が終わり、買主、売主双方の話がまとまれば契約となります。

基本的には、契約時に物件を引き渡す訳ではありません。

その後に設けられる決済日に、物件の引渡しが行われます。

契約では、買主、売主、双方の不動産会社の担当が立ち会いのもと、売買契約書への署名捺印、重要事項説明の読み合わせ、そして、買主から売主への手付金の受け渡しがおこなわれます。

この手付金は、買主、売主の意向にもよりますが、大体売買価格の5%~10%程になるケースが多いです。

手付金は、買主の都合で契約を解除した時には、そのまま売主へ。逆に売主の都合で契約を解除した時には、手付金の倍額を買主へ支払うことになります。

不動産会社への仲介手数料の支払いですが、一般的には仲介手数料の半額を支払う場合が多いですが、中には、引渡し日に全額支払う場合もあります。

⑥ 決済・物件の引渡し

契約から一定期間後、残代金の決済と物件の引渡しがおこなわれます。

基本的には、契約から1ヶ月前後でおこなわれる場合が多いですが、買主や売主の都合により前後する事があります。

この時、手付金を除いた残代金が売主に受け渡され、売主は鍵を一式買主に受け渡すことで引渡しが完了となります。

この決済・引渡し日までに、事前に照明器具やカーテン等の荷物を残す合意がある場合を除き、売主はマンションに一切の荷物が無い状態にしておく必要があります。

契約時に仲介手数料を半額支払った場合は、残りの半額を、まだこの時点で支払っていない場合には、全額を不動産会社に支払うことになります。

マンションが売れるまでの平均期間はどれくらい?

まず、売却までの期間として1つの目安となるのは、3ヶ月です。

それは、媒介契約が3ヶ月ごとに更新しなければならないため、3ヶ月経っても売れない場合は、価格変更や不動産会社の変更などを考えなければならない時期になるためです。

しかし、3ヶ月以内に売れる場合は比較的スムーズだと言えますので、平均的には6ヶ月以内で売却に至るケースが多いようです。

6ヶ月売却活動を続けても売れない場合は、何らかの策を考える必要があるとも言えるでしょう。

さらに詳しく⇒マンション売却にかかる期間って?売れるまでの平均は3ヶ月!?

ハウスクリーニングによる掃除やリフォームは必要?

ハウスクリーニングやリフォームは、必ずしも必要ではありません。

まず問題となるのが、費用面です。

範囲にもよりますが、ご自身が数十万円から数百万円の諸費用を投じ、修繕や清掃をされたとします。

この費用を売却価格にそのままプラスできればいいのですが、まず無理だと思って頂いた方が無難です。

というのも、買い手のニーズにあった修繕などをすることは、どんな方が買うかわからない状態では不可能だからです。

必要以上のリフォームなどをおこなってしまうと、諸費用がかかる上、買い手の好みや意向にそぐわないものであれば、逆に買う可能性のある人まで遠ざけてしまうことにもなりかねないのです。

しかし、一方、生活に支障をきたすような傷や痛みがある場合は、ハウスクリーニングやリフォームをすることが、売却のために有効になる場合はあります。

例えば、壁や床に穴が空いているような場合、汚すぎて買い手が敬遠するようなレベルである場合は、費用を投じてでも修繕や清掃をするのは、売却するためには仕方ないこともあるでしょう。

しかしこの場合も、費用を掛けるハウスクリーニングやリフォームをする際には、独断でおこなわず、不動産会社の方に必ず相談し、必要があるのかを検討した上でおこなうべきです。

さらに詳しく⇒マンションはリノベーション(改修)してから売る方がいい?

ローンが残っている場合でもマンションは売る事はできる?

売却を考える方の中には、ローン残債がある方も多くいらっしゃいます。この場合でも売却は可能です。

しかし、基本的には、売却までに、または売却と同時に、ローンを完済することが条件となります。

マンションを購入するため金融機関からローンを借りている場合は、担保としてそのマンションに抵当権というものが設定されています。

抵当権付きの物件を買う人は普通に考えて居ないでしょうから、売却時にはローンを完済し、この抵当権を抹消しなければなりません。

とはいえ、売却金額がローン残債を下回る可能性も考えられます。

この時、自己資金から充当してローンが完済できれば良いのですが、それでもローン完済が難しいこともあるでしょう。

その場合は、マンションの売却と新しいマンションの購入を考えてみてください。

「ローン完済できもしないのに新しいマンションなんてとんでもない!」と思われるかもしれませんが、この時ローンの借入先を変え、現在のローン残債と新しいマンションのローンをまとめることができるのです。

金融機関によって「買い換えローン」や「住み替えローン」と呼ばれる、残債が残っている方が買い替えをするためのローンがあるのでご紹介いたします。

例えば、現在お住まいのマンションのローン残債が3,000万円で売却価格が2,500万円だとしましょう。

通常であれば、500万円の残債があるので、自己資金を充当して完済できない場合は売却ができないことになります。

しかし、買い替え先として2,000万円のマンションをローンで購入する場合、現在のマンションの残債500万円とまとめて、2,500万円借り入れることができるのです。

通常のローン審査より基準が厳しいものとはなりますが、認められればローンを完済せずとも新しいマンションを購入することができます。

そして、万が一ローンの返済が困難になった場合は、任意売却という方法があります。

ローンの返済の滞りが続くと、金融機関は抵当権を行使し、強制的に物件を競売にかけることができます。

競売にかけると、売却価格は市場価格の60%~70%程度になってしまいます。

しかし、金融機関もなるべく多くの金額を回収したいので、競売にかけるのを避けるため、近年ではこのようなケースに多く用いられるのが、任意売却です。

任意売却とは、通常の売却方法で売買をし、売却金額を金融機関への返済に優先的に使うことで、債権者、債務者ともにメリットがある売却方法です。

その際、残債が残ったとしても返済する義務は残りますが、抵当権は抹消されるので売却することが可能となります。

売却金額も市場価格に近いものとなりますから、競売にかけることを考えると、任意売却の検討をお勧めいたします。

もしローンの返済が難しくなってきた場合は、最悪のケースである競売にかけられる事態は避けることが必要です。

一括査定サイトでは、任意売却が得意な不動産会社を探すこともできますので、ぜひ、早めの対策を打つために、このようサイトを活用してみてください。

さらに詳しく⇒ローンが払えない!任意売却でマンションを売るのが最善という理由

マンションを売る時の必要書類

マンションを売却する時には、様々な書類が必要になります。

「契約はまだ先だから」と、悠長に構えていてはいけません。

市場に出せば、数日後には契約が決まる可能性もありますから、必要書類を知り、事前に準備できるものについては準備しておくことが大切です。

ここでは一般的なマンションの売却に必要な書類をご説明させていただきます。

① 登記識別情報

いわゆる権利証です。物件の所有者である証明となります。

② 評価額証明書

登記の際に必要です。

③ 固定資産税納税通知書

直近のものをご用意ください。

④ ローン残高証明書

ローン残債がある場合はご用意ください。

⑤ マンションの管理規約や使用細則

分譲時や購入時に頂いていると思われます。

⑥ 本人確認書類

運転免許証やパスポートなど公的なもの。

⑦ 実印と印鑑証明書

売買契約書の押印で必要となります。

印鑑証明書は、契約時から遡り3ヶ月以内に発行のものと定められていますので、あらかじめ準備する際はお気をつけください。

ここで挙げた必要書類は、一般的な売買契約の場合に必要となるものです。

共有者が居る場合、代理人を立てる場合などは、更に必要な書類が増えてきます。

必ず事前に不動産会社に確認し、早めに用意されることをお勧めいたします。

マンションを売る時の内覧についての注意点

「内覧なくして購入はない」基本的にそう思って良いでしょう。

必ず買い手は、購入を決める際に事前にマンションを見ておきたいもの。その時の印象が、買い手の購入を決める後押しになります。

内覧を希望されるということは、立地やマンション自体に興味があり、購入の検討を少なからずしている段階であるということです。

この内覧時の対応や印象をよくするため、様々な点に気をつけたいものです。

まずは、買い手の希望の日時にできるだけ合わせることです。

例えば、内覧の際に奥様1人で来るか、家族全員で来るかは、購入に至る可能性がかなり変わってきます。

当然ながら、家族全員で来た方が、家族で暮らすイメージが付きやすく、その後購入を決める方が多いのです。

せっかく内覧に家族で来られる日を調整してくれたにも関わらず、売主の都合で断ることになれば、大きなチャンスを逃すことにもなりかねないのです。

内覧の日程の調整がうまくいかなければ、その間、買い手が他の物件に目移りしてしまうことも良くあります。

買い手が希望される日に内覧に来ていただくには、スケジュールをなるべく開けておくことが必要となります。

大事な用事や急用は仕方ありませんが、土日祝日、連休などは内覧希望者が多く集まるものです。

この時に不在であることが少なくなるよう、売りに出している間は予定や長期の旅行などをなるべく入れないことを心がけましょう。

また、急な内覧を希望されることもありますので、部屋の清掃は常に行き届かせておき、いつでも対応できるようにしておきましょう。

そして、意外と住んでいるとわからないのが、匂いや暗さなどです。

タバコを吸っている、ペットを飼っているなどの場合は、自分ではわからない匂いがあるもの。また、暗さが気にならない場合でも、初めて来る人からしたら部屋が暗いことは印象が悪くなるものです。

消臭剤を置く、風通しを良くする、カーテンを開け払う、照明を付ける等、いつもより敏感になって対処してみてください。

このような些細な気配りや対応が、必ず売却に繋がります。内覧とは、与える印象が今後を左右するものです。ぜひ、買い手目線になって、スケジュールの調整、掃除の徹底をしてください!

さらに詳しく⇒マンションを売る時の内見対応ー売却率をあげる9つの内覧ポイント

マンションの価格を値下げをするタイミングや交渉方法

マンション売却から3ヶ月たっても、内覧希望や反響が少ない場合は、価格が高すぎることが考えられます。

3ヶ月とは1つの目安ですが、1,2ヶ月でも内覧が全く無いなどの場合は、早期に値下げすることが売却のチャンスを逃さないことにも繋がります。

とはいえ、売却価格を下げるのは売主にとっては不本意であり、なるべくしたくないことでもありますよね。

しかし、このまま今の価格で売却活動をしていき、成果が出ない方が損になり、負担になることもあるのです。

マンションの維持費用は年間いくらになるでしょうか?

例えば、固定資産税が10万円、管理費修繕積立金が年間36万円だとしましょう。これに加え駐車場代などを入れれば、全体で年間50万円以上維持費が掛かることになります。

固定資産税については総務省のホームページで詳しく解説されています。また、流れに関しても詳しく解説されていますので参考にしてみてもよいでしょう。

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出典:固定資産税|総務省

この様な費用を継続的に支払い続ける負担を考えると、多少の値下げをしてでも早期売却に至れば、売主にとってはメリットであると考えられます。

もちろん、数百万円単位の値引きをしなければ売却に至らない可能性もあります。

しかし、まずは買い手の心理を読み、少ない値引きで、大きく売却価格の印象を変化させてみてはいかがでしょうか。

具体的には、売却価格の「桁」を変えることが有効である場合が多いのです。

例えば、2,530万円でマンションを売却に出しているとしましょう。

ここから、50万円値引きをすると、2,480万円という価格になり、一気にお得感がでてきます。

また、購入するマンションを検索する際、買い手の多くは、「○○万円以下」と検索するもの。

今まで2,500万円以内という検索に引っかからなかったものが、50万円の値引きで一気に多くの購入検討者の目に触れさせることが出来るのです。

価格変更のタイミングは、不動産会社の方と相談し慎重におこなうべきものです。

そもそも売れない原因が価格だけの問題なのかも見極める必要もあります。

価格変更のタイミングや、価格の変更そのものが必要なのか不安に思った場合は、依頼している不動産会社の方の意見だけではなく、様々な意見を参考にすることも大切です。

媒介契約は解除や、変更もできますから、この際home4uなどの一括査定サイトで再度査定をしてもらうのも1つの手段と言えるでしょう。

また、購入申し込みが入った場合も値下げを交渉される可能性があることを覚えておいてください。

売却価格を下げる場合も、売却をしたいと思う下限の額に設定してしまうと、購入申し込み者の価格交渉に全く応じられなくなってしまいます。

この時の価格交渉を見越して、数十万円でも余裕を持ち、価格を再検討することが必要です。

マンションを売る時に退去してから引渡しまでのタイミング

マンションを居住中のまま売却活動をする場合、出て行くタイミングはいつになるのでしょうか。

タイミングをあらかじめ知っていないと、ご新居の準備や引越しの手配もままならないですよね。

出て行かなければならないタイミングは、契約が決まった時ではありません。

一般的な売買契約の場合は、契約した日から引渡しの日まで一定の期間があくものですから、この引渡しの日までに売主は出て行く必要があります。

契約した日から引渡しの日までは、通常1ヶ月前後である場合が多いですが、この期間は買主と売主の都合により様々です。

買主はローンを組む場合、この間にローンの本審査を通す必要があり、その期間は金融機関によって異なります。

また、年末年始休暇や長期連休などが間に来る場合は、審査に通常より時間を要する場合もあります。

一方、売主が買い替えの場合には、ローンの都合上、売却の契約が終わり次第、購入の契約を結ぶケースも多くあります。

この場合は、更に購入先の都合も考慮しなければなりませんので、引渡しの日まで数ヶ月期間があく場合があります。

しかし、買主を半年や1年待たせる訳にはいきませんので、買い替えの際はあらかじめ購入先を検討しておき、スムーズな買い替えになるよう、売却と購入を並行して進めていかなくてはなりません。

買い替えの場合は、契約時に特約として引渡しの猶予期間を定めることも可能です。

つまり、残代金決済をおこなってからも、一定期間売主は物件を引渡さなくても良く、この間に買い替え先の引渡しと引越しをすることになります。

この特約は「買い替え特約」とも呼ばれ、買い替え先の引渡しを済ませてからでないと、引越しができない売主のための特約となります。

この特約で定められる猶予機関は、1週間から2週間程度である場合が多いですので、買い替え先の引渡しを終え次第、すぐさま引越しができるよう、引越会社への依頼と荷造りをしておきましょう。

マンションを売る時の水道や電気の停止、火災保険の解約タイミング

水道や電気などのライフラインの解約時期は、マンションに住み続けたまま売却活動をおこなうか、空室でおこなうかにより異なります。

マンションに住み続けたまま売却活動をおこなう場合は、当然住んでいる間はライフラインを使用しますので、引渡し日の前日までにそれぞれ解約をおこないます。

契約が決まった時に引渡し日が決まりますから、それに合わせて引っ越す日も決めることになるでしょう。

引っ越す日が決まったらライフラインの各会社に連絡しますが、今では便利にネット上で手続きができる会社もあります。

引越し作業でこれから忙しくなる時期でもありますので、解約日を決めたら早めに連絡をし、手続きをしましょう。

空室の状態で売却活動をおこなう場合は、内覧の際に電気が必要な場合もありますので、不動産会社の方に確認し、ライフラインの契約をどうするか決めることになります。

継続してライフラインを契約する場合も、引渡し日前日までは売主の負担になります。

そして、解約は引渡し日までにおこなうようにしましょう。

一方火災保険には、住み続ける場合、空室の場合、どちらにせよ引渡し日前日まで加入し続けていた方が良いでしょう。

引渡し前にもしものことがあれば、売買契約は無効に、そして多額の費用がかかることにもなりかねません。

火災保険の解約は、引渡し日が決まった時点で保険会社の方に連絡すれば大丈夫です。

この際、35年など長期にわたる火災保険契約をしている場合は、未経過分については手数料などを差し引いて返金されることになります。

火災保険に加入していることは忘れがちな部分でもありますので、必ず、ライフラインの解約と併せて火災保険の解約もおこないましょう。

マンションが売れない場合の対応方法

マンション売却から3ヶ月経っても内覧すら入らない!6ヶ月経っても売れない!こんな場合は、なんらかの対策を講じることが必要かもしれません。

まずは、不動産会社からの提案などで、少なからず価格を下げる場合が多いでしょう。しかしそれでも売れない場合は、価格だけの問題と決めつけず、売れない理由が何にあるのか検討しましょう。

まず考えられる原因は、マンション内の問題。内覧が多いのにもかかわらず、なかなか成約に至らない場合は、このことが原因となっているかもしれません。

内覧が多いということは、マンション自体の人気は高いと考えられます。それでも購入を渋ってしまう原因の1つは、内覧の際に買い手にとってなんらかの期待を裏切られたという可能性があります。

それは、音の問題、日差しの問題など売主には対処できない問題であることもあります。

しかし、「思ったより汚かった」、「築年数の割に痛みが多かった」などが原因である場合があります。

この場合は、清掃を徹底することはもちろんですが、ハウスクリーニングをかけることも対処法の1つです。ハウスクリーニングはもちろん費用の掛かるものではあります。数万円~数十万円でしょうか。

しかし、内覧者のヒヤリングで、室内の汚さが原因で購入を見送った方が多い場合は、ハウスクリーニングをすることは売却のための必要経費なのかもしれません。

他にも、交通アクセスが悪い、築年数が古い、需要が無い地域、など売れない理由には様々なことが考えられます。どの理由だとしても、確かに価格を下げることで購入者は出てくるでしょう。

しかし、価格を下げることが対処法の全てではありません。今の価格でも売れる可能性があります。それは、依頼する不動産会社を変えてみる、または増やしてみることです。

不動産会社の担当者は、独自の営業スタイルで売却活動をおこなっています。広告活動も紹介方法も、担当者の考える独自の方法。

それで成果が出ればいいのですが、出ない場合は、価格の問題だけではなく、依頼している担当者の力量不足である可能性があるのです。

どんなに誠心誠意売却活動をおこなってくれているとしても、人には先入観やクセなどがあるものです。

その人独自の営業スタイルでは成果が出ない場合は、担当する会社や人を変えることですぐに成果が出ることもあります。

異なる媒体で広告活動をしたり、紹介する層を変えてみることで今まで周知させていなかった人たちに物件を知ってもらい、売却に至ることがあります。

一定期間売却を続け、価格変更や原因の追求・改善をしてみても成果が出なかった場合は、思い切って不動産会社を変えることも検討してみてください。

専属・専任媒介を結んでいる場合は、更新の時期に媒介契約を解除するか一般媒介に切り替え、複数の不動産会社に売却を依頼してみることもいいでしょう。

その際には、home4uなどの一括査定サイトで再査定してもらい、スムーズに新規に依頼する不動産会社を探されることで、売却活動を続けながら対策を打つことが可能です。

さらに詳しく⇒マンションが売れない!こんな場合どうやって売却したらいい?

すぐにマンションを売りたい時はどうしたらいい?

ご自身の事情によっては、できるだけ早くマンションを売却しなければならないこともお有りでしょう。そんな時はどうすれば良いのでしょうか。

1つは、売却価格を市場価格よりある程度下げることです。価格が低いことで類似するマンションと差別化できますから、早期に売却できる可能性は高くなります。

しかし、需要が少ないマンションでは、価格が安いからといってすぐさま購入者が現れるとは限らないのも事実です。

そこで、確実に早期に売却したい方にお勧めなのが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。全ての不動産会社が買取りをおこなっている訳ではありませんが、買取りをしてくれる会社も多数存在しています。

不動産会社が買主となるので、即、売買契約の締結ができます。また、仲介では無いので、仲介手数料の支払いもありません。ただ、この時注意が必要なのは、売却価格が市場価格の7割~8割程度になってしまうこと。

そして、どんな物件でも不動産会社が買い取ってくれる訳では無いということです。

不動産会社によって異なりますが、築年数や立地など、各社で定められた条件を満たしている物件のみが買取りの対象となってきます。

買取りの条件は各社様々ですので、買取りの一括査定をおこなってくれるサイトを活用すると非常に便利でしょう。

このように、早期売却を望むのであれば価格面での妥協が必要となってきます。

少しの猶予もなく売却を決めなくてはならない場合は、不動産会社による買取りを選択せざるをえないかもしれません。

しかし、少しでも時間に猶予があるのであれば、一般的な売却方法で売り出してみて、希望する時間で売れない場合、最終手段として買取りという選択を選ぶのが、限られた時間の中でも少しでも高額での売却を目指す方法です。

さらに詳しく⇒マンションを早く売りたい!早く売却をする為の4つのポイント

マンション売却をしたい!不動産業者に直接売ることもできる?

マンションを売る時にはこんなトラブルに気を付けよう

どれだけ慎重な方でもトラブルは起こる可能性はマンションを売る時に起こりうることです。

よくある事例として悪質な不動産会社と契約をしてしまい、トラブルとなるパターン。

そして、買主とのトラブル。この2点があげられます。

トラブルはだれでも避けたいものです。マンションを売る時にトラブルにならないように事前に注意しておきましょう!

① 不動産会社が悪徳なケース

不動産会社の中には、悪徳企業もあります。このような会社にマンションの売却を依頼すると大惨事になりかねませんので、注意が必要です。

不動産会社による悪徳とされる行為は、仲介手数料以外に広告費用等を請求してきたり、物件を他社に紹介せず自社の成果にしようとする行為などが挙げられます。

しかし、このような行為をおこなう悪徳企業の判断は、なかなか付かないのが現実です。

心配であれば国土交通省のサイトで、不動産会社の過去の行政処分歴を閲覧できるので調べてみるといいかもしれません。

参考⇒国土交通省ネガティブ情報等検索サイト

また、home4uなどの一括査定サイトを利用して不動産会社を探すことで、このような悪徳企業に依頼してしまうリスクを最大限下げることができるでしょう。

一括査定サイトに参画している会社は、運営側から厳選された優良企業ばかりなのです。

② 売却後の買主とのトラブル

無事に契約・引渡しが終わってからトラブルが始まることもあります。

それは、買主によるクレームです。設備に不良があった場合や、思ったより音がうるさかった場合など、売主の瑕疵担保責任や告知義務違反などを問われる事態にもなりかねないのです。

もちろん、売主が責任を負わなくてはならないケースは存在します。

しかし、このようなトラブルは、事前に瑕疵担保責任の期間を定めておくこと、分かる範囲の設備不良については必ず告知すること、騒音や迷惑行為など告知する必要のあるものについては必ず告知することで避けられるケースも多いのです。

それでも買主からの必要以上なクレームがある場合には、ご自身で対応せず、不動産会社の方に相談するようにしましょう!

さらに詳しく⇒騒音など近所からの迷惑がある!マンションを売る時に告知義務は必要?

マンションを売る時の注意点まとめ

マンションを売る時は、「少しでも早く売りたい」「この額以下の売却は考えられない」「時間が掛かってでも高く売りたい」など、売主の状況や意向によって売却の方法はそれぞれ異なります。

1つとして同じ物件が存在していない以上、1つとして同じ売却方法は無いのです。

不動産のプロとはいえ、ご所有マンションの評価も、売却方法も、不動産会社や担当者によって異なります。

不動産会社を選ぶのも、価格を設定するのも、売れなかった場合の対策を講じるのも、最終的にはご自身の判断で行わなければなりません。

この時に的確な判断を下すことが、より希望にあった売却への近道となります。

とはいえ、右も左もわからない不動産売買。売却の流れを理解した上で、多方面からのアドバイスや意見に耳を傾ける必要があります。

売却を1社に依頼するのはおおいに結構な事ですが、トラブルや問題点が起きた場合は特に、複数社の意見を参考にされることをお勧めいたします。

まず売却のスタートラインである、依頼する不動産会社を決める段階で、不動産会社の比較・検討を徹底しておこないましょう。

home4uのような一括査定サイトを活用し、複数の会社に査定依頼と売却相談をおこなえば、ご所有のマンションにあった不動産会社が必ず見つかるはずです。

媒介契約を結ぶのは1社から数社でしょうが、この時の各社の査定額や意見も頭の片隅に置いておきましょう。

売却活動がうまくいかない場合には、そのことを思い出し、再度意見を求めたり、媒介契約を他社と結び直すことも売却するための1つの手段となります。

さらに詳しく⇒マンション売却を依頼した不動産会社を変えたい!変更する事はできる?

2、マンションを売るのと貸すのどちらが良い?

マンションを売る場合も貸す場合も、どちらもメリット・デメリットがあります。

一概にどちらがいいとは言い切れませんが、貸す際のリスクや賃貸経営の難しさを考えると、売ってしまう方がご自身にとって得であり、今後の生活に負担が無くなることも多いのです。

それでは、マンションを売る場合、貸す場合のメリット・デメリットを挙げた上で、なぜ売る方が良いと考えられるのか、ご説明していきます。

マンションを売った場合のメリットとデメリット

メリット
① まとまったお金が入る
② 今後マンションの維持費用が掛からない

デメリット
① ローン残債がある場合、まとまったお金が出ていくことになる
② 今後住むことができなくなる

以上がマンションを売った場合のメリット・デメリットです。

マンションを売ってしまえば、まとまったお金が入りますし、今後一切、固定資産税・管理費・修繕積立金の支払いが無くなることになります。

しかし、ローン残債が売却金額を上回る場合には、自己資金から充当して不足分を支払わなければならなくなり、逆にまとまったお金が出て行ってしまうことになります。

ただ、考えようによっては、ローン返済の義務は賃貸経営していても背負うものですし、いずれ完済しなければならないものでもあります。

そして、マンションは基本的に築年数とともに価値は下がっていくもの。

少しでも高く売れる今、売却したお金をローン返済に充てることで、自己資金の充当は一番少なく済むとも考えられます。

マンションを貸した場合のメリットとデメリット

メリット
① 賃貸収入が入る
② 今後また住むことができる

デメリット
① 赤字経営のリスク
② 借り手を簡単には退去させられない

賃貸経営をする際にメリットと言える状況は、ご自身が希望する賃料で、常に居住者が居る場合に限られるでしょう。

しかし、賃貸経営はうまく行くとも限らないのが現実です。

借り手がすぐに現れればいいですが、借り手が付かない場合は賃料の引き下げを検討しなければなりませんし、借り手が退去すれば借り手が居ない時期というのもあるでしょう。

マンションの維持費用や、不動産会社に支払う費用を考えると、黒字経営にするのは難しいと言えます。

また、メリットとしてまたご自身が住むことができる点を挙げました。

確かに、いずれまたご自身で住みたいと思う方は、売るよりも貸す方が良いと考えられるかもしれません。

しかし、ご自身の都合で居住者を退去させ、自分が住むということは、そんなに簡単なことでは無いのです。

いくらご自身のマンションだからといって、現居住者に出て行ってくれと無償でお願いすることはできないのが現実です。

それは、賃貸借契約というものが、「現居住者の意向が優先である」という性格であるからです。

もちろん退去させられないものではありませんが、数ヶ月分の家賃免除、引越し代の負担などを条件に、現居住者に退去して頂くのが一般的です。

定期借家といって、期間をあらかじめ定めた賃貸借契約もありますが、借り手にとっては期間限定の物件ということになりますから、家賃相場よりある程度賃料を下げる必要があります。

また、ご所有のマンションに、期間限定という条件を加えても需要があるのかという問題も生じるでしょう。

迷った時は、売ることでリスクを回避しよう

赤字経理のリスク・退去させる労力や費用を考えると、賃貸経営は一筋縄ではいかないということがおわかりだと思います。

安易に、「また自分が住むかもしれないし、貸して収入を得よう」などと考えてしまうと、ご自分の首をしめる事にもなりかねません。

貸すという選択肢を選ぶのなら、事前の調査と厳密なシュミレーションが重要だと言えます。

そして、必ずしもシュミレーション通りの収入を得られるとも限らないという事を肝に銘じる必要があるでしょう。

一方、売る場合には、今後の維持費用の負担や、賃貸経営の労力は必要なくなります。

ただ前述通り、売れる金額によっては、ローンの返済がある場合、まとまったお金が出て行くデメリットがあることも事実です。

しかし、賃貸経営をしたところで、大幅な黒字経営をできるのは稀ですので、おそらくローン返済に自己資金を充当しなければならない事実は変わらない、若しくは経営状況によっては更なる費用の負担を迫られる可能性もあります。

この様なリスクを回避するために、少しでも高額での売却が見込める今、売却されるべきだと考えられます。

さらに詳しく⇒マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

3、マンションを売る時にかかる費用ー手数料や税金っていくら必要?

不動産会社に支払う手数料や、マンションを売った後にかかる税金の事。

マンションは買う時にはもちろんですが、売る時にも費用が発生します。

ここでは、マンションを売る時にかかる費用、税金の計算方法について解説をしていきます。

マンションを売る時の税金の計算方法

不動産を売却したことによる利益を譲渡所得と呼びます。

この譲渡所得によって、住民税と所得税が課せられることになります。この譲渡所得は、プラスになるとは限りません。

マイナスになった場合は、所得が無いので税金が課せられることはありません。では、この譲渡所得を算出する計算方法をご説明致します。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得

譲渡価格:売却金額のこと

取得費:売ったマンションを購入した時に掛かった費用と、それに伴う仲介手数料やリフォームに掛かった費用を足したものから、減価償却費を引いたもの

譲渡費用:売却に伴い掛かった仲介手数料などの費用

※減価償却費(定額法、鉄筋コンクリート造):購入代金×0.9×0.015×経過年数

譲渡所得に税率が掛けられる事になりますが、この税率はマンションの所有期間が5年以下か5年以内かで異なります。それぞれの税率は、以下の通りです。

5年以下の場合:所得税30% 住民税9%
5年以上の場合:所得税15% 住民税5%

次項で具体的に例を挙げてご説明していきます。

マンションを売る時に税金はいくら掛かる?

例えば、マンションを4,800万円で売却したとしましょう。

この時の仲介手数料が3%だとして90万円。このマンションを10年前に購入した時の価格は5,000万円、仲介手数料が3%掛かったとして、150万円。減価償却費が675万円とします。これらを計算式に当てはめると、

4,800万円-(4,475万円+150万円)=175万円

この175万円に、所有年数に応じた税率が課せられることとなります。このケースであれば、5年以上所有していることになりますので、

所得税:175万円×15%=262,500円
住民税:175万円×5%=87,500円

となる訳です。なお、今回は消費税を考えないものとし、売買に伴う諸手数料は仲介手数料のみとして計算させて頂きました。

利益が出た場合とは言え、買換えなどをする度にこのような高額な税金を課せられることは非常に厳しいですよね。

しかし、マイホームを売却される方には控除や特例がありますので、この控除を利用すれば課税されない様にできる場合があります。控除や特例には3つの種類があります。

1つは3,000万円の特別控除。適用条件は以下の通りです。

① 自分が住んでいた家を売却した場合
② 以前に住んでいた家に住まなくなってから3年後の12月31日までに売却した場合
③ 単身赴任の場合、配偶者等が住んでいる家を売却した場合
① ~③のいずれかを満たした上で、売却先が身内でない場合

この場合には、譲渡所得が3,000万円まで控除されることになります。

一般的に考えて、3,000万円以上の譲渡所得を得ることは考えにくいので、条件を満たしたほとんどの方は課税対象にならないと言えるでしょう。

2つ目は、所有期間が10年以上の場合に適用される軽減税率の特例です。

これは、3,000万円の特別控除と併用することができますので、一定条件を満たせば更なる税率の軽減が見込めます。

3つ目は、買換えの際の特例です。これは、上記2つの控除や特例と併用はできませんので、上記の2つを併用しても尚、課税対象となった場合に利用することになるでしょう。

この特例は、一定条件を満たした買換え時にのみ適用されます。

まず、買換え先の購入価格が、ご所有のマンションの売却価格を上回った場合は、譲渡所得としてみなされないので課税が一切されないことになります。

逆に、買換え先の購入価格が売却価格を下回った場合は、課税されるのが繰越されるというものです。繰り越された税金は、買換え先の売却時に納めることとなります。

このように、マイホームの売却には様々な税金の軽減措置が取られています。

ただ、このような控除や特例を受けるには、確定申告をすることが必要不可欠になりますので、譲渡所得を得た場合には、必ず確定申告をするのを忘れないようにしましょう。

譲渡所得に課せられる税金の他には、必ず掛かる費用として印紙税があります。

この印紙税は、売買金額によって異なります。なお、現段階で平成30年3月31日までは印紙税の軽減措置が取られていますので、軽減措置後の金額をご紹介します。

売買金額 100万円超500万円以下     :印紙税1,000円
売買金額 500万円超1,000万円以下   :印紙税5,000円
売買金額 1,000万円超5,000万円以下 :印紙税10,000円
売買金額 5,000万円超1億円以下     :印紙税30,000円
売買金額 1億円超5億円以下         :印紙税60,000円

印紙税については、売買契約をする時に必ず納めなければならないものです。納税方法は、売買契約書に該当の額の印紙を貼り付けることで行います。

さらに詳しく⇒マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!

マンションを売る時に発生する不動産会社への仲介手数料

売却の依頼をし、無事契約、引渡しの運びとなれば、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は成功報酬ですので、契約が決まらない限り支払う必要はありません。仲介手数料の金額は基本的に、「売却金額×3%+6万円」である場合が多いです。

しかし、これは法律で定められた仲介手数料の上限額。

多くの不動産会社ではこの上限額いっぱいの金額を報酬として貰いたいので、基本的にはこの金額を請求されることが多いです。

一方、不動産会社の中には、仲介手数料半額や仲介手数料無料としている会社もあります。

仲介手数料には法律で定められた下限はありませんので、無償で仲介してもらうことはできるということにもなります。

仲介手数料が割引、若しくは無料となれば売主にとっては嬉しい限りですよね。ただ、初めから仲介手数料を安く設定していたり、無料にしている会社には、十分注意して下さい。

売主から仲介手数料も貰わないということは、どこから報酬を得ると思いますか?それは、買主からもらう手数料でまかなうということです。

ということは、買主を他社で見つけられてはこのような会社は報酬がゼロになってしまうので、自社で買主を見つけなければなりません。

「囲い込み」と呼ばれる、不動産業界では敬遠されている手法により、他社に紹介せずに物件の情報を遮断し、時間が掛かっても自社で買主を見つけることに徹するでしょう。

このような事態を招かないためにも、仲介手数料ゼロや、あまりに安い仲介手数料を設定している会社には注意が必要だと言えます。

ただ、大手などまっとうな会社でも、正当な理由で手数料の割引をしてくれるケースもあります。

例えば、再契約の特典として仲介手数料を数パーセント割引してくれたり、媒介契約を締結する段階で他社と競合した場合は、「手数料を割引するからうちと専任媒介契約を結んで欲しい」などの提案もあるでしょう。

仲介手数料は高額になりますから、割引は確かに嬉しいものです。

しかし、マンションを売るという本質を見落としてしまってはいけません。

割引してくれるからという理由だけで不動産会社を選ぶのではなく、信頼できるか判断した会社に依頼するのが、結果的には費用面でも得になる場合があります。

早期売却、希望価格での売却ができれば、費用面でも数パーセントの割引に勝る成果を得る事ができます。

仲介手数料は売却のためには必要経費ですので、「割引してくれたらラッキー」程度に思うようにし、マンションを売る為に最良の不動産会社を見つけることが大切です。

さらに詳しく⇒マンションを売る時にかかる仲介手数料や売却費用はいくら?

マンションを売る時にかかる贈与税について

基本的にはマンションを売るだけで贈与税は課税されません。例えば、親が子に所有するマンションを売る時、無償、若しくは時価より安い金額で売った場合は贈与とみなされ、贈与税を納める必要が生じてきます。

マンションの名義変更をする場合は、マンションの時価相当の金額を贈与したとみなされるのです。

贈与税を掛けずに名義変更する場合は、時価相当の金額で売買するしかありません。また、贈与税については国税庁のホームページでも詳しく解説されています。

相続などにより財産を取得した人が、被相続人からその相続開始前3年以内(死亡の日からさかのぼって3年前の日から死亡の日までの間)に贈与を受けた財産があるときには、その人の相続税の課税価格に贈与を受けた財産の贈与の時の価額を加算します。
また、その加算された贈与財産の価額に対応する贈与税の額は、加算された人の相続税の計算上控除されることになります。
加算される価額の基になる贈与財産の範囲と控除する贈与税額は次のとおりです。

出典:贈与税について|国税庁

これから贈与を受ける可能性がある方は事前に参考にしておくとよいでしょう。

ただ、子が親のマンションなどに住むためには名義変更の必要があると思われがちですが、名義変更せずとも子は住むことができ、この場合は贈与税の課税対象にもなりません。

いわゆる「使用賃借」という状態にして、親が亡くなった時に相続するのが、税金の面で子の負担が少なくなると言えます。

必ずしも親の存命中に名義変更や売買契約が必要なのか、今1度考えてみたほうがいいでしょう。

さらに詳しく⇒マンションの贈与税っていくら?税金を払う前に確認したい5つのポイント

電気代などマンションを売る時に掛かった費用や経費は譲渡費用になる?

譲渡費用とは、「土地や建物を売るために直接かかった費用」と国税庁は定めています。譲渡費用の主なものは以下の通りです。

① 仲介手数料
② 売主負担の印紙税
③ 賃借中だった場合、賃借人を退去させるための立ち退き料

譲渡費用は、直接的に掛かった費用のことを言います。修繕費用や、管理費、固定資産税など、維持や管理に関わる費用は譲渡費用に含まれません。

従って、ご自身が住んでいない空室の状態で売却活動を行い、電気代や通信費が掛かった場合も、直接的に掛かった費用とは言えませんので、譲渡費用として計上することはできません。

マンションの管理費はいつまで払い続けるの?

毎月支払う管理費や修繕積立金は、引渡しの月まで払う必要があります。

例えば、1月11日に1月分の管理費など、3万円が引き落とされるとしましょう。

そして、1月16日にマンションを買主へ引き渡すとします。

引渡しをもって自分の所有物ではなくなりますから、この際、15日分管理費等を多く支払っていることになります。

このような場合では、引渡し時に日割り計算したものが精算金として、買主から売主へ売買残代金とは別に支払われることになっています。

このケースでは、月の半分は買主の所有物になるわけですから、引渡し時に1万5千円の精算金を支払ってもらうことになります。

固定資産税も同様に、日割りで後日精算されることとなります。

さらに詳しく⇒売却するまで払い続けるの!?マンションを売る時の管理費・修繕積立金

マンションを売った後は青色申告は必要?

賃貸経営を事業として行っている方は、青色申告をしている場合もあります。

賃料収入は不動産所得になりますが、マンションを売った場合に利益が出た場合は譲渡所得となります。

上記でご説明した譲渡所得の計算法で、マイナスになった場合は、申告する必要はありません。

プラスになった場合も、青色申告決算書においては計算をしません。譲渡所得は分離課税になりますから、別に確定申告することになります。

4、売る人によって違う!マンションを売る時に注意する点

親からの相続でマンションを売る事になった人。転勤によってマンションを売る人、住み替えでマンションを売る人。離婚をすることになったのが理由の人。

マンションを売る理由は人によって様々です。気を付けておきたいポイントや注意点も異なります。

それぞれの状況に合わせて見ていきましょう!

マンションを売る理由で多いのは?

マンションを売る理由は、人それぞれです。

急な転勤が決まった、離婚のためマンションを処分したい、遺産相続としてもらったマンションを売却したい、家族が増えたため買換えをしたい…理由によって、早期に売却しなければならない、時間は掛かっても高額で売りたいなどの事情もお有りのことでしょう。

賃貸を検討している方、売る時期を検討している方も様々です。

次項から、様々な状況でマンションの売却をする方々に少しでも参考になるようご説明をしていきたいと思います。

賃貸にだしているマンションを売る事はできる?

賃貸に出している物件も、売却は可能です。売却の方法として、2つのケースが考えられます。

1つは賃借人に貸したまま売却する方法。いわゆる、「オーナーチェンジ」と呼ばれるものです。

もう1つは、賃借人に退去して頂いて売却する方法です。この2つのケースをそれぞれ説明していきます。

まずは、オーナーチェンジの場合。賃借人はそのまま住み続けることになりますから、退去していただく必要はありません。

また、マンションを売りに出すタイミングで賃借人に告知する必要もありません。

告知するタイミングは、売却が済み、賃貸借契約を買主に引き継いだ時、つまり、賃借人にとって家主が変わるタイミングで大丈夫です。

オーナーチェンジの場合は、オーナーチェンジ物件として売却活動することになります。

つまり、投資用のマンションを求めている方に紹介されます。

この際の売却価格ですが、相場価格より安く設定することが多いでしょう。というのも、投資用マンションは賃料をもとに売却価格を設定します。

投資家は、「利回り」といって購入価格と賃料の割合を見て儲けが出るマンションを求めています。

この利回りは、10%が1つの目安と言えます。利回り10%とは、1年間の賃料で購入価格の10%がまかなえる数字ということです。

つまり、10年間で元が取れる売却価格の設定をしなければ、投資用マンションとしてはなかなか買い手が付かないのです。

そして、このような価格にするためには、自ずと相場価格より割安になるケースが多いという訳です。

相場より安くなるのなら賃借人に退去してもらった方がいいのでは?と思うかもしれませんが、そうとは言い切れません。

確かに、賃借人に退去していただいて、投資用ではなく居住用マンションとして売却するとすれば、相場価格での売却も可能でしょう。

しかし、賃借人に退去頂くのは簡単ではありません。

家主の、「売りたいから退去してくれ」という言い分には賃借人は応じる必要がないのが、賃貸借契約の性格なのです。

ただ、退去させられないかというとそういうことではなく、一般的には引越し代の負担や数ヶ月分の賃料を免除するなどして退去頂くことが可能です。

このような退去頂く費用を考えても、居住用マンションとして売却する事が得になるか否かは、マンションや状況によって様々でしょう。

賃借人がいる状態でマンションの売却を考えている場合は、不動産会社の方に相談し、判断を仰ぐのが健全な方法だと言えます。

転勤になったらマンションは売ったほうがいい?

転勤になったら、戻ってくることを考えて賃貸に出すことを考える方もいらっしゃいます。しかし、賃貸経営は一筋縄でいかないもの。

常に借り手がいる状態を維持できるか、希望する賃料で借り手はいるのか、居住者は丁寧に使ってくれるか…賃貸経営をするということはこの様な心配が付きまとう事になります。

また、転勤が終わり戻ってきていざご自身が住もうとなった時にも、簡単に事は運びません。

賃貸借契約とは、現居住者が優先として成り立っています。たとえ所有者であっても、自身の都合で簡単に現居住者を退去させることは基本的にはできないのです。

一般的には、家主は引越し費用の負担や、数ヶ月分の家賃免除などをして退去させることができます。

定期借家として、期間を定めて貸し出すこともできますが、この場合は相場より低い賃料に設定しなければ借り手は現れないでしょう。

また、転勤は期間が定まっていないことも多いですから、いつ戻ってくるか分からないという方も多いのではないでしょうか。

このようなことを考えると、転勤が決まった段階で売却される事をお勧めいたします。

新天地での新生活で、賃貸経営の心配をしなくても済みますし、マンションの維持費用を支払うこともなくなります。

何より、ご所有のマンションの価値は、基本的に築年数とともに落ちていきます。

まだまだ住もうと思っていたマンションを突然の転勤により売却するのはもったいない!と感じるかもしれませんが、まだまだ住めるマンションであるから、資産価値も高いと言えます。

ご所有のマンションは現段階で売却し、転勤から戻られたら新しいお住まいの購入を検討するのが、スマートでご自身に負担の少ない方法だと言えるでしょう。

さらに詳しく⇒転勤になったらマンションは売却するのと賃貸にするのどっちがお得?

共有名義のマンションを売る方法

ご夫婦やご兄弟でマンションを共有している方も多くいらっしゃるでしょう。

共有名義のマンションは、名義人全ての方に売却の意思がなければ売却することはできません。

媒介契約、媒介更新、価格変更、売買契約、引渡し、全ての段階で共有者全員の署名捺印が必要になってきます。

売却金額は、共有者の持分によって分けられます。そして、売却に掛かった費用もまた、持分によって負担することとなります。

例えば、持分3分の2を有するAと、持分3分の1を有するBが共有するマンションを3,000万円で売却したとします。

すると、持分の割合から、売却金額のうち2,000万円はAに、1,000万円がBのものとなります。

そして、仲介手数料が3%+6万円で96万円だとすると、Aは64万円、Bは32万円を負担することとなります。

その他にも、印紙代や登記費用なども、持分によって負担します。税金を納めなければならない場合は、それぞれ得た売却金額によって課せられることとなります。

共有者同士が円満な場合は、共有名義だからといって売却が難しいということはありません。

しかし、離婚や相続などが原因で売却される際などは、意見の相違や協力して売却活動を行うのが難しいケースも考えられます。

共有名義の物件は、必ず共有者全員に売却の意思が必要であることは変わりありませんが、このようなケースでは代理人を立てることで上手く売却活動を進められるケースもあります。

または、共有者の中に遠方に住んでいる方が居たり、病気を患っている人が居る場合も、代理人を立てることは有効な手段です。

代理人を立てる際は、委任者による委任状が必要になります。

委任状については依頼する不動産会社からフォーマットをもらうこともできますし、物件の所在やその他必要事項が記載してあれば法的に有効です。

その際には、委任者本人による直筆の署名、代理人の詳細、実印による押印と印鑑証明書の添付が必要となります。

代理人は誰でもなることができますが、共有名義の他の誰かにする事で、売却活動をスムーズに行えるでしょう。

代理人を立てる立てないに関わらず、共有名義のマンションの売却には名義人全員の売却の意思が必要になってきます。

離婚の際は、離婚協議の段階で、相続の際は、相続者の生前などの段階で、マンションの処分についてどうするかあらかじめ話し合っておくのが良いでしょう。

さらに詳しく⇒共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイント

離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与

マンションを売って戸建て住宅を買う事はできる?

家族構成の変化などから、マンションから戸建への買い替えをされる方は大勢いらっしゃいます。

この時に注意が必要なのは、ローン残債を完済できるかどうかです。

自己資産から、若しくは、マンションの売却金額からローンを完済できる場合は、問題なく戸建へお住み替えができるでしょう。

しかし、マンションの売却金額に自己資産を充てたとしてもローンを完済できない場合。この時は、買い替えはできないのでしょうか。

こんな時は、買い替えローンを利用することで、お住み替えが可能です。

基本的には、ローンを完済しない限りマンションを売却することはできません。

しかし、この買い替えローンを使えば、ローン残債を買い替え先のローンと併せることができるのです。

例えば、ご所有のマンションの残債が3,000万円でマンションが2,500万円で売れるとしましょう。

自己資産から充当する事ができない場合は、500万円の残債が残ることになるので、通常でしたらマンションの売却はできないことになります。

しかし、買い替えローンを利用すると、この500万円の残債は、買い替え先の戸建のローンに上乗せすることができるのです。

買い替え先の戸建が、3,000万円だとすると、マンションのローン残債と併せ、3,500万円のローンを組むことで、マンションの売却と戸建ての購入が叶うという訳です。

買い替えローンを利用される際には、タイミングが重要となります。

売り買いを同時進行して進めることになるので、ご自身の負担が大きくなることが予想されます。よく不動産会社や金融機関と相談することで、スムーズな売買を目指しましょう。

さらに詳しく⇒マンションを売却して一戸建て住宅に住み替えするメリットとデメリット

マンションを売るのはオリンピックの後か前か

近年のマンション市場はオリンピック需要とも言われ、都内を中心に価格が上昇傾向にあります。

しかし、いつまで上昇し続けるかというと、上昇はオリンピックまで、若しくはオリンピックを前に下がり始めるとも言われています。

2020年問題もニュースになる機会が増えています。今後の情勢は誰も知るよしがありませんが、現時点で中古マンションの価格も上昇している事は確かですし、今が上昇のピークだという見解もあります。

事実、マンション価格は下記の図のように上昇しています。

参考⇒住宅経済関連データ - 国土交通省契約の流れ

mansyon-kakaku

そして、今続々と作られている都心部のマンションが中古マンションとして売りに出される頃には、現在の中古マンションの価格は下がると予想されます。

マンションの売却を検討している方は、現在の状況と今後のわかりえない状況を考えると、今、売却されることをお勧めいたします。

少なくとも、オリンピックの前に売却されるのが賢明だと言わざる負えません。

さらに詳しく⇒【マンションを売るのは東京オリンピック前?後?】今、売却する2つの理由

マンション転売で儲ける事はできる?

結論から言うと、マンションを転売して儲けることは可能です。投資を事業としている方も居るくらいですから、儲けることはできるのです。

しかし、一般の方にはお勧めできません。まず、転売して儲けが出るようなマンションを見極めることが非常に難しいでしょう。

また儲けが出たとしてもマンションの1室のような規模だったら数十万円から良くて数百万円。

仲介手数料や税金のことを考えると、転売して儲けられるマンションは非常に稀です。

またマンションを売買するには時間も掛かるものです。事業としてならまだしも、片手間に転売するのは日常生活に支障をきたしかねません。

最初から転売目的でマンションを購入するのはお勧めできませんが、ご自宅のマンションを買うときに、いずれ手放す事を考えて選ばれるのは良いことです。

築浅、駅に近い、需要の高い間取等のマンションを選べば、いざ売ろうとした時に予想以上の高額な売却に繋がる可能性もあります。

儲けが出るという事はあまり無いでしょうが、マンション次第では購入時と同等額ほどの売却も見込めるはずです。

さらに詳しく⇒マンション売却で利益を出す事は可能?転売で売ると儲かる3つの物件

5、マンションを売る時の不動産会社の選び方

マンションを売る時に最初に悩むのが、不動産会社選び。そして、媒介契約の種類を選ぶことだと思います。

数ある不動産会社の中から、どのように選択すればいいのか。依頼するのは1社がいいのか複数社がいいのか。

マンション売却のスタートラインとも言えるこの時の選択が、売却を左右するといっても過言ではありません。

本項では、3つの媒介契約の特徴と、良く耳にする不動産会社の簡単な紹介、そして不動産会社の選び方に重点を置き、ご説明していきます。

一般媒介とは?

特徴
① 複数社に売却活動の依頼をできる
② 売主自身が見つけた買主と契約ができる
③ 売主へ売却活動の定期的な報告は義務付けられていない
④ 不動産指定流通機構への登録が義務付けられていない

3つの媒介契約の中で、一番縛りがないのが一般媒介契約です。大きな特徴は、複数社に売却活動の依頼ができる点です。

複数社が重ねて売却活動を行うことによって、多種多様な買い手に広く物件を周知させることができます。

また、不動産指定流通機構とは、「レインズ」と呼ばれる不動産会社が閲覧できる物件サイトのことです。

不動産会社が物件検査をする際には、必ずといっていい程利用されるサイトですので、ここへの登録が義務付けられていないのは一見デメリットの様に見えますが、任意で登録することが可能です。

また、情報を漏らさずひっそりと売却したい場合などは、レインズに掲載しないことができる唯一の媒介なので、一般媒介を選ばれるといいでしょう。

さらに詳しく⇒マンションを売る時の一般媒介契約のメリットとデメリット

専任媒介とは?

特徴
① 他社に重ねて売却依頼できない
② 売主自身が見つけた買主と契約できる
③ 2週間に1度以上、売主へ売却活動の報告義務がある
④ 不動産指定流通機構への登録義務がある

専属専任媒介と専任媒介は、ほとんど同じ条件と思っても良いと思います。

ただご自身で買主を見つけられますので、ご家族やお知り合いに売る可能性がある場合などは、専任媒介契約を選ばれる良いでしょう。

さらに詳しく⇒マンションを売る時の専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介とは?

特徴
① 他社に重ねて売却依頼できない
② 売主は買主を見つけてはいけない
③ 1週間に1度以上、売主へ売却活動の報告義務がある
④ 不動産指定流通機構への登録義務がある

専属専任媒介・専任媒介は1社にしか売却依頼できないことが特徴です。

1社にお願いする事でどんなメリットがあるかというと、ずばり依頼された不動産会社のやる気の問題です。

自社で売れば必ず仲介手数料がもらえる専属専任・専任媒介は、広告費の掛け方や売却活動への力の入れ方が一般媒介に勝るでしょう。

さらに詳しく⇒マンションを売る時の専属専任媒介のメリット・デメリット

大京リアルド穴吹不動産について

大京グループといえば、ライオンズマンションで有名ですよね。

2015年までのマンション累計供給実績No.1、マンション管理受託戸数50万戸以上の実績を持ち、マンションを熟知していると言えます。

そんな大京グループの仲介会社である大京穴吹不動産もまた、マンションの仲介を得意としています。

買い取りサービス、賃貸の相談も受け付けていますから、売主の様々な要望に応えられる会社と言えるでしょう。

日本住宅流通について

日本住宅流通は、大和ハウスグループの仲介会社です。

買取事業、賃貸管理事業、マンション分譲事業、不動産鑑定事業も行っており、特にマンションにおける総合的な不動産会社と言えます。

大和ハウスグループの豊富な実績と経験で、マンション売却のサポートをしてくれるはずです。

また、売却後にも税理士への税務相談ができたり、引越しからインテリアの会社まで住居に関わる様々な会社の紹介もしてくれます。取引したら終わりではなく、この様な取引後のサポートも嬉しいですね。

ピタットハウスについて

ピタットハウスでは、首都圏を中心に地域密着のスタイルで営業している会社です。

特筆すべきは、他社に無いサービス。例えば、「スイッチ45」というサービスは、45日以内に売れない場合はピタットハウスで買い取ってくれるというものです。

他社にも買取りサービスはあるものの、売却金額は市場価格の7割以下になることも。

しかし、ピタットハウスでは、利益を求めていないため最大8割~9割程に設定することが可能なのです。

また、オークションで家を売るという、いわば近代的とも言える売却方法も提案してくれる会社です。

住友不動産販売について

業界でも実績2位を誇るのが、住友不動産販売です。

言わずと知れた大手ですので、認知度、顧客集客力、実績の高さから、安心して任せることができるでしょう。

一方、店舗は首都圏に集中していますから、地方のマンションより都心部のマンションの売却をお考えの方にお勧めできます。

お近くに店舗がある場合は、候補の1つとして検討する価値が高い会社です。

野村の仲介+ノムコムについて

ノムコムというと聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

こちらの会社は、2016年度オリコン日本顧客満足度調査不動産仲介部門戸建売却・マンション購入で1位を獲得しています。

売るだけが不動産会社の仕事ではありません。

野村の仲介+では、買換保証、補修保証、相続サポートなど様々なサービスが充実しており、このようサービスの提供が顧客満足度にも繋がっている様です。

素人には右も左も分からない不動産取引。「あの人に、頼んでよかった。」をモットーに業務を行っているため、些細な気遣いに期待ができます。

三井のリハウスについて

実績、店舗数ともに業界1位を誇るのが、三井のリハウスです。CMなどでもお馴染みですので、知名度も抜群に高いと言えます。

また、全国各地に営業店舗がありますので、どこの地域でもマンション売却を考える際には候補に入ってくるのではないでしょうか。

三井のリハウスでは、必ず宅地建物取引主任者の有資格者のみが担当となりますから、プロ意識が伺えます。

各種サービスの提供もトップレベル。30年間不動の1位で有り続ける三井のリハウスは、トップならではの経験と実績で売却をサポートしてくれるはずです。

モリモトについて

モリモトは、主にディアナコートシリーズ、ピアースシリーズなど、都心部や城南、城西地域でブランドマンションの分譲を行っている会社です。

更に、仲介部門では仲介営業も行っています。分譲会社による仲介ということで、住み換えの経験、ノウハウを多く持ち合わせています。

モリモト分譲のマンションの売却、またはモリモト分譲のマンションへの買換えの際には、特に安心して任せることができるでしょう。

三菱地所ハウスネットについて

三菱地所グループの仲介会社が、三菱地所ハウスネットです。三菱地所グループといえば、マンションの分譲、リフォーム、管理などを行っているマンションのスペシャリスト。

そんなグループ会社のネットワークを活かして、売却活動をおこなっています。

三菱地所ハウスネットは、「三菱地所の住まいリレー」というブランドを掲げ、売買仲介と賃貸を主な事業としています。

売却の査定と同時に賃料の査定も行ってくれるので、売るか貸すか悩んでいる方には、こちらの会社は特にお勧めできます。

suumoやホームズ、アットホームで不動産会社を探すという方法

不動産会社を選ぶには、何から始めればいいのでしょうか。それは、複数の不動産会社に査定依頼と売却相談をして、不動産会社の比較をすることです。

査定額や売却方針は、不動産会社によってかなり差があるものです。

媒介契約を締結する前に、各不動産会社の特徴や印象をしっかり見極めることが非常に重要です。

さて、まず候補となる不動産会社を選び、査定依頼を行うわけですが、この際、複数社に一括で査定の依頼ができるサイトはご存知でしょうか。

home4uやsuumo、ホームズ、アットホームという名前を1度は耳にしたことがあると思います。

これらは不動産情報を提供している代表的なサイトで、購入目的の物件検索はもちろん、売却をお考えの方にも非常に便利に活用頂けるサイトなのです。

これらのサイトでは、売却時、不動産会社選びに悩まれている方向けに、不動産会社へ一括査定を依頼するサービスを提供しています。

また、各サイトのコンテンツでは、不動産会社の選び方や売却の知識を中立的な立場で解説してくれています。

普段の生活では関わることの無い不動産会社です。「敷居が高い」「何がなんだか分からない」そんな方も大勢いらっしゃいます。

この様なサイトで、売却する流れやどんな不動産会社がいいのかを知った上で、売却活動に望むことはご自身にとって有益になるでしょう。

さらに詳しく⇒不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

少しでもマンションを高く売るためには複数社と契約するのが良い

候補となる不動産会社に査定依頼と売却相談をしたら、後は依頼する会社を決めることとなります。

上記でご説明したように、一般媒介契約を結べば複数社に、専属・専任媒介契約を結ぶのならば1社のみに売却の依頼をする事ができます。

複数社に依頼するか、1社のみに依頼するか、判断に困る場合もあるでしょうが、その場合は複数社と契約することをお勧めいたします。

複数社に依頼し、紹介する顧客層、顧客数を多くする事で早期売却の可能性が広がります。

また、1社にお願いすることで生じる情報の囲い込み、力量不足により売れないというような事態を、複数社に依頼することで未然に防ぐことができます。

少しでも高い価格で売却を目指すためには、複数社と媒介契約を結び、多種多様な売却活動をする事が一番であると言えるのです。

マンションを売る時は不動産一括査定サイトを利用するのが1番

複数社に依頼するのであっても、事前の不動産会社選びは不可欠です。

何社にでも依頼できるとは言え、不動産会社の事を良く知りもしないで媒介契約を結ぶことは非常に危険なことです。

一般媒介契約を締結する場合でも、信頼がおける不動産会社3~4社との契約に留めた方がいいでしょう。

あまりに多くの会社と媒介契約を結ぶことは、何度もそれらの会社と顔を合わせる機会を持たなくてはならなくなり、時間と労力が掛かってしまいます。

また売却活動を把握するにも、3~4社が丁度いい数字だと思います。

3~4社に依頼するとすれば、最低でも6社程に査定依頼をした方がいいでしょう。前述した不動産情報を提供しているサイトなどで査定依頼を行うことで、多数の会社でも簡単に一括査定依頼を行えます。

また、一括査定ができるサイトに参画している不動産会社は、運営側が厳選した優良企業ばかりですので、事前に悪徳な会社に依頼するリスクを回避することができます。

簡単に、しかも安心して利用できる一括サイトの活用は、売主の手助けとなることでしょう。

さらに詳しく⇒home4uの一括売却査定

6、マンションを売る時の相場と資産価値

売るタイミングや、物件の状況によってマンションの資産価値は大きく変動します。マンションには決まった価格という物は存在しません。

また、築年数によっても大きく変動しますし、最近では東京オリンピックの影響により首都圏のマンション価格は相場以上に暴騰しています。

更に、ここ数年マンションバブルが続いたことにより、マンションのストック戸数は凄まじい勢いで増加し続けています。

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出典:国土交通省

しかし、逆に人口は減少し続けています。という事は、マンションの供給は需要に対して増えすぎている。とも考えられます。

一般的な資産価値が1000万円の物件でも1億円で買いたい!という人がいれば1億円でうれますし、逆に1億円の資産価値があっても買い手がいなければ価格を下げるか買い手がつくまで待ち続けるしかないのです。

以上のことを踏まえた上で、マンション相場と資産価値について解説していきます。

事故物件の資産価値についてー病死も事故物件に含まれる?

まずは事故物件とはどんなのものなのか、簡単にご説明します。

事故物件とは、対象物件内で人間の生命に関わる事件や事故が起きた場合そうなりえます。

病死などの自然死は基本的には含まれません。

しかし、自然死でも長期にわたり放置されている状態が続いてしまった場合などは、事故物件として扱われる可能性もあります。

事故物件の判断基準となるのは、「心理的瑕疵」。心理的瑕疵とは、その物件に住みたくないなと思われる事象が起きた場合に判断されます。

事故物件以外にも、暴力団関係者が隣に住んでいたり、悪臭を放つ部屋が隣にある場合などもまた、心理的瑕疵物件とされます。

つまり、心理的ということから、人の感情が左右するものなので、一概に判断できないと言えるのです。

資産価値としての影響も様々です。事故物件といっても、殺人事件があったのか自殺なのかでも影響は異なります。

また、事件や事故の残酷さや悲惨さでも人の感情を左右するので、価値への影響の出方は異なります。

一般的には、殺人事件が起きた物件では5割程、自殺のあった物件では3割程の価格の下落が見られます。

しかし、何度も申し上げた通り、事故物件によって下落率は様々ですし、市場に出してみて初めて需要のあるなしが分かるものです。

ご自身では判断がなかなか付かないでしょうから、もし事故物件となってしまったマンションのご売却を検討しているなら、早期に不動産会社に相談することをお勧めいたします。

事故物件の売却を敬遠する会社があることも確かですが、積極的に売却活動を行ってくれる会社も必ず見つかります。

そんな時は、home4uなどの一括査定サイトで複数の会社に査定依頼と売却相談をし、少しでも好条件で売却活動をしてくれる不動産会社を探すのが重要となります。

価格さえ妥当なものに設定できれば、購入者は必ず見つかるはずですので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

さらに詳しく⇒マンションが事故物件の場合売る時に価値は相場よりどれくらい下がるのか

築5年のマンションの資産価値と売却相場

目安:新築価格から10%から20%の下落

築5年のマンションは、なかなか売りに出されるものではありませんので、需要も高く資産価値も高い状態だと言えます。

人気のあるマンションであれば、新築価格と同等、若しくは新築価格を上回る可能性もあるでしょう。

ただ、人が少しでも住めば中古マンションとして扱われることに変わりはありません。基本的に中古マンションになった時点で新築価格から10%程下落します。

それは1年目でも2年目でも、中古マンションになった以上避けられない下落です。

築5年以内であれば、この最低限の下落に近い数字での売却が可能です。

さらに詳しく⇒築5年マンションを売却する!資産価値と築浅物件を高く売るポイント

築10年のマンションの資産価値と売却相場

目安:新築価格から20%から30%の下落

築10年までは築浅物件とも判断されるので、まだまだ需要が高いでしょう。しかし、この時期の価値の下落のスピードは早い傾向があります。

築10年から築20年までに価値が半分になってしまうことも考えられます。築10年では人気も高く早期に希望価格での売却が見込めますから、売却を考えている場合は早めに行動に移しましょう。

さらに詳しく⇒築10年のマンションを高く売る為の売却方法とポイント

築15年のマンションの資産価値と売却相場

目安:新築価格から30%から40%の下落

マンションの寿命は50年ほどと言われています。築15年のマンションを35年ローンで購入した場合、少なくともローン完済するまで住んでいられることになるので、築15年は1つの目安とも言えるのです。

購入者にとって、長く住めるにも関わらず新築に比べてかなり価格を抑えられるこの築年数のマンションは人気があります。

さらに詳しく⇒築15年のマンションを高く売る為の売却方法とポイント

築20年のマンションの資産価値と売却相場

目安:新築価格から40%から50%の下落

築20年あたりから、マンションによって状態に大きく差が生じてきます。丁寧に住んでいる場合、管理が行き届いている場合は、築20年ほどでも需要が高いでしょう。

ただ、設備などの交換の目安が20年程ですから、リフォーム歴によっても差が出てきます。

リフォーム歴がなくても、売却のためにご自身でリフォームすることはまずは控えてください。

不動産会社の方と相談し、顧客のニーズをしっかりと理解した上でリフォームが必要だと判断された際に、少額のハウスクリーニングや修繕をするだけでも印象はかなり良くなるものです。

さらに詳しく⇒築20年のマンションは売却できる?資産価値と高く売る為の方法

築25年のマンションの資産価値と売却相場

目安:新築価格から40%から60%の下落

築20年を過ぎると、マンションの価値の下落は緩やかになってきます。また、状況によっても差がでますから、価値の目安の幅も大きくならざるをえないのです。

築年数は、築20年代と30年代で、買い手に与える印象は大きく変わります。築30年を迎える前に、なるべく早く売却されることが少しでも高額での売却に繋がります。

築30年のマンションの資産価値と売却相場

目安:新築価格から50%から70%の下落

築30年ともなると、建物としての価値は低くならざるをえません。ただ、買い手の多くの方が気にする耐震面については、現在築30年だったら「新耐震基準」で建てられているマンションですので大きな安心があります。

この新耐震基準か否かでマンションの需要は大きく異なります。

新耐震基準でありながら、価格が安い築30年のマンションは築古物件の中でも人気があります。

また、バブル期に建てられたこの時期のマンションは、立地が良く、作りもしっかりしている傾向があるので、予想以上の価格で売却することも期待できるでしょう。

さらに詳しく⇒築30年のマンションを売却する!資産価値と高く売る方法

マンションの平均相場や価格はどうやって知ったらいい?

売り出す前に、どれくらいで売れるのかは一番気になる点ですよね。

ローンを完済していない方に至っては、目安となる価格が分からなければ、売却そのものができるかできないかの問題にも関わってくるでしょう。

それではご所有のマンションの売却価格の目安となる平均相場の調べ方をご説明致します。

従来であれば、不動産雑誌や路線価などからご自身で推定することしかできなかった相場価格。現在は、ネット上で簡単に相場価格を確認できる時代なのです。

不動産会社のHPや、home4u、マンションナビなどの不動産情報サイトでは、マンション名を入力したり、マンションの情報を入力するだけで、独自の情報から算出された相場価格を表示してくれるサービスが提供されています。

常に変動している相場価格ですが、このようなサイトは随時情報が更新されていますから、最新の相場価格を知ることが出来るのです。

ただ、このようなサイトを利用する際は、あくまで目安だということを念頭に入れてください。

一番正確な売却価格の目安を知るには、やはり不動産会社の方に直接マンションを見てもらった上で査定してもらうことです。

マンションの売却価格は、部屋の条件によっても大きく異なるものですから、マンションの情報だけではなかなか正確な判断は付かないのです。

上記に挙げた不動産情報サイトでは、一括査定依頼ができるサービスも提供されていますので、少しでも正確な金額を知るには、こちらを活用されることをお勧めいたします。

さらに詳しく⇒マンションを売る前に平均売却相場を知る事ができる3つの無料サイト

マンションの需要やタイミングにもよるので売りに出してみないと分からないのが実情

さて、不動産会社に査定を依頼するのが一番正確な目安を知る手段だとお話しましたが、不動産会社によっても査定額に開きがあるのが実情です。

「じゃぁどうしたらいいの?」という声が聞こえてきそうですが、相場を読み、マンションの売り出し価格を決める作業は、売却活動において最難関であり、最重要なことなのです。

売り出す価格次第で、希望する価格で早期に売れるかが決まります。

マンションは市場に出した時が一番多くの人の関心を集め、多くの目に触れることとなります。この時に的確な数字で売り出し、買い手の心を掴むことが非常に重要です。

ご自身だけでマンションの相場を読み、売り出し価格を決めるのはハードルが高い作業だと言えます。

この時、最良のパートナーと言える不動産会社の助言が、大きな道しるべとなることでしょう。

売りに出してからも最適なタイミングで価格変更を提案してくれたり、最適な広告活動を提案してくれるような不動産会社選びこそが、マンションの売却に一番大事なことなのです。

マンション売却のQ&Aー売る前に知っておきたい事にお応えします!

本サイトでは『マンションを売る』をテーマにマンション売却までに必要な流れや手続き、不動産会社の選び方などを総合的に解説しています。

マンションを売りたい価格で売るコツは、このブログを読んで頂ければ一通り理解できるはずです。

しかし、マンションを売る前に様々な疑問を持っている方は多いでしょう。

このコーナーでは、本サイトにお問い合わせでいただいた質問に対して、随時ご回答していきます。

Q マンションを売って一戸建てを購入する事はできる?

A 可能です。特に今はマンションの価格が暴騰しきっているタイミングです。

高く売る事で一戸建てへの住み替えも可能です。

Q エアコンはどうしたらいいの?

A 退去する時に、エアコンを外して新しいマンションに設置することも可能です。

ですが、買う方はエアコンが付いているのかどうかも気にする事が多いのでそのままつけておく事で付加価値を与える事も出来ます。

Q 2013年位に買ったまだ新しいマンションを売ると高くなる可能性もある?

A 購入してから5年くらいのマンションであれば東京など都心の場合、買った価格以上の値段で売る事ができる可能性もあります。

3000万で買ったマンションが相場の上昇で3500万円で売れたという事例も多くあります。

Q マンションを売る時、壁紙はどうしたらいい?

A 基本、壁紙は張り替えることになります。特に、タバコによる汚れや子供の落書きが酷い場合には絶対に張替が必要です。

壁紙やフローリングの張り替えは不動産会社と相談しながら行っていきましょう。

Q マンションは買う前に売るか買ってから売るのかどっちがいい?

A どちらでも大丈夫ですが、売る前に購入してしまうとローンが通らない可能性も考えられます。

引き渡しは買主との相談で遅らせる事もできます。まずは売る事を前提に行動をする事が重要です。

Q 関東(東京や神奈川、千葉)と京都、福岡、大阪や札幌などのマンションの相場は違う?

A 当然、地域によって価格の変動は違います。特に東京の都心部では高く売る事が出来ます。
借地権の有無によっても変わってきます。

Q 個人でマンションを売る事はできる?

A 友人や知人に個人でマンションを売る事もできますが、トラブルの原因となりまねません。
必ず不動産会社を通して取引をするようにしましょう。

Q 借金の返済が終わっていないマンションを売る

A ローン残りがある場合、マンションを売る事はできません。売却前に返済をする必要があります。
マンションはローン途中で売る事はできません。

売却金額を住宅ローン返済に充当する事はできますので査定時、不動産屋と相談をしましょう。

Q マンションを将来売るのと今売るのはどっちがいい?

A 今はマンションバブルといっても過言ではありません。特にオリンピックを控えマンションの価格は高騰しています。
また、マンションは築年数と比例して価値が下がります。

マンションを売りたいと思ったらその時が1番の売りどきです。

Q マンションを売るのは大変か

A しっかりと信頼のできる不動産会社に任せる。これが一番重要です。
悪徳会社に任せてしまうと営業活動をしてくれなかったり、無理な値下げを要求され大変な思いをする事になる可能性が高まります。

Q 中古のマンションを賢く売るには?

A ずばり、複数の不動産会社に査定をしてもらい、適正な価格をひきだす事です。
そしてその中で信頼できる会社、担当者に任せる事です。すべてはこの1点につきます。

Q 転勤になった場合、マンションは貸す方がいいのか

定期借家で貸す。という方法もありますが、リスクは高いです。
転勤が終わって戻ってきた後、定期借家なのになかなか出ていってもらえずに裁判になった。という事例も多いです。

今は幸いマンションバブルですし。売って、転勤終了後にまた買い直す事をオススメします。

Q マンションは売るより貸す方が得?

A ケースバイケースです。多くの場合、売った方が良いケースが多いです。

賃貸経営は思っているよりも難しいものです。借り手がいなければその間の管理費や修繕積立金、固定資産税は赤字になります。

迷ったら売るのが得策です。

Q マンションを売ると何割位になる?

A 築年数やマンションの立地、広さによっても変わってきます。

マンションには決まった相場はありません。必ずプロに査定をしてもらいましょう。

Q マンションの見積もりをしてもらってから売るのをやめる事はできる?

査定をしてもらった後でも部屋を売るのをやめる事は可能です。
契約をして手付金をもらった後だと違約金として倍額を買主に支払う必要がでるので注意してください。

Q マンションを売る前にリノベーションをした方がいい?

A 売る前に自分でリノベーションをする必要はありません。リノベーションは好みもありますので必ずしも好転するとは限らないからです。
どうしても部屋の中がボロボロという場合には、不動産会社のアドバイスを聞きましょう。

Q 買ってから10年以上たっているマンションでも売る事はできる?

A 築30年や築40年となるとマンションの価値はほぼありません。ですが築10年くらいのマンションならまだまだ需要はあります。
一般的に15年くらいからマンションの価値は急激に落ちると言われています。

マンションを売るまとめ

マンションの売却について、流れや、様々な局面でぶつかるであろう悩みの解決法についてご説明させていただきました。

マンションは1つとして同じものはなく、ご所有のマンションの売却にはどうする事が最適かは、売ってみないことには誰にも分からないことです。

不動産会社の方とご自身の二人三脚で売却活動を行い、売却というゴールを目指していくのです。

売却のパートナーとも言える不動産会社の選定は、マンション売却を左右するといっても過言ではありません。

まずは信頼できる不動産会社選びに注力してください。

そして、売却活動をしていく上でパートナーと息が合わなくなってきた時には、パートナーチェンジも必要かもしれません。主導権はご自身にあることを忘れずに、柔軟な考えを持ち、いかに希望する形でゴールできるかを考えましょう。

不動産選びの際には、home4uを活用されることをお勧めいたします。

また、途中で他社と媒介契約を結びなおすことになった際にも、home4uでスムーズに新しい不動産会社を探すことで、売却活動を滞らせることがなくなります。

悪徳な企業を初めから排除し、複数の会社に一括査定依頼をすることで、手間と時間を削減することができます。

マンションの売却は、人生でそう何度も経験することはないかもしれません。

しかし、人生に与える影響は非常に大きいといえます。少しでも高額で希望にあった売却をし、今後のお住まいや生活をより良いものにしていきたいですね。

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