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不動産業界用語

マンションを売る時の専任媒介契約のメリット・デメリット

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専任媒介とは

baikai

不動産の売却を検討している方がまず悩むのは、売却を複数社に依頼するか、1社に限定して依頼するかではないでしょうか。

複数社に依頼する場合に一般媒介契約を結ぶのに対して、1社に限定してお願いする場合は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を不動産会社との間で締結することになります。

今回は、1社に限定して売却を依頼する「専任媒介契約」について説明していきます。

専任媒介契約と、専属専任媒介契約との大きな違いは、「買い手を自己発見できるか否か」ということです。専属専任媒介契約では、自分で買い手を見つけたとしても、売却することができません。このように買い手を自己発見する可能性は低いとしても、少しでも縛りの軽い専任媒介を選択するケースが多いです。

不動産会社からすれば、自社の独占物件になるのか他社との共有物件になるかということで、当然ながら不動産会社は独占物件となる専任媒介契約以上を目指しています。

専任媒介を選択するか、一般媒介を選択するかは売主の意向によりますが、不動産会社と売主との駆け引きともいえます。

それでは、専任媒介について詳しく解説していきます。

 

専任媒介ってどんな契約なの?

媒介契約には3つの種類があります。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介と、後者になるにつれて不動産会社と売主との契約の縛りが強くなります。

参考→マンションを売る時の一般媒介契約のメリット・デメリット

マンションを売る時の専属専任媒介のメリット・デメリット

一般媒介と専任媒介・専属専任媒介には大きな違いがあり、一般媒介は複数社と契約することができ、専任媒介・専属専任媒介は1社のみとしか契約することができません。

一般媒介と専任媒介の違いは複数社と契約できるか否か以外にも、不動産会社による報告義務の有無、不動産会社が閲覧する不動産情報サイト「レインズ」への登録義務の有無などがあります。

参考→レインズとは?一般人は見れない不動産業界流通網のアレコレ

専任媒介の方が縛りが強く、不動産会社による報告義務、レインズ登録義務があるのが特徴です。

売主の権利として一般媒介は途中解約が無償でできるのに対し、専任媒介は途中解約をする際、それまでに掛かった営業活動費の実費を請求される可能性があります。

では、このような特徴を持つ専任媒介のメリットとデメリットを見ていきましょう。

 

専任媒介のメリット

① 不動産会社による積極的な営業活動が期待できる

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一般媒介と違い専任媒介の場合、不動産会社からすれば自社の独占物件となります。

他社に成約されてしまうと営業活動費が無駄になってしまう可能性がある一般媒介に対し、専任媒介はそのリスクは少ないのでお金と時間を掛けた営業活動をしてくれる可能性が高いと言えます。

手の込んだ販売図面の作成、大規模な広告活動、積極的な顧客への紹介などが期待できるでしょう。

 

② 営業活動の内容を把握できる

 

専任媒介は、営業活動状況や反響などを2週に1度以上売主へ報告することが不動産会社に義務付けられています。

一般媒介は報告義務がありませんから、どんな人から反響があるのか、はたまた反響すらないのか、分からない事態にもなりかねません。売りに出してみての反響の大きさや買い手の声は、価格変更をするか否か、そのタイミングはどうするかなどを決める際に非常に重要な指標となります。

定期的な報告があることで、買い手のニーズを意識した売却活動をすることができます。

 

③ レインズに必ず登録される

 

不動産会社の担当は、「レインズ」という業界独自の情報サイトを閲覧して買い手に物件を紹介しています。このレインズに物件を登録することで、他の不動産会社にも物件情報が届くことになります。

専任媒介であればレインズへの登録は義務付けられていますが、一般媒介の場合は不動産会社の義務ではありません。一般媒介でも登録をお願いすることはできますが、確実にレインズに登録されるという点で専任媒介の方が安心できるでしょう。

 


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専任媒介のデメリット

saeti

① 1社へ依存しなければならない

専任媒介は1社のみとの契約になりますので、メリットの①で挙げたように不動産会社による営業活動の積極性が期待できます。一方、1社のみに依存する形になりますから、もしこの1社の営業能力が低かったり、あるいは営業活動を怠るなどの場合は死活問題となり得ます。

専任媒介の場合には、媒介契約期間中の解約は、それまでにかかった営業活動費用を請求される恐れがあり、なかなか契約期間中に変えることはできません。

不動産の売却はスピード勝負。媒介契約満了の3カ月間で思ったような売却活動ができなかった場合には、物件の真新しさは失われ、「売れ残り物件」の印象を買い手に与える事態になりかねません。

 

② 囲い込みのリスクがある

専任媒介や専属専任媒介の場合、「囲い込み」という営業手法を取る悪徳業者もいることも念頭に入れておきましょう。

囲い込みとは、自社の独占物件となった不動産の情報を他社に開示しないことで購入者も自社で見つけ、いわゆる両手成約を目指す営業手法の子と。

専任媒介はレインズの登録が義務付けられていますが、他社からの問い合わせに「契約予定です」、「売却を中止する予定です」。などと嘘を並べて他社からの客付けを妨げる行為をする業者がいまだに存在します。

すべての不動産会社がこのような営業手法を取る訳ではありませんが、不動産会社が一番に目指すところは売主からも買主からも仲介手数料を得られる両手成約。このような悪徳業者とは専任媒介を結ばないようにしなければなりません。

 

専任媒介は不動産会社の選定が重要

 

ikkatsu

不動産の選定の前に査定をしてもらおう!

デメリットで挙げたとおり、専任媒介は1つの不動産会社に依存せざるをえず、そのリスクを避けることを考えなければなりません。そのため一般媒介以上に、不動産会社の選定には慎重になるべきです。

参考→マンションを売る時の不動産会社の選び方ーおすすめ4つのポイント

とはいえ、なかなか媒介契約前に不動産会社の営業能力や本質を見極めるのは難しいといえます。ただ1つできることは、媒介契約前の段階で他の複数の不動産会社と接見し、査定をしてもらうことです。

会った時の印象はどうか、査定額と査定額の根拠は適切なものか、売却方針は納得できるものなのか、媒介契約の前に複数の不動産会社を比較・検討する必要があります。

 

一括査定サイトを利用するのもオススメ

査定の際には不動産会社に直接連絡をするのではなく、home4uなどの一括査定をしてくれるサイトを利用するのもおすすめです。

一括査定サイトに参画している不動産会社は運営会社から厳しく精査された会社のみですから、悪徳業者と媒介契約を締結するリスクを少しでも下げることができます。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

自分の意思を大切にしよう!

不動産会社は、物件を一社独占にできる専任媒介を締結したいものです。従って、専任媒介を締結する前提で話を進めてくることもあります。しかし、媒介種類を決めるのは、他でもない売主自身。相手のペースに流されることなく、意思を持って媒介契約を締結するようにしましょう。

まずは、一般媒介で数社と契約して、対応の良い1社を専任に切り替えるということも可能。専任媒介だとしても必ずしも3カ月の媒介契約期間を設けることはありません。

まずは1カ月などの短い期間で設定して不動産会社を見極めるのも1つの手です。

専任媒介にはメリットもありますが、意中の不動産会社が見つからない場合には無理に専任媒介を結ぶ必要はありません。臨機応変に対応することが大切です。

 

専任媒介契約まとめ

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専任媒介契約は不動産会社による内容の濃い営業活動を期待できるものの、契約できるのは1社のみとなりますから、その1社の売却力や誠実さなどが非常に重要となります。

不動産会社を比較・検討する段階で意中の会社が見つからない場合には、専任媒介を締結するのを控えた方がいいでしょう。

専任媒介の構図は、1対1です。そこにはリスクがあることも忘れてはいけません。初めから「専任にするんだ」と意気込むのではなく、真摯に対応してくれる不動産会社が見つかれば専任媒介を締結する。このような柔軟な考えで不動産会社の選定をするのがいいかもしれませんね。



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