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不動産業界用語

レインズとは?一般人は見れない不動産業界流通網のアレコレ

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レインズとは

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「レインズ」ってご存知ですか? 不動産の売買をしたことがある方は、聞いたことはあるかもしれませんが、この本質って意外とわからないものです。

不動産会社の方も、「レインズに登録しました」「レインズで物件検索します」など当たり前のように言ってくるものだから、聞くに聞けないということもあるでしょう。

今回は、「レインズとは何か」「活用方法は?」などについて、詳しく解説していきます。レインズは基本的に不動産会社しか閲覧することができないものですが、知っておくことで多いに役に立つものです。売却活動を有利に進めていくためにも、ぜひ参考にしてください。

 

レインズって何?

 

レインズ(REINS)とは、「Real Estate Information Network System=不動産流通標準情報システム」の頭文字を取ったもの。1990年から、国土交通省大臣から指定を受けた、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの指定流通機構によって運営されています。

売主から売却依頼を受けた不動産会社は土地、戸建て、マンションなどの情報を登録し、買主から依頼を受けた不動産会社が物件検索のために使用します。不動産会社のみが閲覧出来る、ホームズスーモのような不動産情報サイトのようなものです。

一般の方は、不動産会社の方に見せてもらうなどしなければ閲覧することはできません。

 

レインズには、売却依頼された全ての物件が登録されているわけではありません。専属専任媒介、専任媒介の場合にはレインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介には登録する義務はありません。一般媒介の中には、登録されない物件もあるということです。

とはいえ一般媒介であっても、宅建業法によって登録が推奨されていますので、売主が登録を希望する場合などは登録される場合が多いです。

不動産会社は、物件検索の際に必ずといっていいほどレインズを使用します。販売図面(マイソク)も一緒に登録することができるので、顧客への紹介にもレインズからダウンロードした図面が使われます。レインズへ物件情報や図面を登録することは、マンションを売る上では必要不可欠ということです。

ご近所にバレたくない!など、ひっそり売却したいなどの特別な理由がない限り、レインズへ登録することが早期売却への足がかりとなるわけです。

 

レインズの成約事例を活用する

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レインズには、現在売り出されている物件だけが登録されているだけではありません。「成約事例」とよばれる、成約に至った物件の成約時期や成約価格も掲載されています。専属専任媒介と専任媒介は、成約事例を掲載する義務も持ち合わせています。

この成約事例が何の役に立つかというと、売り出す際の価格設定の時。売り出す物件の周辺地域の成約事例は、相場を読む上で大きな指標となります。

参考→マンション売値の決め方ー売る時の適正価格のつけ方と売却相場

「この場所でこの広さでこの価格で売れた」「同じマンションの別の部屋はこの価格で売れた」ということが分かれば、価格設定の際に買い手のニーズとかけ離れた金額を設定することが避けられるということです。

 

売主はレインズについて何に気をつければいいのか

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ここまでで、「レインズは不動産会社が主に使用するもので売主は特にすることがない」と思う人もいるでしょう。しかし、売主が普段閲覧することができないレインズだからこそ、気をつけた方がいいことが3つあります。

 

① 査定価格が的確なものか

安く見積もる業者もいる!

マンション売却は、まずは不動産会社に査定依頼することが第一歩です。査定はレインズの成約事例とともに、物件の状態や付加価値などを考慮して算出されます。

不動産会社が提示してきた査定額ですが、鵜呑みにしてはいけません。

不動産会社は、「価格を安くしても早期売却をはかりたい」というものです。売主からもらえる仲介手数料は成功報酬ですので、売却が決まらない限り受け取ることはできません。それならば、相場より安い金額だとしても早期売却したいというのが本音。


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査定額を安く見積もる悪質な業者もいるということです。

そして逆に、根拠もなく他社より高い査定額を提示し、媒介契約だけでも結んでもらおうとする業者もいます。査定額は低くても高くてもいけないということです。

 

根拠を見せてもらおう!

それを防ぐために、査定額の根拠となるレインズの成約事例などをきちんと見せてもらい、自身でも査定額が妥当なものかどうかチェックする必要があります。

また査定依頼を1社に限定するのではなく、複数の不動産会社に査定してもらうことで的確な査定額も見えてくるものです。査定依頼の際は、homr4uなどの一括査定サイトを利用すれば簡単に複数社に査定依頼することができるので大変便利です。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

査定依頼をする際には、複数社に。そしてレインズの成約事例を見せてもらう。この2点を覚えておきましょう。

 

② レインズに登録されているかをチェックする

 

「囲い込み」をする業者もいる

次は、物件がレインズに掲載されているか否かを確認する必要があります。HOME’SやSUUMOであれば、きちんとした情報や写真が掲載されているか売主がチェックすることができますよね。

しかし、レインズはどうでしょう? 一般の人はアクセスすることができないので、不動産会社が義務を果たし登録しているかどうかは自分ではわからないのです。

なぜ不動産会社がレインズに登録しないことを心配しなければならないのかと言うと、「不動産会社による物件の囲い込み」の恐れがあるからです。「囲い込み」とは、物件情報を他社へ開示しないことで買い手を自社で見つけ、売主・買主の両者から仲介手数料を取ろうとする悪徳な営業手法のこと。

もちろん、レインズに登録しないという悪質な業者は少ないですが、不動産会社の中にはいまだにこのような業者があることも事実です。

 

登録証明書を見せてもらおう

では、どうやってレインズにきちんと登録されているか確認できるのでしょうか。

それは、レインズの「登録証明書」を見せてもらうことです。不動産会社が物件をレインズに登録すると、FAXなどで会社宛に登録証明書が届きます。この証明書の開示を求めるのです。

専任媒介であれば媒介契約を締結してから7日以内、専属専任媒介であれば5日以内に、不動産会社はレインズに登録する義務があります。この日数が経過した際に、レインズの登録証明書を見せてもらうようにしましょう。

 

③ 販売図面が登録されているか

 

あわせて気をつけたいのは、レインズに販売図面が登録されているかと言うこと。販売図面とは、間取りや部屋の広さなどがわかりやすく掲載されている物件の履歴書のようなものです。

レインズへの販売図面の登録義務はありませんが、図面がなければ他社は物件を紹介することができません。

故意に販売図面を掲載しないのは、囲い込みまで悪質ではないとしても売却活動への積極性が欠如していると判断できます。

販売図面を作成するにはある程度時間がかかりますから、レインズ登録証明書をもらってから数日後にでも、図面登録書と販売図面も見せてもらうようにしましょう。

 

レインズまとめ

まとめ

レインズは一般の人が閲覧することができず、売主には不透明なものです。しかし、レインズに掲載されている内容や販売図面は、いわば物件の顔。きちんと登録されているか確認する権利と必要があります。

気の利いた不動産会社であれば、レインズの登録証明書や図面などをこちらが言わずとも送付してくれるもの。提示を求めてもなかなか見せてくれかったり、口頭でしか教えてくれなかったりする不動産会社は、営業活動がきちんとなされているか疑問視されます。

レインズへの登録は、売却活動の糸口であり基本となるものです。

売主は売却する当人であるにもかかわらず売却活動にはなかなか携われないものですが、レインズへの登録だけはしっかりと確認し、安心して売却活動をしたいものですね。



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