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不動産業界用語

マンションを売る時の一般媒介契約のメリットとデメリット

更新日:

一般媒介契約とは

 

マンションを売却する時には、まず不動産仲介会社と媒介契約を締結することが必要です。この媒介契約書は、いわば仲介会社に不動産売却をお願いする契約書です。

媒介契約書には、次の3つの種類があります。

  • 一般媒介
  • 専任媒介
  • 専属専任媒介

どの媒介にもそれぞれメリットデメリットはあります。自分の状況や売却の方針によってどの契約を選ぶかは決まります。

また、この媒介契約はマンションを売るうえで非常に重要です。まずはこの3つの媒介契約の特徴を見ていきましょう。

 

マンションを売る前に知っておきたい3つの媒介契約の特徴

 

媒介契約は一度結んでしまうと解約をするのに違約金が発生する契約もあります。事前にしっかりと媒介契約の種類を把握しておくことは非常に重要です。

① 専属専任媒介契約

 

  • 1社の仲介会社にしか、販売活動を依頼できません
  • 自分で買主を見つけてくることもできません。正確には自分で買いたい人を見つけてくることはできますが、その際も不動産会社に手数料が発生します
  • 仲介不動産会社は、1週間に1回以上で売却活動の内容や、進展状況を売主に報告する義務があります
  • 対象物件を不動産業者が閲覧出来る指定流通機構であるレインズに登録しなければなりません

詳しくは、マンションを売る時の専属専任媒介のメリット・デメリットで詳しく解説しているので参考にしてください。

 

② 専任媒介契約

 

  • 1社の仲介会社にしか、販売活動を依頼できません
  • 自分で買主を見つけても構いません
  • 不動産仲介会社は、2週に1回以上で売却活動の内容や、進展状況を売主に報告する義務があります
  • 対象物件を指定流通機構であるレインズに登録しなければなりません

詳しくは、マンションを売る時の専任媒介契約のメリット・デメリットで解説しています。

 

③ 一般媒介契約

 

  • 複数社の不動産仲介会社に、販売活動を依頼できます。
  • 自分で買主を見つけても構いません。
  • 仲介会社は、売主への定期的な報告を義務付けられていません
  • 対象物件を指定流通機構であるレインズに登録する義務はありません。

以上が、3つの媒介契約の特徴です。

 

専任媒介と一般媒介の違いって?

 

専属専任媒介と専任媒介は、ほぼ自分で買主を見つけられるかの違いですから、自分で買主を見つけることがほとんどない一般の方は同じと思ってもいいでしょう。

では、専属(専任)媒介と一般媒介の大きな違いはなんでしょうか。1社に頼むか、複数社に同時に頼むかの違いです。

一見、複数の仲介会社に同時に販売活動を依頼する一般媒介の方が、売却に有利な気もしますが、ご所有のマンションの特徴、そして、売却時期の希望など売主の都合によって、一般媒介にはメリット・デメリットがあるのです。

 

売却への姿勢が変わる

1社に販売活動を依頼する専属(専任)媒介を締結するのと、複数社に販売活動を依頼する一般媒介を締結するのでは、仲介会社側のマンション売却への姿勢が変わります。

専属(専任)媒介の場合は、自分の会社のみが対象マンションを売却することができる、つまり販売活動がうまく行きマンションが売れれば、仲介手数料を必ず得ることができる案件となります。

マンション売却に向けた、販売活動には熱が入ります。

大々的な広告活動・積極的な営業活動を行い、一刻も早く売却するために努力することでしょう。


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一方、一般媒介の場合は、マンションを売却する可能性が他社にもあり、必ず成果が出るとはいえないため、お金を掛けた販売活動には慎重になります。仲介会社はもちろん販売活動はしますが、最優先物件として扱わないでしょう。これが、ケースによって一般媒介のメリットにもなりデメリットにもなるのです。

 

一般媒介がメリット・デメリットとなりうるケース

 

マンションの売却を焦っておらず希望の金額での売却を優先したいケース

専属(専任)媒介を締結していれば、仲介会社は最優先に売りたい物件ですので、価格を下げてでも早く売りたい。しかし、この場合、売却を焦っていない売主には、ありがた迷惑な話です。

細く長く販売活動を続けてくれる複数社に依頼する一般媒介のほうがこのケースにはあっているでしょう。

 

好立地で人気のマンションのケース

人気マンションの売却では、大々的な販売活動をしなくても買いたい方はいくらでもいます。相場価格より高額な金額での成約も目指せます。そうしたケースには、やはり専属(専任)媒介より、一般媒介があっています。人気マンションは、高額な広告費をかけずとも、情報を提示するだけで集客率が高いからです。複数社による販売活動ができる一般媒介の方が向いているという訳です。

 

一般媒介のデメリット

上の2つのケースでも、一般媒介によるデメリットはもちろんあります。

それは、複数社と媒介契約を結ぶことで、手間がかかること。そして、定期的な連絡が義務付けられていないので、販売活動の進展状況がなかなか伝わってこないことです。

また、人気マンションなら特に、複数社が競合をしているところに、更に「うちとも契約をしてほしい」という仲介会社の訪問があとを絶たないでしょう。

きちんと情報を管理できない方、こちらから連絡をして販売活動を聞くことをしない方、たくさんの業者と関わるのが面倒だと思う方には、一般媒介はデメリットの方が多いといえるでしょう。

 

こっそり売却したいケースには一般媒介が最適

一般媒介でも、複数社と契約をしなくてはならないという義務はありません。1社とのみ契約を結び、販売活動を依頼することができます。

こちらは、こっそり売却をしたい方におすすめです。お隣さん、マンションの方、誰にも知られずに売却をしたい方もいらっしゃるでしょう。一般媒介では、不動産業者が見られる指定流通機構へ登録することは義務付けられていませんので、売却情報が漏れることはありません。

この場合、依頼した仲介業者は、内々で販売活動をすることになりますから、早期での売却や、希望価格での売却はなかなか難しいかもしれませんが、不動産売却には人知れず売却したい方もいっぱいいます。こういったケースは、一般媒介がメリットといえるでしょう。

 

一般媒介契約のメリットデメリットまとめ

 

今回、一般媒介でのメリット・デメリットになるケースを見てきましたが、媒介の種類を選ぶことができるのは、売主だけです。まずは、複数の不動産と実際にコンタクトを取り、査定をしてもらって良い不動産会社を探す事が先決です。

本当に信頼ができる担当者と巡り合えたら専任媒介や専属専任媒介契約を結ぶ。という方法もありです。

媒介契約の性格を理解し、自分のマンションにあった、また自分の性格にあった媒介契約と仲介会社を選ぶことが、希望の売却への近道となることでしょう。



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