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もくじ
土地活用7選
「土地活用」といっても、初期投資額や得られる収益をどう活用するかで様々な方法が考えられます。
目的が「税金対策」なのか「資産運用」なのかでも、適した土地活用方法は異なります。
今回は、「目的別」でおすすめの土地活用を紹介します。土地活用は一度でも方向性を誤れば、大損害にもつながる恐れがあります。
事前の準備こそが明暗を分けるといっても過言ではありません。土地活用でお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください！
少ない投資で土地活用をしたい場合
「土地の相続はしたけど今のところ使い道がない…しかし固定資産税はかかるし最低限の収益を上げたい」こんなケースにおすすめなのが、駐車場経営、トランクルーム経営、ソーラー経営の3つです。
いずれも初期投資が少なく建物を建てる必要もないので、いざ土地を売却したいと思ったり他の土地活用をしたいと思ったりした場合にも比較的簡単に転用することができます。
初期投資が少ない分、大きな収益を上げることは難しいですが、固定資産税などを支払うには事足りる収益に期待ができます。
それではそれぞれを詳しく見ていきましょう。
① 駐車場経営
駐車場経営には、2つのパターンが考えられます。
1．月極駐車場
賃借人と契約をして、毎月賃料を徴収するパターン。月極駐車場にも2つの経営方法があり、不動産業者に募集と管理を委託する方法か、駐車場を一括で業者に貸し出す方法に分かれます。
2．コインパーキング
こちらも管理と運営だけを業者に任せる方法か、業者に土地を一括で貸し出し委託する方法かに経営方法が分かれます。
経営方法はご自身の意向や、土地の場所や特性などがありますから、どちらがいいとは一概には言えません。いずれにしても初期投資が数十万円から可能であり、業者に全部委託する場合には、初期投資がほぼかからない場合もあります。
収益性としては利用される程度にもよりますが、固定資産税の支払いに困らない程度から利回り20～30％が期待できる場合もあるかもしれません。
ただし初期投資が少ない分、利回りが良かったとしても数万円から良くて数十万円の収益に留まるでしょう。また近年の都心部や若年層の「車離れ」も、駐車場経営者には深刻な問題です。
駅前や繁華街の近くなど駐車場経営に適した土地でなければ、思ったような収益が上げられない可能性もあるといえます。
② トランクルーム経営
トランクルーム経営とは、収納スペースを貸し出すことで収益を上げる活用方法です。
収納するための建物を建設する方法もありますが、コンテナを置くだけでも経営が始められるため比較的手軽な土地活用方法だといえます。駐車場経営と同様、業者に土地を貸し出す方法と、管理や募集だけを委託する方法があります。
土地を貸し出す方法であれば初期投資はほぼかからず、コンテナを設置する場合には数十万円から数百万円で経営を開始することができます。
利回りは需要によりますが高ければ30％程も期待ができます。ただし駐車場経営と同様、初期投資が少ない分大きな収益を見込むことはできないでしょう。
③ ソーラー経営
近年、土地活用として増加傾向であるのがこちらのソーラー経営です。土地にソーラーパネルを設置し、発電した電力を電力会社に売電することで収益をあげる活用方法です。
駐車場経営やトランクルームのように利用者の数によって収益が変わるものではありませんので、安定した収益が見込めるのがメリットです。
ただし、初期投資は3つの中では一番高いものになるでしょう。ソーラーパネル1kw当たりの単価はおよそ40万円～50万円程。一般的に必要な20kwを設置するとすれば1,000万円程の初期投資が必要です。利回り10％程度が期待できるとすれば、10年以上はソーラー経営ができるという環境と条件が必要になります。
賃貸経営などに比べれば初期投資が抑えられる点、長期的な安定を求められる点ではおすすめの活用方法です。
資産運用として土地活用したい場合
続いて、土地活用によって大きな収益を上げたい場合におすすめの活用方法を紹介します。
まず大きな収益を望む場合の前提は、「ハイリスク・ハイリターン」であることを忘れてはいけません。
投資額が大きくなればなるほど、当然ながら回収できない時のダメージは大きくなります。「リスク」は投資額だけにはとどまりません。ある程度大きな収益を上げたい場合には、長期的な見通しを立てることも大切です。長きに渡って転用することができないというリスクも潜んでいるということです。
「とりあえず」で、大きな収益を見込むことは不可能に近いことです。「今後売却するかもしれない」「税金対策」などの場合には、大きな収益は望まないことが賢明です。
それでは、資産運用を目的とする場合におすすめの土地活用方法を見てみましょう。
① 定期借地
定期借地とは、一般的に10年以上の長期間に渡り店舗や賃貸住宅の経営者に土地を貸し出す土地活用方法です。
土地を貸し出すだけですから、初期投資の必要がほぼなく、費用面では「ハイリスク」ではないことがメリットだといえます。ただし長ければ数十年に渡って土地を貸し出すわけですから、賃料滞納があったり、途中で土地を売却する必要があったりする場合には厄介なことにもなりえます。
そして、その土地で「事業をしたい」という借主が見つかるかという問題もあるでしょう。比較的検討してくれやすい事業主は、コンビニ経営者や飲食店のオーナー、マンションのディベロッパーなどでしょう。自身で誘致するのが難しい場合には、事業者の誘致から建設までを行っている建設会社などに相談してみるといいかもしれません。
当然ながら条件として、店舗経営やマンション経営ができる用途地域であること、そしてそれらの事業が成り立つ需要の高さがある場所であることが必要になります。
想定される事業の収支によっては、初期投資がかからないにも関わらず大きな収益が見込める可能性がある土地活用方法です。
② マンション・店舗併設住宅・ビルなどの経営
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こちらは自身で賃貸マンションやビルを建設し、それを貸し出すことで収益を上げる土地活用方法です。
マンションやオフィスビルなどはアパートと比べて戸数が多く、1つの借主の賃料も高いため大きな収益が見込めます。また店舗併設住宅においては、店舗部分と住宅部分両方からの賃料があり、店舗部分は比較的収益も大きくなります。
小規模なアパート経営は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われているのに対し、より大規模な建物を建築して賃貸経営をすることは「ハイリスク・ハイリターン」です。建設にかかる費用の借入も大金になるため、利息の負担も大きくなることが予測されます。
しかし空室が少なくなれば少なくなるだけ収益も大きくなりますので、高い利回りにも期待ができます。
賃貸経営の利回りの目安は10％。およそ10年で投資額が回収できる見込みのある立地なのか、経営戦略があるかの見極めが非常に重要になるでしょう。同時に建築会社や賃貸管理をしてくれる不動産会社の比較にも注力し、少しでも自身に有益な形で経営していく努力と知識が必要になります。
相続税対策として土地活用したい場合
2017年に相続税が大きく改正され、今まで相続税がかからなかったケースにおいても課税されることが多くなっています。少しでも相続税を節税するには、資産の評価額を下げることがポイントです。
まず相続する資産の内、現金がもっとも課税額が大きくなります。現金の評価額はそのままだから、1億円の現金の評価額はもちろん1億円です。
一方、現金1億円で建物を建てたら、これは「1億円」の評価額とならないのです。基本的に現金から物や不動産に変えると、評価額は下がります。1億円で建てた建物の評価額は、およそ6000万円まで評価が下がります。
相続税の課税は相続した資産の評価額によって決まりますから、現金を不動産などに変えて相続すると節税になるというのは「評価額を下げられる」ためなのです。
そして不動産の中でもさらに相続税の節税に繋がるのは、その不動産を第三者に貸している場合。自己で自由に使えない不動産は、不動産の中でも評価額が低くなります。
それでは相続税対策におすすめの土地活用方法2つを見てみましょう。
① 賃貸アパート経営
昔から、相続税のためにアパートを建てるという話はよく聞きますが、賃貸住宅を建てると減税に繋がる理由は2つあります。
1．土地の評価額が下がる
賃貸住宅が建っている土地は、「貸家付地」とされ、およそ20%評価額が下がります。
2．建物の評価額も下がる
建物の評価額は、基本的に固定資産税の評価額が用いられますが、貸家の場合は評価額がおよそ30%下がります。
つまり1億円の現金と1億円の評価額の土地を相続するよりも、土地に1億円で貸家を建設すると、総資産の評価額の大幅な減額が見込めるわけです。評価額の減額は相続税の減税に直結しますから、相続税対策として賃貸住宅を建てるケースが多いということですね。
もちろん「貸家」であれば一定の減税が見込めますから、アパート経営に限らず、マンション経営、ビル経営でも構いません。ただし資産運用の時にもお話した通り、建設する規模が大きくなれば大きくなるほどリスクは高まります。
「相続税対策」に重きを置く場合には、小規模なアパート経営を選択するのが賢明でしょう。
② 定期借地
資産運用でも紹介した定期借地は、相続対策にも有効です。土地を貸していると「貸宅地」とされ、更地に比べると評価額が30～40%程下がります。ただし借地期間の残存年数に応じて評価額も変わってきますので、相続対策として考える場合には借地期間の確認が必要です。
土地活用の明確な目的がない場合
「ただ単に相続した土地を持て余してしまっている」「大小関わらず投資をして運用したくはない」というように、に特に目的もなく土地を所有している場合には、土地を売却してしまうのが賢明かもしれません。
「売却」も立派な土地活用の1つ。大なり小なり投資をして事業を始めれば、失敗するリスクがあります。赤字になるよりも、ノーダメージの内に売却して確かな資産に変えることが、結果としてご自身にとって一番有益な方法である可能性もあります。なにより売却してしまえば固定資産税などの維持費はかからず、管理の手間もなくなりますよね。
土地は所有している以上、活用方法を見いだせずにいる時間が長ければ長くなるほど出費が続くもの。そして土地活用に乗り出しても、必ずしも維持費と収益とで黒字に転じるとは限りません。土地活用によって生じる可能性のあるリスクを排除し、土地の維持費用がかからなくなる唯一の方法が売却です。
特に2017年現在はオリンピック需要やアベノミクスなど様々なことに起因して、都心部をはじめ地価が上昇傾向にある時期。今の時期を逃して土地活用に失敗でもしたら、今後売却しようとしても思ったような金額で売却できない可能性もあります。
参考→【マンションを売るのは東京オリンピック前？後？】今、売却する2つの理由
そして売る、売らないに関わらず、土地活用を考える時にはその土地の「資産価値」を知ることも重要です。
売ったらどのくらいになるのか、借地の需要はあるのか、資産運用したらリスクの可能性と収益性はどのくらいのものなのかなど、様々なことを相対的に考えて土地活用の方向性を決めるべきだといえます。
土地活用に悩んだら一括査定サイトを活用しよう
一体自分の土地で何ができるのか…土地活用には様々な可能性がありますから悩んでしまうのも当然です。そんな時の情報収集としておすすめなのが一括査定サイトを活用することです。
「一括査定サイトって不動産の査定をしてもらうサイトのことでしょ？」とお思いの方もいらっしゃるでしょう。
確かに一括査定サイトの本来の目的は、一括で複数社に査定依頼をすることですが、中には「土地活用」や「賃貸経営」を考えている人向けのサービスが提供されているサイトもあります。
一括査定サイトで国内最大級の規模を誇るHOME4Uもその1つ。一括査定をおこなうのと同じように、サイト上では土地活用についての一括資料請求ができます。
土地の売却は不動産会社にお願いすればいいですが、いざ土地活用をしようと思っても窓口がどこなのか困ってしまいますよね。HOME4Uでは、土地活用のプランニングに長けている60社から選択して一括で資料を請求することができます。もちろん、今の土地の資産価値を知るために、本来の使途である不動産会社への一括査定も同時におこなえます。
「土地活用の資料請求」と「土地の資産価値を知ること」を同時並行しておこなえるHOME4Uを活用して土地活用を考えてみてはいかがでしょうか。
土地活用まとめ
今回は目的別におすすめの土地活用を紹介しましたが、その土地の形状や広さ、立地条件によって向き不向きの活用方法があります。
例えば「大きな収益を上げたい」と思ってマンション経営に乗り出そうと思っても、土地の性格上、駐車場経営が一番健全な土地活用方法である場合もあるでしょう。
「目的」だけにとらわれず、専門家の力を借りてその土地にとって一番有効な活用方法を探すことも重要です。土地活用は長期的な運営ともなります。事前の情報収集と見極め、綿密な資金計画が成功の鍵を握っているといえるでしょう。
