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もくじ
所有しているマンションの売却相場を知る方法
所有しているマンションの売却を考えたとき、まず考えるのが「いくらで売れるの？」ということ。ローン残債がある場合や、買換えの場合には、なおさら気になります。
近年では、インターネットの普及により、従来よりも簡単にマンションの「相場」を知ることができるようになりました。「相場」とはマンションの地域や広さによって予想される金額のこと。
相場を知ることも大切ですが、本気で売却を考えた場合には、正確なマンションの価値を知ることが重要です。
今回は自分でマンションの相場を知る方法と、相場以上に正確にマンションの価値を知る方法を併せて紹介します。自分のマンションの価値を知ることは、売却への第一歩です。ぜひ参考にしてみてください。
マンションの価格に影響を与えるものは？
マンションの相場を調べる前に、まずは価格に何が影響するのかを知っておきましょう。マンションの価格は、次の3つに大きく影響を受けます。
① 立地
マンションは需要の高い場所に建っている方が、価格が高くなります。駅からの距離やその駅自体の需要の高さなどは、マンションの価格に大きく影響します。
買い手の多くは、通勤・通学に便利な場所や生活環境を重視してマンションを探すものですから、立地こそがマンションの価値に一番影響するものです。
② 築年数
基本的に同じような立地であれば、新築時の価値が一番高いのは言うまでもありません。築年数とともに価値は下がっていき、マンションは築20年前後で新築時のおよそ半分の価値になるとも言われています。
③ 広さ
立地と築年数で、おおよその「平米単価」が予想できます。これがマンションの相場とされるものです。
平米単価とは1㎡あたりの価格のことをいいます。例えば平米単価が100万円で広さが50㎡のマンションであれば「100万円×50㎡」でおよそ5,000万円が相場価格として想定されます。
このように立地と築年数で平米単価を、平米単価に広さを掛けておおよその相場価格を出すことができます。
マンションには付加価値も付く！
マンションの価格には「付加価値」が付くことも忘れてはいけません。
例えば、角部屋や最上階である場合や、人気の高いブランドマンションの場合には、その地域の相場より平米単価が上がることも考えられます。
逆に著しく壁紙やフローリングが劣化していたり、設備が使えない状態であったりする場合には、相場価格より安くなることもあるでしょう。
マンションの価格に大きく影響を与えるものは、立地、築年数、広さの3つですが、その他に価値がプラス・マイナスされる要因も考慮しなければ正確な価格は算出することができません。
マンションの相場価格を調べる方法
マンションの相場価格を調べる方法は基本的に以下の3つの方法があります。
① 不動産情報サイトを利用する
同じマンション内の部屋がないか探してみる
アットホームやSUUMO、HOME’Sなどの不動産情報サイトを使って、自分のマンションの周辺のマンションを検索してみましょう。築年数も近い方が参考になります。
ベストなのは同じマンション内の別の部屋が売りに出されている場合。築年数や立地がまったく同じなので平米単価を参考にできます。
売り出し価格＝実際に売れる価格ではない
周辺マンションや、同じマンションを検索した場合に把握できるのは「売り出している価格」です。不動産売買では、「売り出し価格＝実際に売れる価格」になるとは限りません。むしろ同じ価格にならないことが多いでしょう。
というのは多くの場合、売却に至るまでに「値引き交渉」をされるからです。売り出し価格から1割前後の値引きで成約に至ることは、よくあるケースです。例えば5,000万円で売りに出しているマンションは、4,500万円～4,800万円ほどが成約価格となることが多いものです。
もちろん5,000万円の売り出し価格で買い手がつかなければ、売り出し価格そのものを下げ、そこからさらに値引き交渉されてようやく売却に至ることもあります。売り出し価格から成約価格は推測することはできません。周辺マンションの価格は、あくまで売り出す際の参考価格に留まるということです。
② 専門サイトや不動産会社のホームページを利用する
マンションの平均相場を算出してくれる専門サイトを利用すれば、もっと手っ取り早く相場を確認できます。
例えば、マンションリサーチが運営する「マンションナビ」。こちらのサイトでは、マンション名を入れるだけで、過去の売り出し価格や成約価格から平米単価を予想してくれるというサービスを提供しています。無料の会員登録をすることで、角部屋や部屋の方位などを考慮した価格も提示してくれます。
しかし表示される予想価格は、「○○万円～○○万円」という開きがある数字。やはり簡易的に相場を調べようと思うと、ざっくりとした相場価格しかわからないのが現実です。
この他にも大手不動産会社を中心に、自社ホームページ上でエリアごとや駅ごとのマンションの平均相場を検索できるサービスが提供されています。各社ともに共通している相場価格の出し方は、自社が現在売り出している物件の平均価格。
リアルタイムに今売り出されている価格の平均ですから参考するには値しますが、売り出し価格の平均であって成約価格の平均ではありません。こちらも売り出し価格の参考までに留まるといえるでしょう。
③ レインズを利用する
レインズとは、不動産会社しか閲覧することができない不動産情報サイトです。
基本的に不動産会社が売り出されている物件の検索などに用いるものですが、成約に至った物件の情報は一般の人でも「レインズ・マーケット・インフォメーション」で閲覧することができます。レインズを利用するメリット、デメリットは次の通り。
レインズを利用するメリット
- 売り出している価格ではなく、実際に成約した金額を元に相場価格を調べられること。
- 不動産情報サイトや不動産会社より、圧倒的に情報量が多いことです。
- レインズ・マーケット・インフォメーションでは、あらゆる不動産会社のあらゆる成約事例をもとに相場価格を調べることができます。「自社が売り出している物件の平均金額」や「サイト運営者が独自に収集した情報の平均金額」より平均を取る物件数が多いのですから、その金額はより信頼に値するものだといえるでしょう。
レインズを利用するデメリット
地域やマンションの諸条件を入力して相場を調べようとすると、結果がグラフで表示されるので「一目瞭然でこれくらいで売れる」とはわからない点。
レインズには守秘義務がありますから物件詳細までは表示されず、「これくらいの築年数でこれくらいの広さのマンションが、平米単価○○万円で売れた」という事実がクラフ表示によって知ることができるということです。
「相場をつかむ」という段階では一番信頼度が高いものではありますが、「それでうちはいくらで売れるの？」という根本的な疑問まで解決できるものとはいえません。
参考→レインズとは？一般人は見れない不動産業界流通網のアレコレ
相場価格あくまで目安 正確な査定額を知る重要性
正確な金額はなぜ必要？
相場価格を自分で調べる方法はいくつかありますが、知ることができる数字は売り出している金額や、予想の範疇を出ない金額に留まります。そして、マンションの価値に影響する付加価値までをも考慮して相場を調べる術はありません。
大体の売却金額の目安はわかるかもしれませんが、実際にその金額に届かない金額でしか売れなかった場合にはぬか喜びに終わることも考えられます。また、買い換えや資金枯渇のために売却を考えている方にとっては予想を大きく下回る金額での売却は避けたいものです。
やはり売却のスタートは、いくらで売れるか少しでも正確な金額を知ること。それに伴って資金計画や買換えの見通し、売却スケジュールが立つものです。
不動産会社に査定をしてもらおう
売却を考えた時にまずすること。それは「査定」をしてもらうことです。査定はもちろん不動産会社の方に依頼しておこないます。
不動産会社に依頼する査定には2種類ありますが、簡易的な机上査定ではなく、実際に見てもらう訪問査定をおすすめします。
簡易的な机上査定では、築年数や立地から算出した平米単価を広さで掛けるという理論上の査定しかおこなってくれません。机上査定によって出された査定額はインターネットサイトなどで調べた相場価格と同様、予想の範疇を出ないということです。
一方、訪問査定は「予想」や「目安」を知るためのものではありません。
設備や内装の劣化状況、眺望などを実際に見て、その地域の需要や過去の成約事例、周辺の売り出し価格、中古マンション市場の動向などを全て相対的に考えて、価値を「算出」します。
もちろん査定額そのままに売却できるというものではありませんが、相対的に算出された査定額は理論上の相場価格より信ぴょう性の高いことは言うまでもありません。
不動産会社には契約が決まった場合に掛かる仲介手数料しか費用を支払いませんから、査定はもちろん無料でしてくれます。
まだ本格的に売却を考えていない、不動産会社に査定依頼したら売却しなきゃいけないのでは、と不安に思う方は「一括査定サイト」を活用してみてはいかがでしょうか。
次項から一括査定サイトの信頼性や利便性について見ていきましょう。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
不動産会社への査定依頼は一括査定サイトを活用しよう
不動産会社って敷居が高い…。まだ売却も本格的に考えていないのに連絡するのは躊躇してしまう…。そんな時に便利なのが、一括査定サイトです。
不動産会社に査定を依頼するには、もちろん直接不動産会社に連絡することでおこなう方法もあります。
しかし「直接」ではなく、一括査定サイトを使って「間接的に」査定依頼することのメリットは以下の3つです。
① 各不動産会社の士気があがる
一括査定サイトは、一度で複数社に査定依頼することができます。一括査定サイトから査定依頼があった不動産会社は、まず何を思うと思いますか？
利用者は複数社に同時に査定依頼していることが想像できるので、「ライバルがいるな」「比較されるな」と思うわけです。ここで各社の闘争心に火を付けることが可能になります。
各社、他社と比較して選んでもらおうとするため親身に、積極的に査定依頼に応じるようになるでしょう。これが1つ目のメリットです。
② 査定額を簡単に比較できる
実際に査定してもらった価格は、理論上の相場価格より信ぴょう性が高くなることは事実です。しかし、査定も人の目でなされる以上、各社の査定額には開きが生じます。その差額は数百万円に及ぶケースもあります。
少しでも正確な査定額を知るには、複数社に査定依頼することが必要不可欠。ただ何社にも査定依頼するのは正直手間ですよね。
そこで、一括査定サイトを利用すれば、わずか数分の入力で一度に複数社に査定依頼することができます。もちろん電話などの必要はなく、スマホでも可能なので場所も選びません。
簡単・便利に複数社に査定依頼できることで、手軽に正確に自分のマンションの価格を知ることができます。
③ 第三者が入ることでトラブルを回避できる
不動産会社に直接査定依頼をすれば、不動産会社と利用者は「1対1」ですよね。しかし、一括査定サイトを経由すれば、不動産会社と利用者の間に第三者であるサイト運営者が入る構図になります。
この仕組みが、「不動産会社からの連絡がしつこい」などのトラブルが生じた時に功を奏します。
多くの一括査定サイトは、サイトの安全性や利便性を高めるためにサポートの窓口を設けています。中にはしつこい不動産会社への「お断り代行」までおこなってくれるサイトも。万一、何かあった時には、一括査定サイトが助け舟の役割も果たしてくれるということです。
例えば、home4uを運営しているのはNTTデータグループ。会社の信用もありますので、トラブルを起こす可能性のある不動産会社の登録を許すわけにはいかないというわけです。そして一括査定サイトと不動産会社の共通の目的は利用者を増やすこと。
不動産会社側は一括査定サイトに参画することで利用者を増やし、サイト側は良質な不動産会社に参画してもらうことで利用者を増やすのが目的です。
つまり一括査定サイトの仕組み上、単に不動産会社を自分で探して査定依頼するよりも良質な不動産会社を見つけられる確率が高く、不動産会社側もサイトからお叱りを受けることのないよう比較的丁重に扱ってくれる確率が高くなるということです。
トラブルがあった時の安心、そしてそもそもそのリスクが低いという2つの安心が、一括査定サイトを活用する第3のメリットです。
マンションを売る時に所有しているマンションの売却相場を知る方法まとめ
今の時代、マンションの相場を調べることは比較的容易なことです。しかし、「相場」は売れる金額に直結しないどころか、サイトによっては信ぴょう性にかけるものまであるでしょう。
相場を信じてその後の計画を進めていけば、結果的にご自身の不利益に繋がる可能性もあります。
「まだ売らない」「相場を知りたいだけ」だとしても、ご所有のマンションの正確な価値を知ることは、売り時を逃さないことやより良い人生設計にも繋がります。
ご自身で相場を簡単に調べられる時代だからこそ、その情報に狂いはないのかを確かめる術、そしてより正確な価値を知る術を知っておくことが大切です。