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もくじ
自分ではなく親名義のマンションを売却したい
「自分の名義では無い親のマンションを売ることができるの？」
「親名義のマンションだけど認知症の父に代わって売却したい」
などのギモンをお持ちの方に向けて、現役不動産営業マンの筆者が記事を書いていきます。
結論から伝えると、子供だからといはいえ親のマンションを勝手に売却することはできません。
親が何かしらの理由で売却が出来ない場合の代理、もしくは親が認知症等になった場合に成年後見人として売却することは可能です。
今回の記事では、「代理」「成年後見人」として親の家を売却する際のポイントや注意点をわかりやすくまとめていきます。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
また、親名義のマンションの売却を進めていく上で最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。
それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、売却活動に失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
※特に築古の物件は安く見積もられる傾向があるので、絶対に1社だけの査定額を鵜呑みにしないようにしてください。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは親名義のマンションの売却方法について詳しく解説していきましょう。
親名義のマンションを売却するための4つの方法
いくら親や配偶者であっても、自分の名義ではないマンションを勝手に売却することは、基本的にできません。
しかし、子供が親名義のマンションを売却する方法が大きく4つ存在します。
- 子供が親の代理としてマンションを売却するケース
- 子供が親の成年後見人としてマンションを売却するケース
- 親の名義を子供に変更した上でマンションを売却するケース
- 遺産相続をした状態で親のマンションを売却するケース
では、それぞれのケースについて、マンション売却の流れを見ていきましょう。
① 子供が親の代理としてマンションを売却するケース
高齢になったり、入院中であるなどの理由から、不動産会社に行って売却活動をするのは困難な場合があります。
このケースでは、親に売却をする意思と、自分の代わり子に売却をしてほしい意思があります。
（※親が自分で判断する能力がない場合のケースは②で説明します。）
この場合は、子が親の代理人となることでマンション売却をすることが可能になります。必要なのは次の手続き。
- 親から子に委任するという委任状（親の直筆による記入、親の実印の押印が必須です）
- 親の印鑑証明
- 子供の本人確認書類
これら書類により、子が代理人であることが認められ、マンション売却活動、売買契約ができます。
また、決済時には一般的に司法書士が立会います。
この司法書士には、本人の意思を確認する義務があります。
事前でもいいので、所有者本人と接見し、そこで親の意思確認が行われます。
代理人が勝手に売却することの無いよう、決済時にもチェックが入るということです。
② 子供が親の成年後見人としてマンションを売却するケース
①に似ているかもしれませんが、踏む手続きが全く違ってきます。
①は、親の意思で売却するケースですが、こちらは認知症や重度障害などで、親が判断能力を失っているケースです。
このような場合では、子供が親の成年後見人になってマンションを売却する必要があります。
成年後見人とは、判断ができない方に変わって、その方が不利益にならないように援助してくれる人のことです。
法務省のホームページでは成年後後見制度について下記のように記されています。
Ｑ１
成年後見制度（せいねんこうけんせいど）ってどんな制度ですか？
Ａ１
認知症（にんちしょう）、知的障害（ちてきしょうがい）、精神障害（せいしんしょうがい）などの理由で判断能力（はんだんのうりょく）の不十分な方々は不動産や預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約（けいやく）を結んだり、遺産分割（いさんぶんかつ）の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また、自分に不利益な契約（けいやく）であってもよく判断ができずに契約（けいやく）を結んでしまい、悪徳商法（あくとくしょうほう）の被害にあうおそれもあります。このような判断能力（はんだんのうりょく）の不十分な方々を保護し，支援するのが成年後見制度です。
出典：成年後見制度｜法務省
成年後見人制度を活用するマンション売却の場合、次のような手続きが必要です。
- 家庭裁判所で申請をして、成年後見人として認めてもらう
- 親にとって有利な売却であると家庭裁判所で訴え、認可してもらう必要がある
成年後見人になった後でも、親の不動産を勝手に売却することはできません。
売却した費用が親のために必要であると家庭裁判所に判断されなければ、売却することはできないのです。
③ 親の名義を子供に変更した上でマンションを売却するケース
親の名義を子供に変更することで、子供は問題なくマンションを売却できるようになります。
マンションの名義変更は、司法書士に依頼するなどして登記の変更をすればいいので、それほど手間はかかりません。
子どもの名義になれば、通常の売却方法と同様にマンションを売ることができます。
しかし、名義変更は実質所有者の変更なので、親子間であっても贈与とみなされてしまいます。
年間110万円以上の贈与があったときには、贈与税を納めなければなりません。
贈与税は相続税よりも税率が高く、１０～５０％もの税金がかかるのです。
親の生前に不動産や金銭を贈与するのは、かなり高額の税金を課せられることになります。
相続時課税清算制度を活用すれば2500万円までの贈与税を非課税にできる
親から子供にマンションの名義変更をすれば、数千万円単位での贈与が発生することになります。
仮に、3000万円のマンションを30歳の子供に贈与したとすれば、
【3000万円ー110万円（基礎控除）ー265万円（控除）】×45％（特別贈与財産用）＝1181万円
となり、一千万円以上の税金を払う必要がでてきます。
この場合に活用して欲しい制度が、相続時課税清算制度です。
相続時課税清算制度は、毎年110万円の控除が受けられなくなる代わりに、2500万円までの贈与税をまとめて非課税にできる制度。
2500万円を超えた分に関しては、一律20％の税率が課せられることになっています。
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つまり、先ほどの3000万円のマンションを贈与する際に相続時課税清算制度を活用すれば、
【3000万円ー2500万円】×20％＝100万円
となり、支払う相続税を10分の1以下に抑えることができます。
ただし、1点気を付けてほしいのは、贈与税の支払いがなくなっただけで、相続税の支払いはかかるということ。
相続時課税清算制度を活用して3000万円の贈与を受けた子供は、親が亡くなったタイミングですでに支払った100万円の贈与税を引いた2900万円に対して相続税を支払う必要があります。
ただし、相続税には【3000万円＋600万円×法定相続人の人数】という高額な非課税枠が存在します。
9割以上の人は、この非課税枠によって相続税を支払う必要がありません。
相続時課税清算制度を活用することで、早い段階で子供に財産を移すことができるわけですね。
ただし、非課税枠を大幅に超える相続の場合は、相続税の支払いが当然発生しますから、注意するようにしてください。
参考→マンションの贈与税っていくら？税金を払う前に確認したい5つのポイント
④遺産相続をした状態で親のマンションを売却するケース
ご両親が亡くなると、所有されていたマンションは一般的には子供に相続されます。
しかし、マンションの名義が自動的に親から子に変わることはありません。
そのまま親名義のマンションを放置することもできますが、固定資産税や住民税は毎年かかります。
築年数がたてば当然、マンションの価値も下がります。
親名義のマンションは、そのままでは売却することはできません。
相続登記して名義を変更し、売却することをオススメします。
遺産相続後のマンション売却の流れは次の通り。
1．相続登記をします
自分で登記することもできますが、司法書士などにお願いするのが楽な方法です。
2．兄弟など相続人が複数いらっしゃる場合は、相続人全員で相続の名義などを話し合います。
この話し合いを遺産分割協議と呼びます。遺産分割協議書については国土交通省のホームページでダウンロードすることもできます。
この遺産分割協議で、対象不動産の名義を誰にするかを決めます。複数人の共有名義にされる時は、売買契約を交わす時に共有者全員が売主になることに注意。
媒介契約や売買契約には全員の署名と押印が必要ですし、遠方で立ち会えないなどの場合は、誰かに委任する必要が出てきます。
3．名義変更さえ終われば、通常の売却方法でマンションを売ることが可能です
不動産会社で、この手続きも代行してくれたり、提携している司法書士事務所に依頼をしてくれる会社もあります。
事前にマンションの査定をした際にお任せをする。という方法も良いでしょう。
なお、相続する場合には、相続税が課せられますが基礎控除がありますので、必ずしも課税させられるものではありません。
親名義のマンションを高く売却する方法
親名義のマンションですから、少しでも高く売却して現金を多く残したいですよね。
ただし、親が長期間保有していたマンションであれば、築年数がある程度経過しているケースが多いのではないでしょうか？
築年数が古いマンションは、当然資産価値が下がっており、高値での売却が難しいだけでなく、買い手がつかずに売却期間が長期化する可能性が高いです。
ただ、築年数が古いマンションであっても、売却時のポイントをしっかりと押さえれば、少しでも高く早く売却させることは可能です。
マンション売却のカギは「不動産会社選び」と「売り出し価格」で決まります
マンションを高値で売却したいのであれば、「不動産会社選び」と「売り出し価格」の2つがキモであることを押さえておいてください。
不動産会社によっても担当者によっても、売却の経験や実績は大きく異なります。
近所の不動産会社や、テレビで見る大手だからという理由だけで最初から1社の不動産会社に丸投げしてしまう人は、まずマンション売却で成功することは難しいでしょう。
複数の不動産会社を比較した上で、最終的に売却を依頼する会社を決めれば、相対的により信頼できるパートナーを見つけられますよ。
また、マンションを売り出す価格を間違えると、数百万円単位で安売りしてしまうこともありますし、高く売りだしすぎると、長期間売れ残る上に相場価格でも売れない悲惨な状態になります。
大切なのは、相場価格をしっかり押さえた上で、適切な売り出し価格を設定すること。
そして、相場価格を把握する上で重要なポイントが、不動産会社からもらう査定額なのです。
不動産会社選びの面でも、相場価格を把握する意味でも役に立つのが「不動産一括査定サイト」
高値売却のポイントを同時に押さえる事ができる便利なサービスが、冒頭でもお話した不動産一括査定サイトです。
PCやスマホから無料で複数の不動産会社に査定依頼をかけられます。
複数の不動産会社の査定額を比較することによって、適切な相場価格を把握することができます。
また、複数の不動産会社とやり取りをしていく上で、より信頼できる人柄と実績をもった不動産会社に出会うことが可能です。
筆者のおすすめは日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」
不動産一括査定サイトは、筆者が把握しているだけでも50近く種類があります。
不動産一括査定サイトを選ぶタイミングになって迷ってしまう人が多いのですが、筆者のおすすめは運営歴18年を数える「HOME4U」です。
大手の不動産会社から地域密着型の不動産会社まで、幅広い不動産会社と提携をしているので、バランスよく査定を依頼できます。
事前の審査を通過した不動産会社としか提携をしていないので、自社の利益だけしか考えていないような不動産会社を避けることができるメリットもあります。
正直に言ってあまり評判の良くない不動産一括査定サイトも多いのですが、HOME4Uに関するネガティブな口コミはほとんど見当たりません。
信頼できる査定サイトを活用したいと考えている人は、ぜひ活用してみてください。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事で詳しく解説をしています。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
親のマンションを売却した場合の税金と控除
最後に、親のマンションを売却した際に発生する税金と控除について説明をしておきましょう。
親のマンションを売却する場合に、利益が出た分に関して譲渡所得にかかる税（所得税＋住民税）がかかってきます。
利益と言っても、「3000万円で買ったマンションが3000万円で売れたから利益はない」といった計算方法ではありません。
具体的な計算式を国税庁のページから引用すると、
収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用) - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額
となり、上記の計算で算出された「課税譲渡所得金額」に税率がかけられます。
親のマンションの購入価格が分かる情報を必ず見つけましょう
課税譲渡所得金額を算出する際に、一番大きな影響が出るのが取得費です。
マンションを購入した当時の契約書等があれば問題ないのですが、購入時の金額を証明できるものがないと、売却価格の5％として取得費が計算されてしまいます。
課税譲渡所得金額は、売却価格から売却の際にかかった費用と、購入時にかかった金額（取得費）を引いて計算するので、取得費はできるだけ高い方が課税額は下がるので。
譲渡所得にかかる税金は保有期間が5年未満か5年超かで倍ほど変わる
譲渡所得にかかる税率は、親がマンションを保有していた期間によって変わるので注意が必要です。
保有期間が5年未満の場合は、短期譲渡所得として39％の税率が課せられます。
保有期間が5年超の場合は、長期譲渡所得として税率が20％まで下がります。
5年より前の売却で、譲渡所得に関する税が高額でかかりそうな場合は、5年超経過してからの売却をお勧めします。
マイホームの売却であれば3000万円の非課税枠を使える事
5年未満であっても20％の税率がかかるのは、負担が大きいですよね？
ただ、マイホームとして使用していた家を売却する場合は、3000万円の控除を受けられるケースがあります。
適用要件として、親が最後に住んでいた時から3年が経過する年の12月31日までに売却する必要があるので注意しましょう。
親が売却する直前まで住んでいる場合は、問題ありませんが、すでに老人ホーム等に移って時間が経過している場合は、適用条件に合致しない可能性があるので。
親名義のマンションを売ることはできる？ 売却方法と注意点まとめ
今回は、親名義のマンションの売却方法について説明してきました。
親名義のマンションを子どもが勝手に売ることはできません。
しかし、親に売却の意思がある場合や、親の判断能力がなくて、親に有利となる売却であると認められた場合には、子が代わりにマンションを売却することができます。
贈与・相続の場合も、税金の面は考えるべきことですが、名義を変更することで自分で売却できます。
自分名義ではない不動産を売却するのは、様々な疑問や不安があるでしょう。
不動産会社では、税理士による税務相談、弁護士による法律相談を無料でしてくれる会社も多いです。
担当してくれる不動産会社を探すのには一括査定が便利。
多くの不動産会社から見積もりをとることでマンション査定額のブレも防げますし、信頼できる不動産会社にお任せする事ができるようになります。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
税金のこと、相続のこと、売却方法で心配になることがあれば、まず不動産会社に相談し、税務、法律、不動産のプロに判断を仰ぎましょう。
親の大事な資産である不動産の売却。できる限りスムーズに行うためにも、信頼のおける不動産会社探しが重要ですね。
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