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マンションを売る理由

親名義のマンションを売ることはできる?売却方法と注意点

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自分ではなく親名義のマンションを売却したい

 

高齢社会が急速に進む現在、「生前分与」という言葉をニュースや雑誌の特集で目にするようになりました。

さまざまな理由で、子供が親名義のマンションを子が売却するケースが増えているのです。

「そもそも自分の名義では無いマンションを売ることができるの?」、「親名義のマンションだけど認知症の父に代わって売却したい」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

今回は、どのようにすれば親名義のマンションを売却できるのか。その具体的な方法を説明していきます。

また、マンションの売却を進めていく上で最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは親名義のマンションの売却方法について詳しく解説していきましょう。

親名義のマンションを売ることができる?

子どもが親名義のマンションを売却する理由には、次の4つが多いのではないでしょうか。

  1. 高齢の親が子どもに売却を頼む
  2. 親が認知症などにより、自分で判断ができなくなった
  3. 親から子への贈与目的
  4. 遺産相続したマンションを売却したい

いくら親や配偶者であっても、自分の名義ではないマンションを売却することは、基本的にはできません。しかし、子が親の法的な代理人、あるいは成年後見人になることや、子の名義に代えることで、親名義のマンションを売却することは可能です。

では、それぞれのケースについて、マンション売却の流れを見ていきましょう。

 

これさえ読めばすべて分かる!親名義のマンションを売る流れ

 

親名義のマンションをそのまま売却することはできませんが、以下の方法をとることで売却は可能です。先ほどあげた4つのケースで、どうすれば子供が親のマンションを売却できるのか1つずつ見ていきましょう。

① 高齢の親が子に売却を頼む

高齢になったり、入院中であるなどの理由から、不動産会社に行って売却活動をするのは困難な場合があります。

このケースでは、親に売却をする意思と、自分代わり子に売却をしてほしい意思があります。親が自分で判断ができない場合は②で説明します。

この場合は、子が親の代理人となることでマンション売却をすることが可能になります。必要なのは次の手続き。

  • 親から子に委任するという委任状(親の直筆による記入、親の実印の押印が必須です)
  • 親の印鑑証明
  • 子供の本人確認書類

これら書類により、子が代理人であることが認められ、マンション売却活動、売買契約ができます。

また、決済時には一般的に司法書士が立会います。この司法書士には、本人の意思を確認する義務があります。事前でもいいので、所有者本人と接見し、そこで親の意思確認が行われます。代理人が勝手に売却することの無いよう、決済時にもチェックが入るということです。

 

② 親が認知症などになり、自分で判断ができなくなった

①に似ているかもしれませんが、踏む手続きが全く違ってきます。①は、親の意思で売却するケースですが、こちらは認知症や重度障害などで、親が判断能力を失っているケースです。

このような場合では、子供が親の成年後見人になってマンションを売却する必要があります。

成年後見人とは、判断ができない方に変わって、その方が不利益にならないように援助してくれる方のことです。

法務省のホームページでは成年後後見制度について下記のように記されています。

Q1
成年後見制度(せいねんこうけんせいど)ってどんな制度ですか?
A1
認知症(にんちしょう)、知的障害(ちてきしょうがい)、精神障害(せいしんしょうがい)などの理由で判断能力(はんだんのうりょく)の不十分な方々は不動産や預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約(けいやく)を結んだり、遺産分割(いさんぶんかつ)の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また、自分に不利益な契約(けいやく)であってもよく判断ができずに契約(けいやく)を結んでしまい、悪徳商法(あくとくしょうほう)の被害にあうおそれもあります。


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このような判断能力(はんだんのうりょく)の不十分な方々を保護し,支援するのが成年後見制度です。
出典:成年後見制度|法務省

マンション売却まで、次のような手続きが必要です。

  • 家庭裁判所で申請をして、成年後見人として認めてもらう
  • 親にとって有利な売却であると家庭裁判所で訴え、認可してもらう必要がある

成年後見人になった後でも、親の不動産を勝手に売却することはできません。売却した費用を親の介護や、治療費にあてるといった親にとって有利な売却であると、家庭裁判所に判断されなかったら売却することはできません。

マンション売却の許可がでるまで、数か月を要するでしょう。

 

③ 親から子への贈与目的

親が生前、子どもへの贈与目的で所有マンションなどを売却し、財産分与をするケースもあります。

⓵親の名義のままマンションを売り、金銭を子どもに贈与する場合

⓶マンションを子供の名義にしてから売却する場合

があります。

 

贈与税に注意!

マンションの名義変更は、司法書士に依頼するなどして登記の変更をすればいいので、それほど手間はかかりません。子どもの名義になれば、通常の売却方法と同様にマンションを売ることができます。

しかし、金銭や不動産を贈与する時に注意するべきなのが贈与税。年間110万円以上の贈与があったときには、贈与税を納めなければなりません。相続税などよりも、かなり高い税率になります。

贈与の額にもよりますが、10%から50%もの税金がかかるのです。親の生前に不動産や金銭を贈与するのは、かなり高額の税金を課せられることになります。子どもが急にお金が必要になった場合などを除いて、相続として財産を引き継ぐ方が良い場合が多いです。

 

贈与税については下記の記事を参考にしてください。

参考→マンションの贈与税っていくら?税金を払う前に確認したい5つのポイント

 

特別措置を利用しよう!

子供のマイホーム資金を親が提供する時は、1,000万円までは贈与税が非課税になるなど、贈与税には特別措置もあります。親から子へ生前に財産を贈与したい時は、このような特例を利用する手もあります。

 

④ 遺産相続したマンションを売却したい

ご両親が亡くなると、所有されていたマンションは一般的には子供に相続されます。しかし、マンションの名義が自動的に親から子に変わることはありません。

そのまま親名義のマンションを放置することもできますが、固定資産税や住民税は毎年かかります。築年数がたてば当然、マンションの価値も下がります。

親名義のマンションは、そのままでは売却することはできません。相続登記して名義を変更し、売却することをオススメします。

 

遺産相続後のマンション売却の流れは次の通り。

1.相続登記をします。

自分で登記することもできますが、司法書士などにお願いするのが楽な方法です。

2.兄弟など相続人が複数いらっしゃる場合は、相続人全員で相続の名義などを話し合います。

この話し合いを遺産分割協議と呼びます。遺産分割協議書については国土交通省のホームページでダウンロードすることもできます。

この遺産分割協議で、対象不動産の名義を誰にするかを決めます。複数人の共有名義にされる時は、売買契約を交わす時に共有者全員が売主になることに注意。媒介契約や売買契約には全員の署名と押印が必要ですし、遠方で立ち会えないなどの場合は、誰かに委任する必要が出てきます。

3.名義変更さえ終われば、通常の売却方法でマンションを売ることが可能です。

 

不動産会社で、この手続きも代行してくれたり、提携している司法書士事務所に依頼をしてくれる会社もあります。事前にマンションの査定をした際にお任せをする。という方法も良いでしょう。

なお、相続する場合には、相続税が課せられますが基礎控除がありますので、必ずしも課税させられるものではありません。

 

親名義のマンションを売ることはできる? 売却方法と注意点まとめ

 

今回は、親名義のマンションの売却方法について説明してきました。

親名義のマンションを子どもが勝手に売ることはできません。しかし、親に売却の意思がある場合や、親の判断能力がなくて、親に有利となる売却であると認められた場合には、子が代わりにマンションを売却することができます。

贈与・相続の場合も、税金の面は考えるべきことですが、名義を変更することで自分で売却できます。自分名義ではない不動産を売却するのは、様々な疑問や不安があるでしょう。

不動産会社では、税理士による税務相談、弁護士による法律相談を無料でしてくれる会社も多いです。

 

担当してくれる不動産会社を探すのには一括査定が便利。

多くの不動産会社から見積もりをとることでマンション査定額のブレも防げますし、信頼できる不動産会社にお任せする事ができるようになります。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

税金のこと、相続のこと、売却方法で心配になることがあれば、まず不動産会社に相談し、税務、法律、不動産のプロに判断を仰ぎましょう。

親の大事な資産である不動産の売却。できる限りスムーズに行うためにも、信頼のおける不動産会社探しが重要ですね。



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