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もくじ
マンションの寿命と建て替え問題について
「マンションの寿命って何年くらいなんだろう？実際に寿命が来たらどうなるの？」
これから中古マンションを購入する人や、築年数の古いマンションに住んでいる人は不安に感じますよね？
マンションは管理状況によって寿命が大きく変わるのですが、１つ参考になるのが一番長く存在したマンションが「宮益坂ビルディング」の63年であるということ。
半世紀前の建物で63年ですから、現在の技術をもって作られたマンションを適切にメンテナンスすれば、100年近く持つ可能性は十分にあるでしょう。
事実、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用による研究会」の報告書によれば、鉄筋コンクリート造のマンションは理論上は120年、外装仕上げによっては150年持つとされています。
また、マンションが老朽化してきて寿命が近いと判断された場合、実施する対策は主に2つです。
①建て替えをすること
②修繕しながらこのまま維持すること
上記のいずれかを選択するわけですが、当然一人の住民で判断することはできません。
管理組合で住民の話し合いを行い、納得の上で決断する必要があります。
マンションの建て替えは、過去に全国で300棟ほど実績が少なく、まだまだ情報が不足しているのが現状です。
そこで今回は、不動産のプロである筆者が、
- マンションの寿命についての情報・データ
- 修繕or建替えを判断する流れ
- 実際に建て替えする場合の費用負担
など、マンションの寿命や建て替えに関して詳しく解説していきますね。
また、先にマンションの寿命・建て替えに関して一つ結論を伝えておきます。
建て替えは一人当たり1,000～2,000万円負担しなければいけないことも多く、修繕はあくまで先延ばしの手段に過ぎません。
築古のマンションを保有していて不安を抱えている人は、不動産市況が好調な今のうちに、売却して住み替えてしまうことをおすすめします。
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関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
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前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは本文にいきましょう。
マンションの寿命年数ってどれくらい？結局何年持って最後はどうなる？
まず最初に、マンションの寿命について詳しく解説をしていきます。
寿命をどうやって判断する？
マンションの寿命は、一概に「○年」とは言えません。
マンションが建てられた時代によって法律や建築技術が違うため、建築年数によって寿命もさまざまです。
また、同年代に建てられたからといっても、構造、規模によっても異なります。
そして、マンションの寿命が来たために、建替えや取り壊しを実施したという実例の少なさも、マンションの寿命を定義づけられない一因となっています。
日本でマンションの普及が始まったのは1970年代頃からです。
現在では、築50年を超えるようなマンションがまだ、あまり存在していません。
国土交通省が発表した、平成25年度までに建替えを完了したマンションは、わずか296戸です。
（震災などで被災したマンションは含まず）建替えを実施したマンションは、築30～40年程が中心です。
マンションの寿命年数は30〜40年？
では、マンションの寿命は30年～40年となるのかというと、それは違います。
日本の高度成長期やバブル期には、たくさんのマンションが建設され、それらのマンションは築30年～40年ぐらいで今もたくさん存在します。
そして、まだ資産価値はあり、実際に売却に成功されているマンションもあります。
参考→築30年のマンションを売却する！資産価値と高く売る方法
築40年のマンションを売ることはできる？古い物件を高く売却する方法
それらのマンションすべてが建替え時期を迎えているというわけではありません。
建替えは、コンクリートの劣化や設備の劣化、配線などの劣化など、さまざまな要因から行われるものです。
また、エレベーターがない、土地の大きさに対する戸数の少なさなど、建物自体の劣化以外に利便性の低さや土地の有効活用などから建替えを実施するケースもあります。
建て替え実施数が少ないのは・・・
建替実施数が少ない要因は、「建替時期を迎えていない」というだけではありません。
建替えたくても建替えできないマンションが多くあります。
というのも、建替えの実施には住民から高額な費用を徴収するケースが多く、また住人の4/5以上の賛成が必要になります。
建替の必要性があるにもかかわらず、建替えられないマンションはたくさんあると推測されます。
とはいえ、現在築35年以上のマンションは旧耐震基準で建てられた、耐震性の低いマンションであることは事実。
安全性などの観点から今後10年～20年程で建替えや取り壊しが強制的になされるマンションがたくさん出てくる可能性もあるでしょう。
国土交通省が平成25年に発表した建物の平均寿命の知見として、RC住宅は68年としています。
しかし、これは適切に修繕や管理がなされた結果の数字だといえます。
マンションは、長期修繕計画に則って大規模な修繕をするのが一般的です。
しかし、修繕は住民である管理組合の意志次第でその規模や期間が決まります。
修繕積立金の引き上げに住民が納得しない、空室が多く資金が集まらない、このような場合には適切な修繕がなされないことも散見されます。
清掃頻度が少なかったり空室が多かったりするマンションも、建物自体の劣化を早めるものです。
一戸建てにも共通することですが、管理や修繕は建物の劣化に非常に大きく影響します。
マンションの寿命を算出するのは非常に難しいですが、以上のことから、旧耐震基準であるマンションや管理状況が悪いマンションは築40年～50年ほど、管理状態などが良好なマンションは60年～80年ほどが寿命の目安となるでしょう。
ただ、最新のマンションは、免震システムの導入や「500年コンクリート」などを使用するなど、建築資材の耐用年数の飛躍的な向上や建築技術の発展が見受けられます。
日々マンションの質は向上しています。
マンションは、基本的に古ければ古いほど寿命が短いものになるということだけは間違いないでしょう。
マンション側に問題がなくても、先に配管等の設備に寿命が来ることがある
上記のマンションの寿命よりも先に、設備面の劣化によって建て替えの必要が出てくる場合があります。
国土交通省が実施した「建築後３０年超のマンション管理組合又は相談のあるマンション管理組合のへの調査結果」によると、建て替えの１番の理由は「配下や給水設備が劣化」が挙げられているのです。
つまり、建物自体が頑丈で１００年持ったとしても、設備面が先にダメになってしまうケースがあるということ。
もちろんマンションの造りによっては、修理することもできますし、好感することも可能です。
ただ、費用面での負担が大きくなることもあるので、それよりは新しく建て替えた方がコストパフォーマンスがよいと判断することもあります。
マンションの法定耐用年数はマンションの寿命ではなく、あくまでも税制上の基準
マンションには、寿命と別に「法定耐用年数」が定められています。
法定耐用年数とは、「この構造の建物は、〇〇年を過ぎたら税制法上は価値がなくなる」と判断するもの。
RC造（鉄筋コンクリート）の住宅であれば４７年、鉄骨造の建物は３４年、木造の住宅は２２年が、法定耐用年数と定められています。
「耐用」と書いているのに、実際の寿命とは関係ないのか。
では、具体的にどんな時に使用するの？
と思う人のために、補足で説明をしておきます。
法定耐用年数は、建物価格を耐用年数で割った金額を「減価償却費」として毎年経費計上することができます。
投資用不動産としてマンションを保有しているオーナーにとっては、家賃収入等の利益から「減価償却費」を引くことができるので、節税になるのです。
しかも、「経費」といっても実際に手元から出ていくものではありません。（マンション購入時に全額すでに支払っていますから。）
利益を手元に残しながら節税ができる優れものが、減価償却費というわけですね。
ただし、居住用不動産を購入する人にとっては、法定耐用年数はむしろ銀行からの借り入れ期間が短くなる要因になります。
例えば、築３０年のマンション（RC造）を購入するとき、
４７年（法定耐用年数）ー３０年（築年数）＝１７年（ローン借り入れ可能期間の目安）
となり、１７年でローンを全額返済する計画を立てなければいけません。
いずれにせよ、「法定耐用年数≠マンションの寿命」と覚えておいてくださいね。
古くなったマンションに寿命が来たらどうなるの？3つの選択肢を紹介
実際にマンションの寿命が来たら、居住者には基本的に3つの選択肢があります。
①マンションを取り壊して解体し土地を売却する
建物を住人負担で解体してから土地を売却し、持ち分に応じて分ける方法です。
解体に費用がかかりますが、更地として売却することで相場価格での売却が見込めます。
住人は、売却後の住宅を探す必要があります。
②マンションを建て替えする
こちらについては次項で詳しく説明しますが、この3つの選択をするには、いずれも住人の4/5以上の賛成が必要となります。
「自分はこうしたい！」と思っても、集合住宅であるがゆえ独断で決めることはできません。
また、上記3つのいずれにも賛成せず、このまま寿命が尽きたマンションで暮らしたいという人もいるでしょう。
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そのような考えの人が多ければ、売ることもできず建替えることもできず、身動きが取れなくなる恐れもあります。
時期が来れば住めなくなるというものでもありませんので、「寿命が来た」という判断を住人全員持つことはなかなか難しいといえます。
今の法律では住人の4/5以上の賛成ということが定められていますが、今後老朽化するマンションが増えるにつれて何らかの法改正がなされ、選択方法や選択肢が増える可能性もあるかもしれません。
③マンションはそのままに売却する
一番おすすめなのは建物を取り壊さずに売却する方法です。
もちろん買い手がいなければ成立しませんが、一番費用負担や手間の少ない方法だといえます。
通常の売却では時間もかかる上に、買い手があらわれるかどうか定かではありません。
まずは不動産一括査定サイトなどを活用して査定額をチェックし、ほとんど価値が無いようであれば、不動産業者に買取を依頼するのも一つの手です。
買取は通常の相場より安くなるものの、早く確実に売却できるうえに、仲介手数料がかからないなどのメリットもあります。
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老朽化したマンションの建替時にかかる費用と流れ
いざ、マンションの寿命が来たときの選択肢として「建替えする」ことが多くの方が想像する方法かもしれません。
確かに住人は退去を迫られず、結果的には次の住まいを探す手間もなく、慣れ親しんただ土地で生活できることになります。
しかし、マンションの建替は、事前の入念な準備と住人による大きな費用負担が必要です。
マンション建て替えまでの流れ
まず、マンションの寿命が来ると思われる10年ほど前から建て替えの準備を始めなければなりません。
マンションの建替えまでの流れは、基本的に以下の通りです。
①有志が基礎的なマンション立替えの検討を始める
建替が本当に必要なのか、改修などで済む問題なのか、耐震性などを診断してもらったり専門家の意見を取り入れたりしながら建替の検討を始めます。
②マンション管理組合として検討を始める
具体的に理事会などに議題として取り上げてもらい、管理組合全体の問題として話し合います。
③マンション建替推薦決議
住人から建替えの「計画」を始める合意を得ます。
④マンション立替え計画の進行
資金面やディベロッパーの候補など、あらゆる面で建替えの条件をクリアし、住人に建替えを賛成してもらえるよう計画します。
⑤マンション建替決議
ここで住人の4/5以上の賛成を得て初めて建替えへの方向性が決まります。
⑥ 建替組合を設立
新たに建替えに向けた組合を設立し、より具体的に話し合います。
建替えに不参加の住人に対する権利の売り渡し請求、住戸の選定などをおこないます。
⑦ 権利変換計画の認可
抵当権や賃借権などの様々な権利を、再建するマンションに移行することを国に認可してもらいます。
⑧ マンションの取り壊し、新築マンション工事の着工
居住者は仮住まい先へと転居し、取り壊しが始まります。
⑨ 新築マンションへの入居
仮住まい先から戻ってきて、晴れて新築マンションでの生活が始まります。
マンション建て替え円滑化法って何？
マンションの建替えが決まれば、基本的に2002年に制定された「マンションの建て替え円滑化法」に則って建替えがおこなわれます。
この法律は、1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションのみに適用される法律です。
旧耐震基準のマンションは、現在およそ100万戸存在しています。
これは『耐震性の低いマンションの建て替えを推奨していきたい』という考えのもとに作られた法律だといえるでしょう。
この法律により、構造耐震指標が定められた数値より低いマンションの多くは、容積率制限を緩和することができます。
容積率制限が緩和されると何がいいのかというと、既存のマンションより大規模な建物を建てられることにより総戸数が増え、既存の住人以外の居宅の売却金額を建物の建築費用にあてられるということです。
例えば、総戸数10戸のマンションが建て替えにより20戸になれば、10戸分の売却金額を建築費用に充てられるので、既存の10戸の住人の負担が減るということです。
容積率制限の緩和が受けられるか否かは、住人の負担に雲泥の差をもたらすことになるでしょう。
実際の建て替え費用の負担はどのぐらい？払えないと追い出される？
既存の戸数と新築した戸数が同じ場合は、言うまでもなく建築費用を住人が全て負担することになります。
土地の費用はかからないとはいえ、建築費用だけでも１戸あたり2千万円程の負担が目安となります。
また、建設中の仮住まいの期間は、長ければ数年間に渡ることもあります。仮住まいの費用や引越し費用もばかにはなりません。
もちろん容積率制限の緩和を受けられたとしても建築費用の負担はゼロになることはなく、仮住まい費用や手間などは同様にかかることになります。
どのような道筋を通っても、マンションの建て替えは住人の負担が大きくなるものです。
高齢者などには、その負担は計り知れないものになるでしょう。
しかし、建替えの必要性が生じるマンションの住人の多くは高齢者であることも事実です。
「建替えの計画を邁進することができない」、「住人の多くが身動きの取りにくい状態である」などのことが、現在マンションの建替例が少ない理由でもあります。
15年以上の中古マンションは買い替えをすすめる理由
中古マンションは15年で住み替える
マンションの平均寿命は68年。築年数の高いマンションや管理の行き届いていないマンションはもっと早く寿命がやってくるでしょう。
一方、人間の寿命は80歳を超えています。もし30歳で新築マンションを購入すれば終の棲家にできるかもしれません。
しかし、「マンションの資産価値」を考えたとき、マンションは一定の期間で住み替えをするのが有益であるといえます。
その期間は、ずばり「15年」！
マンションは新築ではなくなった時点で、およそ10％の価値が下がるといわれています。
簡単に言うと、新築時5,000万円のマンションは、誰かが入居してしまえば4,500万円になってしまうということです。
そこから築20年ほどで価値が約半分になりますが、一定の低下率で価値が下がっていくわけではありません。
参考→築20年のマンションは売却できる？資産価値と高く売る為の方法
築15年の中古マンションはコストパフォーマンスが高い？
中古マンション市場では、一般的に築10年以下が「築浅マンション」といわれて需要が高いです。
参考→購入してすぐのマンションを売る！築浅物件は高額売却のチャンス！
そして、築15年ほどのマンションは、マンションの寿命の一つの目安とも言われている築50年に、35年で組んだローンを払い終えることができること。
また、2000年以降に建てられたマンションは床暖房や24時間換気、バリアフリーが導入されているものが多く比較的住み心地がいいことなどから、人気も高く価格の下落もそれほど見られません。
つまり今のマンションの価格は、築15年から築20年程で急落する傾向があるのです。
築20年のマンションは売却できる？資産価値と高く売る為の方法
住宅ローンを組んでいる場合にも、築20年以上のマンションを売却しても完済できないケースが多く見受けられます。
築20年ほどから価格の下落は緩やかになりますが、築20年以上のマンションは購入者が格段に少なくなるものです。
マンションの寿命は見たくない
その後、築40年、50年にもなれば、今回の議題でもある「マンションの寿命」も気になるところでしょう。
マンションの建替えの流れを見てもらってわかるように、マンションの建替えはおよそ10年前から検討が始まります。
築40年で建替をするマンションは、築30年の時点で建替の検討を始めているということです。
建替えの予定があるマンションなど、もはや誰も購入しようとは思いません。
ご自身だってマンションの取り壊しや建替えには、できれば生涯立会いたくないものですよね。
そして、ローン残債を残してマンションを売却するのも、次の住まいの選択肢を狭めるものです。
ということは、マンションはローンを完済できるうちに売却して住み替える。
これが一番利口な方法なのではないでしょうか。
「死ぬまで住めればいいや」とマンションの寿命が存命中に尽きないとしても、マンションを残された方はどうでしょう？
建替えや取り壊し間近のマンションを残されても、売ることもできず所有者として見届けなければなりません。
「ローンが完済出来るうちに住み替える」ことで、「建替や取り壊しなどの心配をしなくて良い」、「自分も快適な生活ができ、売却することができる資産価値のあるマンションを残すことができる」
これが、築15年を目安にマンションの買い替えをおすすめする理由です。
マンションの寿命に関するQ＆A
最後に、マンションの寿命に関して、よくある質問にお答えしておきます。
賃貸専用マンションの寿命は？
賃貸専用のマンションも、通常のマンションと同様、一言で寿命を説明することはできません。
1982年以前の旧耐震基準で建てられた建物かどうか、構造や立地条件、管理状況など総合的に判断する必要があります。
リノベーションをすることでマンションの寿命を延ばすことはできる？
基本的に、リノベーションをしたからといって寿命が長くなるわけではありません。
マンションの寿命を決定づけるのは、表面的な見た目などではなく、構造など根本的なところで決まっていきます。
中古住宅を安く買ってリノベーションをしたい人や、リノベーション済みの物件を購入する人は、見た目に騙されずに根本的な構造の安全性や耐震性について配慮することが重要です。
最後に
自分の住んでいるマンションに寿命が来たら…なんて考えたくもないこと。
しかし、今こうしている間にもマンションは建替えや取り壊しに向かって年を取っています。
そして、ご自身もまた年を重ねています。元気なうちに、マンションの寿命を心配しなくてもいいところへ買い替える。
若い方は、マンションの買い替えを前提に資産価値の落ちにくいマンションを選ぶ。
これが、生涯マンションの寿命を気にせず生活できる策です。
日本は長年、古くなったら建替えるという「スクラップアンドビルド」の思想のもとに建物が建設されてきました。
その中で、いかに自分に影響が少なくマンションライフが送れるかというと、住み替えをすることに尽きます。
住み替えをする際には、金銭的な負担をなるべく減らす為にも、現在のマンションの価値を知り、少しでも高い金額で売却をする必要があります。
先述の通り、築年数が古くなれば古くなる程その価値は下がり続けていき、建て替えが決まれば最後は買い手もつかなくなります。
マンションの寿命が気になりだした時はいち早く、売ってしまった方が賢明です。
マンション売却は不動産会社によってその価格には数百万円以上の差がうまれることも珍しくありません。
複数の不動産会社で査定を行い、信頼できる、かつ高い価格で売却を進めてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。
その不動産会社選びには一括査定サイトを利用するのが間違いありません。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
住まいと共に年を重ね続けることも素敵なことですが、大事な資産を守り生活を守ることではないでしょうか。
マンションは寿命が来る前に現金にし、新しい住まいに住み替えをするのが賢明です。
当サイトでは一部アフィリエイトプログラムを利用し、 サービス紹介を行っています。
