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マンション売却のお悩み

マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由

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両親からの相続でマンションを手にした方の多くが、『マンションは売る方がいいのか、自分たちが住む方が良いのか』という問題に直面します。また、買い替えて新しいマンションの購入を検討している場合にも、今住んでいるマンションを売るか貸すか。どちらにしようか迷っている方も多いでしょう。

結論を先に言うと、『住むか売るか迷った時は売り時』『親から譲渡されて迷ったら売り時』で間違いありません。

今回は、マンションを売却するケース。自分で住むケース。両者について、それぞれのメリット・デメリットから比較検討をしていきたいと思います。

親から譲渡されたマンションをいつ売却するか迷っている方はもちろん、将来的に売るか貸すか迷っている方まで参考にしてみてください。

 

マンションは売るのと自分で住むのどちらがいい?

 

まず、マンションを売却するのがいいのか、自分で住み続けるのがいいのかの判断は、考えや状況によっても異なるでしょう。

それぞれのメリット・デメリットを見て考えていきましょう。

マンションを売る場合のメリット

その1 売却金額として、まとまったお金を手にすることができる

マンションや一戸建て住宅などの不動産は、基本的に築年数の経過によって価格が落ちていくものですから、「今」が一番高く売れるのは言うまでもありません。

すでに今後、売却することを考えているのであれば、今売却するのが金額的にもタイミング的にも最善です。

参考→【マンションを売るのは東京オリンピック前?後?】今、売却する2つの理由

その2 維持費がかからなくなる

売却をすると、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費用が掛からなくなるのもメリットだと言えます。マンションは、築年数が上がるにつれて修繕積立金が高くなる傾向があります。エレベーターなどの共有施設の交換や修繕、マンション全体の大規模な修繕、耐震補強工事など、築年数が立つにつれて様々な修繕の必要性が生じるからです。

さらに、積み立ててきた費用で足りない場合は、一時金として数十万円から数百万円を追加徴収される可能性もあります。

マンションを売却して、築年数の浅いマンションや一戸建て、賃貸物件に引っ越すのであれば、自宅にかかる維持費用の軽減が見込めると言えます。

参考→売却するまで払い続けるの!?マンションを売る時の管理費・修繕積立金

マンションを売る場合のデメリット

ローン残債があり、マンションの売却金額がローン残債に及ばない場合のデメリット

基本的に、住宅ローンは完済しなければ売却はできません。

ローン残債があるということは、マンションに抵当権が付いているということです。債務者はマンションを担保にお金を借りているため、金融機関はローンの返済が滞ればこの抵当権を行使し、強制的に競売にかけることができます。

担保になっているマンションなど買う人はいませんから、売却するには必ず抵当権を外すためにローンを完済しなければならないのです。

売却金額がローン残債に及ばなかった場合には、自己資金を充当してローンを完済しなければなりません。売却と同時にまとまったお金が出ていくことになるということです。従ってこのようなケースの場合、マンションの売却はデメリットであるとも言えます。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

しかし、自己資金を充当する必要があるとはいえ、ローン完済はいずれしなればならないもの。ローンを繰り上げ返済すればする分だけ、返済期間が短くなり返済額の総額は少なくなるものです。

そう考えると、一括でローンを返済してしまうということは、支払い総額の面では一番安く済むとも考えられます。

自分で住む場合のメリット

マンションに自分で住むことを選択すれば、ローンがある場合にも完済さえすれば、あとはマンションの維持費用の支払いのみで住むことができます。売却活動や引越しなどの手間がかかることも当然ながらありません。

今より築年数の浅いマンションや戸建てに転居する場合には、同じような広さや環境を求めれば今より高額なローンを背負う可能性がある。このような点も、今のマンションに留まるメリットと言えるかもしれません。

 

自分で住む場合のデメリット

自分で住み続ければマンションの維持費用のみで住むことができる。と解説してきましたが、マンションの寿命が来たときにはどうなるのか考えてみましょう。マンションの耐用年数は50年とも言われています。

耐用年数が定かではないのは、今現在築年数50年を超えているマンションがほぼ存在していないからです。もしかしたら60年、70年マンションとして人が住める状態である可能性もあります。

しかし寿命が来れば、マンションは建て替える必要があることには変わりありません。一般的にマンションの建て替えが決まれば、住人は自分の土地の持分を売却するか、建設費を払い新築されたマンションに住むことになります。

まず、自分の土地の持分を売却する場合ですが、マンション1室の土地の持ち分はわずかばかりのもの。新たに新居を探して暮らすのに十分な費用が得られる可能性は極めて低いでしょう。

新築されたマンションに住むには、土地の所有権があるとしても一千万円単位の金額を請求されると考えられます。


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確かに、今は古い物件がビンテージ物件と称され、一定の方に人気があるのも事実です。ですが、建て替えが決まる前に売却を考えたとしても、築40年、50年のマンションが売れるかも定かではありません。

参考→築40年のマンションを売ることはできる?古い物件を高く売却する方法

今現在、中古マンション市場で需要があるマンションは築40年辺りが上限でしょう。これからもっと築年数の古いマンションが市場にでてくるものと見られ、今後マンションの需要がどうなるかは検討も付かないことではあります。

しかし、土地と違い、マンションは永久に保持できるものではありませんから、ある程度の築年数で手放すのが賢明な考えだとも言えます。

いずれ売却をするのであれば、まだ価値が残っている段階で売却するのがいいのではないでしょうか。

マンションを売るにしても住むにしても、それぞれ善し悪しはある

売却する場合、住み続ける場合のメリットとデメリットを見てきましたが、一概にどちらがいいとは言えず、考え方も人それぞれでしょう。ただ、マンションを売るか、住むかと検討されているということは、必ずしも今のマンションに住み続けなければならない理由がないと判断できます。

ローン残債や住み替え先の問題など様々なことをクリアしなければ売却はできませんが、「売るか住むか」の問題は先延ばしにすればするほど選択肢が狭まることは事実です。

売却金額がローン残債に及ばない場合も、少しでも高額で売却できる今売却することで、最小限の資産充当で済みます。また、買い替え先を考えたときにもご自身やご主人の年齢が若い方が、ローン返済期間を長く設定できます。

将来的にマンションは手放すか、建て替えをするしか選択肢がありません。

ご自身が終身までお住まいになったとしても、相続された方はマンションを売却することを考えるでしょう。資産として残すのであれば、建て替え目前や建て替えの決まったマンションではなく、築浅のマンションや土地、金銭として残す方が相続人にとってもありがたいもの。

相続のことまでお考えになるかはわかりませんが、マンションの将来を考えたとき、資産としての価値はどうなるか、快適に住み続けられるかを判断しなければなりません。

売却を考えたときには価値が予想以上に下がっていることも考えられます。売却を検討するのであれば早い方が良いということは、間違いなく言えることです。

まずはどれくらいで売れるのか査定してもらのが良い

売却するか、ご自身で住み続けるかを迷っている場合にも、まずはご所有のマンションの価値を知ることが重要です。いくらで売却できるかが分からなければ、ローンの完済や買い替え先のことまで考えられないものです。

どれくらいで売れるかを知れば、大きな判断材料となることでしょう。

不動産会社には、売却を依頼して売却が決まるまでお金を支払う必要はありません。査定をしてもらうことは、もちろん無料でできます。ご自身で周辺の売出しマンションを見てみたり路線価を調べたりすることで、売却金額の目安がわかっているつもりだとしても、それは推測にすぎません。

マンションの価値とは、立地や築年数や広さだけでは測れないものなのです。

最上階である・角部屋であるなどの付加価値や、マンション内の設備などの劣化状況などを不動産会社の方が相対的に判断しなければ、正確な査定額は算出できません。

そして、査定してもらうのは1社のみではいけません。査定とは人の目で、その人の評価により決まるもの。相場も機械的に測れるものではありません。複数の不動産会社による査定金額に数百万円以上の差がでるのは当たり前の世界です。

必ず複数社に査定を依頼し、各社の方々の見解などを参考に査定額を判断しましょう。

 

売るか住むか迷ったらマンション一括査定サイトがおすすめ

複数社による査定が必要とはいえ、まだ売却するか検討段階だというのに直接不動産会社に連絡をして査定を依頼するのは気が引けるという方もいらっしゃるでしょう。

そんな時は、一括査定サイトを利用して、査定依頼をすることが可能です。例えば、査定サイトの中でも国内最大級であるhome4uは、簡単な入力により、一括で最大6社までに査定依頼をすることができます。

home4uは、NTTグループの会社が運営しており、利用者は年間400万人にも及ぶ信頼がおけるサイトです。

査定時や売却依頼に至った際にも、home4uで一括査定依頼をできる不動産会社は、運営側が厳選した優良企業ばかりですので安心ができます。

査定には簡易的な机上査定、具体的な訪問査定がありますが、まずは机上査定から始めてもいいでしょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

しかし売却の意向が決まったら、必ず訪問査定を依頼するようにしてください。前述通り、実際に目視しなければわからない情報も査定には大きく影響を与えます。

簡易査定、訪問査定、いずれもhome4uから依頼可能ですから、ぜひ便利で安心な方法で査定依頼をしてみてください。

 

マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由まとめ

 

結論・マンションを売るか住むか迷ったら、売り!

理由は3つ

①資産価値は迷っている間にも下がってしまう

②維持費はかかり続け、年数が経つと修繕費があがる可能性もある

③最終的には売却か建て替えしかなくなる

マンションを売却するか、このまま住み続けるかという局面になったとき、まず将来どのような形で資産を残したいかによって判断は異なると言えます。築40年、50年のマンションとなった場合には価値はほぼなくなることになるでしょう。資産として残すことを考えるのであれば、経年劣化のしない土地がある戸建てという選択が適しているでしょう。

また、マンションの将来を考えたとき、ご自身が高齢になったときに転居や大金を支払う事態を避けたいのであれば、築浅のマンションや戸建てなどに転居する選択が適しているでしょう。いずれにしても、今のマンションの売却を検討するのであれば早いに越したことはありません。

まずは、home4uなどでマンションの査定依頼をしてみましょう。

売却出来そうな金額を知り将来のご意向が決まれば、売却か住み続けるかの判断ができるのではないでしょうか。



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