マンションを売る際には避けられない、買主による「内見」。
売り出すことにしたら、念入りに掃除をするのに越したことありませんが、どうしても取れない壁の傷みや汚れはどうしたら良いのでしょうか？
壁に大きな穴が空いていたり、拭いても取れない汚れがあった場合、売主はお金をかけてでも治した方がいいのでしょうか？
売りに出されている時点で、そのマンションは立派な商品。
できるだけ状態の良いものを買いたいというのが買主の気持ちですから、低価格で治せるものに関しては治した方が良いでしょう。
しかし、お金をかけすぎるのも問題です。
どれくらいの穴や汚れを、どれくらい治せばいいのか、目安を説明していきます。
壁に悩ましい穴や汚れがあるけど、マンションを売却したい！という方は参考にしてみて下さい。
また、マンションを高値で売却をするために最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。
それは、『マンションの適正価格を知るために、複数の不動産会社に査定を依頼する』こと。
不動産の査定は会社によって基準が違い、300～500万円ほども差があることがあります。
つまり、査定に絶対の基準があるわけではないので、1社の不動産会社の査定額を鵜呑みにするのは危険だということ。
本来3000万円の相場のマンションが2500万円と安く査定されれば、そのまま安売りしてしまうリスクがあります。
逆に、相場より500万円高い3500万円で査定されてしまうと、長期間売れ残ってしまい、結局相場以下に値下げをしないと売れない状況になるでしょう。
最低でも下記のように3～4社以上に査定を依頼して、
- 2500万円
- 2800万円
- 3200万円
- 3500万円
それぞれの平均値を把握することで、「3000万円ほどでは売却できそうだな」と客観的に判断することができるのです。
会社ごとに査定を依頼するのは面倒ですが、最近主流になっている一括査定サイトを活用すれば、無料で複数社にまとめて査定を依頼できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「HOME4U」であれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社のみ登録しているので便利です。
スマホやパソコンで3分もあれば依頼は完了するので、少しの手間を惜しんで数百万円単位の損をする前に、必ずチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは、マンション売却時の壁の穴や汚れについて、解説していきます。
もくじ
マンションを売る時に壁の穴や汚れは影響する？
マンションの査定は、駅歩や築年数、周辺物件の成約価格などを相対的に判断して算出されます。
部屋がきれいか汚いかはもちろん査定内容に影響しますが、多少の壁の汚れなどで大きく査定金額が上下することはありません。
しかし、買主の印象には大きく影響すると言えます。
部屋をきれいにして好印象を与えることは、マンション売却には非常に重要です。
参考→マンションを売る時の内見対応ー売却率をあげる9つの内覧ポイント
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マンションの立地条件、築年数、間取りももちろん大事ですが、買主にとっては人生で一番高額なお金を払って購入するマイホーム。
部屋に入った時の印象は、金額を左右するというより、買主が買うか買わないかを判断する材料にもなると言えるでしょう。
また、築年数によって、買主が求めているきれいさの度合いは大分違います。
築浅の中古マンションを購入する場合は、買主もある程度きれいな部屋を想像しているはずです。
リフォームなどに費用をかけたくないのも、築の浅いマンションを探しているからでしょう。
購入希望者の立場に立った時、築５年でも全面リフォームの必要がある、汚い部屋を見たらどうでしょう。
おそらくその他の条件が希望とあっていたとしても、買い控えてしまいますね。
築年数の浅い物件では、買主はリフォームなどをせずにそのまま住みたいと感じているケースが多いでしょうから、築年数にそぐわない汚れや傷みがある場合は低価格で治せるものに関しては、治した方がいいかもしれません。
参考→築5年マンションを売却する！資産価値と築浅物件を高く売るポイント
逆に、築20年以上が経過している中古マンションを買う場合はどうでしょう。
新築の頃から１回もリフォームをしていなかったとしたら、どんなにきれいに住んでいたとしても、経年劣化で多少の傷みや汚れがあるはずです。
しかし、築20年程の中古マンションを探している方は、リフォームを前提に探している方が多いです。
ですから、売主も壁の穴や汚れを、必要以上に気にすることはないと言えます。
参考→築20年のマンションは売却できる？資産価値と高く売る為の方法
壁の穴があるマンションの売却価格への影響
穴に特化して見てみましょう。
画びょうの穴などは、まず問題ありませんが、子供のけんかやペットによって空いてしまった大きな穴は、治した方がいいでしょう。
大きさにもよりますが、壁に空いている穴は買主の印象には、少なからず影響を与えます。
ただ、価格に影響がないものの修復に10万円も20万円もかける必要はありません。
今はホームセンターで穴の１つや２つ治せますし、高くても数千円で治すことができます。数千円でマンションが売れる可能性が少しでも上がるのであれば、治す価値がありますよね。
壁の汚れがあるマンションの売却価格への影響
次は壁の汚れです。著しく汚れていれば、査定価格に影響するでしょう。
しかし、壁紙がどんなに汚くても、総張り替えをすれば済む問題です。
部屋の大きさにもよりますが、大体部屋全体で２０万円～３０万円もあれば、壁紙は張り替えることができますから、査定価格へ影響するとしてもこの範囲で価格が下がる位でしょう。
では、壁紙は張り替えてから売った方がいい？
壁紙を張り替えることで、買主に好印象を与えられるというメリットは大きいですが、張り替えまではやらない方が良いでしょう。
もし、20万円を張り替え費用に使っても、売却価格が20万円上がるとも言い切れませんし、買主が好みの壁紙にしたい場合もあります。
例えば、壁紙の汚さだけがネックな買主がいた場合には「売主が壁紙を張り替えない代わりに、10万円価格を下げてほしい。」などと交渉が入る場合があります。
物件を気に入った買主は、このような交渉をしてくる可能性もあるので、むやみに最初からお金をかけて壁紙を張り替える必要はないと言えます。
マンションを売る時は壁紙を貼り変えてから売却した方がいい？
売主は、リフォームなど、大きな金額を掛けて部屋をきれいにする必要はありません。
しかし、清潔にすることを心がけ、低価格で住む補修や掃除はした方がいいでしょう。
大手不動産会社などでは、媒介契約を締結すれば、壁の傷みなどをきれいに補修するサービスもありますから、そちらを利用するのも１つの手ですね。
まずは、壁の穴や汚れを見てもらったうえで、複数社に査定を依頼することをお勧めします。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
不動産のプロが、築年数やその他を相対的に判断して、気になる汚れや傷の対処法を教えてくれるはずです。
