ローンが払えない！ 任意売却でマンションを売るのが最善という理由

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ローンの返済ができない！マンションはどうしたらいい？

リストラ、転職、給与削減…様々なことが原因で、ローン返済が困難になることがあります。特に大手企業に就職したからと言って終身雇用が保証されるわけではない現代。ローン返済が厳しくなり、マンションを手放すことを検討される人は年々増加しています。

しかし、マンションを手放したくても、ローンを完済しなければ基本的にマンションは売却することができません。

そもそも月々のローンを払えないのに、どうやって完済できるというのでしょうか。そんな時に「任意売却」をするという方法があります。自己破産や個人再生をすることなく、マンションを売却し、再出発をすることが可能です。

ローンの返済が厳しくなっている状況を放置していると、相場よりも大幅に下回った金額での競売という事態に陥りかねません。

身動きが取れなくなる前に、マンションとローンの問題は任意整理によって解決するのが最善。今回は、そんな『任意売却』にスポットを当てて説明していきたいと思います。

「ローンの返済がどうしてもできない」、「これからますますマンションのローン返済が苦しくなりそうだ」という方は参考にしてみてください。

マンションのローンが払えない時にとるべき方法

毎月のローンの返済が困難になり、マンションを売る場合には次の条件を満たしていなければいけません。

• 残りのローンを自己資金で完済できる
• ローン残債があっても、売却金額で完済できる

不動産会社に査定依頼をして、マンションがローン残債以上の価格で売ることができれば問題はありません。問題なのは、その額がローン残債に及ばなかった時。

この場合、「任意売却」「自己破産」「個人再生手続き」のいずれかの方法をとることになります。

これら３つの中で、今の生活をできる限り変えず、社会的責任を果たせる方法は任意売却という選択です。

1.  任意売却   どんなメリットがあるの？

マンションのローン残債があっても、自己資金で完済できるか、売却金額で完済できれば所有しているマンションは売ることができます。

問題は、売却額がローン残債より低い場合。ローンで購入したマンションには、銀行が「抵当権」を設定しています。つまりマンションは、ローンの担保になっているのです。ですから、「抵当権」付きのマンションは勝手に売却ができません。

マンションを売ったとしても残りのローンを支払えない、残りのローンを自己資金で完済できないという状態で、ローンの支払いを滞ってしまった場合、お金を借り入れている金融機関はこの抵当権を行使し、マンションを強制的に競売に掛けることができます。

しかし、競売に掛けて売却すると、一般的に相場から３～４割の価格下落は避けられません。

マンションの所有者はもちろん、金融機関にとっても競売は不利益であるものなのです。

そこで近年、競売を避けるために取られている方法が「任意売却」です。

任意売却とは、ローンの支払いが困難になった所有者が金融機関の了承を得て売却する方法です。ローンを完済していない状態でも、金融機関は抵当権を外してくれて、売却が可能になるのです。

売却金額は、ローン残債の返済に優先的にあて、残額はローンで返済していくことになります。

任意売却であれば、相場価格に近い金額での売却も目指せますし、所有者にとっては債務の大幅減、金融機関にとっては残債を最大限回収することができ、どちらにとっても競売よりも有益な売却方法なのです。

2．　自己破産　どんな手続き？

給与などの収入からローンや借金の支払いがどうしてもできない場合には、裁判所に自己破産の申請をすることができます。

自己破産申請が認められると、不動産ローンを含むすべての借金は免除になりますが、次のようなことが起こります。

• 家や車など資産価値のあるものは全て没収。最低限生活に必要なものだけで、生活を再スタートすることになる
• ５年～１０年間はいわゆるブラックリストに載ることになる。クレジットカードを含む、ローンなどの借入れが不可能に
• 一定の資格を得ることができなくなり、職業によっては就けない仕事も出てくる

詳しくは東京弁護士会のホームページで解説されていますので、参考にしてください。

裁判所に申立をして、最終的に借金の返済を免除してもらう方法を自己破産といいます。利息制限法の定めを利用して債務を圧縮しても残債務が多く残り、弁済が困難な場合に自己破産を検討します。
破産手続は、貸主（債権者）に支払ができない借主（債務者）の申立により、裁判所が破産手続の開始を決定し、その後、免責手続の中で負債の免除を受けます。破産手続において、全く資産がない人で、免責不許可事由（浪費など）がない人は、破産手続の開始決定（旧破産宣告）と同時に破産手続を終了させ、免責手続に進みます。これを同時廃止といいます。
他方、資産がある人（目安は生活費を控除後20万円以上）や、免責に問題がある人の場合には、少額管財手続となり、破産管財人が選任され、債権者集会を経て、免責手続に進みます。
なお、免責手続に進んだ人のほとんどが免責決定を受けています。
出典：事故破産｜東京弁護士会

3．個人再生手続き　どんな手続き？

個人再生手続きの場合は、自己破産と異なり、所有している不動産は残したまま、残りの債務に関して精算することができます。

自己再生手続きは、次のように行われます。

• 自己再生申請を裁判所に申請
• 認可されると債務が５分の１程度に減額され、これを一定期間で返済していく
• 自己破産と同様に、ブラックリストに載り、５年～１０年間はクレジットカードを含めローンなどの借入ができなくなる

自己破産と異なり、減額されるとはいえ債務が残ることになりますから、支払能力がなければ個人再生手続きはできないことになります。

※ブラックリストというと、個人再生や自己破産、任意整理をした方が載ると思われている方も多いですが、ローンの返済が滞っている時点で履歴は掲載されています。

個人再生については下記を参考にしてください。

個人再生手続きは、借金で苦しむ人のための新しい救済手段として、2001年４月１日より導入されました。たとえば、利息制限法に基づき計算した残債務が500万円である場合、任意整理手続きの場合には、基本的にはこの500万円を支払わないと貸金業者はなかなか和解には応じません。
他方、破産もできないという場合には個人再生を利用します。この場合に、裁判所に個人再生手続きの申し立てをし、この500万円のうち、100万円を３年間で返済するという再生計画案を立て、これが裁判所によって認可され、３年間に再生計画どおり返済すれば、残りの400万円の債務が免除されるという手続きです。
自宅を所有していて、住宅ローンを支払えるが、その他の借金は支払えない、という人は住宅ローンだけは従前通り支払い、その他の債務を圧縮してもらうというこの手続きを利用し、自宅を残すことができます。
出典：個人再生｜東京弁護士会

ローンが払えない時は任意売却でマンションを売ってしまうのが1番

マンションのローン返済が困難になったときは、少しでも早く対策をとることが重要です。

自己破産や個人再生手続きとなると、経済的にも社会信用的にも大きな損失を被りますから、住宅ローンに加え、消費者金融などへの借金も多重にあり、身動きが取れない場合の最終手段として考えましょう。

住宅ローンのみであれば、任意売却で債務を減らせます。他に借金がなければ月々の負担も大幅に減ることで、通常の生活が送れるようになるケースが多いです。健全に社会的責任を果たし、これからの生活をよりよいものにするためには、任意売却を選択するのが堅実だと言えます。

また、任意売却の場合は、不動産売却では必ず掛かる仲介手数料や引越し費用などを売却金額から捻出できる場合があります（金融機関の了承が必要）。

「自己資金が一切なくて売却に掛かる費用が心配」という方は、まずは金融機関や不動産会社に相談してみましょう。

少しでもローンの返済費用を調達するためにマンション売却査定サイトがおすすめ！

任意売却を選択する場合でも、1円でも高く不動産を売却したいですよね。そのためには、不動産会社の選定がとても重要になります。

不動産会社によっては、査定額に数百万円もの差が生じることもあります。売却後の生活のためにも、売却金額をより高額なものにし、少しでも債務を少なくしなければなりません。

不動産会社選びが今後の新生活に影響を与えるといっても過言ではありません。

最適な不動産会社を選ぶには・・・

任意売却を得意としている不動産会社に依頼する必要があります。

通常の売却とは違い、金融機関とのやり取りも多い任意売却では、やはり慣れている会社に依頼することでスムーズに売却活動を行うことができます。その中でも先ほど申し上げた通り、少しでも高く売る力を持っている不動産会社を選びたいものです。

ただ、ローンの返済に困っていて、時間のない任意売却。どこで最適な不動産会社を選べばいいのでしょうか。

スムーズに不動産会社を選ぶためには、マンション一括査定サイトの活用が1番です。

例えば、一括査定サービスのｈｏｍｅ４ｕでは、任意売却など、イレギュラーとも言えるケースにも柔軟に対応できる不動産会社へ、６社まで一括で相談依頼をすることが可能です。

運営母体はＮＴＴグループのＮＴＴＤＡＴＡなので個人情報の流失などセキュリティー面でも非常に安心ですし、参加している不動産会社も厳しい審査をしているので悪質な不動産会社に騙される心配もありません。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！

また、相談後には査定依頼も一括で複数社にできますので、任意売却を考えている方にとっては最適なサイトだと言えます。１社ではなく複数社の見解や査定額を聞くことで、より良い売却をし、今後の生活もより良いものとすることができるでしょう。

早めの任意売却が最善、という理由のまとめ

現在の日本は、アベノミクスにより景気が上向いて来たとはいえ、恩恵を受けているのはごく一部。ほとんどの人の暮らしは変わっていません。むしろ円安等の影響を受けて、勤めていた会社が倒産してしまったという方も少なくありません。

このような変化の激しい時代の中で、マンションを購入した当時の収入を得られ続けるとは限りません。厳しい経済状況になっても、嫌な現実は受け入れたくないもの。現実を直視するのを先延ばしにしてしまいがちです。

ローン返済が厳しくなってきたと分かってはいるものの、放置してしまっているケースもあります。

しかし、その先に待っているのは自己破産や個人再生。借金やローンは放置すれば状況は悪くなる一方です。早めに金融機関や弁護士事務所、そして不動産会社に相談しましょう。

どうしようもできないと思っていた現状も、打開策を講じることはできます。

ローン返済を滞らせて、強制的にマンションを立ち退かなければならない事態になったり、社会的信頼を失ったりする前に、任意売却を検討してみてください。任意売却を選択することで、できる限り今の生活を変えずに債務を減らすことができます。

任意売却は、弁護士や認定司法書士などの専門知識を持った方からの助言が必要になります。先述したｈｏｍｅ４ｕなどのサイトを活用して信頼できる不動産会社を探せば、任意売却を得意とし、税務相談や法律相談なども受け付けてくれる不動産会社は必ず見つかります。

頼れるものには頼り、少しでも負担がなく生活ができるよう、最善の改善策を見つけてください。