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近年では都市部の土地価格が暴騰しているとともに平均年収の下落が重なり、一戸建てを建てようとしても中々手が出せないという人が増えてきています。
その逆にマンションといった集合住宅が相次いで建つようになってきており、価格が一戸建てより安いということで需要が急増。
さらに投資物件として区分マンションの需要が増えているのも重なり、老若男女問わず人気がある物件となっています。
今回はマンションを購入する時にスムーズに進められるように、購入時の流れや注意点について解説していきましょう。
また、解説に入る前に家づくりを失敗させない為に、1番重要なことをお伝えさせて下さい。
マイホーム計画を立てる際に、まずはじめに絶対にしておくべきことがあります。
それははじめにお住いの地域に対応している、住宅メーカーからカタログを取り寄せてしまうこと。
家を建てようとする人が良くやってしまう失敗として、情報集めよりも先にモデルハウスや住宅展示場に足を運んでしまうことがあげられます。
「とりあえず行ってみよう！」と気軽に参加した住宅展示場で、自分の理想に近い（と思い込んでいる）家を見つけ、そのまま営業マンの勢いに流されて契約まで進んでしまう人も少なくありません。
もっと安くてもっと条件にあった住宅メーカーがあったかもしれないのに、モデルハウスを見たことで気持ちが高まってしまい、十分な比較・検討をせずに決めてしまう人は本当に多いです。
マイホームは人生の中でもっとも高い買い物であり、一生の付き合いになるわけですから、軽い気持ちで住宅メーカーを決めるのは絶対にやめましょう。
とはいえ、自力で0から住宅メーカーの情報や資料を集めるのは面倒ですし、そもそもどうやって情報収集すればいいのか分からない人も多いはず。
そこでおすすめしたいのが、東証一部上場企業のリクルートが運営する「SUUMO」の一括資料請求サービスです。
家を建てる予定のエリアや希望の条件を入力するだけで、簡単に条件にあったハウスメーカーや工務店がピックアップされまとめて資料請求できます。
何社から資料を取り寄せても無料ですし、少しでも気になった住宅メーカーからすべて資料を取り寄せておくことで、住宅メーカーごとの違いや特徴が次第に分かってきます。
最初は検討もしていなかったハウスメーカーや工務店の中から、予算や理想にぴったりの会社が見つかったという人はとても多いです。
偏見で住宅メーカーを絞り込まず、幅広い視野で情報を集めることで、結果として後悔しない納得のいくマイホームづくりが実現できます。
ぜひ参考にしてみてください。
それではここから、詳しく解説をしていきます。
もくじ
マンションを購入する流れ
マンションを購入する流れは人によって少し異なる場合もありますが、大雑把な流れは同じです。
物件探し
↓
問い合わせ・見学
↓
購入申込
↓
重要事項説明
↓
売買契約
↓
(新築物件のみ）入居説明会
↓
（新築物件のみ）内覧会
↓
残金決済・不動産登記
↓
引き渡し・入居
それでは流れについて解説していきます。
1.物件探し
まず最初に物件を探します。
物件を探す方法は直接不動産会社に行くのが一番確実な方法ではありますが、現在ではアットホーム等の不動産ポータルサイトが多数存在しているため、ネットで物件を探す人が多くなってきました。
確かにポータルサイトで探すのも手なのですが、存在しない物件をネット上で載せる所謂「見せ物件」は未だに横行しており、いざ問い合わせをしても既に埋まっていると返されることも少なからずあります。
そのため確実に今ある物件を調べたいのであれば近くの不動産屋に直接行くのがいいでしょう。
売買物件というのは基本的に不動産流通機構、通称「レインズ」に載せられます。
このレインズはどの不動産会社でも見ることが出来るので、基本的にどこの不動産屋に行っても見つかる物件というのはほとんど差がありません。
そのため、不動産会社を訪問するのならば出来るだけ対応のいい会社を探すようにしましょう。
2.問い合わせ・見学
ネットや不動産会社でよさそうな物件を見つけたら、それについて不動産会社に詳しく聞いてみましょう。
そして可能ならば内見することをお勧めします。
マンションなどの住居は間取り図と実際の見たときの印象が違うということは多々あり、間取り図だけ見て契約すると後悔することになりかねません。
特に多いのが部屋の広さに関してで、間取り図を見ると広く見えても実際はそこまで広くないと感じることがほとんど。
実際の家具の配置などの考えるためにも内見というのは非常に大事になってくるのです。
内見の際は必ずメジャーを持っていき、部屋の寸法を測るとともにあらかじめ入れる家具の寸法を測っておくことである程度の配置を決めておくようにしましょう。
それと内見の時間帯はなるべく朝から昼の時間帯にすることで、日当たりのチェックもすることができます。
そして内見で一番見るべき個所は水回り。
新築ならばそこまで気にすることはありませんが、中古マンションの場合は浴室付近のカビが発生している可能性もあります。
特にマンションというのは鉄筋コンクリート造のものが多いため、カビが発生しやすく退去時には目立たなかったカビも大きくなっている可能性もあるのでしっかり確認しておきましょう。
3.購入申込
隅々まで内見をして物件を気に入ったらさっそく購入申込に移りましょう。
この際、中古と新築では少し流れが違い、中古の時は「買付証明書」、新築の場合は「購入申込書」という書類を記入。
買付証明書というのは購入価格や手付金を支払うのならその額、購入するための細かい条件などの記載した書類で、この書類を仲介の不動産会社が売主に渡し価格などの交渉をします。
中古物件というのはある程度値引きをしてもらえるので、どのラインまで下げられるかは不動産会社の腕次第。
売主買主双方が納得する条件に落ち着いたら晴れて契約となります。
新築マンションの場合は購入申込書を提出したら終わりというわけではなく、同じ住戸に申し込んだ人がいれば抽選になることがあります。
場合によっては先着順の時もありますが、人気のマンションだと抽選方式が多くなり、その抽選に当たらなければ入居することができません。
4.重要事項説明
無事買付証明書もしくは購入申込書が受理されたら契約日を決めて、契約を行います。
基本的に売買契約の前に購入予定物件に関する重要事項説明が行われるのですが、専門用語で書かれていることが多く初見で理解するのは難しいでしょう。
書かれている内容を分からずにいると、契約後のトラブルにつながることもあるため、重要事項説明の前に重要事項説明書のコピーを貰ってよく読み、分からない点や不審な点があれば細かく聞くことを心がけてください。
重要事項説明書には主に下記のような内容が書かれています。
- 物件の所在地や面積に関して
- 法令上の制限
- 土地と道路の関係及びそれに関する図面
- インフラの整備状況
- 敷地と建物の形状や設備の仕様
- 共有部分に関して
この中でも特に建物の面積や形状、仕様に関して事前に貰っているパンフレットなどと照らし合わせるようにしましょう。
特に面積に関しては壁芯込みで記入されていることが多く実際の面積とは一致しないことがあります。
これに関しては内見の時に分かる時もありますが、内見できなかった場合は面積に関してしっかりと目を通しておきましょう。
5.売買契約
重要事項説明が終わったらいよいよ契約に移ります。
売買契約では金銭に関わることや契約解除に関する事項など、非常に重要なことが書かれていますので、こちらも分からない点があったら随時聞くようにしましょう。
この売買契約書は一度結んでしまうと簡単には解除できず、勘違いで契約してしまったといっても契約解除はほぼ不可能です。
また、契約時に手付金を支払うこともあるので、事前に不動産会社から手付金額を聞いて用意するようにしましょう。
基本的に売買金額の5～10％を支払い、残代金は一月後などのパターンが多いです。
6.入居説明会
新築マンションの場合は入居までに入居説明会と内覧会というものがあります。
これはマンションへ引っ越しする3～6カ月前に行われることが一般的であり、説明会前に入居予定者へ案内が届くようになっていますので、事前にその日は予定を入れないようにしましょう。
主に説明会では内覧会の日時や流れの確認、当日の持ち物などの説明があります。
基本的には内覧用のスリッパや書類に押印するための印鑑を持っていくことが一般的であり、他にはメジャー等も持っていくといいでしょう。
7.内覧会
内覧会では中古マンションの購入する時の内見とは違い、契約後に見ることになります。
そのため契約図面通りに仕上がっているかをしっかりと見極めなければなりません。
内覧会で持っていくものとしてはメジャー、水平器、カメラ、懐中電灯などが挙げられます。
メジャーで部屋の大きさや収納棚のサイズを測り、床が傾いていないか水平器で測るようにしましょう。
ドアや窓、扉などの開閉、水回りの配管部分など日常頻繁に使うことになるだろう場所もしっかりチェックを行い、不安定が無くなるまで隅々まで調査して、不動産会社から渡された書類に確認したというサインをすることになります。
8.残金決済・不動産登記
内覧会が終わったら残代金決済に入ります。
現金がある場合は契約時に一括決済が可能なのですが、新築などの場合はローンを組むことが一般的であるため、契約よりも後に残りを決済することがほとんど。
残金決済は基本的に銀行で行うことになり、その場に不動産登記のための司法書士が同伴するのが一般的です。
登記費用に関しては買主負担になるのがほとんどなので、お金に関してはある程度の余裕を持っておきましょう。
9.引渡し・入居
決済も登記も終わったらついに引渡し。
鍵が渡されてもすぐに入居できるわけではなく、決められた入居日までは基本的に中に入ることが出来ません。
これは入居日前に部屋に入ることで何かしらの問題が起きると、トラブルの元になるからであり、場合によっては入居日まで鍵を渡さない不動産会社もあります。
そのため、引っ越し日も入居予定日に合わせてあらかじめ依頼しておきましょう。
これまで入居までの流れを見ていきましたが、次からはマンションの購入に関する注意点を説明していきます。
注意点をしっかりと抑えていれば、マンション選びなどもスムーズに進むでしょう。
マンション購入に関する注意点6つ
それでは購入時の注意点に関して説明していきます。
全部で6つの注意点があるので、それぞれを詳しく解説していきましょう。
- 立地・周辺環境をよく考える
- マンションの規模に関して
- 将来を見据えて部屋を決める
- 自分の年収から払えるだろうローンを決める
- 周辺相場から考えて安すぎる物件は避けるべし
1.立地・周辺環境をよく考える
まずマンションを購入する時に一番に考える点が立地でしょう。
例えば職場から近い駅や、周辺の駅にするという人が多いかと思います。
中には転勤など、様々な理由でマンションを購入するかもしれませんが、マンション選びで一番重要なのが立地と周辺環境です。
人気の立地としてはやはり最寄り駅徒歩10分圏内。
この範囲のマンションや住宅は特に人気が高いとともに価格も同じく高めに設定されています。
予算に余裕があるのならば一考の余地はありますが、あまり予算が無い場合はその範囲で探すのは難しいかもしれません。
中古ならば安いものもありますが、新築となると選択の幅はグッと狭まるでしょう。
そのためにも余裕をもって駅から15分圏内で探すことをお勧めします。
実は駅から10分圏内というのは商業施設が多数入っていることもあり、マンションの数が少ない場合もあるのですが15分圏内に範囲を広めると住宅街が多くなってくるので選択肢が広がり選びやすくなるでしょう。
また、周辺環境も非常に重要です。
駅地下のような歓楽街近くの場合、夜も騒がしく中々寝付けなくなる人もいますし、大きな道路に面していると洗濯ものが排ガスまみれになって洗濯がしづらいという問題点も・・・。
そのため、出来るだけ閑静な住宅街も選び、なおかつスーパーなど普段行く場所が近くにあればベストでしょう。
2.マンションの規模に関して
マンションには大きく分けて二つあり、100戸未満の小規模～中高層規模のマンション、100戸以上の大規模のマンションに分けられます。
100規模未満の小規模マンションは駅から少し離れた住宅街にあることが多く、公園が点在していることもあり、比較的住み心地はいいでしょう。
半面、駅から離れているため交通の便が悪いと感じる人もいますが、駅の喧騒から離れていることで子供の教育に悪影響を与える心配が少なく、なおかつ中高層や大規模に比べて価格も安いというメリットもあります。
さらにマンション全体のシェア数で言うと、小規模マンションが圧倒的に多く選択肢が広く選びやすいでしょう。
中高層規模のマンションは駅近や商店街のそばに建っていることが多く、アクセスと利便性どちらも高いのが最大の特徴。
また、ワンフロアの戸数が5戸未満のところがほとんどのため大規模のように部屋が密集しているマンションより互いのプライバシーが守ることが出来ます。
低規模にはあまりないエレベーターも入っているため、老後を考えても比較的快適に過ごすことが出来るでしょう。
大規模マンションはタワー型と多棟型に分けられます。
タワー型は都心に多く、アクセスや利便性に優れている点は中高層マンションと変わりません。
しかし中高層よりも幅広い間取りが揃っており、1LDK～3LDK以上まで揃っており価格帯も様々あるため。一つのマンションで選択肢が広く選びやすいでしょう。
さらにタワーマンションは人気が高く資産価値の下落も他のマンションに比べて緩いため、何かあったときも高く売ることが出来ます。
多棟型は駅から離れた場所や郊外に建てられていることが多く、駅近にはほとんどありません。
多棟型は他のマンションに比べて非常に広く大きいので、敷地内に公園やマンション内にキッズルームなどの他の住人とコミュニケーションが取れる場所があることが多くファミリー層に非常に人気が高い物件です。
さらに住人の数も多いため修繕積立金や管理費が割安なことが多く、ランニングコストを抑えることもできるでしょう。
このように規模によってマンションごとの特性が違うので、自分たちの家族がどのような環境を求めているかで規模の選択肢も変わっていくでしょう。
3.将来を見据えて部屋を決める
ある意味ここが一番重要なポイントでしょう。
将来を見据えて部屋を決めるということですが、簡単にいえば将来どのくらいまでマンションに住み続けるかをあらかじめ決めておいたほうがいいということです。
例えば家族で済むことを前提に考えるのならば、子供が大きくなったらマンションから戸建に住み替えることを考えたり、子供の成長に合わせてもっと大きな部屋に住み替えるといったことを大雑把でもいいので考えておいたほうが将来後悔することがなくなるでしょう。
というのもマンションの部屋というのは戸建のように簡単にはリフォームやリノベーションが出来ません。
マンションの管理規約によってはリフォーム自体が禁止されている場合や、リフォームに制限がある場合も珍しくなく、部屋を増やそうと思っても出来ない可能性もあるのです。
また、戸建てのように増築することが出来ないため限られた空間をフル活用しなければいけません。
一見部屋が増えたように感じても床面積は変わっていないため、必ずどこかを狭くしなければならず空間のバランスを整えるのに苦労するでしょう。
部屋を増やしたことによりかえって住みづらくなることもあるので、慎重にリフォームのプランを練る必要があるのです。
このようにマンションを購入してから将来のことを考えたときに不満点が出ても改善するのは難しく、特に子供のこととなるとスペース的な意味でも難しくなるではないでしょうか。
そのようなことにならないためにも将来のことを見据えてキチンとした部屋決めを心掛けなければいけません。
4. 自分の年収から払えるだろうローンを決める
マンションを購入する際には基本的にローンを組むことになると思いますが、そのローンの設定に関してもよく考えなければいけません。
決済の際には頭金や手付金を支払って、残代金を支払うことになりますが、まずこの頭金の額が大きければ大きいほど後々の支払いは楽になります。
例えば3,000万円のマンションを購入する時に頭金を100万円払うのと300万円支払うのでは200万円の開きがあり、その200万円分月々に支払うローンの金額や金利が変わっていき、頭金が少なければ少ないだけ結果的に多くお金を支払うことになってしまうでしょう。
だからと言って貯金額の限界まで頭金を支払ってしまうと登記費用や仲介手数料を支払うことができなくなるので、貯金額の半額程度を頭金として当てるのが一番失敗しにくい範囲です。
そしてローン借入額ですが、これは年間返済金額が年収の25％以内がラインとされており、例えば年収500万円ならば年に125万円が返済の限界になります。
25年ローンで考えるのならば年齢にもよりますが、年収500万円で借入額は3500万円前後が限度になるでしょう。
これ以上となると銀行が貸してくれない可能性があり、借りられたとしても返し続けるのが難しくなり、最悪は破産に陥ることも。
そうならないためにも世帯年収を把握して、その範囲内でローンを借りることが一番です。
5. 周辺相場から考えて安すぎる物件は避けるべし
新築物件ではほぼないのですが、中古物件では周辺相場から異常に安い金額で売られている物件というのは稀にあります。
安いのには何かしら理由があるもので、例えば物件自体に問題があるのであれば売主で対処してくれる場合もありますが、環境が問題だった場合は対処が難しくなるでしょう。
例えば隣人が夜な夜な騒がしい、同じマンション内で騒音問題がある、近所の住人に少し問題がある、近くに大きな道路があって排ガスなどの問題がある等々挙げれば切りがありません。
同じマンション内で問題が起きても管理組合がしっかりとしているところならば、対処してくれる場合もありますが、賃貸とは違い購入している物件のため強制退去というのは出来ず、余程のことがない限りは注意だけで終わるでしょう。
そのため、問題が解決せずにそのまま放置されているケースも少なくなるそういった問題のある物件というのは相場よりも安く価格が設定されています。
中にはそういった事情を話してくれる不動産会社もいますが、ほとんどの会社は把握していないため、知らず知らずのうちに問題のある物件に住んでしまったケースも少なくありません。
そのような物件を避けるためにも、異常に安い物件は避け、なるべくその物件の情報を集めることです。
安いには安いなりの理由があるため、安易に手を出しては後悔してしまう結果につながるでしょう。
人に貸す場合
マンションというのは何も自分で住むだけではなく、人に貸して収入を得るために購入する人もいるでしょう。
また、住んでいて急な転勤で築浅のマンションを売らずに人に貸すと考える人もいるかもしれません。
どちらの場合でも人に貸すということは自分で住むのとはまた違った手間や費用がかかるものです。
分譲マンションを賃貸に出すためには
自分の持っているマンションを人に貸す場合は、二つの方法があります。
一つは自分の知り合いに個人的に貸す場合。
このケースは特に不動産会社を介することなく個人間で貸し借りすることが可能です。
契約期間や家賃の納付方法など細かな点を記入した契約書を作成し渡すことで、トラブルが起きにくくなるため、知り合いだからと言って口約束で済まさずキチンと契約書を作成するといいでしょう。
もし転勤などで住居を離れる期間が決まっているのであれば、再契約が出来ない定期借家契約が無難です。
それ以外の場合は再契約が可能な普通借家契約でもいいでしょう。
もう一つは不特定多数に賃貸として貸し出す場合。
こちらの場合は不動産会社に協力してもらうのが一般的です。
近くの賃貸管理を行っている不動産会社に頼んで、管理委託料や契約関係の書類作成などを任せれば、後は自分でやることはほとんどありません。
もちろん管理委託料や手数料といった費用がかかりますが、不動産会社を間に挟むことにより、借主から直接的なトラブルが発生することを未然に防ぐことができます。
最後に確認事項として無断で貸し借りするのはやめましょう。
もし分譲マンションを貸す場合は第三者に貸す旨を管理組合に届け出る必要があります。
それを行うと管理規約の違反になりかねませんので、忘れず届け出ましょう。
マンションを貸すことによる収支や費用
マンションを貸すことによって収支や費用が発生します。
それについて説明していきます。
収支について
一般的に物件を貸すことによって生まれる収支は下記の通りです。
- 賃料
- 礼金
- 更新料
- 敷金
賃料は毎月貸主に入ってくる収支です。
空室ができることもあるため、借主が存在しないと収支も発生しないため出来るだけ空室が生まれないように工夫するようにしましょう。
例えば借主が退去したら大々的に広告することで、広告料が発生しますが空室期間を最小に抑えることが出来ます。
礼金や更新料に関しては一時的に入ってくるお金です。
礼金は借主が契約したときに貰うお金で、一般的には賃料の1か月分が相場になっていますが、近年では礼金が無い物件も増えてきており、礼金が無いほうが人の目を惹くため、一時的な収入を選んで礼金を付けるか空室の期間の短縮のために礼金を0にするかを決める必要があるでしょう。
更新料は更新月になったら借主が貸主に支払うお金。
こちらも一般的には新賃料の1か月分が相場になっており、こちらも近年更新料を半月分にしたり0にしたりとしている物件が増えてきています。
敷金に関しては厳密に言えば収支に入りません。
こちらは借主が退去した際のハウスクリーニング代や床や天井の破損個所の修復費用に充てられるため、収支というより借主から預かっているお金です。
そのため修復費用を差し引いて敷金が余ったら返金する必要があるため、敷金は収支とは別に保管していたほうがいいでしょう。
費用に関して
費用に関して不動産会社に管理を任せているかによって変わっていきます。
ここでは不動産会社に管理を任せている形で見ていきましょう。
- 管理委託費
- 固定資産税などの税金
- 管理費・修繕積立金
- ローン（ローンが残っている場合）
- 修繕費
- 仲介手数料
管理委託費は不動産会社に管理を委託している場合に発生する費用です。
倫亮の集金や入居者からの問い合わせなど、全ての管理を不動産会社に任せるもので、費用は会社に寄りますが賃料の1～2割前後のところが一般的。
自分で管理をするのなら必要のない費用ですが、それが難しいのであれば積極的に不動産会社に管理を委託したほうがいいでしょう。
固定資産税などの税金は所有者が支払わなければいけないもので、こちらは年に一回発生します。
管理費及び修繕積立金に関しては分譲マンションの場合に発生するもので、管理規約にもよりますが基本的に自分で払うところが多いようです。
ローンに関しても残っているのであれば返済する必要がありますが、住む予定でマンションを購入し、ローンを返していないうちに人に貸すと少々問題が起きるケースも。
というのも住宅ローンというのは自分で住む前提で組まれるローンのため、金利が安く設定されています。
そのローンを返さずに人に貸すとなると、ローンの一括返済を求められたり、別のローンへ借り換えが求められることがほとんど。
そのため事前に銀行側へローンについて相談しておくことをお勧めします。
修繕費は室内の設備が故障したりメンテナンスが必要になった時に発生する費用です。
敷金とは違い、これは自分のお金で支払う必要があるので注意しましょう。
仲介手数料は入居者募集を不動産会社に依頼した場合に発生します。
基本的には賃料の1ヶ月分を支払うことがほとんどで、これを支払わないと不動産会社は動きません。
そのため一時的な出費と割り切ってしっかりと支払うようにしましょう。
このようにマンションの賃貸というのは様々な収支、費用がかかるものです。
そのため想定していた利回りよりも稼げないと思ってしまう人もいますが、普通賃貸では貸主が有利になるように設定されているため、不安がある人は定期借家契約で様子を見てもいいかもしれません。
まとめ
マンション購入というのはマイホームを建てるのと同じくらい人生において重要な出来事になるでしょう。
自分で住むにしろ、貸すにしろ多額のお金が発生するため楽観視して購入するべきではありません。
しっかりと見るべきポイント、考えなければいけないポイントを踏まえ不満点を解消し購入すべきです。
今回解説したポイントをしっかりと頭に入れて自分の気に入るマンションを手に入れましょう。