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住宅ローン借入時に連帯保証人は必要?不要?保証人がいない場合の対応も紹介!

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マイホームを持つことにあこがれを持っている人は多いと思います。

しかし、いざマイホームを購入したいと思っていても

「連帯保証人になってくれる人がいない」

「誰に連帯保証人を頼めばよいのだろうか」

と不安に感じる人も多いのではないでしょうか。

場合によっては、連帯保証人が見つからないからと、よい物件があるのにもかかわらず、契約に踏み切れずにいる人もいるかもしれません

そこで、この記事では、

  • 連帯保証人がいなくても住宅ローンを組める場合
  • 連帯保証人がいなければ住宅ローンが組めない場合
  • 抵当権設定だけで住宅ローンが組める場合

について現役不動産営業マンの筆者が解説していきます。

これからマイホームの購入を検討している人は是非参考にしてください。

もくじ

連帯保証人の代わりに利用できる保証会社の概要と仕組み

「保証会社」は、連帯保証人の場合と同様に、債務者(借り主)が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、ローン残額の返済を債務者に代わって行ってくれる外部の金融機関のことです。

最近では、住宅ローンに限らず、金融機関からの借金には保証会社が利用されることが増えていて、その銀行のグループ金融企業(強い提携関係にある金融機関)が保証会社となることが一般的です。

たとえば、3大メガバンクの住宅ローンの主な保証会社は次のとおりです。

  • みずほ銀行:みずほ信用保証株式会社
  • 三菱UFJ銀行:三菱UFJ住宅ローン保証株式会社
  • 三井住友銀行:SMBC信用保証株式会社

保証会社を利用するケースでは、銀行への借金返済のほか、保証会社へ支払う保証料(手数料)が発生します(ローンによっては、金利から銀行が差し引いて保証会社に支払うケースもあります)。

言い換えれば、自分で連帯保証人を探してくる手間のかわりに、「毎月保証料金を支払う」というのが、保証会社を使う基本的な仕組みです(当然、銀行グループ全体の利益も大きくなります)。

住宅ローンの返済ができなくなったときには、最終的には、銀行ではなく「保証会社」から支払いを督促されます。

一般的な住宅ローンでは、滞納が2ヶ月を超えると、住宅ローンは強制解約となり、ローン残額を保証会社が銀行に「代位弁済」するからです。

代位弁済によって債権者の地位が、銀行から保証会社に移るためです。

保証会社からの督促に応じられない(一括でローン残額を返済できない)ときには、保証会社は、マイホームの競売によって、ローン残額を回収します。

そのため、保証会社を利用する住宅ローンでは、銀行名義ではなく「保証会社名義」でマイホーム(土地・建物)に抵当権が設定されます。

連帯保証人なしでも住宅ローンを組めるケース

実は、いまの住宅ローンでは、「連帯保証人は不要」であるケースの方が多いといえます。

銀行の住宅ローンを中心に、いまの住宅ローンでは、「連帯保証人」の代わりに、「保証会社」を利用して住宅ローンを組むことになるからです。

したがって、「保証会社」を利用して住宅ローンを組めるのであれば、原則として、連帯保証人なしでも住宅ローンを組むことができます。

連帯保証人がいないと住宅ローンを組めないケース

連帯保証人がいないと住宅ローンを組めない場合の典型は、「保証会社を利用できない場合(保証会社利用の住宅ローンがない場合)」です。

たとえば、地方銀行で住宅ローンには、「保証会社なし」という商品が少なくありません。

また、次のような形で住宅ローンを組む場合にも、連帯保証人が必要となります。

  • ペアローンを利用する場合
  • 親名義の土地に住宅を建てる場合
  • 土地もしくは建物が共有名義となる場合

ペアローンでは夫婦が相互に連帯保証人となる

ペアローンとは、1件のマイホームを購入する際に、夫と妻とがそれぞれ別名義の住宅ローンを組んで購入代金を借り入れる場合です(2つの住宅ローンを組む)。

そのため、抵当権もそれぞれの住宅ローンに設定されます(抵当権も2つ設定される)。

そして、ペアローンの場合には、「夫は妻の住宅ローンの連帯保証人」、「妻は夫の住宅ローンの連帯保証人」となるのが一般的です。

たとえば、夫が2,500万円、妻が1,500万円の住宅ローンを組みマイホームを購入した場合には、夫は2,500万円の自分の住宅ローンについて主たる返済義務を負い、妻の1,500万円の住宅ローンについて連帯保証人としての責任を負うことになります(妻はこの逆となります)。

ローン名義人以外の土地にマイホームを建てる場合など

両親名義の土地に、マイホームを建てるというケースでは、連帯保証人が必要となります。

建物の抵当権だけでは、担保価値が不十分となるからです。

この場合には、土地の名義人(である両親)が住宅ローンの連帯保証人となることが一般的です。

□夫婦の収入をもとに住宅ローンを借りると連帯債務者となる

共働きの夫婦の場合には、ペアローン以外にも「夫婦合算」という方法で住宅ローンを組むことができます。

ペアローンと夫婦合算の違いは、住宅ローンの数にあります。

ペアローンは2人で2つの住宅ローンを組むものですが、収入合算は「2人(の収入)で1つの住宅ローンを組む」ことになります。

年収400万円の夫が1人で住宅ローンを組むよりも、年収300万円の妻の年収も加えて審査に出せば、より高額のローンを組めるようになるわけです。

収入合算で借りた住宅ローンは、「2人で借りた借金」となるので、夫婦はそれぞれ「連帯債務者」となります。

たとえば、収入合算で3,000万円の住宅ローンを組んだ場合には、夫・妻のいずれもが「3,000万円全額」について返済義務を負います。

夫婦合算の住宅ローンで連帯保証人が必要な場合

夫婦合算の場合でも、夫婦の収入に大きな差がある場合や、住宅ローン控除の関係などで、「配偶者の片方(夫)だけがローンの名義人」となる場合もあり得ます。

審査は「夫婦の収入」で受けるけど、「ローン契約者は夫だけになる」というような場合です。

この場合には、ローン契約者ではない配偶者(妻)が連帯保証人となります。

□連帯保証人になる人が満たしているべき条件は?

住宅ローンの連帯保証人は、誰でも良いというわけではありません。

連帯保証人には、住宅ローンの債務者と同様の返済義務が生じるからです。

金融機関の審査条件としては、

  • 返済能力(収入・財産)が一定以上ある人
  • 信用情報に問題がない人(過去に延滞・債務整理をしていない人)

といったように、「連帯保証人となる人が借金を申し込む場合」と同様の条件を満たしている必要があります。

したがって、「定職がない」、「勤続年数が少ない」、「収入が不安低」、「すでに多額の借金がある」といった事情を抱えている人の場合には、債権者が連帯保証人として認めてくれないこともあります。

基本的には、住宅ローンの契約者と同等(以上)の返済能力のある人が必要と考えておくべきでしょう。

連帯保証人は誰に依頼すべき?親?兄弟・姉妹?親戚?

連帯保証人が必要なケースでは、「誰に頼むか」ということで頭を悩ませるケースが少なくありません。

住宅ローンは多額の借金を抱えることになるからです。

また、契約にも同行してもらう必要や、収入を証明する書類を作成(提出)してもらう必要も生じます。

したがって、基本的には、親・兄弟といった血縁者、もしくは、生活基盤を共有している人(内縁者)といった身近な人に頼むことが一般的といえます。

しかし、「頼みやすいから」という安易な理由で、連帯保証人を頼む人を決めるべきではありません。

「万が一」の場合には、連帯保証人に大きな迷惑をかけてしまうことになるからです。

連帯債務者と連帯保証人の3つの違い

連帯債務者・連帯保証人というと、言葉も似ているので違いがわからないという人も多いかもしれません。

しかし、連帯債務者は「それぞれが主たる債務者」であり、連帯保証人は「従たる債務者」であるという点で大きく違いがあります。この主従の違いは、次の3つの点で説明することができます。

連帯保証人には「附従性」がある

連帯保証人の義務は、あくまでも主たる債務が存在することが前提となる条件付きの義務であることが最大の特徴です。

そのため、連帯保証人の義務は、主たる債務の限度でしか発生しません(民法448条)。

たとえば、主たる債務が、消滅時効によって消滅すれば、連帯保証債務も当然消滅します。

また、主たる債務者の債務承認などによって生じた時効中断の効果も連帯保証人に及びます。

これとは逆に、従たる地位にいる連帯保証人について、(連帯保証の)債務免除があったとしても、主たる債務者の責任には何の影響も生じません。

ただし、主たる債務者が破産免責を受けた場合の効果は、連帯保証人には及びません。これは附従性の例外といえます。

連帯債務者は「独自」で「対等」

連帯債務は、連帯保証とは異なり主従の関係にはありません。

そのため、連帯債務者の1人が債務免除を受けたとしても、契約それ自体が消滅するわけではありません。

たとえば、夫が1,500万円、妻が1,000万円を負担部分として連帯債務(収入合算)で住宅ローンを組んだ場合を例に説明していきます。

この場合、夫と妻は、連帯債務者なので、相互に支払能力を補完する関係にあります。つまり、

夫が1,500万円分の支払いを怠れば、債権者は妻にその分の支払いを求めることができます。

そして、妻が夫の負担分を支払ったときには、夫に対する求償権を得ることになります。

この点は、連帯保証人の場合と共通するものです。

しかし、夫が何かしらの理由で1,500万円の負担部分について債務免除を受けたとしても、妻の1,000万円の支払い義務が消滅することはありません。

連帯債務者の場合には、それぞれが独立した債務者でもあるからです。

とはいえ、夫の負担部分については連帯債務者としての責任は免除されます。

つまり、夫が自分の負担部分について免除を受けたときには、妻は自分の負担部分だけを支払えば良いということになります。

夫の負担部分について消滅時効が完成した場合についても同様に考えます。

住宅ローン控除の適用

連帯債務者となるか連帯保証人となるかは、住宅ローン控除の適用の面でも違いが生じます。

住宅ローン控除は、住宅ローン契約の名義人(ローンの主たる債務者)のみが対象となるからです。


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たとえば、収入合算で住宅ローンを組んだ場合には、

  • 夫婦が連帯債務者であるときには、夫婦のどちらも住宅ローン控除を受けられる
  • 片方が連帯保証人となった場合には、主たる債務者のみが住宅ローン控除の対象となる

ということになります。

連帯保証人がいない場合の3つの対処法

住宅ローンを組む際に連帯保証人を求められたけど、頼める人がいないというときには、次のような方法で対処することが考えられます。

  • 保証会社(機関保証)で組める住宅ローンを探す
  • 自己資金(頭金)を少しでも多く用意する
  • 不動産業者に相談してみる

連帯保証人がみつからないときには、保証会社の利用で組める住宅ローンを探すのが最も一般的な対処方法といえます。

また、自己資金(頭金)を増やし、融資額を減らすことで、連帯保証人なし(抵当権のみ)で住宅ローンを組める場合もあるかもしれません。

ただ、自己資金を増やすのは時間もかかるので、「すぐに買いたい良い物件がある」、「アテにしていた連帯保証人が急にダメになった」というときには対応しきれない場合が多いでしょう。

そんなときには、正直に不動産業者(販売業者)の担当者に相談してみるのも有効な方法です。

販売業者にしてみれば「融資の目処がついて実際に購入してくれる」ことは願ってもないことですから、何とか審査に通りやすい住宅ローンを紹介してくれることも多いでしょう。

連帯保証人も保証会社も必要がないケース

上で紹介した「連帯保証人が見つからない対処法」のほかには、「連帯保証人も保証会社も必要のない住宅ローン」を探すことが考えられます。

「そんな都合の良い住宅ローンなんてあるの?」と思う人もいるかもしれませんが、元々住宅ローンでは、購入物件を担保として提供するのですから、連帯保証人(保証会社)は不要ともいえるのです。

実際にも、住宅ローンが滞納されたときには、担保物権を強制競売にかけてローン残額を回収することが一般的です。

したがって、連帯保証人は、「物件が担保割れ」になった場合などの備えといえます。

さらに、保証会社に至っては、備えというよりは、同じ金融機関グループでさらに利益を増やす(損失を補填し合う)仕組みという意味合いの方が強いともいえます。

連帯保証人と求めない代わりに、保証会社を使ってもらえば、毎月の保証料の分だけ、金融機関グループ全体の利益(収入)も増えるからです。

他方で、金融機関はかなり競争が激しくなっています。

そのため、従来の住宅ローンよりも顧客(債務者)にとって有利な「連帯保証人も保証会社も不要」の住宅ローンを取り扱う銀行も増えてきているのです。

連帯保証人も保証会社も不要なネット銀行5選

近年増えているネット銀行の住宅ローンには、連帯保証人も保証会社(保証料)も不要な住宅ローンが少なくありません。

最近は、ネット銀行をメインの取引銀行にしている人も増えているので、自分のメインバンクでも住宅ローンを取り扱っているかもしれません。

以下では、それぞれのネット銀行住宅ローンの特徴に基づいて、連帯保証人なし、保証会社なしの住宅ローンを組むのにオススメな5つのネット銀行を紹介します。

万が一のときの備えが充実している住宅ローン

返済期間が長くなる住宅ローンでは、「返済が終わる前に大病をしてしまったら」ということが気になる人も多いと思います。

じぶん銀行(KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して設立したネット銀行)の住宅ローンは、

  • 団体信用保険料が無料
  • 「がん50%保障団信」「全疾病保障」が無料付帯

と万が一のための備えが万全です。

また、手続きもWEBで完結するので、契約書の記入・捺印も不要です。

疾病保障という点では、イオン銀行の住宅ローンもオススメです。

イオン銀行住宅ローンでは、ガン・脳卒中・心筋梗塞の3大疾病のほか、5つの重度慢性疾患にかかってしまったときには、ローン残額が0円になる保障がついています。さらに、失業信用費用保険も不可されているので、さらに保障が充実しています。

また、イオングループでの買い物が毎日5%オフになるので、普段からイオンで買い物をしている人にとってはメリットも大きいでしょう。

ネットだけで手続きするのは不安という人にオススメの住宅ローン

ネット銀行は、従来の銀行とは異なり箱形の店舗を持たずに、さまざまな経費を軽減することが競争力のベースといえます。

また、最近では現金で決済する場面も減っているので、銀行やATMにいくのが面倒という人のニーズにもマッチしているといえます。

他方で、住宅ローンは、一生に1度の買い物でもあるため、「ネットだけの手続きでは不安」という人もいるかもしれません。

そのような人にオススメなのが、新生銀行です。

新生銀行は、店舗型だけでなくネットバンキングにもかなり力を入れています。ウェブから申込みが可能なだけでなく、都市銀行並みの支店があることも強みです。

また、各種手数料が安いことでも知られ、自然災害に遭った場合には一定期間ローンの支払いが免除される特約もついています。

さらに、住宅ローンを契約すれば、新生銀行ATMの手数料も無料となります。

やっぱり「金利で選びたい」という人向けのオススメ住宅ローン

住宅ローンは「金利が安いのが一番」という人であれば、

  • 住信SBIネット銀行
  • ソニー銀行

の住宅ローンがオススメといえます。

いずれの住宅ローンも、保証料無料・繰り上げ返済手数料無料で、住信SBIネット銀行の住宅ローンには、疾病保障も付帯されています。また、ソニー銀行は申込みから60分で仮審査の結果がでるのは、とても便利です。

また、どちらのネット銀行も、老舗といえるネット銀行なので、安心感があるもの魅力のひとつでしょう。

住宅ローンの保証人に関するQ&A

住宅ローンの保証人については、さまざまな疑問や不安があると思います。

よくありがちな疑問点についてQ&Aの形式でまとめてみましたので、参考にしてください。

①連帯保証人が死亡した場合は誰が代わりになる?

住宅ローンは、返済期間も長くなるので、この間に連帯保証人が死亡してしまうということもあるかもしれません。

この場合には、「連帯保証人の相続人」が連帯保証人の地位を引き継ぐのが原則です。

したがって、相続人が複数いるときには、その中から誰かに連帯保証人をお願いすることになるのが一般的でしょう。

なお、相続人に連帯保証人を引き受けてくる人がいない場合や、相続人に返済能力がなかった場合には、債権者(銀行など)によって対応はまちまちです。

連帯保証人を立てて住宅ローンを組む場合には、万が一ために、しっかり準備しておくことも大切でしょう。

②連帯債務者と離婚した場合はどうなるのか?

住宅ローンを組む際には、ローン名義人の配偶者が連帯保証人となることも少なくありません。

連帯保証人になることは、配偶者であるという身分関係とは関係がないので、「離婚をした」ということで、連帯保証人から当然に外れるわけではありません。

また、離婚をするので連帯保証人を外れたいと債権者に申し出ても、代わりの連帯保証人を見つけられない限り、債権者が承諾することはないでしょう。

離婚の際には、住宅ローンが残っているマイホームの扱いついてトラブルになることも少なくありません。

そのため、最近では、離婚の際にはマイホームを処分してしまうという人も増えています。

早めに弁護士に相談し、適切なアドバイスを受けておくと良いでしょう。

③住宅ローンを借り換える際は連帯保証人は必要?

住宅ローンを借り換える際に、連帯保証人が必要となるかどうか、ケースによります。

とはいえ、借り換えの際には、マイホームの担保価値は購入時よりも下落していることが一般的(建物の価値が下がるため)ですから、連帯保証人が必要となる場合が多いといえるかもしれません。

他方で、借換え額が少なく、現在のマイホームの担保価値や、借換えをする債務者の収入状況といった条件に問題がなければ、連帯保証人はいらないという場合もあるでしょう。

④アルバイトでも住宅ローンの連帯保証人になれる?

アルバイトの人が住宅ローンの連帯保証人になれないという法律や決まりがあるわけではありません。

とはいえ、連帯保証人は、主たる債務者が住宅ローンを支払えなくなったときに代わりに支払いをする人なので、一般的には主たる債務者と同等の返済能力のある人を立てるのが基本です。

他方で、住宅ローンの場合には、抵当権が設定され物的担保からローン残額を回収することができ、ローン債務者死亡の場合には団体信用保険によるローン残額の保障もあります。

その意味では、ケースによっては、連帯保証人の支払い能力はさほど問題とはならないこともあるかもしれません。

実際にも、親子リレーローン(の借換え)などの場合には、未就労の子ども(孫)を連帯保証人に立てるケースもあるようです。

その意味では、ケースによる、ローン債権者の判断によるということになります。

⑤連帯保証人は途中で変更できる?

住宅ローン返済の途中で、連帯保証人を変えたいということもあるかもしれません。

たとえば、弟に住宅ローンの連帯保証人になってもらったが、弟が自宅の住宅ローンを組む時の障害となっているので外れたいといってきたようなことは、よくあるケースといえます。

一般論としては、連帯保証人を変えることは簡単ではありません。

債権者の承諾なしに連帯保証人を変えることはできないからです。

連帯保証人を変えたいときは、それまでの連帯保証人と同等の(債権者がOKといえる)代わりの連帯保証人を見つけてくるのが一番確実な方法です。

しかし、そのときのローン残額が少なければ、連帯保証人を外せるというケースもあるかもしれません。

まとめ

住宅ローンを組むときには、「連帯保証人をどうしよう」と心配になる人も多いと思います。

しかし、いまの住宅ローンでは「連帯保証人が必要」というケースは、あまりありません。

さまざまなタイプの住宅ローンが用意されているので、十分に検討をして自分の返済計画、ライフプランなどに最も適した住宅ローンを選ぶことが大切でしょう。



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