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airbnb（エアービーアンドビー）をご存知ですか。今、世界的に注目されている民泊仲介のサービスで、日本でも外国人観光客の増加などに伴い、近年「民泊」という言葉を耳にすることも増えています。
今回はairbnbの存在とともに、現在増えている民泊について説明していきます。土地活用や空き家活用の新たな選択肢としても注目されている民泊について、知識を深めるきっかけにしてみてください。
もくじ
【airbnb】そもそも民泊ってなに？
民泊は民宿とは違い、ホテルや旅館ではなく「一般の民家に宿泊すること」をいいます。
本来、友人や親戚の家に無償で宿泊することなどを民泊と呼んでいましたが、現在の定義では宿泊用として提供されている民家やマンションの一室、貸別荘に有償で宿泊することも民泊とされています。近年、民泊がビジネスとなっていきていることから「どこまでが民泊なのか」ということが問題になっています。
というのも、ホテルや旅館は「旅館業法」で規制を受けるもの。民泊については詳細な法整備や定義がされておらず、違法だったり無許可の宿泊施設が急増したのです。
民泊についての法整備が急がれていますが、まだ検討の段階です。条例などで民泊について制定されている地域もあり、これからの民泊は大きく分けて3つのタイプに分かれると考えられています。
① 旅館業法で定める簡易宿所
ホテルや旅館は、従来からある旅館業法で規制されていますが、民泊についての取り決めはされていませんでした。
民泊にも旅館業法を適用させようということで、カプセルホテルやユースホテルなどと同様に「簡易宿所」の一つとして位置づけているのがこちらのタイプの民泊です。
旅館業の許可が必要な民泊は、「継続反復させて宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」にあたる場合です。
「継続反復」については少々あいまいな要素がありますが、いつでも宿泊者が来られるように宿泊者を募っているような場合には「ビジネス」になりますから、旅館業の許可が必要になるでしょう。
② 民泊新法（仮称）で定義される旅館業法以外の宿泊施設
2017年の制定を目指している民泊新法（仮称）では、旅館業法に当てはまらない民泊について定義されます。
特徴としては、宿泊施設である建物を「一般の住宅」でも可能にしていること。上記の旅館業法では住居地域によっては許可されませんが、新法では「住宅」を民泊とすることを許可していますから、どこでも営業することが可能になります。
そしてもう一つの特徴は、年間営業日数を180日までと定めていることです。年間で約半分の稼働日数ということですね。
「自分が不在の時に貸し出す」「長期休暇のみ貸し出す」などの場合には、この新法の民泊に当てはまりますが、常に宿泊客を募るような場合には旅館業の許可が必要になります。
③ 民泊条例の特区の民泊
こちらは民泊の条例が制定されている地域のみで営める民泊。2017年現在、民泊に関する条例を制定しているのは大田区や大阪市など限定的ですが、検討段階の地域もいくつかあります。
地域ごとに条例の内容が異なりますので一概にはいえませんが、最低宿泊数や宿泊人数の規定はあるものの、旅館業法で定められているほど細かい規定を定めていないため、比較的容易に民泊を営業することができます。
外国人観光客の宿泊先不足は国家的な問題でもあるため、まずは条例の制定により民泊を増やそうという試みなのでしょう。民泊新法が制定されれば、今後、条例の内容や地域、そして旅館業法の内容についても改定される可能性が高いと見られています。
airbnbとは？
airingってなに？
民泊というものがどんなものかわかったところで、話をairbnbに戻しましょう。日本で民泊という言葉が普及した背景に、airbnbの広がりがあります。
airbnbとは2008年に創業した世界中の宿泊施設をネットやスマホで検索・予約できるサイトです。
よくある「宿泊施設の仲介」ではなく、宿泊場所はホテルなどに限らず、アパートの一室や貸別荘、お城というものも。期間も1泊から1カ月などの長期間に渡る場合にも対応しており、予算や旅の目的に応じて様々なパターンの宿泊の形を提供しているのが特徴です。
airingを利用するメリットは？
airbnbのサイトにも明記されていますが、「空き部屋を世界数百万人に披露し、収入に変える最も簡単な手法」、つまり空き家活用、土地活用の新しい形を提供しているサイトとしても注目を集めているのです。
airbnbを利用することで、宿泊者にとっては格安でより現地のスタイルに近い形で旅ができるメリットが、宿泊施設提供者には空き家を活用して収入を得られるというメリットがあるんですね。
例えば今までは活用する方法といえば賃貸に出すことくらいしかなかった空き家でも、airbnbに登録すれば宿泊者を迎えて収入を得ることも可能になります。外国の観光客は安く、利便性の高いところに宿泊したいという考えの方が多いですから、空港の近くや観光地の近く、都心部などは需要の高さが見込めるでしょう。
airbnbの存在により、「民泊ビジネス」は世界中に広がっています。
airbnbに登録しても「民泊」とみなされるのか？
airbnbに登録することは非常に簡単です。しかしairbnbで宿泊者を募る時、問題になるのは、「民泊」なのか、「簡易宿所」の扱いになるか。前述どおり、「簡易宿所」の扱いになれば旅館業の許可が必要になります。
旅館業法の規定では、「継続反復させて宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」でしたね。
airbnbで集客することが「継続反復」になるのか、というのが焦点になりますが、厚生労働省は「airbnbなどの仲介サイトを利用すること」自体は規制されないが、「airbnbなどの仲介サイトを通じて反復継続して有償で営業する者は許可が必要」との見解を示しています。
つまりairbnbに継続的に登録し、反復して宿泊させている場合には旅館業の許可が必要になるという可能性が高いということです。ただしそれは、民泊新法が制定されていない現時点の規制です。「反復継続」だとしても、新法で定められる年間営業日数の上限に達さなければ、必ずしも旅館業法の許可は必要ないと考えられます。
現在はairbnbの普及と民泊のビジネス化に、法が追いついていない状態。これから民泊の定義のあやふやさも解消され、新たな空き家活用、土地活用としてさらに確立していくことが予想されます。
空き家活用としての「民泊」の有効性
民泊ビジネスは成功する？
これから新法が制定されれば民泊を始めるハードルも下がり、ビジネスとしてさらに注目が集まることが予想されます。しかし空き家の活用方法やビジネスとして、民泊は本当に魅力があるのでしょうか？
まず「ビジネス」として考えるのであれば、民泊は正直厳しいと考えた方がいいでしょう。airbnbを見てみても、マンションの一室などの空き家の1泊の宿泊費は5,000円以下。仮に5,000円で年間180日宿泊者がいたとしても、年間で90万円の収入にしかなりません。
それに加えて民泊とするのであれば、寝具のクリーニング代、光熱費は家主負担になります。airbnbを利用すれば仲介手数料もかかります。airbnbではホストサービス手数料と呼ばれているものですが、予約の小計の3％とされています。
これらの費用を除けば収入の8割程が収益になります。上記の例だと90万円の収入に対し、70万円程の収益といったところですね。やはり個人が「ビジネス」とするのは、少々難しいと考えられます。
空き家活用としては有効
一方、空き家活用とする場合はどうでしょう？
例えば上記の例で、民泊として70万円程の収益が挙げられる部屋を、賃貸に出した場合と比較してみましょう。
賃貸で年間70万円の収益を上げるには、月々約6万円以上の賃料が必要です。6万円以上の家賃で継続して賃貸できる場合には、賃貸の収益性の方が高くなります。
しかし、物件の場所や条件次第では民泊の収益性の方が高いことも考えられます。例えば築年数が古かったり、駅から遠かったりする場合で希望の賃料では借り手が付かないような場合でも、観光地や空港から近いなどの条件であれば民泊としての需要は高いこともあります。
そして民泊には、収益以外にもメリットがあります。
それは年間の半分は自分で使用できるということ。賃貸に出せば貸し出している間一切使用できなくなりますが、民泊の場合は貸したい時に貸せるのです。例えば「長期休暇の時には実家に帰るので、その間だけ貸したい」とか「週末だけ貸したい」ということも、民泊なら可能です。
また、賃貸借契約をすれば借主がいる間は売却をするのも難しくなりますが、民泊であれば売却もスムーズに。このように民泊という選択をすれば、「収益を得ながら自己使用も転用もできる」というのが一番の特徴であり、メリットになります。
空き家を所有しているものの、売却か活用か悩んでいるような場合、賃貸に出せば一定期間転用はできなくなります。「とりあえず固定資産税分くらいの収益が欲しい」「維持費用だけでも稼ぎたい」という時には、民泊はうってつけの方法。空き家活用として民泊を考えたとき、収益性では最善な方法ではないかもしれませんが、状況次第では有効な活用方法になるでしょう。
airbnbまとめ
airbnbとともに一気に注目を集めている、民泊。昨今で国家的な問題となっている、「空き家問題」と「外国人観光客の増加」の両者を解決できる糸口として、法整備も急がれています。
民泊は、空き家を所有している人にとって、状況や意向によっては一つの有効的な活用方法にもなります。ただし法整備が進んでいるとはいえ、まだまだ不確定要素の多い民泊という定義には注意を払い、法改正や条例にも着目して合法的に民泊の有効性を考えてみてくださいね。