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家を建てるタイミングはいつ?費用やローン、頭金と手順を不動産のプロが解説

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マイホームを建てるのは今も昔も変わらず、人生においての目標ではないでしょうか。

近年ではローコスト住宅を建てるハウスメーカーが増えてきており、そこまでお金をかけなくても家を建てられるようになってきました。

しかしいざ家を建てるとなると様々な段取りを行う必要があり、流れを知らないと戸惑ってしまいます。

そこで今回は家を建てるための流れや費用について解説していきましょう。

家を建てる費用は?

家を建てる際にまず考えるのは予算でしょう。

余程の蓄えが無い限りは基本的に頭金を支払って残りはローンを組むことになります。

既に土地を持っているのならば建築費のみですが、土地を持っていないのであれば土地の購入費用も必要になるので、土地価格によっては多額のお金が必要になってくるでしょう。

そこで最初はローンのことについて説明していきます。

住宅ローンについて

住宅ローンは住むことを前提として物件を建てる際に、銀行から借りることが出来るローンになります。

ここで重要なのは住むことを前提としているため、賃貸として貸し出し収入を得るために住宅を建てる人はこの住宅ローンで借りることが出来ません。

この住宅ローンの特徴はとにかく金利が低いこと。

2017年時点の金利は銀行にもよりますが、凡そ年0.5~1.1%となっており、非常に安いのが分かります。

そんな住宅ローンでは建てる家と土地を担保にすることで借りることができのですが、無制限に借りられるわけではありません。

年収と返済期限によって変わっていき、年収が高ければ高いほど、返済期限が長ければ長いほど多額のローンを組むことが出来ます。

例えば年収500万円で25年ローンを組むとしたら月々の返済額にもよりますが、おおよそ2,500万~3,500万円程度を借りることが出来るでしょう。

そして住宅ローンを組む際に考えなければいけないのが金利のタイプ。

金利には下記の3つの種類が存在し、それぞれ違ったメリットとデメリットがあります。

  • 固定金利
  • 変動金利
  • 固定金利期間選択

固定金利は借り入れたときに金利を設定し、それ以降変わらない金利です。

メリットとして国の景気に左右されないため、もし金利が上がったとしても返済額は変わりません。

その代わり、金利が低下しても返済額が変わらないというデメリットもあります。

変動金利はその名の通り景気などの金融情勢の変化と共に金利が変動するタイプ。

金利が低下した時も同じく低下するというメリットがありますが、金利が上昇すると共に上昇し、常に変動するため返済計画が立てにくいというデメリットがあります。

固定金利期間選択とは一定期間を固定金利利、その後は変動金利になるタイプ。

固定金利と変動金利の合わせたタイプであり、それぞれのメリットとデメリットを兼ねそろえています。

どの金利タイプを選ぶかで返済計画が変わっていきますので、じっくりと考えて選ぶようにしましょう。

頭金について

頭金とは住宅を建てる際に先に支払うお金のことを指します。

頭金を支払わなくても住宅を建てることができますが、基本的には頭金を支払ったほうが将来楽になることを覚えておきましょう。

例えばローンを組んで3,000万円の家を建てるために頭金500万円を支払うのと、頭金を支払わない場合は500万円の開きがあります。

頭金を支払ったケースでは3,000万円から500万円を差し引いた2,500万円をローンとして組む一方、頭金を支払わないケースでは3,000万円全額を借りることに。

そうなってくると25年ローンの年利1%で計算すると、頭金を支払わなかったケースでは月々の支払いに約2万円多く支払うことになり、最終的に頭金を入れたケースよりも50万円以上多い利息分を支払うことになります。

このように頭金を支払うのと支払わないのでは月々の返済額や最終的な利息分の返済額にも影響を与えてくるため、出来るだけ頭金を支払ったほうが後々のためにお得になるのが分かるでしょう。

しかし貯金があまりない状態で無理して頭金を出そうとしても、引越し費用や他の諸費用に支払いによって貯金が無くなってしまえば元も子もありません。

ある統計では頭金の額が100万円~500万円の割合が最も多く25%。次いで頭金が無い人も17%ほどでした。

近年では平均年収が下がっていることもあり、中々貯金が出来ない人も多いようで、今後も頭金なしで家を購入する人は増えてくるでしょう。

土地の価格について

ローンのことが分かったところで、土地と建物を一緒に購入するケースについて説明していきます。

建物の建築費は全国どこでも建てる家のタイプ、大きさが同じであれば大きくは変わりません。

問題は土地の代金。

2017年現在で土地価格が最も高い都道府県は東京都であり、坪単価平均は驚きの320万円、銀座などの一等地となると坪400万円以上になることも珍しくありません。

逆に最安値が秋田県で坪単価は8万円台となっており、東京都と比較すると40倍もの開きがあります。

仮に30坪の土地を購入するにしても東京都では9,600万円、秋田県で240万円とその差は歴然。

建設費の平均は2500万円~2600万円なので建築費と合わせると東京都では1億円を超えるでしょう。

このように住んでいる地域ごとに土地代にかかる費用は変わっていきますので、ご自分が住んでいる地域の相場がどのくらいなのかを知る必要があります。

例え予算を3,000万円に設定したとしても東京都では土地込みの代金で建てるのは難しいでしょう。

土地が10坪程度かつ既に建っている住宅ならば購入できるかもしれませんが、注文住宅となると最低でも5,000万円は欲しいところ。

自分の年収と最初に支払う頭金、そして借りられるローンの額と相談して立地や土地の規模を考えなければいけません。

その他費用の発生

家を建てるためには土地代金と建物代金の他にも発生する諸費用があります。

そういった費用も頭に入れなければ頭金や土地を購入する手付金などの支払いで貯金がほとんどなくなってしまい、諸費用が払えないという事態に陥ってしまうため、しっかりと把握するようにしましょう。

建物関係

  • 付帯工事費用
  • 外構工事費用
  • 建築確認申請費

ローン関係

  • 金融機関融資手数料
  • ローン保険料

保険・登記関係

  • 火災保険料
  • 登記費用

その他費用

  • 不動産仲介手数料
  • 印紙税
  • 家具家電
  • 引っ越し費用

この中で建物関係の付帯工事秘奥や外構工事費用、建築確認申請費に関しては多くのハウスメーカー、工務店で最初の見積もり時点で含まれている場合があります。

しかし一部ローコスト住宅を作っているメーカーではこの費用を除外して見積もりを算出しているところもあるため、最初の見積もり時点で確認するようにしましょう。

付帯工事費用だけでも最低100万円は超えてくるため、後から追加費用として請求されたら人によっては貯金ギリギリになってしまうことも。

払えないとなるとトラブルになってしまうため、必ずこれは最初の段階で確認するようにしましょう。

家を建てるまでの流れ

それでは家を建てるまでの流れについて解説していきましょう。

家を建てるまでの流れはどこのハウスメーカー、工務店でも大体同じなので流れをある程度頭に入れることで、スムーズに準備が出来ると思います。

まずは予算を決めよう

まず考えるべきは予算です。

収入によって借入限度額が決まっていきますので、自分がどれだけ借りられるのかを把握するのが重要。

予算によって立地なども変わっていきますので、最初の段階で予算を決めておきましょう。

立地を決めよう

予算が決まったら早速土地探しを始めます。

予算の中から土地に出せる金額を考え、希望の土地の大きさと予算が合致する立地を探さなければなりません。

その際に希望の条件の土地が無いこともまた考えられるため、土地探しには時間的な余裕をもって行うようにしましょう。

不動産の動きが活発な都心を含めた関東や大阪などの大都市ならば探すことも容易いかもしれませんが、地方のほうにいくと土地というのは限りなく少なくなっていきます。

既に新築として物件が建っていることも珍しくないため、地方で注文住宅を建てるというのは難しいかもしれません。

メーカー探し

予算や土地が決まれば次は家を建てるためのメーカー探しになります。

近くの展示場に行くのもいいですが、自分の予算に合わない展示場に行っても徒労に終わるだけなので、メーカーのホームページなどを見て建築費などを確認しておきましょう。

ハウスメーカーの中でも高いと言われているのがヘーベルハウスやスウェーデンハウスなどで坪単価80万円から。

ローコストメーカーではタマホームやアイフルホームなどが挙げられて、坪単価は30万円からあります。

全体的に見るとローコストを謳っているハウスメーカーを除けばハウスメーカーよりも工務店のほうが安い傾向にあり、自分の予算や何を重視するかでメーカー選びというのは変わっていくもの。

ここで妥協してしまうと必ず後悔することになるので、じっくりと考えて決めるようにしましょう。

メーカーへの相談、プランと見積もり

メーカーが決まれば実際に近くの支店に行って相談です。

担当者には頭金やローンの件、その他条件などを事細かに伝えるようにしましょう。

ここで言えずにいるとプランや見積もりに関わってくるため、必ず伝えてください。

そしてお客さんの意見からメーカーがプランを作成、その際に建築予定地である土地の敷地調査というものを行います。

これは敷地の大きさや接する道路の大きさ、そして建蔽率と容積率を調べどのサイズまで家が建てられるかを調査するためであり、敷地調査をすることによってプランの作成が可能に。

そして出来上がったプランと見積もりが提出されるのですが、この際に見積書をしっかりと見ておくようにしてください。

この見積書に付帯工事費用や外構工事費用などが含まれていなければ、後から追加費用として取られてしまい、予算をオーバーしてしまう可能性があります。

それを防ぐためにも、付帯工事費や外構工事費の見積もりを出してもらい、もし予算をオーバーするのであれば、交渉してみましょう。

ある程度は融通を利かせてくれるかもしれません。

設計申込

設計申込とはこれから本格的なプランの打ち合わせを行うための申込書であり、この段階から費用が発生します。

メーカーごとに費用は変わっていきますが、最低でも10万円は超えることを覚悟しましょう。

メーカーによっては建築費の3%や2%と特定の額を決めていないところもあるため、事前に担当者に聞いていたほうが無難です。

この設計申込を行うことにより、メーカー側は地盤調査などを行うことができますが、この段階でお金を支払ってもまだキャンセルは可能なので、合わないと思ったらキャンセルしましょう。

しかし、支払った設計申込費に関しては一部返済や返済されない場合もあるので注意してください。

地盤調査

設計申込が終わったら建築予定地の地盤調査にとりかかります。

敷地調査とは違い、地盤調査は土地が家の建築に耐えられるかを調査するため、敷地調査よりも大掛かりになるのが特徴。

土地が斜面だったり盛り土が必要になってくると整地するための工事費用が発生し、場合によっては100万円を超える費用がかかることも。

そのため土地探しをする際もなるべく整地が必要ないような平坦な土地を選ぶことをお勧めします。

プランの打合せ

次に内装プランの打ち合わせに入ります。

主にキッチンやトイレといった住宅設備の選択や、コンセントの配置などの中に入れるもののグレードや配置決めになり、ここを妥協してしまうと不便な家になりかねません。

一部ハウスメーカーでは打合せ回数に制限を設けているところもあり、中々時間が取れないかもしれませんが、妥協せず納得がいくまで話し合いすることが大事です。

最終プランと見積もり

内装プランの打ち合わせが終わると最終プランと見積もりが手渡されます。


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この最終プランと見積もりをじっくりと見て、本当に不満点はないのか、予算オーバーになっていないかをしっかりと確認しましょう。

この最終プランと見積もりで本当に良ければあとは本契約となり、その後は仕様の変更が難しくなってしまいます。

簡単なものなら工事中に仕様変更が可能な場合がありますが、間取りなどの大きな変更は対応が難しくなってくるため、もし仕様や見積もりに不満点があったらしっかりと話し合うようにしましょう。

本契約

最終プランと見積もりに合意したらついに本契約。

メーカーによっては最初のプランが出来上がった後に契約を行い、そしてそこから最終プランと見積もりを出す流れのところもあるため、事前に前後の流れについて確認しておきましょう。

注文住宅の場合は請負契約といい、両者合意の上で成り立つ契約になるため建主とメーカーの合意が必要になってきます。

契約の内容について説明されるかと思いますが、自分でもじっくりと内容を読んでおいて分からない点があった際には聞くようにしましょう。

もし不満点があれば契約内容の変更をお願いすることもできます。

建築確認申請・着工

契約が終わったら計画した内容で家を建てるということを審査機関に申請しなければなりません。

ここで建築確認済み証が発行されて着工に移ることが出来ます。

この建築確認済み証は非常に大切な書類であり、もし物件を売ることになった際にも必要になってきますので、必ず保管してください。

着工が始まると最初は地盤と基礎工事から入り、この基礎工事が終わるとついに上棟になります。

上棟

上棟とは家の柱や梁を組み立てていく段階であり、この上棟の出来によって耐震性などを左右する大事な作業。

そのため建主の中には上棟段階で見に行く人もおり、キチンと仕事しているかをチェックしたり、現場の人に差し入れをする人も。

そして上棟が終われば次は外壁や内装に入り、家の完成に近づいていきます。

完成・引き渡し

上棟から完成までは家の大きさやメーカーの構法によって変わりますが、早ければ2か月程度で完成することもあります。

完成するとついに引渡しですがその前に登記を済ませる必要があり、引渡し前に司法書士を介して登記を終わらせるようにしましょう。

さらに工事期間中に発生する工事代金は「つなぎ融資」という名目で銀行側から支払われています。

住宅が完成するまでローンでの融資が受けられない状態なので、建物が完成しローンが受けられるようになったらつなぎ融資分の費用を清算しなければなりません。

これらが終われば晴れて引き渡しが完璧に終了し、入居することが出来ます。

おすすめのハウスメーカー8選

それでは最後に私がお勧めするハウスメーカーを紹介したいと思います。

選びやすいように坪単価ごとに分けて紹介していきますので、予算にあったハウスメーカーを選びましょう。

予算80万円からの高級住宅メーカー

予算に余裕がある人に是非お勧めするのが下記の2つのメーカー。

  • スウェーデンハウス
  • ヘーベルハウス

スウェーデンハウスは輸入住宅で国内トップの売上を誇るハウスメーカーであり、その特徴は何といっても北欧感たっぷりのデザイン。

極寒の地スウェーデンの構法や道具、そして材料を駆使した高気密高断熱の住宅を得意としています。

窓ガラスは日本ではまず見られないだろう3層ガラスとなっており、真冬の外気が室内に侵入するのを防ぎ、木造サッシはアルミサッシに比べ約1800倍の断熱性能と非常に優秀。

さらにこの3層ガラス窓によって外からの騒音を32㏈も軽減するなど、遮音対策にも力を入れるなど、その品質はまさに最高峰と言っていいでしょう。

坪単価に関してはプランによっては80万~100万円前後とハウスメーカーの中でもトップクラスの高い価格に設定されていますが、本格的な北欧住宅ということでファンが多いハウスメーカーとなっています。

次に紹介するのがヘーベルハウス。

ヘーベルハウスは旭化成ホームズが展開するブランドであり、鉄骨造の戸建て住宅を得意としています。

そんなヘーベルハウスの一番の特徴と言えば独自の耐震構造。

ハイパワード制震ALC構造と呼ばれている独自技術は、高い制震性を保ちながらも自由度の高い空間設計を可能にしており、この構造がヘーベルハウスの人気の理由でもあります。

さらにヘーベルハウスではストックヘーベルハウスという独特のサービスを展開。

通常戸建て住宅というのは20年~30年程度で住宅としての価値が無くなってしまいます。

しかしストックヘーベルハウスでは、築年数50年の物件でも価値を付け再販売することによって、ヘーベルハウスが売却されることになっても出来るだけ高く買い取る仕組みを作りました。

この仕組みもまた革新的であり、長期間住んでも売却できる安心感があり、多少高くてもヘーベルハウスを選ぶ人が増えてきます。

そんなへーベルハウスの坪単価は70万円~85万円とこちらも少々高めの金額設定になっていますが、それに見合う高い品質の住宅を手に入れることができるでしょう。

60万円からのハウスメーカー

60万円からのハウスメーカーというのは業界の中で最も多く、競争率が激しい価格帯。

そんな価格帯でも人気と品質の高いメーカーをピックアップしました。

  • 一条工務店
  • トヨタホーム
  • 三菱地所ホーム

一条工務店は日本最大手の工務店であり、大手ハウスメーカーにも負けない優良な家を作る会社です。

そんな一条工務店を語るうえで外せないのが一条工務店が誇る免震住宅。

免震住宅において一条工務店は業界トップの国内シェアを誇り、その割合は驚異の88%と日本国内にある免震構法の戸建て住宅の約9割が一条工務店で受注されているのです。

免震住宅は耐震住宅とは違い、地震エネルギーを受け流す構造になっており家の倒壊はもちろんのこと、家具の転倒や落下も最小限に抑えることが可能に。

他にも一条工務店は高断熱高気密も高く評価されており、断熱性を表すQ値は驚きの0.98W/㎡k。

これは次世代省エネ基準の1/3の値であり、冷房断熱費が約1/3になることを示しています。

坪単価も60万円からと高品質かつ抑えめな価格帯になっており、これからも伸びていくメーカーと言えるでしょう。

トヨタホームは車で有名なトヨタグループの住宅販売部門。

自動車技術が使われた戸建て住宅が特徴であり、その中でも構造材に使われている技術が注目され、人気を博しています。

トヨタホームでは鉄骨造の物件を得意としており、その柱となる構造材には防錆技術が使われており、この技術は自動車技術で培われた機械作業。

コンピューターによって自動管理された機械が構造材を作っており、柱には2種類の防錆塗装を、湿気がたまりやすい床の構造材には3層の防錆塗装が施されています。

この塗装には車作りから生まれた「カチオン電着塗装」という独自技術が使われており、鉄骨の裏側までムラのない塗装を可能にしました。

さらにトヨタホームの柱は業界トップクラスの太さをもっており、その直径は驚きの125mm。

これにより通常100mmの柱の約2倍の強度、同サイズの木材の約4.3倍の強度を実現しました。

強固な家づくりが特徴のトヨタホームの坪単価は55万円からと一条工務店より少し安めの価格帯になっており、強固な家が欲しい人にお勧めです。

三菱地所ホームは三菱地所の住宅部門ともいえる会社で、高気密高断熱住宅を日本で初めて導入した会社でもあります。

そんな三菱地所ホームでは「エアロテック」という独自機能を住宅に使っており、この「エアロテック」の存在こそ三菱地所ホームが選ばれる最大の理由でしょう。

エアロテックとはエアコン一台で家中の気温を一定にすることをコンセプトに作られた室内機であり、他のハウスメーカーが採用している全館空調システムとは違い、個別の温度制御が出来る点が大きな特徴。

個別の部屋ごとに温度を調整できるため、一人一人にあった適温で過ごすことができます。

三菱地所ホームではエアロテックを活かすために高気密高断熱の住宅を作っており、断熱性能を表すQ値は1.6/㎡kと優秀な数値を叩きだすなど、住宅品質は高いと言えるでしょう。

坪単価は60万円からとお求めやすくなっており、全館空調にこだわりたい人にお勧めします。

坪単価50万円以下のローコストメーカー

それでは最後に近年勢力を伸ばしているローコストメーカーを紹介していきましょう。

ローコストメーカーの筆頭はタマホームですが、それ以外にも様々なメーカーが存在しているので、一部をご紹介していきます。

  • タマホーム
  • アイフルホーム
  • アキュラホーム

タマホームはハウスメーカー売上ランキングで10位に食い込む今注目のハウスメーカーです。

20代からでもマイホームを建てられることをコンセプトに坪単価30万円からというローコスト住宅を前面に打ち出し、テレビCMも積極的に行ったところ、平成12年設立という若い会社ながら売上高1,000億円越えを達成しました。

そんなタマホームが数あるローコスト住宅メーカーで首位に立てた要因として標準設備の豊富さが挙げられます。

タマホームの標準設備は大手ハウスメーカーと比べそん色なく、価格以上の品質があると高評価。

さらに地域ごとに住宅の仕様を分けており、寒い地域ならば関東地区よりもさらに高気密高断熱に優れた家を建てるなど住宅づくりに柔軟に対応できる点も評価できます。

しかしタマホームでは見積もり段階で諸費用を入れていない場合が多く、例えば建築確認申請や図面作成費などは見積もりに含まれていません。

他の諸費用などの含まれていない場合もあるので、坪単価は多少高くなるでしょう。

それでも坪単価40万円程度と他のハウスメーカーと比べ安価のため、若い人でも手が出やすい価格設定となっています。

アイフルホームは日本最大規模のフランチャイズタイプのハウスメーカーであり、年間5,000棟以上の実績を誇る大手ハウスメーカー。

アイフルホームが展開する商品の数は豊富で、その中でもインターネット限定の「i-prime7」という商品は坪単価20万円からとローコスト住宅メーカーの中でもダントツで安い商品が存在します。

インターネット限定ということで、アイフルホームの支店に言っても紹介されることはなく、その知名度は低いですが広告費や営業経費を節約できるからこそ可能な超ローコスト住宅。

ネット受注のみということで、インターネットのホームページ上から自分に合ったデザインや間取りを選ぶ手法となっており担当者と打ち合わせをすることはほとんどありません。

そのため出来上がりのイメージがしにくく、またイメージと違っても簡単には変えられないため、個人的にはリスキーに感じます。

しかしその安さゆえに噂が広がれば、受注数も増えていくのではないでしょうか。

アキュラホームはタマホームやアイフルホームより先にローコスト住宅を手掛けている老舗ローコスト住宅メーカーです。

アキュラシステムと呼ばれる全国500以上の工務店やビルダーが加盟する工務店ネットワークを駆使し、材料を大量仕入れすることによりローコストを実現。

商品も10を超えており、商品数に関しては他のメーカーと比較しても豊富であると言えるでしょう。

内装に関しても自社のインテリアコーディネーターと打ち合わせが可能であり、企画住宅ながらも細かな仕様を選択できるのが一番の魅力。

坪単価に関してはタマホームなどのローコストメーカーと大きな違いはないですが、堅実な住宅づくりをするメーカーとして根強い人気があります。

今回紹介したハウスメーカー以外にも多くのメーカーがひしめき合っています。

その中でも自分に合ったメーカーを探し、長く住める家を手に入れましょう。

まとめ

家を建てるということは人生において何度もあることではなく、いざ家を建てようと思っても初めての連続で焦ってしまうこともあるかもしれません。

しかし流れを覚えておけばある程度の心構えや準備が可能であり、冷静になってプランの打ち合わせが出来るでしょう。

現在、日本は少子高齢化の煽りを受け、今後人口が減少することが懸念されており、さらに晩婚化、未婚率の上昇により、2019年を境に住宅市場は減少に入ることが懸念されています。

現在(2017年12月)はその兆候は見られませんが、この問題が表面化してきた場合、住宅メーカーが煽りを受けるのは必須。

メーカーによっては倒産するところもあるでしょう。

そうなってしまうとアフターサービスが受けられなくなるため、住宅メーカー選びは慎重かつ自分に合ったものを選ばなければなりません。

直感的に選ぶのではなく、よく家族と相談しながら納得のいく住宅を建てるようにしましょう。



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