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マンション売却のお悩み

現役営業マンが教えるサブリースマンションのベストな売り方!~問題点と注意点も解説

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「サブリース契約中のマンションは売れる?」

「サブリース契約中のマンションを高く売るには?」

このような悩みをお持ちではありませんか?

サブリース契約中でもマンションの売却はできます。

しかし、サブリース契約は買主に引き継がれ、査定価格も安くなるなどの性質上、買い手を見つけるのは難しいです。

そのため、理想は契約解除してから売却に出すこと。

ただ、サブリース契約を途中解約するのは難しいため、事前にしっかりと法律などの知識も押さえておく必要があります。

そこで本記事では、サブリース契約中のマンションを売る方法と注意点、解約の流れ、サブリースマンションの仕組みから業者の選び方まで、現役不動産営業マンが解説します。

サブリースマンション売却を考えている方はもちろん、サブリースマンションについて知りたい方にも役立つはずなので。ぜひ参考にしてみてください。

それでは早速見ていきましょう!

もくじ

サブリース契約のマンションは売れる?

サブリース契約を考えている、もしくはしている方のなかには、将来的に売却できるのかどうか悩んでいる方もいるでしょう。

結論から言えば、サブリース契約中のマンションでも売れます。

しかし、買い手を見つけるのが難しいのも事実です。

ここからは、サブリースマンションの不動産市場と買い手がつきにくい要因について解説します。

サブリースマンションは売れます

サブリース契約中でもマンションの売却は可能です。

2019年は、東京を中心に不動産価格が上昇しているので、売却を考えている方もいるでしょう。

中古マンション価格が上昇している要因は2つあります。

1つ目は2020年に開催される東京オリンピック。

東京オリンピック開催が決定してから、投資家たちがマンション購入をしているので、はっきりと相場は上昇しています。

2つ目がマイナス金利政策の影響で、住宅ローン金利が低くなっていること。

住宅ローンは借入額が多くなるため、金利が0.1%変わるだけで、総返済額に数百万円の差が出ます。

今のローン金利が低い状況は、相場が少し高くとも、絶好の買い時なのです。

これら2つの要因が重なり合い、2019年から2020年にかけては中古マンションが高く売れる時期と言われています。

また、人口減少が進んでいる日本では、賃貸マンションの需要も減少するでしょう。

都内には地方からの人口流入のおかげで、人口減少スピードは遅いです。

一方、地方部の減少スピードはかなり早いと予想されています。

将来のことを考えると、今のうちに手放すのも賢明な選択肢です。

サブリースマンションに買い手がつきにくい3つの要因

サブリースマンションを売りづらい理由は3つあります。

買い手からすると、あまり魅力的な物件ではないのです。

3つの要因を見ていきましょう。

1.サブリース契約が買主に受け継がれる

サブリース契約中のマンションを売却すると、サブリース契約は買い手に引き継がれます。

サブリース契約は管理などを省けるメリットこそありますが、サブリース業者に毎月賃料の10~20%を手数料として支払わなければいけません。

また、入居者情報の把握ができない、賃料設定ができないなど非常に制限のある契約です。

本格的なマンション投資をしたい方には、メリットがほとんどない契約とも言えます。

そのため、物件が良くともサブリース契約中というだけで、敬遠する買い手はたくさんいるのです。

2.普通よりも査定価格が安くなる

居住用の物件とは異なり、投資用マンションは「収益還元法」で査定されます。

これは、その不動産が将来生み出すであろう収益を考えて査定する計算法です。

一般的にサブリースマンションの賃料は相場よりも安くなっています。

その理由は、市場家賃から空室リスク分を差し引いた金額を設定しているからです。

また、サブリース契約中ということで、毎月賃料の10~20%が業者にわたります。

これらの理由から、サブリースマンションの収益性は非常に低くなるでしょう。

不動産投資家が求めるのは、収益性が高い物件であることは言うまでもありません。

収益が低いうえに、自分で管理できないマンションは買いませんよね。

これが大きな理由となって、サブリースマンションの買い手を見つけるのは難しいのです。

3.需要が少ない

サブリース契約では、業者がマンション一棟を借りるケースがほとんどです。

つまり、売却するときも一棟全体を売ることになります。

そもそも、投資用マンションの需要は居住用と比べると、圧倒的に低いです。

買い手の母数が少ないのは、売却において大きなデメリットになるでしょう。

□サブリース契約をしたまま売却をするケース

サブリース契約を解除してからの方が、マンションの売却はしやすくなります。

ただ、サブリースは性質上、契約解除が難しいです。

やむを得ずサブリース契約をしたまま売却することになる人もいるでしょう。

そこでここからは、サブリース契約中に売却する注意点と任意売却について解説します。

サブリース契約をしたまま売却する時の注意点

サブリース契約中のマンション売却で、大きなトラブルになるのが、買主にサブリース契約中であることを伝えないことです。

実際に、「サブリース契約は受け継がれない」と思い込んで、告げないまま売却している人もいます。

しかし、後ほど詳しく解説しますが、サブリースの途中解約は難しいです。

ほとんどのケースで、買主にサブリース契約は引き継がれるので、必ず仲介となる不動産会社と買主に契約のことは伝えましょう。

万が一、伝えなければ買主は売買契約の解除でき、違約金の請求がされるかもしれません。

そのため、まずは契約書を確認して、サブリース会社に連絡しましょう。

場合によっては、買主にサブリース契約が継続されない可能性があれば、仲介先が取り扱ってくれない可能性もあるのです。

サブリース契約内容は複雑になっています。

勝手な思い込みで、何も告げずに売却するのは、大きなトラブルの原因となります。

必ずサブリース会社に確認を取って、仲介となる不動産会社と買主に、必要事項を伝えてから売買契約しましょう。

サブリース契約を結んだままなら任意売却も視野に

オーナーにとって、サブリース契約の内容は非常に不利です。

多くの方が途中解約してからの売却は難しいと思うことでしょう。

しかし、見てきたようにサブリース契約中での売却もまた難しいです。

どうしようもなくなったら、最終手段として任意売却を考えましょう。

任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなった時、金融機関と話し合いをしてローンを残したまま売却することです。

売却価格は相場よりも安くなりますが、サブリース契約途中でも売却できる可能性はあります。

ただし、サブリース契約中だと任意売却のハードルも高くなります。

また、任意売却することで、数年間はクレジットカードが作れなくなったり、ローンが組めなくなったりするので要注意。

金融機関とサブリース会社との交渉が必要なので、早めに専門家に相談するようにしてください。

□サブリース契約を解約してから売却をするケース

ベストはサブリース契約を解除してから売却することです。

ここからは、解約方法を解説していきますが、正直なところ途中解約は難しくなります。

解約が難しい理由も含めて、見ていきましょう。

サブリース契約を解約する方法

まずはサブリース契約書を確認してください。

期間内解約の条件と途中解約は不可であることが記載されているはずです。

期間内解約の条件とは、書面で6か月前に解約する旨を通知するのが一般的、もしくは6か月分の賃料を支払えば解約できます。

しかし、契約書の内容に従ったものの、解約拒否されるケースが多いのです。

その理由は次の項で詳しく解説しますが、法律的にはサブリース業者は解約拒否する権利があります。

とにかくまずは解約を求める書類を制作しましょう。

書類には、サブリース契約の第〇条に基づいていること、そして解約日付を必ず記載してください。

書類のひな型は「全日本不動産協会」公式サイトからダウンロードできます。

その後は、郵送で解約通知書を送るだけです。

これで解約を受け入れてくれれば問題ありません。

しかし、解約拒否された場合は、話がややこしくなります。

専門知識が必要となるので、1人で解約まで結びつけるのは難しいでしょう。

そのため、サブリース解約になれている専門家に依頼するのがおすすめです。

サブリース契約はオーナー側からは解約が難しい?

法律上、サブリース契約はオーナーよりも業者の方が有利です。

サブリース契約では、オーナーは貸主、サブリース業者は借主となります。

立場上、貸主の方が借主よりも強いのは明らかです。

経済的に借主は不利になりやすいので、借地借家法で借主の権利を強化しています。

この法律のおかげで、サブリース業者はオーナーからの解約申請に拒否できれば、業者からは自由に解約できるようになったのです。

大家と入居者の関係をイメージしてもらえば、分かりやすいと思います。

大家は正当な理由なしに入居者の契約解除はできません。

一方、入居者は通知さえすれば自由に契約解除できますよね。

この関係性が、サブリース業者とオーナーにも当てはまるのです。

このような理由で、オーナー側からのサブリース契約解除は難しくなっています。

そもそもサブリースマンションとはどのようなもの?

まだサブリースマンションを利用していない方もいるでしょう。

すでに利用している方でも、これから利用を考えている方も、今一度サブリースマンションの仕組みを理解することが大切です。

ここからは、サブリースマンションの仕組みと費用、メリットを解説します。

サブリースマンションの仕組み

サブリースとは、日本語で又貸しを意味します。

不動産業界では、物件の所有オーナーが管理会社に貸して、管理会社は入居者にその部屋を貸すことを一般的に示すのです。

マンション経営を考えているものの、入居者審査や管理などに手間が欠けられない方に人気の不動産投資法となっています。

サブリースマンションの特徴は、入居者の有無にかかわらず、オーナーには毎月賃料が入ることです。

これは「空室保証」や「家賃保証」などと言われます。

というのも、オーナーは入居者ではなく、管理会社に部屋を貸しているため入居者の有無は関係ないのです。

サブリース会社の利益は、入居者の家賃からオーナーへの賃料を差し引いた額となります。

つまり、サブリース会社の利益は入居者の有無で変動しますが、マンションオーナーの利益は常に定額なのです。

まとめると、サブリースマンションの仕組みは次の通りです。

  • マンションオーナーの収入は管理会社からの賃料
  • 管理会社の収入は、オーナーへの支払い賃料-入居者からの賃料

ある意味で、サブリース会社はオーナーと入居者をつなげる仲介業者的役割です。

その他の特徴としては、オーナーは入居者と賃貸貸契約を結ぶ必要がなければ、家賃回収や入居者からのクレーム対応などもいりません。

あくまでも、入居者にとっての大家は管理会社となるのです。

極端なことを言えば、マンションオーナーは管理会社と契約さえ結べば、何をしなくとも賃料は発生します。

誰でも簡単に不動産経営を行えるのが人気の理由です。

サブリースマンションの費用

サブリースマンションで支払われる賃料は2種類あります。

1つ目が賃料固定型です。

賃料固定型では、実際の貸し出し賃料が変動しても、オーナーの収入は変わりません。

例えば、オーナーの賃料は10万円だとしましょう。

すると、入居者への賃料が6万円でも10万円となりますが、20万円となってもオーナーは10万円しか受け取れません。

2つ目が実績賃料連動型です。

固定型とは異なり、入居者への賃料に合わせて、オーナー収入も変わります。

簡単に言えば、入居者への賃料が高くなればオーナー収入も高くなり、安くなれば安くなるのです。

どちらを選ぶにしても、オーナーの収入は料率で決定されます。

料率とは、マンション満室時の賃料時に対する毎月の支払いリース料の割合のことであり、相場は80~90%です。

つまり、家賃収入の10~20%は管理会社に支払うことになります。

また、サブリースにしても毎月の管理費や修繕積立金の支払い義務はオーナーにあるのです。

その他、礼金などは管理会社の利益となるため、オーナーには入ってきません。

サブリースマンションのメリット

賃貸収入が少し安くこそなりますが、サブリースマンションには多くのメリットがあります。

やはり最大のメリットは、空室リスクから解放されることでしょう。

不動産経営したくとも、入居者を集めるには知識が必要であり、何より大変です。

入居者がいない期間が続くと、管理維持費だけがかかる赤字物件となります。

しかし、サブリースマンションなら確実に毎月賃料を得られるのです。

空室の心配を一切することがないのは大きな魅力ではないでしょうか。

また、面倒な手続きや管理からも解放されます。

入居者審査からクレーム対応、家賃回収、物件管理とあらゆることは管理会社がしてくれるのです。

さらに、確定申告が楽になるというメリットもあります。

不動産経営を始めると、毎年の確定申告は必須です。

毎月帳簿計算をして経費をつけなければいけませんが、サブリースマンションの場合、経費としてカウントされるのはサブリース会社への手数料だけ。


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面倒な帳簿をつけなくとも、楽々確定申告を行えるのです。

また、利用サブリース会社によっては。提携税理士に相談することも可能。

このように、サブリースマンションには多くのメリットがありますが、トラブルが多いのも事実。

次の項からは、サブリースマンションのトラブルについて解説します。

□サブリース契約のマンションに関するトラブル事例

近年、サブリース契約マンションのトラブルが取り上げられることが多いです。

例えば、メディアでも話題になったのが大手サブリース会社レオパレスのトラブルです。

2016年、レオパレスで新築物件を建て、サブリース契約をしたオーナーたちが、続々とレオパレス相手に訴訟を起こしました。

その理由は様々ですが、多かったものは家賃減額だったのです。

30年間家賃の減額がないと言われ契約したにもかかわらず、業績不振を理由に家賃の大幅減少が求められました。

さらに、業績が回復した後も家賃は当初の額に戻らなかったため、訴訟を起こしたのです。

実際にレオパレスのパンフレットには、30年間家賃は下がらないと書かれていましたが、法律では契約条件に関わらず家賃の増額減額できると定められています。

つまり、10年や30年家賃は変わらないと契約しても、法律上では無効になってしまうのです。

また、サブリース会社が倒産するリスクもあります。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していた不動産会社が倒産したため、強制的にサブリース契約は解除となり、ローン返済に苦しむ所有者がいます。

オーナーチェンジ物件購入の方も注意が必要です。

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる物件を購入するため、オーナーはすぐに賃貸収入を得られるというメリットがあります。

しかし、サクラ入居者を入れて入居率を高めていたり、入居者に問題があったりと様々なトラブルが起きています。

また入居者がいるため、部屋の状態の確認はできません。

トラブルを回避するためには、レントロールと修繕履歴の確認、そして現地調査をするのが一番でしょう。

なぜトラブル多発?サブリース契約の問題点

トラブル多発のサブリース契約ですが、問題点は次の3つです。

  • 業者に有利な契約
  • 法的には家賃保証はされない
  • オーナーからの解約の難しさ

ここからは、3つの問題点について解説します。

サブリース業者に有利な契約

サブリースマンションは、空室でもオーナーへの賃料が発生するため、サブリース業者には不利な契約だと思われます。

しかし、知識を持って契約内容を確認すると、実際には業者有利な内容だと分かるのです。

契約書に記載される主な内容は次の5つです。

  • 契約期間
  • 経過に応じて保証賃料は減額すること
  • オーナー側からの解約では違約金発生
  • 業者からは自由に解約できる
  • 入居者情報や賃料などの情報開示義務がないこと

業者から自由に解約できるということで、契約期間が一生保証されていないことは分かりますね。

気になるのが、業者からオーナーへ払われる保証賃料が減額することだと思います。

サブリース契約では毎月一定額が支払われるものの、賃料が減額される時期があるのです。

これを専門用語で「賃料の見直し」と言い、基本的には2年に1回減額されます。

例えば、当初の契約では毎月10万円の賃料が支払われる契約だったとします。

しかし、契約から2年後に見直しが行われ9万円と下がり、次の2年後には7万円になるということ。

さらに情報開示義務がないのはデメリットですね。

入居者への家賃は上がっているのに、オーナーへの賃料は上がらない可能性だってあるのです。

このように、サブリース契約はオーナーにとって不利な内容になっています。

次からは、特に理解しておくべき家賃保証と解約について見ていきましょう。

家賃は保障されない

多くのサブリース会社は、「○○年家賃保証」との謳い文句を出しています。

そもそも、サブリース会社が言う家賃保証とは、一定期間の契約を保証することを示すのです。

つまり、10年家賃保証ならサブリース会社からオーナーへの賃料が10年間保証されるということ。

しかし、ここに落とし穴があります。

賃料の支払いは保証されますが、契約時の賃料がずっと保証されるわけではありません。

10年間毎月10万円の賃料保証と思って契約したのに、実際に10万円が支払われたのは最初の2年間だけ。

残りの期間は、7万円や5万円しか支払われなかったというのはよくあるケースです。

契約書に「月10万円10年保証」と記載されていても、サブリース会社は自由に賃料減額できるのが複雑なところ。

借地借家法では、経済的事情や建物価値に大きな変化が起きた時、借主と貸主の契約内容に関わらず家賃の減額請求ができると定められています。

この仕組みが大きなトラブルの原因です。

一定期間は契約時の賃料が保証されると思っていても、実際には減額が繰り返されるわけですから。

オーナー側からの解約が難しい

もう1つの大きなトラブルの元が、オーナー側からの解約が非常に難しいことです。

サブリース会社からの解約は自由なのに、オーナーからの解約ができないのは、フェアな契約とは言えません。

契約書にもそのことは示されているので、一度契約したら解約は難しいと思っておくべきです。

しかし、完全にサブリース契約の解消ができないというわけでもありません。

一般的には、3ヵ月から半年分の手数料を違約金として支払えば、オーナー側からの解約ができます。

手数料は賃料の10~20%が一般的でしたね。

悪質な業者につかまると、2年分以上の違約金を求められるため、契約前に解約条件を確認しておきましょう。

そして、そのことが契約書に明記されていなければ、契約前に再び作り直してもらう必要があります。

サブリースマンションを所有する時の注意ポイント3つ

サブリースマンションのメリットとトラブルを見てきました。

トラブルこそ多いものの、サブリースは必ずしも悪いものではありません。

これから所有する3つの注意ポイントを意識すれば、賢くサブリースマンションを所有できるでしょう。

1.ローンと収入リスクについて考える

多くの方は、住宅ローンを利用してサブリースマンションを所有するでしょう。

サブリース契約すると、安定した収入が得られるため、返済は楽々行えると思っている方もいるでしょう。

しかし、ローン返済ができず破産している方がいるのも事実です。

まずサブリース契約中でも、毎月の管理費や維持費と毎年の固定資産税はオーナー負担となります。

つまり、純粋な利益は賃料から維持費などを差し引いたものになるのです。

さらに、そこから毎月の住宅ローンも差し引くと、手元に残るお金はわずかになるかもしれません。

それでも契約当初は、賃料が高めに設定されているので、黒字経営になるでしょう

問題は、賃料の見直しが行われたときです。

大幅に賃料が下げられると、赤字経営になるリスクは十分にあります。

重要なのは、サブリース契約を結ぶ前には、最悪のケースシミュレーションをすること。

当初の賃料から10~20%ダウンさせても黒字を維持できるようなら、サブリースでもいいかもしれません。

2.入居率が高ければサブリースはしない方が賢明

サブリース契約を結ぶ1つの目安に、入居率が挙げられます。

サブリースマンションの最大の魅力は、空室リスクを回避できることです。

万が一、空室が発生しても賃料が発生するので、不動産初心者や入居率が低い物件オーナーに最適でしょう。

見方を変えれば、入居率が高い物件オーナーが、サブリース契約するメリットはほぼありません。

都内のワンルームマンションの入居率は95%以上と言われています。

つまり、長期的に空室が発生するリスクは限りなく低いのです。

たった5%のリスクに備えるために、毎月10~20%の賃料を払うのはもったいないですよね。

利益の面だけ考えると、入居率の高い物件なら普通の管理会社に業務委託したほうが賢明でしょう。

ただ、サブリースには管理義務がなくなるメリットがあるので、数多くの部屋を所有して楽に不動産経営したい方には向いているかもしれません。

3.賃料受け取り開始時期は要チェック

サブリース契約を結んだら、すぐに賃料が発生するとは限りません。

業者によっては「フリーレント期間」という、オーナーへの賃料支払いを数か月後に設定することがあるのです。

一般的には、契約締結から2~3か月後から賃料の支払いが開始します。

しかし、悪徳業者になると半年たっても支払われないことがあるので、必ず契約書を確認してからサインしてください。

結局のところ、サブリース契約で重要なのは契約書です。

聞きなれない言葉で書かれているため、難しい内容になっていますが、全ての項目を理解するようにしてください。

その場で読んでサインするのではなく、一旦持ち帰ってじっくりと契約書を読むのがおすすめです。

すぐにサインを求めるようなら、そのサブリース業者には依頼しないほうがいいでしょう。

賃料が減額されローンが支払えなくなったら時の2つの対処法

住宅ローンが払えなくなった時の、最終手段は任意売却です。

しかし、任意売却の前にできる2つの対処法があるので、ぜひ実施を検討してください。

1.金融機関と話し合いをする

ローンの支払いが難しくなった時、まず初めに行いたいのがローンを借りている金融機関との話し合いです。

金融機関はローン返済計画の変更に対応してくれることがあります。

賃料減額が原因でローンの支払いが難しくなった場合は、しばらくの間毎月の返済額を減らしてもらう方向で交渉しましょう。

返済額の減額期間に、サブリース業者の変更や解約などの手続きを取り、収入を立て直すことが重要です。

また、返済額を減額するということは、返済期間が延びるということ。

最終的な総返済額は高くなるデメリットは知っておきましょう。

2.サブリース業者を変更する

法外な賃料の値下げをされたなら、業者を変更するという手もあります。

業者変更することで、他の業者から賃料を得られ続けるというメリットがあるのです。

しかし、サブリース業者の変更には、既存の業者との契約解除が必須となります。

途中解約と同じ手続きを踏まなければいけないため、専門家の助けが必要となるかもしれません。

また、業者の変更ができた場合は、家賃の入居先などが変更するので、入居者に業者変更の連絡を忘れずに行いましょう。

サブリースマンションでトラブルを防ぐ方法

サブリースに関するトラブルが多いため、消費者庁や金融庁などが注意喚起をするまでになっています。

金融庁などの注意喚起を見ると、トラブルを防ぐためには主体性を持って、契約内容を確認すること。

トラブルを防ぐポイントを簡単にまとめたので、ぜひ意識してください。

  • 賃料変更などの諸条件を確認する
  • 契約書の内容を完璧に理解して署名する
  • 気になる点があれば、納得いくまで説明を受ける

重要なのは、業者が語る良い面だけではなく、悪い面にも目を向けることです。

サブリース契約中は賃料が下がれば、契約期間中でも契約解除されることがあります。

そのようなデメリットを考慮したうえで、契約するかどうか決めるのが、一番のトラブルを防ぐ方法でしょう。

信頼するサブリース会社を見極める方法

トラブルを防ぐためには、信頼できるサブリース会社を選ぶのが一番です。

また、サブリース会社によって収益やメンテナンス性も変わってきます。

大切な物件を預けるサブリース会社は、以下のポイントを抑えて選んでください。

1.実績が豊富

不動産経営において重要なのが入居者を見つけることです。

入居者が入らなければ、サブリース会社への利益が少なくなるので、大幅に賃料減少される可能性があります。

現在はネットで物件探しをするのが主流ですので、ネットを積極的に活用している業者を選ぶのが望ましいです。

具体的には、大手不動産ポータルサイトに物件掲載して、自社サイトも持っていれば十分でしょう。

各会社の公式サイト上で、提携サイトや実績を確認してください。

2.複数会社の賃料提案を比較

契約前、サブリース会社は賃料の提案をしてくれます。

多くの方は1社だけの賃料査定で終えていますが、必ず2~3社の賃料比較をしてください。

例えば、A社にワンルーム当たり月8万円の賃料だと提案されたとして、契約したとしましょう。

しかし、実際には8万円以上の賃料を得られる物件である可能性が高いのです。

複数社の賃料提案を比較することで、あなたの物件の相場が判明します。

賃料査定を受けたら、必ずその額になった根拠を尋ねましょう。

悪徳業者は賃料提案時に相場よりも高くして、契約後に大幅に賃料を減少させます。

大切なのは、相場に見合った賃料を提案してくれた会社を選ぶことです。

3.経営状況は要チェック

サブリース会社が破綻すると、当然ながら賃料はなくなります。

自分で不動産経営することになり、空室リスクも発生するのです。

住宅ローンの返済計画は、安定した賃貸収入を前提に組み立てられるので、返済計画も崩れてしまうでしょう。

そのため、契約する前に会社の経営状況はチェックしましょう。

会社の公式ホームページから財務状況を確認できれば、調査会社からデータ購入する方法もあります。

まとめ

最後まで読んでくださり、ありがとうございます!

サブリース契約中のマンションでも売れますが、買い手が見つかりにくいのが正直なところです。

そのため、まずは契約解除に向けて動き出すようにしましょう。

契約解除通知書を業者に送り、解除拒否されれば専門家に相談するのがおすすめです。

ずるずると対応を延期してしまっては、損し続けるだけなので、早めに動き出すようにしてください。



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