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不動産を売ったら必ず確定申告すべき!譲渡所得の計算方法や損をした場合に使える特例も紹介

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不動産を売却したときには、確定申告する必要がある場合があります。

「引っ越しのために家を売っただけなのに?」

「確定申告なんて面倒」

と感じる人もいるかもしれません。

しかし、不動産売却で利益が出たときには、通常支払っている税金とは別に追加で納める必要があるからです。

そこで、この記事では、

  • 不動産を売却したときの課税額(譲渡所得)の決まり方
  • 譲渡所得の申告・納付方法

などについて解説していきます。

不動産を売却した際に利益が出れば税金(所得税&住民税)を支払う必要がある

不動産を売却するときには、さまざまな税金がかかります。

まず、不動産を売買するだけでも、「印紙税」、「登録免許税」といった手数料に相当する税金がかかります。

さらに、不動産を売却して「利益が生じたとき」には、その利益にも課税されることになります。

不動産売却で利益がでたときには、「確定申告」が必要

不動産売却による利益は、給与所得などと合算して計算するのではなく、不動産売却による利益だけが単独で課税対象となります。

つまり、個人事業主の事業所得が赤字であっても、不動産売却で利益が出たときには、その分については納税しなければならないということです。

そのため、不動産の売却によって利益(譲渡所得)がでたときには、必ず確定申告する必要があります。

この譲渡所得は、所得税と住民税額に反映(上乗せ)して請求されます。

譲渡所得の課税額を計算する方法

不動産売却には、一定の費用がかかります。つまり、不動産の売却額から費用を差し引いた余った分が課税対象となるわけです。

「取得費」の計算の仕方

「取得費」とは、文字通り、売却した物件を取得するためにかかった費用のことです。

取得費は、以下の方法で算出された金額のうち大きい方を適用します。

  • 概算法:譲渡収入金額×5%
  • 実額法:実際の費用(購入・建築・リフォーム代金および購入時の仲介手数料の合計額から「建物の減価償却費」を差し引いた金額)

償却率は、建物の構造・用途によって異なります(詳細は下記のとおり)。

建物の構造 居住用 事業用
耐用年数 償却率 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031 22年 0.046
鉄筋コンクリート 70年 0.015 47年 0.222

たとえば、

2000年4月1日に5,000万円(土地3,000万円・建物2,000万円)で、居住用として、木造一戸建て住宅を居住用に購入し、2019年3月1日に売却したケースの「取得費」は次のとおりになります。

・建物の取得費から減価償却費を差し引いた額

=2,000万円-(2,000万円☓0.031☓20(1年未満切り上げ))=520万円

・土地の取得費=3,000万円

※さらに「購入時の仲介手数料」を加えた額が不動産の取得費となります。

なお、実額法の計算根拠となる資料(領収書など)を紛失した場合には、概算法(売却額の5%)の金額となります。

相続した不動産などの場合には、概算法で計算する場合が多いかもしれません。

「譲渡費用」に含まれる費目

「譲渡費用」は、その物件を「売るためにかかった費用」のことです。

具体的には、次のような費目が該当します。

  • 土地や建物を売却した際の仲介手数料
  • 登記若しくは登録に要する費用(登録免許税や司法書士報酬など)
  • 印紙税で売主が負担したもの
  • 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用、建物の損失額
  • 測量に要した費用(土地家屋調査士報酬など)
  • さらに高い価額で売却するために、先に交わした契約を解約した場合の違約金
  • 借地権を売るときに支払った名義書換料など
  • 譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

なお、自分が居住しているあいだの修繕管理費、固定資産税などのほか、売却代金を回収するために掛かった費用は譲渡費用には含まれません。

これらの費用は「売るための直接経費ではない」からです。

特別控除が適用される場合

次の2つの場合には、譲渡所得の控除をさらに受けることができます。

  • マイホーム(居住用不動産)を売却した場合
  • 平成21年1月1日から平成22年までに取得した土地を売却した場合

マイホームを売却した場合には、譲渡所得から3,000万円がさらに控除されます。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、課税対象にならないということです。

ただし、

  • 譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けている場合
  • 譲渡する相手が親子・夫婦、生計を同じにする親族、同族会社だった場合

には、この3,000万円控除を受けることはできません。

次に、平成21年及び22年に取得した土地を売却した場合には、1,000万円の控除を受けられる場合があります。

この控除を受けられるのは、次の条件を満たした場合です。

  • 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得した。
  • 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡した場合、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡した場合であること
  • 親子や夫婦、内縁関係、同族会社といった特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと
  • 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
  • 譲渡した土地等について、他の譲渡所得の特例(収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど)の適用を受けていないこと

【参考】平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除(国税庁ウェブサイト)

「適用税率」の決まり方

最終的な納税額は、上で示した「課税額」に、それぞれのケースで適用される「税率」を乗じた額となります。

譲渡所得の適用税率は、「売却した不動産を所有していた期間」に応じて決まるのが原則です(詳細は下記の表のとおり)。

税率 所有期間
5年以下 5年超
所得税率 30.63% 15.315%
住民税率 9% 5%
税率の合計 39.63% 20.315%

※所得税率には、復興特別所得税(所得税☓2.1%)が上乗せされています。

また、所有期間が10年を超える不動産を売却したときには、さらに税率が軽減される場合があります(下記の表のとおり)。

課税所得の額 6,000万円以下 6,000万円超
6,000万円までの部分 6,000万円超の部分
所得税率 10.21% 10.21% 15.315%
住民税率 4% 4% 5%
合計税率 14.21% 14.21% 20.315%

この特例税率は、3,000万円特例と重複適用できますが、「この特例の適用を前年および前々年に受けている」、買い換えの特例などの「他の特例の適用を受けている」ときなどには適用できません。

譲渡所得の課税額を実際にシミュレーション

譲渡所得の課税対象額(納税額)の計算は、複雑なので、計算式の説明だけではイメージが湧きづらいかもしれません。

2014年に、亡くなった父から土地を相続。しばらく放置していたが、管理に手間がかかること、将来その土地で暮らす見込みもないことから、その土地の地域の不動産業者に仲介を依頼して、1,500万円で売却したケース。

亡父は、44年前(1970年)にその土地を購入し、建物を建築したが、その際の価格などは不明。

このケースでの譲渡所得の額は、「売却額-取得費用-譲渡費用」で求めることができます。

したがって、

1,500万円-(1500万円✕5%=75万円)-(仲介手数料や所有権移転登記にかかる費用など)となります。

譲渡費用は、仲介業者や、登記手続きを依頼する専門家(司法書士)によっても違いますので、便宜上、譲渡費用=100万円として計算すると、1,500万円-(75万円+100万円)=1,325万円が「譲渡所得」となります。

このケースでは、被相続人(亡父)の所有期間を引き継ぐことができるため、適用される税率は、所得税15.315%、住民税5%(合計20.315%)となり、納付額は、所得税が約203万円、住民税が約66万円(合計269万円)となります。


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不動産を売却して損をした場合は、確定申告は原則不要

確定申告は、納税の必要がある人が行うものです。

したがって、不動産を売却しても利益がでなかった(損をした)という場合には、確定申告は必要ありません。

しかし、税務署は、不動産の売買があったことは把握しています。登記簿の動きを見ているほか、不動産会社からの報告があるからです。

他方で、その把握した取引に利益がでたかどうかまでは、わかりません。

そのため、税務署に何も申告がなければ、本当に損を出した取引なのかどうかについて問合せがある可能性があります。

確定申告の必要がない場合でも、「譲渡所得の内訳書」を作成し確定申告期限までに税務署に提出しておいた方がよい場合も多いといえます。

不動産を売却して損をした場合でも確定申告をすれば控除の特例を受けられる

何かしらの事情で購入した「土地の価格が下がってしまった」というような場合には、「不動産を売却しても損になる」ということも少なくありません。

次の事情に当てはまるときには、確定申告をすることで、不動産売却による損失に応じて特別の控除を受けることができます。

  • 売却したのが居住している(た)不動産である(住んでいない不動産は、住まなくなってから3年以内に売却した場合)
  • 不動産の所有期間が5年以上
  • 住宅ローンが10年以上残っている
  • 合計所得が3,000万円以下
  • 不動産を売った相手が親族以外

ただし、売却した土地の面積が500㎡を超えるときには、超過部分については特別控除の適用対象外となります。

詳細は、下記国税庁ウェブサイトの公式情報も参照してください。

【参考】マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)(国税庁ウェブサイト)

譲渡所得の税金を納付・申告する時期

譲渡所得があるときには、確定申告を行わなければなりません。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日が手続きの期間です。

譲渡所得税の納付時期は、

  • 所得税(+復興特別所得税)分については、確定申告期間中
  • 住民税については、自治体から送付される納付書(6月中に送付されるのが一般的)に従って納付することになります(4期(7月、9月、10月、1月)分納が一般的)。

なお、「手持ちのお金がない」というときには「振込納税」にすることで、所得税の納期限を4月末まで延ばすこともできます。

譲渡所得の確定申告を自分で行う際の手続き

自分で確定申告を行うためには、確定申告書を作成し、必要な資料(の写し)を添えて、税務署に提出する必要があります。

譲渡所得の確定申告に必要な書類

  • 申告書B第一表
  • 申告書B第二表
  • 申告書第三表
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 譲渡所得申告のチェックシート
  • 取得費、譲渡費用など費用がわかる領収書の写し
  • 土地の売買契約書

確定申告書は、税務署の確定申告書作成コーナーで作成できるほか、国税庁ウェブサイトでも作成することができます。

自分で申告書を作成する場合には、国税庁のサイト(あるいは税務署設置のパソコン)で作成した方が、自動計算してくれるので簡単で安心といえます。

確定申告書などの提出方法

確定申告の書類の提出方法は下記のとおりです。

  • 自分の住所地を管轄とする税務署に持参し提出する
    ※開庁時間外はポストに投函することもできます
  • 所轄の税務署に郵便や信書便で送付する
  • e-Taxで送付する(いわゆる電子申請)

最も古典的な提出方法は、税務署に持参することです。

しかし、確定申告の時期の税務署はとても混雑しています。

3月15日間近になると、都市部の税務署は駐車場待ちや、提出順待ちで提出するだけなのに1時間近くかかることも珍しくありません。

その意味では、自分で作成した内容に「問題がない」と自信があるときには、郵送やe-Taxで送付することもひとつの方法です。

e-Taxは、以前よりも利用申込みが簡単になり、申込み後すぐに利用することも可能です。

確定申告を税理士に依頼する際の手続き

通常の所得税の申告だけであれば、一般の人でも自分で確定申告の書類を作ることは、必ずしも難しい作業ではありません。

とはいえ、普段は確定申告をする機会のないサラリーマンや公務員の人であれば、「確定申告それ自体」がわからない、面倒、難しいと感じることもあるかもしれません。

譲渡所得の申告は、通常の所得税の確定申告に比べ、計算も複雑ですし、控除措置も多岐に渡ります。

そのため、「計算違い」の可能性があるだけでなく、「有利な特別控除をしらなかった」ことで、不要な税金を支払わされてしまう可能性もあるでしょう。

税理士に確定申告を依頼すれば、そのような手間やリスクを回避することができます。

税理士に確定申告を依頼すれば、必要書類を渡すだけで、あとは「完全にお任せ」にすることができます。

税理士に確定申告を依頼するときの一般的な流れは次のとおりです。

  • 税理士に相談・依頼(12月~1月くらいが目安)
  • 必要資料・書類(契約書・領収書など)を税理士に送付
  • 税理士が作成した申告書類を確認
  • 税理士による申告・所得税の納付
  • 申告書類の返却および税理士報酬の支払い

譲渡所得の確定申告に関するQ&A

最後に、譲渡所得の確定申告に関するギモンについて、回答をしておきます。

サラリーマンでも実施する必要がある?

サラリーマンや公務員といった給与所得者は、勤務先が年末調整の手続きを行ってくれるため、通常であれば、確定申告は不要です。

しかし、給料とは別に発生する不動産売却による所得は、勤務先も正確に把握しているわけではなく、年末調整の対象にはなりません。

そこで、不動産売却によって所得(利益)が生じた時には、サラリーマンなどであっても確定申告を行う必要があります(申告分離課税といいます)。

居住用に使っている不動産でも確定申告が必要?

原則としては、いま住んでいる不動産を売却した場合でも、利益が発生したときには納税(確定申告)の必要があります。

ただし、居住用不動産の課税所得については、「3,000万円控除」の特例の適用を受けることができます。

つまり、不動産を売却したことで発生した利益が3,000万円を超える場合でなければ、納税(確定申告)の必要はないということです。

したがって、特殊な事情で、「購入時よりも土地の値段が大幅に値上がりした」というケース出ない限りは、課税されるほどの利益が出るということはないといえます。

確定申告は代理で誰かに依頼することはできる?

確定申告の手続きは、「税理士」に代理を頼むことができます。

「申告書を代わりに作ってもらう」ことは、税理士(弁護士)以外の者に依頼することはできません。

なお、自分で作成した申告書を「代わりに提出してもらうだけ」、「納税者の作成したメモに基づいて申告書を代筆する(代わりにパソコン入力する)だけ」であれば、税理士ではない家族などに依頼することも可能です。

実際にも、昼間は会社勤めしている納税者に代わって、その家族が申告書を持参するというケースは珍しくありません。

まとめ

サラリーマンの人のほとんどにとっては、確定申告は無縁の手続きといえます。

また、引っ越しのために家を買い換えたという場合に税金が発生するかもしれないなんて、想像もしていない人もいるかもしれません。

不動産売却で利益が出たときには、想像よりも多額の税金が発生する可能性があります。

「税金が発生するなんて知らなかった」ということで、手続きを怠ってしまえば、延滞税などが発生し、さらに税負担が重くなる可能性もあります。

また、自分のケースで適用できる特別控除について知識がなかったことで、不必要な税金を払ってしまうこともあるかもしれません。

不動産を売却する予定があるときには、予め税理士などに相談をして、十分な知識を得ておくことも大切でしょう。



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