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マンションを売却する場合、不動産会社に売却を依頼することから始めるのが一般的な方法です。
しかし、不動産会社に支払う高額な仲介手数料の負担が大きく、自分で売却できないものかと考える方もいるでしょう。
不動産売買の最低限の知識は必要になりますが、宅建資格がなくても個人で売却するのは可能です。
しかし、不動産会社に仲介手数料を支払ってでも売却を依頼するメリットはたくさんあります。
決して筆者が不動産業界に身を置いているから言っているのではなく、個人のマンション売却はリスクや手間が数多く潜んでいるのです。
今回は、個人でマンションを売却するとはどういうことなのか、どんな作業が必要になり、どんなデメリットがあるのかをご説明します。
ご自身でマンションの売却を考えている方は、ぜひご覧下さい。
また、マンションを高値で売却をするために最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。
それは、『マンションの適正価格を知るために、複数の不動産会社に査定を依頼する』こと。
不動産の査定は会社によって基準が違い、300～500万円ほども差があることがあります。
つまり、査定に絶対の基準があるわけではないので、1社の不動産会社の査定額を鵜呑みにするのは危険だということ。
本来3000万円の相場のマンションが2500万円と安く査定されれば、そのまま安売りしてしまうリスクがあります。
逆に、相場より500万円高い3500万円で査定されてしまうと、長期間売れ残ってしまい、結局相場以下に値下げをしないと売れない状況になるでしょう。
最低でも下記のように3～4社以上に査定を依頼して、
- 2500万円
- 2800万円
- 3200万円
- 3500万円
それぞれの平均値を把握することで、「3000万円ほどでは売却できそうだな」と客観的に判断することができるのです。
会社ごとに査定を依頼するのは面倒ですが、最近主流になっている一括査定サイトを活用すれば、無料で複数社にまとめて査定を依頼できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「HOME4U」であれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社のみ登録しているので便利です。
スマホやパソコンで3分もあれば依頼は完了するので、少しの手間を惜しんで数百万円単位の損をする前に、必ずチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それではここから、自分でマンションを売却する注意点等について、紹介をしていきます。
もくじ
マンションを売るのに宅建資格は必要？
自分で買い手を見つけて、マンションを個人間で売買することは、法律上可能なことです。
しかし、これにはリスクはつきもの。リスク回避するためにも、不動産会社に売却を依頼し、不動産の専門家とともに売却をすることをおすすめします。
不動産会社に売買を仲介してもらう重要性、個人で売却するリスクを具体的に見ていきましょう。
宅地建物取引主任者とは
まず、宅建主任者について知っておきましょう。
宅地建物取引主任者は、平成27年4月より、「宅地建物取引士」と名称が変わりました。
「○○士」という資格の名称には、専門性と重要性が高い資格に付けられることが多いものです。
弁護士、司法書士、行政書士などは、全て○○士ですよね。
宅地建物取引主任者も、不動産取引の活発化や不動産取引時のクレームや問題などが多発したことで、有資格者の重要性が高まってきたことから、「宅地建物取引士」と名称を変えたものと考えられます。
法律では、宅地建物取引士を次のように定めています。
「宅地建物取引業法で定められた国家資格者であり、宅地建物取引業者（一般にいう不動産会社）が行う、宅地又は建物の売買、交換又は賃借の取引に対して、購入者等の利益の保護及び、公正かつ誠実に法に定める事務を行う、不動産取引法務の専門家である」
宅地建物取引士の主な仕事は、売買契約時の重要事項説明です。
この重要事項説明は、売買契約時に契約上必要となる情報を売主、買主に説明する業務です。
これは、宅地建物取引士の有資格者しかできない業務となります。逆に、媒介契約の締結や、広告活動をするのは、有資格者でなくてはならない決まりはありません。
上記を読むと、不動産売買には宅地建物取引士の資格が必要であるように感じるかもしれません。
しかし、宅地建物取引業法で取り締まる行為は、売買などを事業としている業者にのみ有効です。
個人間で売買する場合は、上記には当てはまらず、宅地建物取引士の資格も必要ないということです。
一方、反復して売買をおこなうような場合では事業となりますから、個人で売買する場合にも宅地建物取引士の資格は必要になると言えるでしょう。
不動産会社に依頼すれば宅建資格は必要ない
マンションを売却する時、不動産会社に売却を依頼すれば、当然ご自身に資格は必要ありません。
不動産会社には、法律で定められた人数の宅地建物取引士を配置する義務があります。
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必ず一定数の有資格者が存在するということです。
売却活動をおこなってくれる担当者の資格の有無は定められていませんが、売買契約時には必ず有資格者が同席し、重要事項説明の読み合わせが行われます。
この重要事項説明書には、不動産会社が事前に調べてくれる物件の詳細や、地域の法律上の規定などさまざまなことが記されています。
１時間以上にもわたる読み合わせになりますが、この有資格者による重要事項説明があるからこそ、売主・買主とも、全てのことがわかった上での契約だという認識が持てます。
この重要事項説明によって、売却後のクレームや揉める事象が少なくなると言えます。
個人でのマンション売却がおすすめできない3つの理由
不動産会社に頼まないで売却を考えている方には、高額な仲介手数料の支払いを懸念している場合が多いのではないでしょうか。
確かに、最大「売買金額×３％＋６万円」もの費用を高いと感じる方もいるでしょう。
しかし、個人で売却をする場合の手間、売却に掛かる費用、売却後のリスク…。
個人間売買で考えられる売却活動とはどんなものか、そして起こりかねないトラブルについて具体的に見ていきましょう。
自分でマンションを売却することがお勧めできない理由は全部で3つあります。
1．買う人を見つける労力
まず、ご自身で買主を見つけることから始めなければなりません。
売り出す価格を決めて、広告活動をしなければなりませんが、この広告活動は費用と手間が掛かるものです。
不動産会社に売却を依頼すれば、基本的に広告費は不動産会社負担。
物件によっては、新聞折り込みチラシなどの大規模な広告活動をしてもらえる可能性もあります。
新聞折り込みチラシなどをご自身で手配すると、費用が莫大になるのは言うまでもありません。
費用はあまり掛からなくても、投げ込みチラシなど地道な広告活動もしてくれることでしょう。
投げ込みチラシは千枚単位でおこなってくれるものですから、もし自分でやるとなれば、かなりの体力と忍耐力が必要になります。
マイソクの作成や配布なども個人ではまず出来ません。
参考→マイソクとは？マンション売却で差がつく高く売る為のマイソク術
2．信頼性の問題
マンションに興味を持ってくれる方がいたとしても、個人で売却すると知れば敬遠される場合もあるでしょう。
買い手の立場に立てば不安材料でしかありませんので、リスクと考える人が多いことは容易に想像がつきます。
個人で売却されるということは、売却への入口を狭めているとも言えます。
3．売却後のトラブル
マンションは売却ができたとしても安心はできません。不動産取引上のクレームは少なくありません。
不動産会社の責任や保証がない中で対処しなければならないのは、ご自身にとってかなりの負担になります。
例えば、売却後にマンションに不具合が生じてしまった場合。
この場合の売主の責任を瑕疵担保責任と呼びますが、この瑕疵担保責任は不動産会社に売却を依頼した場合は、期間を短期間に設定したり、不動産会社が売却前に入念なチェックをするなどで防げる可能性が高いもの。
もし期間を設けていなかったり、長期間責任を負うことになっていたりする場合には、売却後の不具合の修繕などもご自身が負担し続けることになります。
宅地建物取引士の資格は不要とはいえ、専門知識を持ち合わせていない場合の売却は、契約書や重要事項説明書に不備や調査不足が多い可能性が高く、売却後も様々なことで揉めるケースが非常に多いのです。
参考→マンションが事故物件の場合売る時に価値は相場よりどれくらい下がるのか
騒音など近所からの迷惑がある！マンションを売る時に告知義務は必要？
不動産会社は、売却までの期間、そして売却後も様々な仕事をしてくれるものです。
仲介手数料には、広告活動費や人件費、売却後などのさまざまな保証の費用も含まれています。
早期売却は目指すところではありますが、売却が長期に渡るものだとしても、この仲介手数料以外の追加報酬は基本的にはありません。
圧倒的な仕事量、そして専門家による見解は、マンション売却には不可欠です。
参考→マンション売る.jpー不動産売却で高く買取り査定ゲット！の流れ
仲介手数料は売却の必要経費と考え、不動産会社に売却を任せるのが堅実な考えだと言えるでしょう。
自分で売るのはリスクが大きい！マンション一括査定サイトの活用がおすすめ
不動産会社にマンション売却を任せるのに気が進まないという方も、まずは査定の依頼をしてみてはいかがでしょうか。
マンション一括査定サイトを活用すれば査定依頼は簡単ですし、複数社に査定をしてもらうことで各社競争意識が生まれ、仲介手数料の費用面でも競わせることができるかもしれません。
例えば、一括査定サイトで国内最大級であるHOME4Uでは、最大６社まで一括査定依頼をすることが可能です。
ＮＴＴグループが運営しており、安心感・知名度ともに非常に高く、累計20万件もの物件の査定をしてきたという実績もあります。
参画している不動産会社も、厳選された優良企業ばかり。
きっと、売却を任せるに値する不動産会社が見つかるはずです。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事を参考にしてみてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
自分でもできる？個人でマンションを売却する事をおすすめしない理由まとめ
不動産会社を通さず、個人でマンションを売却することは可能です。
個人間売買であれば、宅建資格の必要もありません。
しかし、不動産会社による調査や保証、宅地建物取引士による重要事項説明がなければ、売主と買主による揉めごとが起きる可能性は格段に高まると言えます。
近年はネット社会になったことから、オークションや掲示板等で、個人間で売買を行う人も一定数いることは確かですが、それに伴いトラブルが増えてきていることも事実なのです。
宅地建物取引士の重要性が高まっている背景には、このような理由もあるのでしょう。
仲介手数料を払いたくない。という気持ちも確かに理解は出来ます。
しかし、費用に見合った仕事や役割を求め、言葉は悪いですが、売主が売却のために不動産会社を最大限利用することができれば、より早く、より高額な売却が見込めるのではないでしょうか。
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