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特徴別マンション売却方法

築10年のマンションを高く売る為の売却方法とポイント

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築10年のマンションを売る時のポイント

 

マンションを売却する時、築年数はマンションの価値に大きく影響します。築10年では、築浅と考える人もいれば、そうでない人もいるでしょう。しかし、需要としては最も高いのは、実は築10年前後のマンションなのです。

立地や広さなどの条件さえ合えば、必ず購入者は現れます。一方で、10年前後の築年数のマンションは売り出す人も多く、ライバル物件も多いという現実もあります。大事なのは、所有しているマンションの価値を判断し、的確な値段で売り出すこと。

今回は、築10年のマンションの売却を検討している方に、売却に向けて知っておくべきことを解説します。時期を逃してしまったり、売却方法次第では、数百万円の損になることも考えられます。ぜひ参考にしてみてください。

 

築10年以内のマンションを高く売るために

 

まず、築10年程度のマンションを売るには、この築年数のマンションが中古マンション市場の中でどのような位置づけで、どのような価値があるのかを知る必要があります。

マンションの価値は、築年数だけでは測れないものです。所有しているマンションには、買い手にとってどんな付加価値があるのか、需要があるのかなども価格に反映するべきことです。

それでは、築10年のマンションを売却する時のポイントを具体的に見ていきましょう。

 

築10年のマンションの資産価値と値下がり率

 

築年数による下落率

マンションは、一般的に新築ではなくなった時点で価格が10%落ちると言われています。築1年でも2年でも、10%程度の値下がりは避けられないということです。その後は5年ごとに10%程度下落していくと言われ、10年程では、新築時の価格から30%程値下がりしている計算になります。

 

地価・需要・景気なども影響

しかしこれはあくまでも一般論です。マンションの価格は、地価や需要に大きく影響を受けます。経済の流れやオリンピックなど時事的なニュースも価格に反映されることもあります。

参考→【マンションを売るのは東京オリンピック前?後?】今、売却する2つの理由

 

需要の高いマンションって?

立地がよく、万人受けする間取りである場合は、需要が高いと考えられます。築10年のマンションは、機能面でも充実しているものが多いです。

また、駅に近く、都心部、需要のある間取りなどを兼ね揃えているマンションは、価格に大幅な下落は見られません。場合によっては、購入時より価格が上がることも考えられます。都心部のタワーマンションやブランドマンションでは購入時よりも価格が高騰することも珍しくはなく、転売によって利益を出している人も存在します。

その逆で、需要が無い地域などでは、価格が半額近くになってしまうケースもありえます。中古マンション市場では、築10年前後のマンションの動きが一番大きいのです。

当然、築年数が浅いマンションに人気は集中しますが、築5年辺りのマンションは、なかなか転勤などの理由でしかマンションを手放す人がいません。人気は高いのですが、数が圧倒的に少ないのです。

参考→築5年マンションを売却する!資産価値と築浅物件を高く売るポイント

購入してすぐのマンションを売る!築浅物件は高額売却のチャンス!

 

築10年のマンションは、ライバルも多い

一方、築10年前後のマンションは売りに出す人も多く、需要も一番高いと言えるのです。

需要が高いのはいいことではありますが、売り出す人が多いということは、同じような条件のマンションがライバルとなる場合もあります。同じマンション内で別の部屋が売りに出ている場合は特に、そのマンションの価格より大幅に価格を上げての売却は難しいと言えるでしょう。

築10年のマンションは需要が高いものの、買い手にとっては選択肢が多いということです。それらのマンションより特出する何かがある場合は高額での売却が見込めますが、ライバルが多い場合には価格面や売却方法を検討しなければなりません。

 

築10年のマンションの耐震性-地震とか大丈夫?

 

耐震性の大きな分かれ目となるのは、1981年に改正された新耐震基準で建てられたかどうかです。

築10年程度のマンションであれば、必ず新耐震基準で建てられていますからこの点は安心だと言えます。

また、日本は地震大国ですから、大地震の後には、必ずといっていいほど建築基準法の見直しがされています。

1981年の耐震基準の改正も、1978年の宮城県沖地震の影響を受けたもの。1995年の阪神淡路大震災、2004年の新潟中越地震の後にも改正がされていますので、築10年のマンションは、それ以前のマンションに比べると、さらに耐震面での安心があると言えます

もちろん絶対大丈夫とは言い切れませんが、それは新築マンションであっても同じです。築10年程度のマンションの耐震性をそれほど気にする方はいないと考えられます。

 

築10年のマンションを賃貸にだすという方法はあり?

 

ご自身が住まなくなった場合、ご所有のマンションを賃貸に出すことも選択肢として十分にあります。しかし、築10年のマンションを売却する際の需要は高く、賃貸に出すことはもったいないと考えられます。賃貸経営には以下のようなリスクがあるのです。

・賃貸経営は、赤字になることも覚悟しなければなりません。

まず、貸しにだす際にはハウスクリーニングや、クロスの張替え等が必要になるでしょう。ここで数十万円の出費となります。さらに、居住者が変わる度に、設備の補修、清掃などに費用が掛かります。

 

・常に借り手がいる状態を保てるとも限りません

空家である期間が長ければ長い程、マンションは維持費用が掛かりますからその分赤字になります。これらの費用を家賃収入で黒字に転換するのは、一筋縄では行かないのです。

参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

 

・退去してもらうには費用の負担があることも

転勤などでその間だけ賃貸に出して、戻ってきたら自分が住みたいと思う方もいるでしょう。しかし、人に貸せば基本的に退去してもらうにも費用が掛かります。賃貸契約は、家主都合で退去をさせられないのです。数ヶ月分の家賃免除、引越し費用の負担をしなければ、一般的には賃借人を退去させられません。

しかもすぐに退去させることは難しいので、いざ転勤が終わって戻ってきてもご自身がご所有のマンションに住めないことにもなりかねないのです。

 

一方売却する場合は、賃貸経営のリスクや煩わしさもなく、マンションの維持費用も掛からないのは言うまでもありません。築10年のマンションは十分需要があり、高額での売却も見込めます。

築10年の時点で売ることをしなかった場合、今後価値は下がる一方。賃貸経営後に売却を考えたときには、思った以上に価値が下がっていることでしょう。一番需要がある今だからこそ、売却を選択することが堅実だと言えます。

参考→築15年のマンションを高く売る為の売却方法とポイント


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築20年のマンションは売却できる?資産価値と高く売る為の方法

 

築10年くらいのマンションは高く売れる?

 

ほとんどのケースで、築10年のマンションはそれ以前のものに比べると、設備面、機能面とも充実しているものが多いです。バリアフリー住宅、24時間換気が標準化したのは、このあたりの年代のマンションからです。

そして、築10年前後のマンションから普及してきた、ディスポーザーや床暖房などの設備は付加価値になりえます。

リビングも南や西向きのものが多く、近代的な造りになっているのが特徴です。このような設備が充実していれば、冒頭で説明した30%の価値低下も一概には当てはまらないかもしれません。そしてライバルとなるマンションとの差別化が図れれば、さらに高額での売却が見込めるでしょう。

2000年頃からマンションの住環境は、飛躍的に高まったと言えます。特に、老後を迎えている夫婦や団塊の世代の人たちはエレベーターさえもついていないようなマンションに住んでいることも少なくはありません。古いマンションに住んでいて、今までにない設備に魅力を感じる老夫婦、新築とあまり大差ない作りにも関わらず新築より安い価格に魅力を感じる若い夫婦など、さまざまな需要が考えられます。

ターゲットを絞った広告活動もまた、高値で早期に売却するには重要となります。

 

築10年のマンションの固定資産税はどれくらい?

 

固定資産税は、建物部分については築年数に応じて評価額が下がっていくので安くなっていきます。一方、土地部分については地価にも影響するので高くも低くもなるし、そのままということもあります。よほど地価が上昇しない限り、固定資産税の総額は築年数とともに下がっていくという認識でいいでしょう。

東京におけるマンションの建物部分の評価額は、築10年で新築時の「0.7397」と定められています。すなわち、新築時の約70%になるということです。この評価額に1.4%の税率が掛けられて固定資産税となります。

購入者にとっては、毎年納める高額な費用ですから少しでも減額される点は魅力の1つでしょう。しかし、現所有者によっては建物部分が新築時の70%であるとはいえ、固定資産税は高額であるものに変わりはありません。マンションは耐用年数が戸建てより長いので評価額も下がりにくく、固定資産税も割高になるのです。

それに加え、マンションは管理費や修繕積立金の支払い義務もあります。これらの費用は、ご自身が住まなくなった場合にはもはや無駄に払い続けて、捨てるようなもの。

参考→売却するまで払い続けるの!?マンションを売る時の管理費・修繕積立金

マンションの売却を検討されるのなら、早急に売却されるのが有益だと言えます。

 

築10年のマンションは早めに売るのが◎!

 

築10年のマンションと、15年までのマンションでは、経年劣化の状態や設備面においても、それほど大差は無いでしょう。しかし、築10年とそれ以上の物件では、価格も需要も大きく異なります。

まず、価格面ですが、マンションの価値は築20年程が下げ止まりと言われ、そこからの下落のスピードは緩やかになります。この年代のマンションは下落のスピードも早く、5年で10%程の価格下落が見られます。

つまり1年で約2%ということです。

単純に考えて、5,000万円のマンションであれば、1年で100万円もの価値が下がる計算になります。この下落のスピードを考えても、いち早く売却するのが重要だということがお分かりいただけると思います。

それに加え、買い手の多くはマンションを検索する時、築○年以下と検索するもの。築11年になった時点で、この検索結果に該当せず、築20年以下や築15年以下の枠組みと同じになってしまうのです。

不動産会社の方は、築10年でも築11年でもほとんど大差はなく紹介はしてくれるでしょうが、今はネット時代。ほとんどの買い手は、自らSUMOアットホームなどの便利なマンション検索サイトを活用して物件を探しています。わずか1年だとしても築年数の差による需要は、以前とは大きく異なっているのです。

これらのことを考えると、築10年の今売却することが、早く、高額で売却するためには必要だということが言えます。

 

一括査定サイトで築10年のマンションを売るための準備をしよう!

 

不動産会社に査定を依頼しよう

築10年程度のマンションであっても、価値の下落は、ある程度は避けられません。

しかし、マンションの立地や状態によっていくらで売れるかは、不動産サイトの相場を見ても検討も付かないのは事実です。30%の下落というのは、あくまでもただの目安にすぎません。

所有しているマンションが売れるであろう金額を知るには、不動産会社に査定してもらうのが一番正確です。

査定方法には、簡易的な机上査定、実際にマンションを見て算出してもらう訪問査定の2種類があります。より正確なのは訪問査定ですが、まずは机上査定から始め、不動産会社の候補を決めてから訪問査定を依頼するのがいいでしょう。いずれにせよ、査定依頼の際は複数社にすることが非常に重要です。

査定は複数社に依頼しよう

査定は機械的にするものではなく、人の目の見立てによるものです。マンションに備わっている設備や機能を過小評価する人もいれば、地域の需要の高さを高評価してくれる人もいます。不動産会社によって、査定額には数百万円もの差が生じることも普通にあります。

もちろん、査定額が高ければいいというものではないですが、複数の査定結果を得られれば、金額の妥当性も見えてくるはずです。そして、査定結果やその時のやり取りでの各社の対応や印象は、不動産会社を選定する上でチェックポイントにもなります。

普段なかなか接することもなく、素性の知れない不動産会社です。査定依頼を通して不動産会社を見極め、実際に売却を依頼する不動産会社を決めるのが1番です。

しかし、一般の人が不動産会社の目星をつけて複数社に依頼をするのは、かなりの手間と時間がかかります。そもそも、どの不動産会社を選んでよいのかも分からないというのは普通のことです。

不動産会社に査定依頼をする際には、home4uなどの一括査定サイトを活用するのが便利です。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

例えば、数ある一括査定サイトの中でも、home4uは累計売却査定数20万件以上を誇るなど、一括査定サイトの中でも国内最大級です。

簡単な入力で、1度で6社までに一括で査定依頼をすることが可能です。費用はもちろん無料で、面倒な各社への連絡などの手間を大幅に削減できる点から、多くの方に利用されています。厳選な選考を重ね登録している不動産会社を審査しているので悪質な不動産会社に騙されてしまう危険性もありません。NTTグループが運営しているというのも、大きな安心に繋がります。

 

築10年のマンションを高く売るための売却方法とポイントまとめ

 

築10年のマンションは需要が非常に高いです。

普通に売却すれば、売れ残るような心配はあまりないと言えるでしょう。

ですが、少しでも高額でトラブルに巻き込まれない、気持ちの良い売却を望むのであれば、不動産会社の選定は重要になります。所有しているマンションを評価してくれ、的確な広告活動で広く物件を周知してくれる不動産会社に売却を依頼するようにしましょう。

しかし、価格や売却の決定権があるのはご自身であることも忘れないでください。

不動産会社の提示した査定額が、付加価値などが反映されているか、類似物件や過去の成約事例と比較して価格は妥当なものか、判断して売却価格を決めるのはご自身です。さまざまな助言とアドバイスを参考にして売却活動をおこなうことで、希望の売却にも繋がるはずです。

マンションを売る方法は当サイトを読めば一通りの基本は誰にで分かるようにしてあります。

後は、信頼できる不動産会社と組んで売却活動を開始していくだけです。築10年程度のマンションはスピードとの勝負です。築年数は古くなるにつれ比例して価値は落ちていきます。

まずはいち早く行動する事から始めてみてください。



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