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マンション売却のお悩み

マンションが事故物件の場合、価値はどれくらい下がるのか

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所有マンションが事故物件。価値はどれくらい下がる?

不幸な事象が起きた後、残された遺族が精神的に疲弊し、マンションの処分を考えることは多々あります。

『でも、事故が起こった物件なんて売れるの?』、『自殺等が起こったマンションは価値がないって聞くけど・・・』と思われるかもしれません。

果たして事故物件となってしまったマンションは、売却することができるのでしょうか?

通常、誰かが亡くなった場所に住みたくないと思うのは確か。一般的には、事故物件の需要はかなり少ないと言わざる負えないので、相場価格での売却は難しいでしょう。

しかし、『マンション売却は買ってくれる人を1人見つけられればいいので、人気の物件である必要はない』のです。どんな事故物件でも、売却することは可能。

今回は、いわゆる事故物件とはどんなもので、どれくらい価格が下がるものなのか。正しい売却方法について説明します。

また、事故物件を売却する上で一番重要なポイントだけ先にお伝えしておきます。

それは、『まずは必ず所有している事故物件の評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に査定を依頼してしまう人は、確実に事故物件売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは、さっそく事故物件売却の説明に入っていきましょう!

事故物件ってどんな物件のことをいうの?

事故物件って何?

最初に、事故物件とはどんなものなのか整理しておきましょう。

マンションの部屋内もしくは、ベランダで自殺または他殺があった場合、マンションは事故物件になります。基本的に病死などの自然死は、これに該当しません。

ただし、事故物件とは法律などで明記されているものではありませんので、不確定要素を含んでいるものでもあります。自然死だとしても孤独死の場合、長時間放置されてしまった場合や、物件内での事故死なども状況によっては、事故物件と扱われる可能性もあります。

物件内で人命に関わる事象が起きた場合、事故物件になりうる可能性があるということです。

判断基準は、その事象が「心理的瑕疵」になるかどうかという点です。

 

事故物件の定義ー心理的瑕疵とは

「瑕疵(かし)」という言葉は、あまり常用されるものではないので、まず瑕疵について説明します。

  • 瑕疵・・・不動産業界では、物件の不都合・不具合を表す時に多く用いられる言葉
  • 物理的瑕疵・・・シロアリ被害や雨漏りなど、物件に物理的な不具合があるもの。
  • 「心理的瑕疵」・・・物件そのものに関係なく、心理的に住むのに躊躇するような事由がある場合

事故物件もそうですが、暴力団関係者が隣に住んでいる場合や、隣がごみ屋敷と化しているような場合なども、この心理的瑕疵物件に該当します。物理的瑕疵は目に見える不具合ですが、心理的瑕疵は目に見えない人の感情によるものです。

自殺や他殺など明らかに人が住むのを躊躇する事象が起きた場合はもちろん心理的瑕疵に該当しますが、孤独死や事故死などは判断が難しいところなのです。


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人命にかかわる事象は、人によっては気にしない方もいる反面、かなり気にする方もいらっしゃいます。例え自殺や他殺が起きた訳でない場合でも、物件内で人命にかかわる事象が起きた場合は、不動産会社に相談されるといいでしょう。

どこからは伝えたらいいの? 事故物件の告知義務について

事故物件には、「告知義務」があります。つまり、売却をするには、事故物件であることを包み隠さずに買主に告知する義務があるということです。この告知義務を怠ると、損害賠償責任が生じたり、詐欺罪などに問われることになりかねません。

告知義務違反をした結果、裁判になるケースは全国でも多く見られます。大阪市宅地建物取引センターのホームページでは下記のように定義されています。

ご承知のとおり、過去に自殺や殺人事件があった物件について、判例は、家屋の売買、賃貸においては家屋として通常有すべき「住み心地の良さ」を欠くものとして、瑕疵にあたりうると考えています。
そうすると、媒介業者においても説明義務を負い、これを説明しなかったときには賠償責任を負うのではないか、ということが問題となってきます。
さらには、自殺により瑕疵ある物件となるのであれば、自殺をしたことについて所有者乃至賃貸人が責任追及をすることも考えられるところです。
出典:心理的瑕疵と告知義務|大阪府宅地建物取引士センター

些細なことであっても不安要素がある場合、前もって不動産会社に相談をしておくことは必須です。また、重要事項を隠すような不動産会社には注意が必要です。

事故物件であることは、確かに物件にとってはマイナス事項ですが、必ず告知をしましょう。この告知内容は、売却をお願いする不動産会社が、売主に代わって買主側に伝えてくれます。必ず、売却の相談をする際に事故物件であることを不動産会社に伝えて下さい。

 

事故物件はどのくらい価値がさがる? 相場について

 

事故物件の売却は、残念ながら相場より価格を下げざるをえないでしょう。どれくらい下げればいいかは、事故物件となった事象の程度により異なります。孤独死と凄惨な殺人事件などでも、人に与える心理的瑕疵の程度が異なります。

一般的には、自殺の場合だと2、3割程度、殺人事件ともなると5割程度の価格を下げなくてならないでしょう。

物件の状況もさまざまでしょうから、不動産会社に査定依頼することで、ある程度正確な価格が算出できます。しかし、事故物件の需要は一般物件に比べてかなり少ないことは事実です。

買主の反応によっては、不動産会社の見立てよりさらに価格を下げなければならない事態になりかねないことは、想定しておくことが必要です。

そして、マンションを売る為の専門知識もしっかりとつけておくことも重要です。

また、不動産会社に査定依頼をする際はかならず複数社に依頼するようにしてください。

事故物件の査定は難しく、不動産会社によって通常のマンションよりも査定額に大きな差が生じる場合があります。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

ただでさえ相場から減額せざるを得ない中、少しでも高額で売却できるよう、信頼できる不動産会社を選定することが事故物件の売却のカギとも言えます。

 

事故が起きてしまったら早めに売ることを考えよう

残念ながら事故物件となってしまったものは、いつまでも事故物件であることに変わりはありません。

ご自身が住むことがなくなった場合は、すぐに売却することをお勧めします。賃貸に出す選択肢をお持ちの方もいるかもしれませんが、通常のマンションですら難しい賃貸経営なので、事故物件となるとかなり困難であると言わざるをえません。売却以上に、事故物件の賃貸は需要が少ないと想像できますので、赤字経営のリスクが大きいのです。

参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由

また、マンションは所有しているだけで、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費を、継続して払わなければなりません。相場より安くなるとはいえ、売却してこのような費用の負担と、事故物件を所有している事実を清算してしまうのが賢明です。

 

マンションが事故物件の場合、価値は相場よりどれくらい下がるのか まとめ

今回は、事故物件とはなんなのか、どれくらい価格がさがるものなのかを説明しました。

事故物件売却のカギは、ずばり不動産会社の選定と言えます。不動産会社によっては、事故物件の取扱いを敬遠する会社も少なくありません。しかし、積極的に行ってくれる会社ももちろんあります。

適切な売却価格を見極め、信頼できる不動産会社を探すには、多くの不動産会社の意見を聞くことが重要です。訳あり物件になればなるほど、その傾向は強くなります。

まずは一括査定サイトを利用し、多くの不動産会社に相談することから始めてみることをおすすめします。



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