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マンションを売る流れ

マンションを売る時に売却に強い不動産会社を比較する4つのポイント

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マンションを売る時に不動産会社を比較する方法とポイント

マンションを売りたい!と思った時に最も重要になるのが、不動産会社選びです。このスタート地点こそが、マンション売却の成功、失敗を左右するといっても過言ではありません。⓵売却価格の提案、⓶効果的な広告活動、⓷顧客への対応など、売却の最初から最後までさまざまな役目を果たすからです。

しかし、不動産業界と携わることのない方が、どのように良い不動産会社の見極めればいいのでしょうか。それは、しっかりと複数の不動産会社を比較し、見極めるしか方法はありません。

不動産会社と媒介契約を締結する前に、いくつかの不動産会社と接見し、価格の妥当性や売却方針の的確性など、比較することがスムーズな売却へと繋がります。

マンション売却をする上で、不動産会社を比較する時の4つのポイントはー。

  1. マンション売却を得意としている不動産会社か
  2. マンション査定とその価格は妥当か
  3. 不動産会社の売却方針について
  4. 担当者はどんな人?

それぞれのポイントで、どのような点を見ればいいのか、どんなことに気をつければいいのか具体的に見ていきましょう。

 

不動産会社を比較するポイント① マンション売却を得意としている不動産会社なのか

不動産会社と一言で言っても、賃貸に注力している会社、売買に注力している会社、売買でも主に投資物件に注力している会社、とさまざまなタイプの会社があり、普段、賃貸の仕事をしている人は、売買のことをあまり知りません。

どんな、仕事でも専門の人に任せるのが最善なのは間違いありません。売買もできるけど賃貸を主に行っている会社や、土地など商業用地の売買を主に行っている会社には、マンション売却は任せたくないですよね。

まず候補の不動産会社を選ぶとき、この得意分野を知る必要があります。

不動産会社のホームページを見れば、実際に取り扱っている不動産を見ることができます。中古マンションを多く扱っていれば、マンションに注力している会社と言えるでしょう。

マンション売却を得意としている会社の中から、複数社を選び査定依頼をするのが不動産会社の比較の第一段階となります。

 

不動産会社を比較するポイント②  マンション査定額とその根拠が正しいか

マンションの査定依頼をする際には、多くの不動産会社で、机上査定訪問査定か選ぶことができます。

簡易的な机上査定では、不動産会社の比較は難しいので、より具体的な数字が出る、訪問査定をした上で比較するようにして下さい。

訪問査定で実物を見てもらい、相場や立地、部屋の状況を相対的に判断してもらい査定額を算出してもらいます。実際にマンションを見てもらうのに、抵抗がある、面倒くさいという気持ちもよく分かりますが、ここを面倒くさがってしまうと査定額に数百万円以上の差がでてしまいます。

面倒ですが必ず訪問査定をするようにしてください。そして、査定をしてもらうと、不動産会社で少なからず査定額に必ず差が生じます。

査定額と、査定額の根拠を聞くことで不動産会社の比較をすることが重要です。

査定額は高いと嬉しいものですが、高ければ良いというものでもありません。その額の根拠を聞き、相場や過去の周辺の成約価格などを見て、妥当であるか判断が必要なのです。

妥当な金額と判断するには複数社の意見を聞くことが不可欠ですので、必ず複数の会社に査定依頼をすることが必須となってきます。

査定額と査定額の根拠に納得ができる会社は、相場を見る目、顧客のニーズを判断する目に長けていると言えますので、安心してご所有のマンションを任せられる1つの要因となります。

 

不動産会社を比較するポイント③  不動産会社の売却方針

売却方針は、不動産会社によってさまざまです。

新聞折り込みチラシなどの広告活動

折り込みチラシなど大規模な広告活動は、費用も掛かるものですから、全ての不動産会社が行えるものではありません。

チラシ以外にも、アットホームスーモホームズなど、不動産サイトへの掲載、投げ込みチラシ、ダイレクトメールなど買い手への紹介方法はたくさんあります。マイソクといわれる図面をキレイに作成し、アットホームやマイソク社で配布してもらうという方法もあります。

所有しているマンションに最適な広告活動の提案をしてくれる会社を選定することが重要となります。

既存顧客への紹介

 

不動産会社の既存顧客への紹介によって売却へ繋がる可能性もあります。各不動産会社には、今まで購入相談を受けた方々のリストが存在しています。

大手と呼ばれる不動産会社は規模が大きく知名度もありますから、集客効果が高いのは事実です。

参考→売却するならどっち?!大手不動産会社でマンションを売るメリット

地元密着で営業しているような会社は、顧客数は大手には勝りませんが、いわゆる濃厚な買い手、つまりご所有マンション周辺で探されている買い手が多いことがメリットとして挙げられます。

参考→地元(地場)不動産会社でマンションを売るメリットとデメリット

このようなことも加味しながら不動産会社を選定しましょう。

不動産会社を比較するポイント④ 不動産会社の担当者

媒介契約を締結し、マンションの売却をお願いするのは不動産会社ですが、ほとんどのケースで1人の担当者によって売却活動が行われることになります。この担当者の力量やご自身との相性は、実はとても重要なのです。


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査定依頼をする時に担当してくれた方が、基本的には売却活動をする上でも担当者となります。電話口やメールの対応はどうか、実際会った時の印象はどうか、短い期間ではありますがしっかり見極めてください。

正直、同じ人間同士ですのでフィリーングも非常に重要です。合うか合わないかは人それぞれです。

何か違和感を感じたら、担当者の変更を申し出たり、その不動産会社との契約は見送るのが賢明です。

売却活動を行う上で、担当者との付き合いは長くなるもの。基本的な礼儀などはもちろん大切ですが、ご自身との相性も大切です。何か問題が起きた場合でも、なんでも相談できる担当者であればご自身の不安や負担は軽減されるものですよね。

会社の情報に注視してしまいがちですが、担当者にも注目して選定されて下さい。

 

あなたは大丈夫!?こんな不動産会社には注意が必要です!

法令を遵守していない、または軽視している不動産会社には注意が必要です。法令遵守をしていない会社と契約してしまうと、さまざまなトラブルに繋がる可能性が高くなります。次のような不動産会社があります。

報告義務を怠る不動産会社

法令では、不動産会社は売主への定期的な報告が義務付けられていますが、このような会社と専属媒介契約や専任媒介契約を締結してしまうと、どのような売却活動が行われているのか、現状はどうなのか、わからなくなる恐れがあります。

売主が蚊帳の外になる状況にもなりかねません。

囲い込みを行う会社

一番懸念されることは「囲い込み」とも呼ばれる、自社で両手成約をしたいがために、他社の買い手には一切情報を漏らさないということです。両手成約とは、買い手も自社で探し、売り・買い両方の客から仲介手数料をもらうこと。

マンションを売る際には、売り手も買い手も必ず、成約時に手数料を支払うことになりますが、この手数料を両者からもらえば1度の取引で利益は倍ですから不動産会社もそれを狙ってきます。

通常の売却活動をしっかりと行ってくれ、結果的にその不動産会社が両手成約となれば悪いことではありませんが、「両手手数料」が目的で、他の不動産会社に情報を与えず、囲い込んでしまうことが問題なのです。

参考→マンションを売る時にかかる仲介手数料や売却費用はいくら?

しっかりと他の不動産会社にも営業をしていれば買主がもっと早く見つかったかもしれないのに、売主にとっては迷惑極まりない事ですよね。広く情報を提供し、少しでも早く高額に売却することが不動産会社の役目であるにも関わらず、法令に背き、このような囲い込みをする業者も未だに存在する事は覚えておきましょう。

 

悪徳企業を見極めるには?

  • 候補の不動産会社に心配があったら、国土交通省に問い合わせることで、過去の処分歴を調べることができます。
  • その会社の出している広告チラシに着目してみて下さい。「特選」「最安値」「今だけ」など、誰が何と比較しているか分からない、不確定要素がある文言を広告チラシに使用することは禁止されています。このような文言を安易に使用しているような会社は、法令を軽視していると判断できるでしょう。
  • 大手だから安心、小さい会社は心配というものではありません。地域密着の様な中小企業でも、しっかりと法令遵守をしている真っ当な企業はたくさんあります。むしろ、昔ながらの不動産会社ほどしっかりと対応をしてくれるケースはとても多いです。

しっかりと判断され、安心して売却を任せられる会社なのか見極めることが重要です。

評判が良い不動産会社でも結局、担当者次第なのは間違いない!

判断に迷ったら・・・

いくら不動産会社自体が信頼できる会社でも、実際に動き、売却活動を進めていくのは担当者です。担当者の見極めは非常に重要であると同時に、なかなか短い期間では判断できないもの。

信頼できる不動産会社だと判断された場合は、一般媒介で複数社と契約するのも良いでしょう。

専属・専任媒介で1つの不動産会社と契約するという選択肢もありますが、現在では不動産流通機構(レインズ)という不動産会社が閲覧することができるサイトに物件を登録することが義務になっています。ネット社会になった点からも、どの媒介契約を締結しても情報は広く提供されます。

より多くの手法で売却活動が行える一般媒介の方が売主にとってメリットであるとの見解も多いのです。

参考→マンションを売る時の一般媒介のメリットとデメリット

 

一般媒介って?

一般媒介は、何社とでも媒介契約を締結することができます。が、あまりにも多くの不動産会社と契約すればご自身の中で情報が錯綜することがありますので、多くても厳選された3社程にされるのが良いです。

不動産会社も仕事ですから、あまりに多くの会社と契約してしまうと、営業活動に力を入れてもらえなくなる点も懸念されます。

媒介契約や価格変更、更新契約の際に、その都度各社と接見しなくてはならず手間が掛かるので、多くても3社程度を心がけましょう。

 

 不動産会社比較は一括査定サイトを利用するのが1番

不動産会社を選定する方法を解説してきましたが、一番のオススメは不動産一括査定サイトを活用して比較する方法です。これらのサイトには、大手から中小まで多数の不動産会社が参画しており、それらの中から選択した会社へ一括で査定依頼ができます。

便利さも非常に魅力的ですが、特筆すべきなのは参画不動産会社の質です。

各サイトでは不動産会社を厳しくチェックし、厳選された不動産会社のみが参画できる仕組みとなっています。素人では難しい悪徳企業の判断も、厳しい目であらかじめ行ってくれているという訳です。

また、その運営会社もNTTDATAやリクルート、イエイなど誰でも知っている上場企業ばかりなので安心して利用する事ができます。

しっかりとした不動産会社から、選択することが出来るというのは非常に嬉しい限りですよね。一括査定サイトをうまく活用し、ただでさえ見極めが難しい不動産会社の比較を、手軽に行いましょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

マンションを売る時に売却に強い不動産会社を比較する4つのポイントまとめ

 

今回は、マンションを売る時に、不動産会社を比較する重要性と比較するポイントを説明しました。不動産会社の選定は、マンションを売却をする上で、最初の難関であると同時に一番重要な問題です。

マンション売却は不動産会社選びで良い悪しが決まります。

売却というゴールテープを希望の形で切るためにも、様々な点で不動産会社を比較し、ご自身とご所有マンションにあった不動産会社を見つけてくださいね。



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