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マンションを売る流れ

マンション売却時の税金の計算方法や控除を現役営業マンが解説!~減価償却もシミュレーションで教えます

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マンションを売却した時にかかる税金や控除金額と計算方法

所有しているマンションを売却するときには、どういった費用が必要なのでしょうか。

仲介手数料などの諸費用、それに加えて税金は…?

普段、不動産と関わることが少ない一般の人は、不動産売買時の税金のことを知る機会はあまりありませんね。

マンションを購入時より高く売却できて利益を得た場合、課税対象となりますが、多くの場合は控除があります。

今回は、現役不動産営業マンの筆者が、マンション売却時の税金について、詳しく解説していきます。

ぜひ参考にしてみてください。

また結論として、築古マンションを売却する上で最も重要なキモをお伝えしておきましょう。

それは、『必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

マンションを売ったら確定申告は必要?

所有しているマンションを売却し、利益が出れば必ず確定申告が必要になります。

不動産を売却することによって得る利益を「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得とは、単純に3,000万円で購入したマンションを3,100万円で売却したときの、100万円の利益のことを指すのではありません。

計算式は以下のように表されます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

それぞれの用語を簡単に説明すると、

譲渡価格:売却金額

取得費:購入した際の費用に仲介手数料などの諸費用を合算したものから、減価償却費※を差し引いたもの。

(※減価償却費については、後ほど詳しく紹介します。)

譲渡費用:売却にかかった諸費用

参考→土地建物を売った時|国税庁

国税庁によって定められた、この計算式に当てはめたときに譲渡所得がプラスとなれば利益が出たとみなされますので、確定申告が必要になります。

ほとんどのケースでは、マイナスに転じることが多いと思いますが、マイナスが大きい場合にも確定申告をすることをおすすめします。

マイナスとなれば申告義務はありませんが、確定申告をおこなうことで給与などから引かれる税金を安く抑えられることができます。

また、利益が出ていて放置していた場合、後から多額の税金が追徴課税されるケースも珍しくはありません。

どちらにせよ、マンションを売却した年分の確定申告はおこなっておくことが一番です。

わかりづらい減価償却費の計算方法について

譲渡所得にかかる税金を調べる際にわかりづらい「減価償却費」について、解説しておきます。

減価償却費とは、マンションなどの資産を手に入れた時に、毎年一定額価値が減少していくと考え、その減少分については費用として考えるというものです。

ただし、マンションの購入価格の内、土地部分は減価償却費の対象にならず、建物部分のみが減価償却費の対象になることに注意してください。

 

減価償却費の計算式は以下のようにあらわされます。

  • 建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数

上記式の中にある償却率は、建物の構造によって決まっており、償却率はそれぞれ以下のように異なります。

  • 木造・・・0.031
  • 木骨モルタル・・・0.034
  • (鉄筋)鉄骨コンクリート・・・0.015
  • 金属造(軽量鉄骨造のうち、骨格材の厚みが3mm以下)・・・0.036
  • 金属造(軽量鉄骨造のうち、骨格材の厚みが3mm超4mm以下)・・・0.025

例として、新築で購入してから10年が経過した鉄骨コンクリートのマンションを売却する場合の減価償却費を考えてみましょう。

建物部分の取得価格を3,000万円と仮定して先ほどの計算式に当てはめると、

  • 3,000万円(取得費)×0.9×0.015(償却率)×10(経過年数)=405万円

となります。

マンションを売る時にかかる税金の総額

ここからは、マンションを売却した際に実際にかかる2つの税金について解説をしていきます。

譲渡所得にかかる税:売却時に利益が出た場合に支払う必要がある。

譲渡所得がプラスになった場合、所得税と住民税が課税されることになります。

所得税と住民税の税率は、ともに物件を保有していた期間によって異なります。

期間は5年が区切りとなっており、それぞれの税率は以下の通りです。

保有期間 所得税率 住民税率
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%

つまり、物件を長く保有していた方が、税金の面では負担が少なくなるということです。

マンションの所有期間は5年未満?5年超?例を基にシミュレーション

また「5年以下」「5年超」とは、「実質5年間」ではなく、売却した年の1月1日現在の保有年数となるので気を付けましょう。

具体的な保有期間の計算例をお見せします。

もしあなたが、2010年の9月1日にマンションを購入していたとします。

2015年の9月1日の時点でマンションを売却した場合は、「短期譲渡所得」でしょうか?それとも「長期譲渡所得」でしょうか?

この場合の答えは、5年未満とみなされ短期譲渡所得になります。

確かに、2015年9月1日になれば、そのまま数えた場合の保有期間は5年超です。

しかし譲渡所得は、マンションを売却したタイミングでの1月1日時点で計算をするので、実質4年と4か月しか保有していないことになります。

このケースの結論としては、2016年1月1日以降に売却をすれば、長期譲渡所得の税率が課税されます。

覚え方としては、購入した年に6を足した年以降は、長期譲渡所得になると覚えておきましょう。


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印紙税:売買契約をすれば必ずかかる税金

所得税や住民税は、譲渡所得がプラスとなった場合にかかる税金ですが、印紙税は売買契約をすれば必ずかかります。

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けることで納税を行います。

売買金額に応じた税額は以下の通りです。

尚、現在は平成30年3月31日まで印紙税の軽減措置が取られていますので、軽減後の金額をご紹介します。

売買金額 印紙税
100〜500万円 1,000円
500〜1,000万円 5,000円
1,000〜5,000万円 10,000円
5,000万〜1億円 30,000円
1〜5億円 60,000円

売買契約をすれば、必ず納める印紙税に加え、譲渡所得が出た場合は所得税・住民税を納めることになります。

3,000万円でマンションが売れた場合の税金シミュレーション

少々わかりにくいと思いますので、実際の事例をもとに、シミュレーションをしてみたいと思います。

2,000万円で購入したマンションを10年後に3,000万円で売却したときを考えてみましょう。

尚、ここでは消費税は考えないものとし、売却や購入にかかる諸費用は仲介手数料3%のみとします。

譲渡価格:3,000万円
取得費:2,000万円+60万円−(2,000万円×0.9×0.015×10)
譲渡費用:60万円

3,000万円-(1,790万円+60万円)=1,150万円

10年保有した後の売却ですから、所得税が15%、住民税が5%課税されます。

所得税:1,150万円×15%=172.5万円
住民税:1,150万円×5%=57.5万円
印紙税:1万円
合計:231万円

以上が税金として収めなければならない額となります。

しかし、実際にはここに売却や購入にかかる諸経費がかかりますので、もっと低い金額になります。

マンション売却の各種控除について

利益が1,150万円に対して税金が231万円なんて、利益が出るのはまれだとしても、高すぎる気がしますよね。

次の要件に当てはまっていれば、大きな控除や特例があります。

マイホーム売却の場合の3,000万円控除を活用すれば税金がかからないケースが大半

まず、マイホームの売却の際の利益については、「3,000万円の特別控除」が受けられます。

「マイホーム」の主な条件は以下の通り。

① 自分が住んでいた家
② 以前に住んでいた家で住まなくなった時から3年後の12月31日までに売却
③ 単身赴任の場合、家族等が住んでいた家

譲渡所得が3,000万円以上になるのは、購入時に比べてかなりの高額で売却できない限りありません。

この控除だけでほとんどの場合、カバーできます。

前項のシミュレーションであれば、譲渡所得が1,150円となりますから、マイホームであればこの3,000万円特別控除が適用され、税金は課税されないということです。

税率の軽減措置

もし、3,000万円以上の譲渡所得となった場合にも10年間保有していたマイホームを売却する際には、税率の軽減措置の特例があります。

これは3,000万円の特別控除と併用することが可能ですので、課税されたとしても税金を安く抑えることができます。

3000万円の控除後に残った譲渡所得に対して6000万円以下の金額が残った場合は、14%(所得税10%+住民税4%)まで減税可能です。

6000万円以上の譲渡所得の部分に関しては、通常の長期譲渡所得と同じで、20%(所得税15%&住民税5%)の税率がかけられるので注意しましょう。

また、この2つの控除や特例と併用はできませんが、一定の条件を満たした買い替えの際の特例もあります。

参考→マンション買い替えを現役不動産屋がシミュレーション!売却タイミングはいつ?

このように、マイホーム売却には様々な控除や税金の軽減措置が取られていますので、よほど高額で売却できない限り、税金の面では安心できると言えるでしょう。

しかし、これらの控除を受けるには確定申告が必須となります。

譲渡所得がでたら必ず確定申告をし、これらの控除を受けるようにしましょう。

不動産会社に相談するときに詳しい金額も教えてくれる

譲渡所得は、いくらで売却できるかが分からないと、おおよその計算をしておくことができません。

諸費用も、上記では仲介手数料のみで計算させていただきましたが、実際には登記費用や購入後にしたリフォーム費用なども当てはまります。

すべての費用をまとめて算出するのは骨の折れる作業になるでしょう。

税金の目安を知るには、プロである不動産会社に相談するのが一番正確で簡単な方法です。

不動産会社の中には税理士が在籍していたり、提携している税理士との無料相談を受け付けている会社もありますから、譲渡所得が大幅に出そうなときは一度相談してみましょう。

税金には様々な優遇措置があるものです。

マイホームを売却する際には、多くの場合で印紙税のみの納税となります。

売却できそうな金額もわからず税金の心配をされているようでしたら、不動産会社に税金の相談を兼ねて、査定依頼をすることから始めてみましょう。

おおよその税金は、査定してみないことにはわからないものなのです。

査定を依頼する際は、かならず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう

冒頭でもお伝えした通り、査定を依頼する際には、必ず複数社に依頼するようにしましょう。

査定額は不動産会社によって差があるもの。その差は、数百万円に及ぶケースも普通にあります。

少しでも正確な査定額を知るには、複数社による査定が必須なのです。

複数社への査定依頼は、NTTデータが運営するHOME4Uなどの一括査定サイトを活用することで簡単にすることができます。

一括査定サービスを利用するメリットとしては、各社に連絡する手間が省けることと共に、事前の審査を通過した信頼できる不動産会社を選択できる点です。

HOME4Uを運営しているNTTデータは、個人情報の管理を徹底しているため、他の不動産会社に情報が漏れることもありません。

複数社からの査定額をもとに将来的に支払う譲渡所得税を計算しておけば、実際に支払いのタイミングになっても焦らなくて済みます。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の記事も合わせて参考にしてください。

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!まとめ

マンションを売却する際に必ずかかる印紙税については、必ず負担をしなければいけません。

しかし、住民税や所得税については、各種控除や特例を利用すれば、ゼロになるか限りなく安く抑えられるものです。

ただ、控除を受ける条件は、マイホーム売却に限られます。

以前住んでいた住居でも3年以内に売却すれば大きな控除が受けられますから、自分が住まなくなったマンションは早めに売却されるのが賢明だと言えるでしょう。

今回、税額のシミュレーションをしてきましたが、税額はマンションや状況によって異なります。

税金の面で不安を抱えている方は、税理士などにお金を払って相談する前に、まずはプロである不動産会社に相談してみましょう。



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