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マンションを売る流れ

マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!

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マンションを売却した時にかかる税金や控除金額と計算方法

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所有しているマンションを売却するときには、どういった費用が必要なのでしょうか。仲介手数料などの諸費用、それに加えて税金は…?

普段、不動産と関わることが少ない一般の人は、不動産売買時の税金のことを知る機会はあまりありませんね。

マンションを購入時より高く売却できて利益を得た場合、課税対象となりますが、多くの場合は控除があります。必ずかかってくる税金もあります。

 

今回は、マンション売却によって必要になる税金と、控除について説明していきます。ぜひ参考にしてみてください。

マンションを売ったら確定申告は必要?

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所有しているマンションを売却し、利益が出れば、必ず確定申告が必要になります。

不動産を売却することによって得る利益を「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得とは、単純に3,000万円で購入したマンションを3,100万円で売却したときの、100万円の利益のことを指すのではありません。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

 

それぞれの用語を簡単に説明すると、

譲渡価格:売却金額

取得費:購入した際の費用に仲介手数料などの諸費用を合算したものから、減価償却費を差し引いたもの(減価償却費:築年数によって落ちる価値。鉄筋コンクリート造の場合の定額法を用いた計算式は、購入代金×0.9×0.015×経過年数)

譲渡費用:売却にかかった諸費用

参考→土地建物を売った時|国税庁

国税庁によって定められた、この計算式に当てはめたときに譲渡所得がプラスとなれば利益が出たとみなされますので、確定申告が必要になります。ほとんどのケースでは、マイナスに転じることが多いと思いますが、マイナスが大きい場合にも確定申告をすることをおすすめします。

マイナスとなれば申告義務はありませんが、確定申告をおこなうことで給与などから引かれる税金は安く抑えられることができます。また、利益が出ていて放置していた場合、後から多額の税金が追徴課税されるケースも珍しくはありません。

どちらにせよ、マンションを売却した年分の確定申告はおこなっておくことが一番です。

 

マンションを売る時にかかる税金の総額

所得税と住民税:利益にかかる税金

譲渡所得がプラスになった場合、所得税と住民税が課税されることになります。

所得税と住民税の税率は、ともに物件を保有していた期間によって異なります。期間は5年が区切りとなっており、それぞれの税率は以下の通りです。

保有期間 所得税率 住民税率
5年以下 30% 9%
5年超 15% 5%

物件を長く保有していた方が、税金の面では負担が少なくなるということです。また、「5年以下」「5年超」とは、「実質5年間」ではなく、売却した年の1月1日現在の保有年数となりますからお気を付けください。

 

印紙税:売買契約をすれば必ずかかる税金

所得税や住民税は、譲渡所得がプラスとなった場合にかかる税金ですが、印紙税は売買契約をすれば必ずかかります。売買契約書に貼り付けることで納税を行います。

売買金額に応じた税額は以下の通りです。尚、現在は平成30年3月31日まで印紙税の軽減措置が取られていますので、軽減後の金額をご紹介します。

 

売買金額 印紙税
100〜500万円 1,000円
500〜1,000万円 5,000円
1,000〜5,000万円 10,000円
5,000万〜1億円 30,000円
1〜5億円 60,000円

売買契約をすれば、必ず納める印紙税に加え、譲渡所得が出た場合は所得税・住民税を納めることになります。

3,000万円でマンションが売れた場合の税金シュミレーション

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少々わかりにくいと思いますので、実際の事例をもとに、シュミレーションをしてみたいと思います。

譲渡所得が出た場合にしか所得税と住民税はかかりませんから、まれなケースですが、2,000万円で購入したマンションを10年後に3,000万円で売却したときを考えてみましょう。尚、ここでは消費税は考えないものとし、売却や購入にかかる諸費用は仲介手数料3%のみとします。

譲渡価格:3,000万円
取得費:2,000万円+60万円−(2,000万円×0.9×0.015×10)
譲渡費用:60万円


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3,000万円-(1,790万円+60万円)=1,150万円

10年保有した後の売却ですから、所得税が15%、住民税が5%課税されます。

所得税:1,150万円×15%=172.5万円
住民税:1,150万円×5%=57.5万円
印紙税:1万円
合計:231万円

以上が税金として収めなければならない額となります。しかし、実際にはここに売却や購入にかかる諸経費がかかりますので、もっと低い金額になります。

 

マンション売却の各種控除について

利益が1,150万円に対して税金が231万円なんて、利益が出るのはまれだとしても、高すぎる気がしますよね。

次の要件に当てはまっていれば、大きな控除や特例があります。

マイホーム売却の場合の大きな控除

まず、マイホームの売却の際の利益については、「3,000万円の特別控除」が受けられます。「マイホーム」の条件は以下の通り。

① 自分が住んでいた家
② 以前に住んでいた家で住まなくなった時から3年後の12月31日までに売却
③ 単身赴任の場合、家族等が住んでいた家

譲渡所得が3,000万円以上になるのは、購入時に比べてかなりの高額で売却できない限りありません。この控除だけでほとんどの場合、カバーできます。

前項のシュミレーションであれば、譲渡所得が1,150円となりますから、マイホームであればこの3,000万円特別控除が適用され、税金は課税されないということです。

税率の軽減措置

もし、3,000万円以上の譲渡所得となった場合にも10年間保有していたマイホームを売却する際には、税率の軽減措置の特例があります。これは3,000万円の特別控除と併用することが可能ですので、課税されたとしても税金を安く抑えることができます。

また、この2つの控除や特例と併用はできませんが、一定の条件を満たした買い替えの際の特例もあります。

参考→マンション買い替えを現役不動産屋がシュミレーション!売却タイミングはいつ?

このように、マイホーム売却には様々な控除や税金の軽減措置が取られていますので、よほど高額で売却できない限り、税金の面では安心できると言えるでしょう。

しかし、これらの控除を受けるには確定申告が必須となります。譲渡所得がでたら必ず確定申告をし、これらの控除を受けるようにしましょう。

不動産会社に相談するときに詳しい金額も教えてくれる

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不動産会社に相談してみよう!

譲渡所得は、いくらで売却できるか検討が付かない状況では想像しようがありません。諸費用も、上記では仲介手数料のみで計算させていただきましたが、実際には登記費用や購入後にしたリフォーム費用なども当てはまります。すべての費用をまとめて算出するのは骨の折れる作業になるでしょう。

税金の目安を知るには、プロである不動産会社に相談するのが一番正確で簡単な方法です。

不動産会社の中には税理士が在籍していたり、提携している税理士との無料相談を受け付けている会社もありますから、譲渡所得が大幅に出そうなときは一度相談してみましょう。

税金には様々な優遇措置があるものです。マイホームを売却する際には、多くの場合で印紙税のみの納税となります。売却できそうな金額もわからず税金の心配をされているようでしたら、不動産会社に税金の相談を兼ねて、査定依頼をすることから始めてみましょう。

おおよその税金は、査定してみないことにはわからないものなのです。

 

複数社に査定相談してみよう!

また、査定を依頼する際には、必ず複数社に依頼するようにしましょう。

査定額は不動産会社によって差があるもの。その差は、数百万円に及ぶケースも普通にあります。少しでも正確な査定額を知るには、複数社による査定が必須なのです。

複数社への査定依頼は、home4uなどの一括査定サイトを活用することで簡単にすることができます。一括査定サービスを利用するメリットとしては、各社に連絡する手間が省けることと共に、有能な不動産会社を選択できる点です。

home4uは、運営するNTTグループの会社が、サイトに参画する不動産会社を厳しい目で精査しています

普段、不動産業界と携わることがない方が良い不動産会社を見つけるのは簡単な事ではありません。サービスを利用する事で、厳選された不動産会社から、ご所有のマンション売却に適した会社を選択することができますから、あまり馴染みのない不動産会社を選定する際にも安心ができます。

また、一括査定サイトから査定を依頼することで各社のライバル意識を刺激することになりますので、より親身に熱心に売却相談に乗ってくれるはずですね。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!まとめ

zeikinkoujo

 

マンションを売却する際に必ずかかる印紙税については、負担しなければならないのは、避けられないことですが、住民税や所得税については、各種控除や特例を利用すれば、ゼロになるか限りなく安く抑えられるものです。

ただ、控除を受ける条件は、マイホーム売却に限られます。

以前住んでいた住居でも3年以内に売却すれば大きな控除が受けられますから、自分が住まなくなったマンションは早めに売却されるのが賢明だと言えるでしょう。

今回、税額のシュミレーションをしてきましたが、税額はマンションや状況によって異なります。税金の面で不安を抱えている方は、税理士などにお金を払って相談する前に、まずはプロである不動産会社に相談してみましょう。



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