マイソクとは？マンション売却で差がつく高く売る為のマイソク術 -

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マイソクって？マンションを売るために綺麗な図面を作ってもらおう

不動産屋さんの店頭にずらりと貼られている物件の図面。あれは「マイソク」と呼ばれるもので、よく見るとどれも購入者の関心を引くように作り込まれています。

今回は、このマイソクにスポットを当てていきたいと思います。

マンションの売却の際には良いマイソクを作ってもらいたいもの。マイソクの役割、良いマイソクを作ってもらうポイントなどを知れば、売却活動もスムーズに行くかもしれません。

マイソクって何？

「マイソク」とは、販売図面のことでいわゆる物件の履歴書のようなもの。物件概要や、間取り、最近ではマンション内やベランダから見える景色の写真などもカラーで掲載されます。

もともとはマイソク社という会社がこの図面の仲介をしていたことから、業界でこのように呼ばれるようになりました。

マイソクは、顧客に紹介する際にも、他の不動産会社に物件を紹介する際にも使われるものです。最近では、不動産会社専用のサイト「レインズ」に掲載され、そこから各社が顧客に最適な物件を検索していくために、重要度が増しています。

顧客ももちろんこれを見て、「購入したい」、「実際に見てみたい」と思うわけですから、マイソクの見栄えは大切ですね。

マイソクを積極的に出してくれる会社かもチェックしたい

各不動産会社によって、マイソクは個性が出ます。

マイソクの配布代行を行っているアットホーム社やマイソク社に作成してもらったり、担当者自身が作成する場合もありますが、不動産会社の中にはマイソクや広告を作る制作専門スタッフがいる場合もあります。

美大を出ている人やデザイナー、イラストレーターが作れば、とても見栄えがするものにもなりますし、個人のセンスが出てくるものです。

マンション売却には価格や条件はもちろん大切ですが、マイソクの印象も非常に重要。不動産会社を選ぶときには、センスのいいマイソクを作っている会社かどうかもチェックしておきたいですね。

不動産会社選定には、次のようなことも確認しておきましょう。

・取り扱っている不動産のマイソクを見せてもらいましょう。

各社、マイソクの雛形のようなものがありますから、同じような作りになるはずです。

・マイソクの美しさだけでなく、「特選」「最高」「今だけ」などの文言が書かれていないかに注意。

不動産業界において、誇大広告や何と比較しているかわからないような文言を使用することは法律で禁じられています。一見、関心を引くような文言ですが、このような言葉の使用は、法律を軽んじていることの表れです。注意が必要です。

マイソクを配布する広告費を請求されるケースもあるので事前に聞いておこう

マイソクは売却活動で必要なものですから、作ってもらっても基本的には料金は発生しません。しかし、次のような場合に費用を請求されることがあるので、事前に確認しておくことが必要です。

広告費用を追加請求される場合も・・・

不動産会社は、売主が主体となって依頼した広告活動については費用を徴収することができます。

「外注して欲しい」「デザイナーに作らせて」などの依頼は、広告の追加請求とみなされ、広告費を請求される可能性もあります。

配布するための費用を請求する会社もある

一般的にマイソクを作成すると、athomeやマイソク社へ依頼をして地域ごとの客付け不動産会社と言われるお客さんを紹介してくれる町の不動産屋に配布されることになります。

マイソクを出すことによって多くの不動産会社の目にとまるので、結果として多くのお客さんを紹介してもらえる事になります。

しかし、マイソクを不動産会社に配布してもらうためには費用が発生してきます。

例えば、東京の城東エリアに配布するならいくら、東京全域に配布してもらうならいくら。このようなイメージで部数によって費用が増えていきます。この費用は物件を請け負った不動産会社が負担をすることもありますが、オーナーに費用の負担をお願いする不動産会社もいますので、事前の確認が必要です。

マイソクの出来や個性を重要視するのであれば、最初から制作専門スタッフが常駐していて、希望するエリアに配布してくれる不動産会社を選ぶのも１つの手です。

しかし、できの良いマイソクはあくまで丁寧に書かれた履歴書のようなもの。綺麗な字で書かれた履歴書であっても中身が空っぽであれば採用はされないように、マンション自体の価値を理解した上でしっかりＰＲをし、精力的に売却活動をしてくれなければ売却はできません。

マイソクの出来は重要ではありますが、売却力のある不動産会社を選べば自ずとマイソクの仕上がりも納得のいくものであるはずです。また、マイソクの配布エリアも過去の傾向などから効果的なエリアを熟知していますから相談してみるのも良いでしょう。

不動産会社の選び方

売却を依頼する際にまず悩むのが、媒介契約の種類。専属・専任媒介にすれば１社に、一般媒介にすれば複数社に売却を依頼することができます。

参考→マンションを売る時の一般媒介のメリットとデメリット

１社に依頼することによるメリットもありますが、複数社に依頼することが売却への近道です。複数社に依頼するメリットと、不動産会社の選び方を具体的に説明します。

複数の会社に依頼することで不動産会社負担でマイソクを出してもらえる

複数社に依頼をするメリット

複数社に依頼をすれば、数社で同じ物件の売却活動をしていくことになります。どの会社も自社で売却できるよう努力することでしょう。その１つの方法として、自社の物件の個性を出すために良いマイソクを作ることに注力します。

同じ時期に同じ物件を数社で売却するのですから、他社との差別化を図るのです。それがまずは、他社に負けないマイソク作りというわけです。

マイソク作りだけが売却活動ではありませんから、もちろん他社に負けないよう自社顧客への紹介やマイソク配布や、不動産会社への営業など、広告活動をおこなってくれます。１社による売却活動では網羅しきれない紹介数になることでしょう。

１社に依頼をするメリット

依頼された不動産会社からしてみれば独占物件となりますから、購入者を見つけられれば必ず仲介手数料を得られるわけです。その分、広告費用も掛けられるので、大規模な広告をしてくれる可能性があります。

昨今の購入者の見つけ方は、ネットによるものが主流になってきています。不動産情報サイトからの問い合わせや、レインズを見た不動産会社による問い合わせから成約に至るケースが多くなっているのです。

専任媒介だろうが一般媒介だろうが、不動産情報サイトにもレインズにも基本的には掲載されるもの。専任や専属媒介で１社に依頼するよりも、一般媒介で複数社に売却を依頼する方が紹介数が多く、売却への近道だと言えるのです。

ネットが流通しておらず、新聞折り込みチラシなどに不動産情報を頼っていた時代とは異なり、大規模な広告活動よりも紹介数の多い方が現代社会に適した売却方法と言えるでしょう。

そして、紹介する際に利用されるマイソクの重要度は、増しているのです。

マイソクをしっかりと作成・配布してくれる良い不動産会社を探そう！

不動産会社を選ぶ際には、どんなマイソクを作っているかも重要ですが、最終的な選定には、マンションの査定額やどんな売却活動をしてくれるか最も大切。相対的な判断で不動産会社を選ぶようにしましょう。

まずは、売却金額を知るのと、どんな不動産会社か見極めるためにも査定依頼をすることから始めましょう。

不動産会社選びのポイントは次の通りー。

・売却金額を知る

査定額は、不動産会社によって差が生じるもの。少しでも高額で売却するには複数社に査定してもらう必要があります。会社によって、数百万円以上の差がでることは珍しいことではありません。

・会社の対応力を知る

査定依頼は、不動産会社を見極める場でもあります。メールや電話のやり取りや、実際に会った時の印象、売却方針やマイソクの出来などを比較して実際に媒介契約を締結する不動産会社を決めるのです。

・3〜4社と媒介契約を締結する

売却を依頼するのは一般媒介で複数社にするのがいいとお話しましたが、最終的に媒介契約を締結するのは３～４社が無難なところです。

多すぎてもご自身が各社の売却活動を認識できなくなりますし、媒介契約や価格変更の際の書類のやりとりも面倒に感じてしまうことになるでしょう。売却依頼するのが３社程でしたら、査定依頼は６社程度にはしたいところです。

・一括査定サイトを利用する

６社もの不動産会社を探して、それぞれに査定依頼の連絡をするのは、はっきりいって面倒。そんな時におすすめなのが、一括査定サイトを利用されることです。

例えば、数ある一括査定サイトの中でも業界最大手であるｈｏｍｅ４ｕは、簡単な入力で一度に６社まで査定依頼することが可能です。利用者は年間４００万人を超え、累計査定実績は２０万件にも及ぶいわゆる老舗サイト。運営はＮＴＴグループがしていますから安心もできます。

ｈｏｍｅ４ｕを利用するメリットは、ただ単に手間を削減できるだけではありません。サイトに参画している不動産会社の質の良さです。

運営会社は、参画する会社を厳選していますから、不要に広告費を請求してきたり、販売活動を怠ったりするような不動産会社を選定するのを最大限回避できるのです。

あまり馴染みのない不動産会社ですから、選ぶといってもどこから選べばいいのか困ってしまうものですよね。その点ｈｏｍｅ４ｕを利用すれば、ご所有のマンション売却に最適な不動産会社が見つかるはずです。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！