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不動産を売却する時、売主は買主に対する「告知義務」があります。
告知義務・・・対象物件に、心理的・物理的な問題・欠陥がある場合は、売主は買主に事前に告知をする義務がある
例えば、いわゆる事故物件である場合、あるいは雨漏りや漏水など建物に支障がある場合には、たとえそれが買主の買い控える原因になるようなものであっても、告知をする義務があるのです。
売主が、支障を知っていた上で告知をしなければ、告知義務違反になります。
それでは、マンションで隣の部屋からの騒音や、隣の部屋の住人の迷惑行為があった場合、これは告知する義務があるのでしょうか？
結論は、告知するのが正解です。
対象物件自体の支障ではない、騒音や迷惑行為を告知する必要があるのかを説明していきます。
お隣やご近所の方に少し不安のあるマンションの売却を検討されている方は、参考にしてください。
合わせて、マンションを高値で売却する上で、一番大切なポイントを先にお話ししておきます。
それは、『所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
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（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
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それでは、マンションの騒音と告知義務の関係性について解説をしていきます！
もくじ
告知義務に当たる4つの瑕疵
まず前提として、告知義務にあたる瑕疵（欠陥）について、詳しく解説をしておきます。
瑕疵には全部で以下の4つです。
- 物理的瑕疵
- 法律的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 心理的瑕疵
それぞれ簡単に紹介しておきます。
①物理的瑕疵
物理的瑕疵は、外見からでも判断ができる明らかな場合の欠陥を指します。
具体例を挙げれば、「雨漏りが発生している」「白アリが繁殖している」などがあります。
②法律的瑕疵
法律的瑕疵は、本来であれば満たしていなければいけない法律の基準を満たしていない場合を指します。
具体例を挙げれば、「再建築不可の物件」や「耐震基準を満たしていない」などがあります。
③環境的瑕疵
環境的瑕疵は、物件そのものではなく、物件周辺に居住するかどうかの判断に影響がでるようなものがある場合を指します。
具体例を挙げれば、「近くに暴力団の事務所があった」「風俗店の事務所が入っていた」「産業廃棄物処理の施設があった」などが挙げられます。
④心理的瑕疵
心理的瑕疵は、実態があるわけではないものの、過去の事実が居住するかどうかの判断に影響を及ぼすような場合を指します。
具体例を挙げれば、「過去に事故・事件で亡くなった人がいる」「室内で自殺した人がいる」などが挙げられます。
どこまで言った方がいいの？ 隣の部屋の騒音や迷惑と告知義務
自殺や他殺が起きてしまった事故物件については告知義務が必要なのは当然ですが、明からに不快と感じる隣人による騒音や迷惑行為についても、必ず告知しましょう。
告知しないで後から事実が発覚した場合、最悪のケースでは売買契約の解除や損害賠償を請求されるリスクがあります。
参考→マンションが事故物件の場合売る時に価値は相場よりどれくらい下がるのか
「騒音」や「迷惑」というのは、人それぞれの捉え方があります。
例えば、子供の走りまわる音を「騒音だな、迷惑だな」と思う人も居れば、「子供が元気なことは微笑ましいことだな」と気にならない人もいるでしょう。
同じ隣人であっても、「隣の人からいつも変なものをおすそ分けされて迷惑」と思う人もいれば、「いつもおすそ分けを頂いてありがたいな」と思う人もいます。
人が「騒音」や「迷惑」と感じる尺度はそれぞれ違います。
自分が問題なく住むことができていた住居でも、他の人はストレスに感じる可能性があると考えておいてください。
売却後などに問題になるリスクが少なからずある、隣人による騒音や迷惑と捉えられる行為がある場合は、事前に告知しておくのが良いでしょう。
騒音に関する告知義務の過去の判例
ここまで、騒音問題に関する告知義務の一般的な話について紹介してきました。
ここからは、過去に合った裁判の事例を挙げて、いくつか具体例を見ていきましょう。
航空基地周辺の住宅を購入した買い主が、売り主側が航空機の騒音に関する告知義務を怠ったとして訴えた事例
結論として、この事例は告知義務違反ではないとして棄却されています。
主な理由は以下の通り。
- 事前の物件視察の段階で気づくことができる
- 売主は隠していたわけではないし、騒音は周知の事実だった
- 騒音発生の時間は限られているし、個人によって受け取り方に差があるレベルだった
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上記のことから、告知義務違反には当たらないとして、買い主の請求を棄却しています。
事前に防音性能が高いと言われていたマンションを購入したものの、許容できないレベルの騒音があるとして買い主が訴えた事例
結論として、マンションを販売した業者に対して、慰謝料として買い主達にそれぞれ15～25万円を支払うように命じました。
主な理由は以下の通り。
- 販売業者は、十分な防音性能つきの家であると謳っていた
- 窓を閉め切った状態でも音がうるさく、50デシベル以上の騒音が室内で計測されていた
- 結果として買い主達は不快感や睡眠妨害、会話妨害などの被害を受けた
上記のことから、買い主に対しての慰謝料請求が認められました。
参考：マンションの新築分譲業者に騒音被害による慰謝料の支払い認めた事例
上記の2つの裁判例から読み取れることは、
・すべての騒音が告知義務の対象になるわけではなく、一定以上の騒音の場合のみ告知義務違反になる
・事前に直接告知していない場合でも、入居前に明らかに騒音に気づける場合は告知義務違反に当たらない
の2点ですね。
騒音トラブルを事前に解決してから売却に出す方法
騒音問題を告知するかどうかを検討する以前に、現時点で発生している騒音問題を解決するのも一つの方法です。
とはいえ、訴訟問題にまで発展させてしまうと、裁判の費用や時間が奪われてしまいます。
騒音問題が起きている場合の具体的な対処法は以下の2つ。
- 騒音を出している住人と話し合いをする
- 管理組合に一度相談する
それぞれ紹介していきます。
①騒音を出している住人と話し合いをする
一番シンプルでわかりやすい点が、騒音を出している住人と話し合いをすること。
話し合いといっても、直接文句を言いに行くのではなく、ポストに手紙を入れておくなどの方法も可能です。
騒音を出している人の中にもいろいろなパターンがあり、まったく騒音を出している自覚がない人もいます。
自覚がない人であれば、指摘をすることで騒音が階下に響いていたことを知り、すぐに改善してくれる場合もあるでしょう。
いずれの伝え方にしても、頭ごなしに否定するのではなく、相手を思いやったコミュニケーションを取ることがトラブルを避ける上で大切です。
②管理組合に一度相談する
直接住人に伝えるのが怖い場合や、話をしたものの一向に改善されないケースもあるでしょう。
その場合は、一度マンションの管理組合に相談するのも一つの方法です。
間接的に話し合いの場を設けてくれたり、仲介してもらうことによって、冷静に対応できる場合もあります。
管理組合を通しても改善が見られない場合は、そのまま我慢するか、訴訟を起こすか、このままの状態を買主に伝えた上で売却するかなどの対処になるでしょう。
隣の部屋の騒音、どんなものが告知する必要がある？
「隣の部屋の騒音」には、色々なものがあります。
生活をする上での多少の生活音は仕方ないですが、夜間・早朝の騒音など明らかに不快な騒音がある場合は告知してください。
隣人の方に小さいお子様がいらっしゃったり、ペットを飼っていたりしていて、鳴き声が聞こえたりするようであれば、告知しておくのが安全です。
また、楽器の音にも敏感な方がいらっしゃるので、もし聞こえる様だったら告知しておきましょう。
買主は、マンションを購入する前に必ず内見をします。その際に騒音を体感してもらうのもいいかもしれません。
不動産会社の方と、そのあたりも相談して販売活動を進めていくのがいいでしょう。
告知しなければいけないレベルの騒音の基準（デシベル）
騒音問題を考える際のポイントになるキーワードが「受忍限度」です。
受忍限度とは、社会生活を送っていく上で、我慢すべき限度のことを指します。
告知義務違反にあたる騒音のレベルは、この受忍限度を超えたものであると考えてください。
絶対的な判断基準があるわけでないのですが、一つ参考になる事例として「東京地裁」で平成24年3月25日に行われた裁判があります。
判例の解説によると、
- 人が就寝すると考えられる午後9時から午前7時までの間は40dbまで
- 活動していると考えられる午前7時から午後9時までの間は53dbまで
といった基準が引かれています。
基本的には騒音の懸念があれば買い主に伝えておくべきですが、一度発生している騒音のレベルを計測した上で、買い主に伝えるかどうかを判断するのも一つでしょう。
その他マンションを売る時の近所の迷惑についての告知義務
意外と多いのが隣人による迷惑行為です。
『お隣の部屋がごみ屋敷と化していて悪臭が漂っている』など明らかな迷惑行為がある場合は必ず言っておきましょう。
ベランダはお隣と繋がっていることが多いですので、問題が多い箇所です。
臭いがしたり、物が大幅に越境していたりする場合も言っておくのが無難です。
注意しておきたいのが隣人とのトラブル。
個人的な価値観の相違などは、告知する必要はありませんが、一方的に隣人から迷惑行為を受けることがある場合は言っておく必要があります。
一般人だけではなく、近隣に暴力団事務所がある場合は必ず告知をするようにしましょう。
購入した土地の近隣に暴力団事務所が存することは隠れた瑕疵に当たるとして、買主が契約解除等を求めた事案において、契約解除等は認めなかったが売買金額の二割相当の損害賠償を認めた事例もあります。
出典：暴力団事務所と告知義務-RETIO
ある裁判では、隣人による暴言や迷惑行為を受けた買主による、売主に対する損害賠償請求を認めた判決もあります。
この場合、売主は同じ様な迷惑行為を隣人から受けていたにもかかわらず、買主に告知をしていなかったため、このような判決になりました。
必要以上にマンションの住人のことを話すのはプライバシーの侵害となる場合もありますが、隣人から少なからず生活に支障をきたすレベルの迷惑行為がある場合は、必ず告知をして下さい。
気になる事はマンションを売る時に不動産会社に必ず相談しておこう
「告知義務」といっても、直接売主から買主に話すことはありません。
隣人による騒音や迷惑行為がある場合は、担当する不動産会社に言いましょう。
不動産会社が、買主に告知する必要があるかを判断し、必要なことを買主に告知します。
また、小さなことでも、「これは告知義務に値するのか？」と疑問に思ったことは、不動産会社の担当の方に相談しておきましょう。
不動産会社の方の判断を仰いだ方が安心ですし、リスクを減らすことができます。
騒音など近所からの迷惑がある！マンションを売る時に告知義務は必要？まとめ
売却する部屋で生活するにあたり、明らかに不快な騒音や迷惑行為がある場合は、必ず告知する必要がありますが、「告知義務」の範囲は、難しいところもあります。
人によっては感じる不快の度合いが違うことを理解し、ささいなことでも不動産会社に相談しておくのが1番です。
これによって売買契約の解除や、損害賠償の支払いなどのリスクを大幅に減少させることができます。
また、「自分のマンションはこんな隣人がいるけれど売れるのだろうか？」と不安に思っている方も、問題点を含め、一度不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産のプロが問題を考慮し、その部屋にあった販売活動をしてくれるはずです。
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