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特徴別マンション売却方法

築40年のマンションは売れない?プロが築古物件でも高く売却する方法を伝授!

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築40年以内のマンションを高く売るために知っておくポイント

築40年 マンション

マンションの価格は築年数と共に、当然落ちていきます。

現在日本には、1970年代の高度成長期に建てられた築40年ほどのマンションが非常に多く存在しています。

築古物件とも呼ばれるこれらのマンションは、もはや価値もなく需要もないのでしょうか。

結論から申し上げると、限られた買い手にではありますが、需要はあります。

当然、築浅の物件と比べた際に売りにくさはあるのですが、売却のポイントを押さえておけば問題ありません。

今回の記事では、現役不動産営業マンの筆者が、築古マンション売却のポイントを詳しく解説していきます。

この記事を読んでいただければ、相場価格以上の価格で売れる可能性がグッと上がりますので、ぜひ参考にしてみてください。

先に結論として、築40年のマンション売却をする上で最も重要なキモをお伝えしておきましょう。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

(特に築古物件は相場より安く査定されやすいので、必ず複数社への査定を実施しておきましょう)

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは、築40年のマンション売却で重要なポイントを詳しく解説していましょう。

築40年のマンションでも売れない?ーいえ、結論売れます

冒頭でもお伝えした通り、築40年を超えるような築古のマンションであっても、一定数の需要は存在します。

東日本不動産流通機構が公開している「中古マンションの築年帯別構成比率」を見てみましょう。

2017年に、首都圏で成約した中古マンションを築年数別に見てみると、

  • 築0~5年 10.0%
  • 築6~10年 16.3%
  • 築11~15年 17.5%
  • 築16~20年 13.4%
  • 築21~25年 9.3%
  • 築26~30年 8.4%
  • 築31年~ 25.0%

となっています。

つまり、4人に1人が築30年以上の物件を購入しているわけです。

2007年時点での築31年以上のマンションの成約比率は13.6%ですから、10%以上も築古マンションの購買数は増えていることが分かります。

もちろん、築30年以上といっても幅があるのですが、築古マンションを購入することへの抵抗が減ってきていることが表から見て取れます。

また最近は、築古のマンションを安く購入して、自分達好みにリノベーションする人たちも増えているので、築40年だからといってあきらめる必要はありません。

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)

老朽化が進んだ築40年のマンションに資産価値はほぼない?

夫婦

売却が出来たとしても、資産価値は残っているの?

タダ同然の価格でないと売れないのでは?

と心配に感じる人もいるでしょう。

確かに築40年のマンションには、建物の資産価値はほぼないと言えます。

しかし、古家には価値がなくても土地に価値があるのと一緒で、マンションは一見部屋のみの資産に見えますが、土地の所有権もありますから、価値がなくなることはありません。

首都圏の中古マンション築年帯別平均価格の表を見てください。

そして、古家と違ってコンクリート造のマンションは築40年であっても、メンテナンスをすれば十分に住むことができます。

さらに、築古物件は数あるマンションの先駆けで作られたため、立地が良いことが多く、その点ではマンションの価値は比較的高いと言えます。

駅に近いことや、子供の学区内であることを優先させてマンションを選ばれる人もたくさんいるのです。

特定の方にとって最高の立地であれば、成約に至る可能性は十分にあります。

そして、近年のビンテージブームやリノベーションブームで、築古物件の魅力は見直されています。

古き良きを残した、クラシカルな雰囲気が好きな方や、自分で間取りや壁紙、床材を決めてフルリノベーションしたい方にとっては、安く購入できる築古物件は魅力的で価値のある物件なはずです。

築40年のマンションの耐震性‐地震とか大丈夫?

築40年 マンション

新耐震基準というものをご存知でしょうか。1981年に建築基準法が改正された際に出来た、耐震性の基準です。

1981年にできたものですので、築40年のマンションには、この基準を満たしているマンションはありません。

しかし、全く耐震性が考慮されていないのかというと、そんなことはありません。

1981年以前にも、今では旧耐震基準と呼ばれている基準がありましたし、耐震性がしっかりしているマンションがたくさんあります。

さらに、1981年以前に建てられたマンションでも耐震改修工事が行われているマンションもあります。

ですから、築年数だけが耐震性に影響するとは限らないのです。

しかし、新耐震基準ではないことを懸念される方がいらっしゃる事も事実です。

少しでも好条件で売却できるよう、ご所有マンションが旧耐震基準で、耐震改修工事が行われているか分からない場合は、マンションの管理会社などに聞いておくのが良いでしょう。

築40年のマンションを賃貸にだすという選択

築40年 マンション

売却しても買い手がつかないなら、賃貸に出したほうがいいのかもしれない。

そう考える人もいるでしょう。

ただし、築40年マンションを賃貸に出すことはお勧めできません。

前提として、マンションは持っているだけで費用がかかるものです。

築40年であろうが、固定資産税に管理費、修繕積立金…と継続してお金がかかります。

参考→売却するまで払い続けるの!?マンションを売る時の管理費・修繕積立金

築40年ともなると、家賃は低く設定せざるを得ませんし、借り手は限られています。

もし空室の状態が続けば、維持費用だけがかかることになり、赤字を垂れ流す負債になってしまう可能性があるのです。

また、人を一度住まわせてしまうと、退去してもらう時にスムーズには行きません。

期間を決めて貸し出すこともできますが、この場合は、賃料相場よりさらに安く家賃を設定することになります。

必ずしも借り手がいるわけではない、賃料を高く設定できない、スムーズに退去させられない、ということを考えると、賃貸にだすことはリスクが高いと言えます。

参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

築40年のマンションはいち早く売却してしまうのが1番!

先ほども言ったとおり、マンションは持っているだけでかなりの費用がかかります。

そしてこれから、マンション建て替えや取り壊しの話が出てきたら売却することはできなくなるでしょう。

実はマンションの建て替えや取り壊しの事例はまだ少なく、所有者に有利な建て替えや取り壊しの制度などは確立していないのが現状です。

また、2020年よりも前に不動産価格が下がり始めると考えられているので、2019年の今は最後の売り時といっても過言ではありません。

10月の消費増税、東京オリンピック終了前の投資家の売り圧、2020年の羽田新ルート問題などマイナス材料が多く控えています。


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関連記事→2020年問題とは?ーマンション大暴落が予想される5つの理由

このことからも、マンションの価値が付く今、売却するのが一番です。

確かに築40年のマンションは、買い手も少なく、高額な売却も望めないでしょう。

しかし不動産が高止まりしている今だからこそ、いち早く売却することが得策です。

マンションはリフォームをしてから売却すべきか?

夫婦

築古マンションだから、リフォームしてからじゃないと買い手がつかないんじゃないだろうか?

そう考えている人はとても多いです。

結論から言うと、売却前のリフォームはおすすめしません。

もちろん、リフォームをすることによって買い手がつきやすくはなるでしょう。

ただ、大切なポイントは「リフォームにかけたコストを、売却代金で回収できるのか」ということです。

500万円かけてリフォームをしたところで、500万円以上上乗せして売れる保証はありません。

また、さっきも少し書いたように、築古のマンションを安く買って自分でリフォームやリノベーションをしたいと考えている人たちが一定数います。

自分でリフォームをしてしまうと、この層を取り逃すことになってしまうリスクもはらんでいるので、注意してください。

築40年マンションを高く売るための4つの方法

ここからは、築40年が経過しているマンションを少しでも高く早く売るための方法を紹介していきます。

大きくポイントは4つ。

  1. 最低限の修繕・リフォームを実施する
  2. インスペクションを実施する
  3. 既存住宅売買瑕疵担保保険に入る
  4. 複数の不動産会社に査定を依頼する

順番に紹介していきます。

①最低限の修繕・リフォームを実施する

さきほど、「売却前のリフォームはおすすめしないと言ったじゃないか」と感じる人もいるでしょう。

線引きが難しいのですが、明らかに劣化していたり、破損していて見た目を損ねる箇所があれば最低限修繕すべきです。

さきほど控えた方がいいとお伝えしたリフォームは、大規模で部屋全体が変わるようなもの。

明らかに印象が悪くなるような箇所があれば、ピンポイントでもいいので最低限の修繕をしておきましょう。

築40年のマンション売却のポイントは、良く見せること以上に、悪く見せないことが大切と覚えておいてもらえばいいかと思います。

②インスペクションを実施する

あなたは、インスペクションという言葉を聞いたことがありますか?

インスペクションを日本語に訳すと「検査」という意味で、インスペクションは専門家による住宅診断のことを指します。

本来、インスペクションは買い主側がお金を払って実施するケースが多いのですが、売り主側でインスペクションを実施してしまうのも一つです。

本来買い主側が払うべきものを払ってくれたという感謝の気持ちも生じるでしょうし、第三者の目線で「安全です」と言ってもらえれば買主は安心できるもの。

インスペクションがあることによって、購入するか迷っている人も最終的に決断しやすくなるメリットがあります。

目視でのチェックを主とする「一次検査」であれば、5~10万円程度で実施を依頼できます。

買主に安心感を持って購入してもらえることを考えれば、安い出費ではないでしょうか?

③既存住宅売買瑕疵担保保険に入る

築古のマンションを購入する人が心配しているのは、「購入してから何か問題が発覚したらどうしよう?」というポイントです。

中古のマンションを売買する場合は「瑕疵担保責任」といって、売却から2~3か月の間にマンションに問題が見つかった場合、売り主が責任を負うことになっています。

言い換えれば、2か月を過ぎた後で欠陥が見つかったとしても、買い主は売り主に責任を追及できないのです。

そこで買い主の安心を守るために、既存住宅売買瑕疵担保保険に入るのも一つの方法。

事前の検査を通過した後に既存住宅売買瑕疵担保保険に加入し、最長5年間の間、下記の4点における欠陥を保証してもらうことができます。

  • 構造耐力上主要な部分
  • 雨水の浸入を防止する部分
  • 給排水管路※
  • 給排水設備・電気設備※

※保険会社によっては対象でない場合あり

こちらも本来買い主に払ってもらうものですが、あえて売り主側が支払うことによって、買い主に安心と信頼感を与えることができます。

④複数の不動産会社に査定を依頼する

築40年のマンションに限らず、マンションを高値で売却するために最も大切なのは「不動産会社選び」です。

不動産会社によっては、一戸建手の売却に強い会社や、投資物件の売却に強い会社、マンションの売却に強い会社など様々です。

また、同じ会社の中でも担当者によって大きく力量は変わってきます。

不動産会社側の実績やノウハウと、信頼できる実績と経験を積んでいる担当者に出会うこと。

これこそが、マンション高値売却の一番の秘訣です。

信頼できる不動産会社と担当者に出会うためには、複数の不動産会社を比較・検討する時間が必要。

冒頭でも説明した不動産一括査定サイトは、1度物件情報を入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。

日本初の不動産一括査定サイトでNTTデータグループが運営する「HOME4U」なら、全国1300の不動産会社と提携しています。

事前の審査を通過した不動産会社としか提携をしていないので、悪徳な不動産会社に売却を依頼するリスクを回避できます。

大手の不動産会社はもちろん、地域のネットワークが太い不動産会社も多いので、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトについては、下の記事にまとめているので、あわせて参考にしてもらえれば。

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

築40年マンションが売れない時は買取も検討しましょう

築40年マンションはもちろん売却できるのですが、築浅のマンションと比べて、売りにくいことは確かです。

また、同じ築40年マンションであっても、エリアによって売却のしやすさは大きく変わります。

長期間買い手がつかずに悩んでいる人や、金額は低くなっても早く確実に売りたい人は、不動産の買取を利用してみてください。

一般的な不動産の売却の場合の買い手は個人ですが、買取の場合は不動産会社が直接購入します。

通常の売却よりも2割程度価格が下がるデメリットがあるのですが、

  • 仲介手数料がかからない
  • 瑕疵担保責任を負う必要がない
  • 周囲に知られずに売却できる
  • 引き渡しの融通が利く
  • 早く確実に売れるので負担が小さい

など、通常の売却時にはないメリットも数多くありますよ。

買取時も必ず複数社から見積もりをとりましょう

通常の売却時も、複数社に査定を依頼することが大切とお伝えしました。

しかし、査定額はあくまでも「このくらいの価格なら売れるであろう」と思われる価格です。

買取の査定は、査定額=売却価格ですし、こちらも会社によって数百万円単位で価格が変わってきます。

絶対に1社の見積額だけで買い取り先を決めてしまうことの無いようにしてくださいね。

買取はある程度規模の大きな会社でないと対応していません

一点注意して欲しいのが、すべての不動産会社が買取を行っているわけではないということ。

不動産を買い取るということは、自社で在庫をかかえることと同義です。

小規模の不動産会社は、自社で物件を保有せずに取引の仲介手数料で利益を上げています。

つまり一定の規模感がある会社でないと、買取を依頼することはできないのです。

一般的な不動産一括査定サイトを活用しても、買取に対応していない会社も含まれるので効率が悪いです。

三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブルなどの大手6社が共同運営する「すまいValue」なら、買取に対応している会社ばかりにまとめて査定を依頼できます。

業界TOPクラスの大手6社ですから、6社に買取の査定を依頼しておけば、安売りして損をしてしまうようなリスクを大きく減らせるのでおすすめです。

不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒

築40年のマンションを売ることはできる? 古い物件を高く売却する方法まとめ

築40年のマンションは、金額にこだわりが強いと売れません。

必要以上に安く売却する必要はありませんが、買い手が限られていること、いち早く売却するのが得策であることを理解し、売却に臨むことが大切です。

マンションの売却に悩まれている方は、まず不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

査定するのは無料ですし、売却金額の目安を知ることで、買い替えや、資金整理の見通しも立ちます。



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