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築30年のマンションを売却する! 築古物件の資産価値と高く売る方法

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築30年のマンションの資産価値と高く売るポイント

バブル時代に建てられたマンションの多くが老朽化を迎え、築古物件が増えてきています。

築30年ともなると、需要がないのではないか、売却は損なのではないか、と懸念されて売却に踏み切れない方もいらっしゃると思います。

また、築30年ともなると逆にマンションを所有し続けることが損に繋がることが多くなります。

しかし、安心してください!築30年のマンションでもまだまだ十分需要がありますし、売ることは可能です。

今回の記事では築古のマンションを少しでも高く売るためのポイントを、現役の不動産営業マンの筆者がわかりやすく解説していきます。

先に結論として、築古マンションを売却する上で最も重要なキモをお伝えしておきましょう。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは築30年のマンションの売却に悩んでいる方のために、相場と売る時のポイントをご説明していきます。

築30年のマンションには資産価値はほぼない?

 

残念ながら、築30年のマンションには、建物としての価値はあまりないと言わざるを得ません。しかし、マンションというのは土地の所有権も有していまる物件。価値が全くないということはありえないのです。また、築30年とはいえ、マンションは鉄筋や鉄骨造で作られています。

メンテナンスをしっかりとすれば、築30年のマンションでもまだまだ十分に住むことができます。それに加え、駅前や学校に近いなど立地が良く、管理が行き届いているマンションであれば、さらに価値は高くなります。

築30年のマンションができた当時、日本はバブル経済。贅沢な場所に、贅沢な造りで建てられているマンションも多く、都心部のマンションはビンテージマンションとも呼ばれ、大変人気があります。

一般的に、この築年数のマンションは、立地や造りが優れているものが多い傾向にあります。また近年は、自分好みの部屋を作りたいリノベーション好きな方も増えています。

このような方たちは、購入後に壁紙も床材に自由に張り替るため、購入時の汚れや古さは気にならないのです。そして、築年数より、立地、広さ、お子様の学区内などを優先して探されている方にとっては、築30年のマンションは値段もお手頃で、大変魅力のある物件であるでしょう。

築30年以上経っているから、と諦めるのはまだまだ早いのです。

 

築30年のマンションの耐震性‐地震とか大丈夫?

 

築30年以内のマンションであれば、1981年に改正された新耐震基準が採用されて建てられていますので、大きな地震にも耐えられるという造りになっています。この新耐震基準については築20年のマンションの記事でも解説しています。

『新耐震基準なのか否か』でマンションを探されている方もたくさんいますので、その点は大きな強みとなります。

ただ、耐震基準は1981年に改正されましたので、築30年以上のマンションについて確認が必要です。また、新耐震基準でなかった場合でも、耐震補強工事などが行われていれば、構造上耐震力は保証されていることになります。

自分のマンションは基準を満たしているのかどうか分からない方は、管理会社などに問い合わせることで新耐震基準かどうか、耐震補強がなされているか、確認することができます。


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また、売却を依頼する不動産会社でも、この点は調べることが出来るので安心して大丈夫です。

 

築30年のマンションを賃貸にだすという方法はあり?

 

もし、築30年のマンションを賃貸に出す事を検討しているなら、次の2つの理由から、賃貸ではなく売却することをオススメします。

 

・赤字経営になるリスクが高い

賃貸収入で、マンションの固定資産税、管理費、修繕積立金などの維持費をまかなえるとは限りません。

築30年のマンションとなると築浅物件より、家賃を下げないと入居者は入らないでしょうし、そもそも入居者が入るという保証もありません。

 

・売りたくなった時に売れないリスク

一度入居者が入ると、なかなか退去してもらうのが難しくなります。貸し出している間に売却をしたくなっても、家主の都合ではなかなか居住者を退去させられないのが、賃貸借契約というものです。

期間を決めて貸し出す事も可能ですが、その場合、ただでさえ築浅物件に比べて家賃を下げているのに、定期借家にすることで、更に家賃を下げる必要があります。また、築年数が古いと、住んでいる人が退去してしまった場合、なかなか次の借り手が付きにくいという事実もあります。

赤字経営になるリスクと、いざ売りたくなった時に売れないリスク、この2つが古いマンションの賃貸をお勧めしない理由です。

参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

 

築30年のマンションの固定資産税はどれくらい?

 

固定資産税とは、土地と建物を所有している場合に課せられる税金です。

マンションの場合、一見建物のみの所有のように見えますが、マンションの建っている土地の所有権も保有していることになります。マンションに建っている土地は、各部屋の広さなどの持分に応じて、所有者に細分されています。

土地の固定資産税は、地価などによって上下するものですが、建物の固定資産税は一般的に築年数とともに減っていくものです。ですから、マンション自体の固定資産税は、大きな地価の高騰などなければ、基本的に築年数とともに下がっていくものです。築30年のマンションともなれば、周辺の同じ広さの新築マンションや築浅マンションに比べるとかなり安く抑えられます。

買い手にとっては毎年払っていく費用ですから、その点は魅力となるでしょう。一方、所有者からすれば、いくら古くなっても掛かり続ける固定資産税です。固定資産税を治める義務から脱却するには、当然ながら売却する方法しかありません。

 

築30年のマンションはなるべく早く売るのが一番

 

築年数が古い、築30年のマンションを、賃貸にだしたり、そのまま空き家の状態にしておくのは、リスクがあったり維持費用がかかりメリットがほとんどありません。

また、今後売却したくなったときには価値は今よりも当然下がり、買い手がさらに少なくなることは間違いありません。

参考→築40年のマンションを売ることはできる?古い物件を高く売却する方法

現在、日本には、築50年を超えるようなマンションはほぼ現存していません。そもそもマンションというものができ始めたのが50年程前からなのです。諸説ありますが、マンションの寿命は50年程とも言われています。実際、建て替えや取り壊しが行われたマンションも、数は少ないですが出てきています。

買い手にとっては、築30年というのは目安にもなります。これから、住んでいくために購入される訳ですから、「築30年以内の物件」と探されている方が多いのです。つまり、築30年の物件は、数年後にはこのような方たちの選択肢に入ることすらなくなる可能性があります。

ですから、この節目である築30年の今、売却をされることをオススメするのです。

 

築30年のマンションを売却する!資産価値と高く売る方法まとめ

 

築30年のマンションを売却するポイントと、今、売却するのがお勧めである理由を説明してきました。

しかし、「そうは言ってもマンション売却ってどうすればいいのかわからない」という方には、まず不動産会社に査定依頼をされることをお勧めします。

築30年程のマンションになりますと、不動産会社によって査定内容にばらつきがでる場合が多いので、複数の不動産会社に査定を依頼されるのがいいでしょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

いくら築30年のマンションといっても、まだまだこれから人が住めるマンションです。特定の方には、大変魅力的であるといっても過言ではありません。ですが、築年数が古くなるにつれ資産価値は低くなるのは間違いありません。そして買い手もどんどんと少なくなっていきます。

1番最悪なのが、マンションの買い手が付かず、固定資産税や管理費だけを払い続けなければならないという悪夢です。日本では不動産の放棄は出来ないので、所有している限り永久に税金はかかり続けます。

築30年程度であればまだ間に合います。少しでも高額で売却できるよう、不動産会社選びから始めてみてください。



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