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もくじ
マンションを買い替えする時のタイミングと住み替えシミュレーション
長年住んでいるうちに、家族構成の変化や仕事の都合で住みにくくもなっていくこともある、住まい。所有しているマンションを売却し、今の生活に合ったマンションや一戸建て住宅の購入を希望される方も多いですが、その時に必ず直面するのがお金の問題です。
マンションを売ったお金は、どれくらい新しいマンションの資金にできるのか、疑問を持たれる方も多いでしょう。
資金計画を入念に立て、売却と購入のタイミングに注意すれば、スムーズに買い替えを行うことができます。
今回は、買い替えの時に気になるローンの話、売るのと買うのはどちらが先かなど、買い替え・住み替えに関することが全て分かるように説明していきます。マンションの買い替えや住み替えを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
マンションを買い替えた場合、ローンはどうなる？
ローンが残っていても売却はできる？
まず、所有しているマンションを売却するには、基本的にローンを完済する必要があります。
ローン残債以上の金額でマンションが売却できれば、ローンを返せるわけですが、必ずしも望んでいる金額で売却できるわけではありません。足りない分については自己資金で充当しなければなりませんが、それもできない場合も考えられます。
このような場合、本来であればマンションに付いている抵当権を抹消できないことになりますから、基本的には売却する事はできません。
抵当権とは、ローンを借り入れている金融機関が、債務者のローンの返済が滞った時に強制的に物件を競売にかけられる権利で、基本的に、ローンを完済することで、抵当権の抹消はできます。
参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法
買い替えローンを利用する
買い替えの場合には、「買い替えローン」や「住み替えローン」と呼ばれるものを利用すれば、ローンを完済せずともこの抵当権を抹消することが可能です。
これは、所有のマンションのローン残債が残っていて自己資金の充当でも完済できない場合、買い替え先の費用とまとめてローンが組めるというものです。既存のローン残債より金額が増えるため、一般的な住宅ローンより審査は厳しい傾向にありますが、審査が通ればローンを完済せずとも買い替えすることができるということです。
マンションを買い替えるのに良いタイミングはいつ？
多くの人は、マンションを買い替えたいと思ったとき、つい新しい購入物件の選定から始めてしまいがちです。自己資産が豊潤で、所有のマンションを売却しなくとも、新しいマンションを購入できる場合はもちろんそれでもいいでしょう。
しかし、ローン残債がある場合や、売却資金を購入資金にあてなければ買い替えすることができないのであれば、売却の方を先にしなければなりません。
条件が良い物件が出てきたから購入して、後から売却しようとしても、売却ができなければ購入費用の捻出もできませんし、ローン残債がある場合には住宅ローンや買い替えローンも新しく組めません。
買い替えの場合、売却と購入のタイミングは非常に難しいものです。売却の契約ができたら、引渡しまでの間に新しい購入物件を決める、あるいは売却後に賃貸に引っ越して落ち着いて購入先を決めるかのいずれかです。
もちろん仮住まいをするには費用と手間が掛かりますから、売却と購入タイミング良く行えることが一番いいのは言うまでもありません。
しかし、いつ売れるのかは誰にもわからないこと。売却活動中も購入先の検討を始める必要があります。
理想的な流れは、「売却マンションの契約⇒購入マンションの契約⇒売却マンションの引渡し⇒購入マンションの引渡し⇒引越し」となります。
売却相手や購入先、そしてご自身のスケジュール調整がかなり大変ですので、不動産会社の方と協力してスムーズな買い替えにすることが重要です。
参考→マンションを売る時の退去のタイミングー売却後出ていくのはいつ？
マンション買い替えの費用シミュレーションをしてみよう！
例えば、所有のマンションのローン残債が2,000万円。売却できた金額が1,800万円。買い替え先のマンションが2,000万円で手付金が100万円だった場合の売却と購入にかかる費用をシミュレーションしてみたいと思います。
まず、売却金額を全てローンの返済にあてたとしても差額が200万円あります。自己資金を充当できず完済できなかったとすれば、買い替えローンを利用することになるでしょう。
買い替え先のマンションも手付金を除いた額を全額ローンで購入するとなると、残債200万円＋手付金を除いた購入金額1,900万円で、買い替え後のローンは、2,100万円となります。
そして、売却と購入にかかる諸費用がかかってきます。
まずは、2,000万円のマンションを売却した場合の一般的にかかる費用
仲介手数料：売買代金×3％＋6万円）＋消費税 712,800円
登記費用：ローン残債がある場合には抵当権抹消費用 １～２万円程
印紙代：１万円（平成30年3月31日までの軽減措置後の金額）
ローン手数料：１万円～5万円程
合計：約80万円
2,000万円のマンションを購入した場合の一般的にかかる費用
仲介手数料：（売買代金×３％＋６万円）＋消費税 712,800円
登記費用：移転登記費用 30万円程
ローンを組む場合は抵当権設定費用 2～3万円程
印紙代：１万円
不動産取得税：6万円程
固定資産税：売主が１年分前払いしたものを日割計算 1万円～15万円程
ローン手数料：保証料を一括で払うかにより幅がある 5万円～30万円程
火災保険料：年数による 10万円～30万円程
合計：130～180万円程
売却時には売却代金の4～5％が、購入時には購入代金の6～10％が諸費用としてかかると言われています。これに加えて引越し費用がかかります。諸費用と購入時の手付金については基本的に現金で支払わなければなりませんので、買い替えの際には最低限必要な資金を用意してから考えるようにしましょう。
諸費用や手付金の他にも、購入先が決まらなかった場合には仮住まいの費用も必要になるかもしれません。
買い替えは、資金計画を立てることが非常に重要になります。上記はあくまで概算です。諸費用は売買金額により変動するものなので、不動産会社の方などに事前に相談してみるといいでしょう。
マンションをもう１部屋買って貸すことは可能か
買い替え時にさらにもう１部屋マンションを購入して、賃貸に出すことはできます。
しかし、一般的な住宅ローンは自己居住用として購入したマンションにのみ適用されるもの。賃貸用のマンションを購入する際には、現金一括で購入できなければ、投資用のローンを組まなければなりません。
投資用のローンは住宅ローンに比べて金利が高く設定されており、審査基準も厳しく利回りなど採算がとれるかに重点が置かれます。買い替えの際に現金一括で購入できない場合には、ご自宅のマンションに加え、賃貸用のマンションを購入することはおすすめできません。
どちらもローンで購入するとすれば、まずローンの審査が通るのかが疑問視されます。審査が通ったとしても、賃貸経営がうまくいかなった場合には双方のローン返済に困ることになるでしょう。
マンションは、固定資産税に加え、管理費や修繕積立金などの維持費用がかかるもの。借り手が付かない状態が続けば、かなりの赤字となることは避けられません。
賃貸経営をうまくいかせるには、現金で購入できる場合や、賃貸経営に精通している方に限られると言えます。
参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち？！今売却するべき3つの理由
マンション買い替えにおける不動産会社の重要性
まずはマンションの売却できそうな金額を知ろう！
買い替えの検討を始めたら、まずは所有のマンションがどれくらいで売れるかも知ることから始めなければなりません。しかし、周辺のマンションの売出価格などをもとにご自身で売却金額を予想し、それをもとに新しい物件を検討するのは避けてください。
周辺の売出価格が参考になるのは確かですが、売出価格と実際に売却できる金額も違いますし、マンションの広さ、劣化状況、間取りなども売却金額に大きく影響を与えます。例えば、3,000万円で売れると思って、そのつもりで購入先を検討していても、実際には2,500万円にしかならなかった場合、購入先の予算も下げなくてはなりません。購入先を検討するのは、きちんと不動産会社の方に査定を依頼して、売却できそうな金額を知ってからにしましょう。
査定は複数の不動産会社に依頼しよう！
不動産会社に査定を依頼する際の注意点は、１社の判断に頼らないこと。これが非常に重要です。
査定とは、機械的になされるものではなく、担当者の相場感やマンションの評価によって算出されるものです。不動産会社により、査定額に差が生じるということです。複数社に査定してもらうことにより、より正確な査定額を知ることができるのです。
実際に、複数社にマンションの査定をしてもらったところ、一番高い不動産会社と安い不動産会社で数百万円以上の差が出たというケースも珍しくありません。
また、査定依頼は、実際に売却を依頼する不動産会社を決める重要な見極めポイントになります。査定依頼での対応、担当者の人柄、査定額などのポイントを、査定依頼を通して見極めるのです。
買い替えの際には、特に不動産会社の役割は重要だと言えます。売却なくして買い替えはできませんし、売主・買主のスケジュール調整、ローンの手配など細心の注意を払ってしっかり説明をしてくれるような会社に頼まなければなりません。
それに加えて、スムーズに、より高額に売却してくれるのは第一条件でもありますよね。
参考→マンションを売る時の不動産会社の選び方ーおすすめ4つのポイント
マンションの買い替えを検討する時は一括査定サイトを利用してみよう！
買い替えにおける不動産会社の重要性はわかっていただけたと思いますが、さて、どうやって不動産会社を探せばいいのでしょうか。信頼が出来そうな大手？ 地元物件に強そうな地域に根ざした不動産屋さん？
参考→売却するならどっち？！大手不動産会社でマンションを売るメリット
地元(地場)不動産会社でマンションを売るメリットとデメリット
不動産会社の選定に迷った時には、一括査定サイトを活用するのが一番メリットが大きくリスクが最も少ない方法です。
一括査定サイトを利用するメリットは次のとおりー。
1．査定依頼を複数社に対して簡単に行える
不動産一括査定サイトとは、サイト上から複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるもので、無料で利用できます。通常、複数社に査定を依頼するとなると、1社1社、物件の詳細を入力したり説明する必要がありますが、それを一括して行ってくれるサービスです。
2．厳しい審査を経て登録している優良企業が多い
このように各社に連絡する手間が省けて便利なのはもちろんですが、それ以外にも利用する大きなメリットがあります。普段、不動産業界と関わる機会が少ない方が、良い不動産会社を見つけるのは簡単なことではありません。また、売主の事ではなく自社の利益しか考えない、悪質ば業者も残念ながら多く存在します。
しかし、例えばｈｏｍｅ４ｕというサイトは、ＮＴＴグループが運営しており、年間利用者は400万人、累計査定数は20万件を突破。一括査定サイトの中でも最大級の規模を誇っています。ｈｏｍｅ４ｕに参画している不動産会社は、大手から地元密着まで運営側が厳しい審査を経て登録を許可している優良企業ばかりです。
買い替えに適した不動産会社が必ず見つかるはずです。
３．ライバル意識を持ってもらえる
ｈｏｍｅ４ｕなどのサイトから一括で査定依頼をすることで、依頼を受けた不動産会社は「一括査定ということはライバルが多い」という認識を持ちますから、売却相談にも積極的に対応してもらえます。査定依頼とは不動産会社を見極める場でもあるのです。
このようなサービスを利用することで、簡単・便利なのはもちろん、有能な不動産会社の中から売却依頼をする会社を決めることは、ご自身にとって有益となることでしょう。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
マンション買い替えを現役不動産屋がシミュレーション！売却タイミングはいつ？まとめ
買い替えの際の注意点は、資金計画を立てること、タイミングを見極めることの２点です。この２点はご自身による準備や認識も必要ですが、不動産会社の方に頼らざるをえないことも多くあります。
マンションの買い替えは、人生のターニングポイントとも言えます。売却金額次第で購入先が決まり、売却のスピード次第では、購入先として気に入った物件もなくなってしまいます。より早く、より高額に売却できるかが、よりよい買い替えの鍵となります。
何度も言いますが、不動産会社の役割は重要です。頼れる不動産会社をパートナーとすることで、ご希望にあった買い替えができることでしょう。