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マンションを売る流れ

マンションの贈与税っていくら? 税金を払う前に確認したい5つのポイント

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譲渡を受けたマンションの税金について

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マンションを他人からもらうことなんて、あまりないでしょうが、親から「生前贈与」されるというケースはよく見られます。この「贈与」には、多くの場合税金がかかります。贈与されたマンションを売っても贈与税がかかってきます。

しかし、一定条件を満たしている間柄での贈与は、大きな控除があったり、非課税になることもあります。

税金の納税義務は、譲渡された側にあります。税金についての知識を持つことは、ご自身に有益になることでしょう。

今回は、譲渡を受けたマンションの税金関係のお話をしていきます。

  • マンションを譲渡された時にかかる税金はいくら?
  • マンションの評価額と、贈与税の計算の仕方
  • 贈与税が控除される特例について
  • 分割で贈与税は払える?
  • 売却して資金に代えるために

5つのポイントを解説していきますので、ぜひ参考にしてください。

 

1.マンションを譲渡されたときにかかる税金はいくら?

マンションを無償で譲渡、もしくは相場より安い金額で購入した場合、税金がかかります。それは親族間の譲渡であっても同じです。

例えば、5,000万円のマンションを無償で譲渡されると、5,000万円を譲渡されたとみなされます。5,000万円のマンションを2,500万円で購入した場合には、差額の2,500万円を譲渡されたとみなされることになります。

このような場合に、譲渡された金額にかかる税金を「贈与税」といいます。贈与税は、「譲渡した人」ではなく、「譲渡された人」にかかる税金です。上記の例であれば、マンションをもらった人、あるいは購入した人に納税義務が発生します。

ただ、贈与税には控除があり、一定条件を満たしている間柄での贈与であれば控除額が更に大きくなります。

それでは、贈与税について詳しく見ていきましょう。

 

そもそも贈与税って何?

贈与税とは、個人間で年間110万円以上の譲渡があった場合にかかる税金です。

金銭だけではなく、不動産や車などの財産の譲渡も110万円以上を超えると課税対象になります。

「110万円」とは基礎控除額ですので、例えば、130万円の贈与があった場合に課税対象となるのは20万円ということになります。

贈与税の税率や基礎控除を除いた控除額は、一般税率特例税率に分かれます。特例税率とは、直系尊属(祖父母や父母など)から20歳以上の者(子や孫など)への贈与税に適用されます。それ以外は一般税率ということです。それぞれの税率は以下の通りです。

<一般税率>

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
〜200万円 10%
〜300万円 15% 10万円
〜400万円 20% 25万円
〜600万円 30% 65万円
〜1,000万円 40% 125万円
〜1,500万円 45% 175万円
〜3,000万円 50% 250万円
3,000万円〜 55% 400万円

<特例税率>

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
〜200万円 10%
〜400万円 15% 10万円
〜600万円 20% 30万円
〜1,000万円 30% 90万円
〜1,500万円 40% 190万円
〜3,000万円 45% 265万円
〜4,500万円 50% 415万円
4,500万円〜 55% 640万円

2. マンションの評価額と、贈与税のシュミレーション

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金銭の譲渡であれば、金額を上記の表に当てはめて計算すればいいので簡単です。しかし、マンションなどの不動産は金額が明確にはわかりません。そこで、不動産の譲渡にかかる贈与税の計算には、「評価額」を使用します。

マンションの場合、土地と建物を所有していますから、土地の評価額と建物の評価額を別々に算出することになります。

まず、土地の評価額の算出方法は、路線価を基準にしてする方法固定資産税の評価額に一定倍率を乗じて計算する方法があります。路線価が定められている地域であれば、路線価を基準にしますので多くの場合、こちらの算出方法になります。路線価は、国税庁のホームページなどで簡単に調べることができます。

例えば、マンションの場所の路線価が30万円/1㎡で、マンションの敷地面積が1000㎡だった場合

ご自身の持分が1/50であれば、30万円×1000×1/50=600万円 で、マンションの土地分の評価額は600万円ということになります。

次に建物分ですが、建物分については固定資産税の評価額がそのまま使われますので、毎年送られてくる固定資産税納税通知書などで確認することができるでしょう。

シュミレーションのため、ここでは建物の評価額を2,000万円とします。

それでは、土地の評価額が600万円、建物の評価額2,000万円、合計評価額2,600万円のマンションを贈与された場合のシュミレーションをしてみましょう。

1つは、夫から妻へ贈与された場合。もう1つは、親から子へ贈与された場合を考えてみます。

 

<夫から妻へ2,600万円のマンションが贈与された場合>

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夫から妻へ贈与された場合は、直系尊属間の譲渡では無いので一般税率によって税額が計算されます。

2,600万円から基礎控除額の110万円を引くと2,490万円。上記の表より、税率が50%、控除額が250万円となりますから、

2,490万円×50%-250万円=995万円

この場合、妻は995万円の税金を納める必要があるということです。


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<親から子へ2,600万円のマンションが贈与された場合>

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親から子へ贈与された場合は、直系尊属の譲渡となりますから特例税率によって税額が計算されます。

まず、2,600万円から基礎控除額の110万円を引くと2,490万円。上記の表より、税率が45%、控除額が265万円となりますから、

2,490万円×45%-265万円=855.5万円

この場合、子は855.5万円の税金を納める必要があるということです。

3.マンションの贈与税が非課税になることってあるの?

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シュミレーション結果を見ると、親子間などの直系尊属の方が贈与税の面では優遇されているわけですが、多額の贈与税がかかることは確かです。「夫から妻」への贈与に至っては、他人同士の贈与でも同じ金額。長年連れ添っているのに、他人と同じというのも少しおかしいですよね。

こでご紹介するのが、相続時精算課税制度と、配偶者控除です。親子間や夫婦間であれば、贈与税が大幅に控除される可能性があります。

ただ、どちらも「無条件に」とはいきません。それぞれの制度を詳しく説明します。

 

① 相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、生前に贈与された財産を相続時にまとめて課税するという制度です。

原則として、60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に対し、財産を贈与された場合において選択できます。

財産を贈与された時点では、「2,500万円まで」は贈与税が発生せず、相続時に他の相続された財産と一緒に課税されるというものです。なぜ相続時にまとめるのかというと、贈与税と相続税の税率の違いと相続税の基礎控除の額に理由があります。

贈与税であれば、子であっても2,600万円のマンションを譲渡された場合、850万円余りかかることが上記のシミュレーションでわかりましたね。

相続税の場合は、まず基礎控除額が「3,000万円+600万円×法定相続人の数」と非常に高く、税率も3,000万円以下であれば15%と、贈与税とは比べ物にならないほど低い数字なのです。

そもそも贈与税には、相続税逃れをさせない目的がありますから、贈与税は相続税に比べると高い金額になるわけです。

ただ、相続時精算課税制度を利用すると、110万円の基礎控除が毎年受けられることはなくなります。上記のシュミレーションを、相続時精算課税制度を利用した場合に置き換えてみましょう。

2,600万円から上限額2,500万円を引いて100万円。上記の表より、税率が10%、控除額はなしとなりますから、

100万円×10%=10万円

この場合、10万円の税金を収める必要があるということです。

相続時精算課税制度を利用しない場合と比べると、かなりの贈与税の節税になります。しかし、一度でも相続時精算課税制度を利用すると、そこから親などが死去するまでに贈与された金額は上乗せされ、相続された財産と一緒に相続税の課税対象になります。

今後さらに贈与する財産がある場合や、相続時の財産が多い場合などは注意が必要です。

 

②配偶者控除

配偶者控除とは、一定条件を満たした夫婦に適用される非課税措置です。

一定条件とは、婚姻期間が20年以上だということ。これを満たしていれば、基礎控除に加えて最高2,000万円まで控除できるという特例です。

上記のシュミレーションを、20年以上連れ添った夫から妻に譲渡されたとしてみましょう。

まず、2,600万円から基礎控除の110万円を引くと2,490万円。ここからさらに控除分2,000万円を引くと490万円。上記の表より、税率がが30%、控除額が65万円となりますから、

490万円×30%-65万円=82万円

この場合、妻は82万円の税金を納める必要があるということです。

長年連れ添った夫婦は家計を共に生活していて、親子以上の関係ですから、この贈与税の額は当然といえば当然ですよね。

上記の2つの控除や110万円の基礎控除を受けるには、確定申告書を提出するのが必須です。贈与を受けた年の確定申告は、忘れずに必ずおこなうようにしてください。

4. マンションの贈与税は分割で払えるのか

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贈与税は、基本的に贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに現金で納めることになっています。

しかし、現金の贈与であれば贈与税もその中から払えるでしょうが、マンションなどお金にできないものを贈与された場合には、高額な税金を納めるのが難しい場合もあるでしょう。

そのような場合のために、「延納」という方法があります。延納とは、一定の条件をもとに5年以内に分割で納税する方法です。

延納受けるためには、下記条件全てに当てはまっている必要があります。

① 申告による納付税額が10万円を超えていること
② 金銭で一度に納めるのが難しい理由があること
③ 担保を提供すること
ただし、延納税額が100万円以下で延納期間が3年以下の場合、担保は不要

上記が認められれば、延納できることになります。しかし、延納は無償でできるわけではありません。原則、年率6.6%の利子税がかかります。現在は、特例として日本銀行の定める基準割引率をもとに算出された軽減税率がもうけられていますので、基準割引率の変動を加味して、年率4%前後の利子税がかかるということです。

 

5. マンションを贈与された場合は早めに不動産会社に査定を依頼しよう

マンションを贈与された場合には、様々な控除があるとはいえ、高額な贈与税がかかることがわかったと思います。税金は分割で払ったとしても5年以内に払い終えなければならず、年率も高い水準のものです。

現金ではなく、納税が厳しいマンションを贈与された場合、ご自身が住まないものであれば早めに資金化するのが堅実だといえるでしょう。

参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由

・マンションを贈与してもらうことが決まったら、まずは不動産会社に査定の依頼をしてみましょう。

評価額はあくまで評価額。路線価などは、市場価格の80%の目安で作られているといわれています。早期売却すれば、売却価格は評価額より高額になると考えられます。査定依頼をする際には、複数社に声を掛けるようにすることで少しでも高額な売却が見込めます。

査定額は、不動産会社によって数百万円の差が生じることも稀ではありません。

複数社に査定依頼するには、一括査定サイトを利用するのが非常に便利です。業界最大手と言われるhome4uであれば、簡単な入力で一度に6社まで査定依頼が可能です。

 

マンションを贈与されたら、贈与税は一括で支払うのが一番節税になるともいえます。一括査定サイトを活用してスムーズに売却活動を開始し、納税の時期までの売却を目指しましょう。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

マンションの贈与税まとめ

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贈与税は、相続税に比べて高い税率がかけられ、基礎控除の金額も少ないものです。親から子、夫から妻への贈与には、制度や控除を利用して税金を低く抑えることもできますが、それでも高額な贈与税。

そして、贈与税の納税は延納できるとはいえ、一括納税が一番損をしない納税方法なのは間違いありません。

現金ではないマンションなどを贈与された場合、高額な贈与税の支払いのためにも早急に資金化するのが堅実だといえます。

贈与される見通しがある段階で早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

納税時期は、贈与された翌年の3月15日まで。この時期までに資金化できるよう、早めの対策を打っておかれるといいでしょう。



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