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特徴別マンション売却方法

共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイント

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「妻と共有名義でマンションを保有している。」

「遺産相続で兄弟でマンションを所有している。」

など、マンションの所有者が1人ではないケースも多々あります。

共有者で持分はさまざまでしょうが、持分の多少に関わらず、共有者全員の承諾がなければ、共有名義のマンションは売ることはできません。

誰か1人の一存ではマンション売却はできないのです。

共有者同士がお互い連絡を取り合え、契約時などにはすぐに駆けつけられる環境であったら、共有名義のマンションの売却はそれほど難しいものではありません。

しかし、相続・離婚などが原因で、必ずしも共有者同士が協力して売却活動を行える状況とは限りません。

このようなケースは、単独名義にしてから売却するのも1つの方法です。

実際に共有名義のマンションの売却はどのように行われるのか、また単独名義にできるケースとその方法を説明していきます。

また、マンションの売却を進めていく上で最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは、共有名義のマンションの売却について、詳しく解説していましょう。

共有名義のマンションを売る手順と流れ

共有者がいる場合、1人の独断でマンションを売ることはできません。理論上は、自分の持分だけ売却することは可能ですが、他人と共有することになるマンションの持分を買う人は現実的にはいません。土地の場合は、持分に応じて分筆することも可能ですが、共有名義のマンションの場合は、必ず共有者全員の売却する意思が必要となります。

共有者全員が売主となって、不動産会社と媒介契約を結び、マンション売却活動をすることになります。売買契約の際にも、共有者全員の署名と実印による押印が必要となります。

共有者が遠方に住んでいるなどの理由がある場合には、別の共有者などに売却を一任することができますが、必要事項を記載し、委任者の実印による押印がある委任状、委任者の印鑑証明が必要になります。委任状があれば、代理人による媒介契約の締結、価格の変更、媒介契約の更新、売買契約の締結、物件の引渡しの締結が可能となります。

無事マンションが売れた場合

売却代金の分け方ですが、これは持分の割合に応じて分け合うことになります。3,000万円でマンションが売却できた場合でみていきましょう。

例えば、所有者①が持分3分の2、所有者②が3分の1の持分であるならば、①は2,000万円、②は1,000万円もらい受けることになります。

そして、仲介手数料や登記費用など、売却に掛かる費用も、持分の割合に応じて支払います。

共有名義のマンションを売る時の税金について

 

マンション売却後、共有者は持分に応じた金額を手にすることになります。利益が出れば、共有者それぞれが確定申告する必要があります。利益が出た分に応じて、譲渡所得税を治める必要があるのです。この際、自身が居住していた不動産については最大3,000万円の特別控除の特例があります。

参考→マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!

この特例は、共有者1人1人に適用されますが、売却したマンションに住んでいなかった共有者については、適用されませんのでご注意ください。


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単独名義にしてから売却するという方法

共有名義のマンションを売却しようと思っている方の中には、離婚や相続が原因の方もいらっしゃるのではないでしょうか。一般的には、共有名義から、共有者のうちの1人の単独名義に変更する場合は、贈与とみなされ贈与税が掛かってしまいます。

しかし、離婚時や相続時には、非課税で単独名義にする方法があります。

離婚や相続の場合は、単独名義にしてから売却する方が、スムーズにことが運ぶこともあります。それぞれ解説していきます。

離婚をする時

 

今までは夫婦でマンションを購入というと99%が夫名義での購入でしたが、共働き夫婦が増えている昨今、ご夫婦共有でマンションを購入される方も少なくありません。

しかし、残念ながら離婚となってマンションを売却する時、離婚した2人が協力してマンションを売却するのは、なかなか難しいケースが考えられます。この場合は、夫か妻のどちらかの単独名義にして売却することも可能です。

この時、注意が必要なのは、離婚協議で財産分与として名義を単独名義にしないと、贈与としてみなされ贈与税が掛かってしまう可能性があることです。

ローン残債がある場合などはローンの名義の問題もありますので、金融機関に相談が必要になります。離婚によるマンションの相続については下記の記事で詳しく解説しています。

参考→離婚によるマンション売却ー共有名義の物件を高く売る方法と財産分与

 

相続をする時

ご両親が亡くなって、兄弟が多い方など、相続の場合は相続人が多いほど、売却活動が進まない傾向があります。誰かが遠方に住んでいて全員が揃わなかったり、売却方針で意見が一致しないのです。今まで仲の良かった兄弟でも遺産問題で揉めるというケースは非常に多いです。

そんな時は、初めから1人に売却活動を任せることができれば、スムーズに売却が進みます。とりあえず1人の方の名義にして、売却価格を相続人全員で分け合う方法があります。

例えば親が残してくれた不動産が、複数の兄弟に相続されることになったとしましょう。一般的には、兄弟全員の共有になるよう登記することになりますが、この時、換価分割といって、相続した不動産を売却し、売却金額を相続人全員で分け合うことを前提として、代表者1人の名義にすることができます。

換価分割については国税庁でも下記のように認められています。

【照会要旨】
遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
この場合、贈与税の課税が問題になりますか。
【回答要旨】
共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。
出典:遺産の換価分割のための相続登記と贈与税|国税庁

たくさんの共有者がいる場合、売却するのに手間が掛かるため、便宜上、単独名義にすることができるというわけです。この際、1人が相続したことにより贈与とみなされることはなく、税金も掛かりません。

相続人の代表者がマンションの売却活動を行ない、売却した際には、売却に掛かった費用を相殺し、相続人全員で分け合うことになります。

 

共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイントまとめ

共有名義のマンションの売却といっても、共有者同士が売却という目的に向かって協力して売却活動ができる場合は、決して難しいものではありません。しかし、共有名義の不動産には揉めことが付きものなのも、また事実です。

まずは、物件を見てもらいマンションにはどのくらいの価値があるのか査定をしてもらうと同時に、共有者の状況などを併せてプロである不動産会社に相談することが重要です。

この際、一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社に査定と専門的な相談の依頼をすることができるので大変便利です。共有名義の物件などの売却は特に、複数の不動産会社の意見を参考にされた方が賢明です。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

マンションの売却価格は不動産会社によって数百万円以上の差がでるケースも当たり前です。それ以上に不動産会社によって売却方針も様々ですし、専門的なアドバイスももらえますから今後の対応も異なってきます。まずは、当サイトでまとめているマンションを売る前に知っておく事を簡単に把握しましょう。

そして、媒介契約を締結する前に、しっかりと不動産会社を比較し、スムーズな売却をすすめていくことが大切です。



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