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特徴別マンション売却方法

マンション売却で利益は出せる?高値転売のコツと税金計算・確定申告の方法を解説

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マンションの転売で利益を出すことはできる?

世の中には、マンションを住む目的ではなく、転売目的で購入している人もいます。

マンションが購入時より高く売れるなんてことがあれば嬉しい限りですね。

ただ、多くのマンションは築年数の経過により価格が下がっていくもの。

利益を出す可能性があるのは、限られた好条件のマンションのみでしょう。

ただし、資産価値が高いマンションを購入し、売却のタイミングを押さえることで、購入時より高く売却することも可能です。

今回の記事では、現役の不動産営業マンの筆者が、

  • 高く転売して利益を出せるマンションの特徴
  • マンションを高く売却するためのコツ
  • マンション売却で利益が出た場合の税金と確定申告の方法

について、詳しく解説をしていきます。

転売のためにマンションの購入を検討している人や、少しでも高くマンション売却をしたい人、また売却後の税金面での不安がある人はぜひ読んでみてください。

また、マンションを高値で売却する上で、一番大切なポイントを先にお話ししておきます。

それは、『所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった。

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

これからマンションの売却を考えている方、または購入を考えている方も参考にしてみてください。

マンションは基本、築年数とともに価値が下がっていく

マンションの価値は築20~25年あたりまで5年で10%程度下落していくと言われています。

単純に計算すると1年で2%の下落です。

東日本不動産流通機構が発表している築年数別の中古マンションの価格についてのデータを見てみましょう。

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)

築20年で価値が新築時の半分ほどになり、そこからは下落スピートが緩やかになっていることが分かりますね。

あくまで目安に過ぎませんが、マンションは基本的に築年数に応じて価値が下がっていくものです。

にもかかわらず、不動産の価値が購入時より高くなる事例があるのはなぜでしょうか?

購入時より高値で売却できるマンションに対しては、

『築年数経過による資産の下落幅<需要の増加や地価の上昇による高騰幅』

の図式が成り立ちます。

どれだけ良いマンションであっても実質の価値は下がっているのですが、それ以上に高騰する要因が上回っているわけですね。

では、どうすれば将来的に高騰が見込めるマンションを選ぶことができるのでしょうか?

次の章で解説をしていきます。

購入時よりも高く売却できるマンションの3つの特徴

ここから、実際に購入時より高く売れるマンションの条件について解説をしていきます。

共通項は大きく3つです。

  1. 長期的に需要の見込める立地にあるマンション
  2. 周辺エリアの開発によって購入時より需要が高まったマンション
  3. 維持・管理の状態が良いヴィンテージマンション

それぞれ解説をしていきます。

1、長期的に需要の見込める立地にあるマンション

購入時より高く売却できるマンションの特徴の1つは立地です。

具体的には、湾岸エリア・港南エリア・豊洲エリアなどの需要や地価は上昇傾向にあり、このあたりのマンションは売却時に利益が得られる可能性が高いです。

また、近年のオリンピック特需や、金利の低下、消費税増税前ということもマンションの価値には大きく影響しています。

(※オリンピックとマンションの売り時については、【マンションを売るのは東京オリンピック前?後?】今、売却する2つの理由の記事で解説しています。)

上記のエリアは一例ですが、東京都心部や神奈川県の一部などではマンション価格が高騰しており、今の時期に売却すれば利益を得られる可能性が高いです。

特にタワーマンションの人気は高く、東京タワーやレインボーブリッジが見えるマンション、港南エリアのタワーマンションは特出しています。

2、周辺エリアの開発によって購入時より需要が高まったマンション

購入時は比較的安価で購入できたマンションを保有していた人がいるとしましょう。

購入後、マンション周辺が開発によって発展し、新しい駅が開通したり、大型のショッピングセンターができたとすればどうでしょう。

購入時に安く購入できている分、築年数が経過していても、購入時より高く売れる可能性は十分ありますよね。

マンションを購入する際は、周辺エリアで開発が行われる予定はないか、行われるとしたらどの程度の規模か。

など事前に調べておくと、高値売却の確率を高めることはできるでしょう。

3、良質で維持・管理の状態が良いヴィンテージマンション

古さをヴィンテージとしての価値として確立し、築年数がたっていても価値が高いマンションも存在します。

東京の広尾にある「広尾ガーデンヒルズ」や、「代官山ヒルサイドテラス」は、ヴィンテージマンションの代表格。

築30年以上経過した今でも億単の値がついているのですが、それでも売りに出されれば、すぐに買い手が付くような状況です。

広尾や麻布などのヴィンテージマンションは少々異例かもしれませんが、立地の良さ、管理の良さ、作りの良さを兼ね揃えているマンションであれば、築年数が経過していたとしても高値で取引されているものも見られます。

近年では、古さを「クラシカル」「レトロ」などと呼び、良いものだと認識する人が増えています。

一部の人達にとって、築年数はマンションの価値を著しく下げるものではないのです。


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マンションを高値で売却するための「売り時」と「売り方」

売却時に利益が出る可能性のあるマンションの特徴について述べてきましたが、その数は圧倒的に少ないのが現実です。

また、高値で売却できるマンションであっても、売却する時期や売り方を間違えると、利益を出せないケースもあります。

言い換えれば、マンションの「売り時」と「売り方」を工夫することによって、利益を出しやすくなるすることはできます。

ここからは、マンションの「売り時」と「売り方」について詳しく解説をしていきます。

マンションの売り時は間違いないく2019年

2019年4月現在、首都圏のマンション価格は高止まりを続けています。

先月2019年3月の中古マンションの成約状況を見てみましょう。

参考:月例速報 Market Watch サマリーレポート|2019年3月度

前年同月比で、中古マンションの成約件数は7.8%、成約価格は3.6%増加しています。

上記の数字からも、中古マンションの売却市場が好調であることはわかっていただけるはずです。

今のタイミングは、10月に控えている消費増税の影響で、一定の駆け込み需要も見込めます。

しかし、いつマンションの下落が始まってもおかしくない段階に来ているのも事実です。

すでに都心部のマンション価格はバブルの水準を上回っており、新築マンションに至っては高すぎてローンを組むことさえできません。

2020年問題とは?ーマンション大暴落が予想される5つの理由の記事でも詳しく解説をしていますが、2020年を境に下落が始まる要因が数多く控えています。

消費増税後の買い控え、海外の投資家による売り圧、羽田上空を騒音が襲う羽田新空路問題。

2020年以降も、タワーマンションの修繕ラッシュ、2022年の生産緑地問題、2025年には都心部での世帯数減少。

長期的に見て、2019年は最後のマンションの売り時と言っても過言ではありません。

もし、現時点で売却を検討しているのであれば、増税前の2019年10月までに売却を終わらせることをおすすめします。

現時点であれば、高く売り抜けられる可能性は高いでしょう。

マンションを高く売るための鉄則は、「複数の不動産会社に査定を依頼し一般媒介を結ぶこと」

マンションを高く売るために意識すべきポイントは多岐にわたるので、詳しい内容はマンション売却の値引き交渉術ー高く売るための5つのポイントの記事に譲ります。

重要な売却のポイントを一つだけ絞るとするならば、「複数の不動産会社に査定を依頼し一般媒介を結ぶこと」を私は挙げます。

(※一般媒介=複数の不動産会社に売却を依頼できる契約のこと。専任媒介・専属専任媒介は1社にしか売却を依頼できない契約。)

この記事を読んでいるということは、あなたのマンションは一般的なマンションより人気の高いマンションであるかと思います。

人気のマンションは購入希望者が集まりやすいので、専任媒介で1社だけに売却を依頼するよりも、一般媒介で複数社に売却を依頼したほうが、より良い条件で買ってくれる買い主を見つけやすくなります。

また、複数人から購入希望を受けている事実を作ることで、価格交渉も強気になれるメリットがあるのです。

複数社に売却を依頼する前のステップとして、複数社にあなたのマンションの査定を依頼する必要があります。

1社ごとに査定を依頼するのは手間がかかりますが、冒頭でも説明をした不動産一括査定サイトを活用することで、まとめて査定の依頼をかけることができます。

NTTデータグループが運営する日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」であれば、事前の審査を通過した優良不動産会社にだけ依頼可能です。

「野村の仲介+」や「住友林業ホームサービス」、「三井住友トラスト不動産」などの大手も提携しているので、ぜひ活用してみてください。

査定を依頼した複数社の中から、納得できる査定額を出した会社と一般媒介を結ぶことが、高値売却の方法ですよ。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

HOME4U以外の不動産一括査定サイトも知りたい人は、下記の記事で詳しくまとめているので参考にしてみてください。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

売却時に利益が出た場合の税金の計算方法と確定申告について

最後に、実際に売却後に利益が出た場合の税金と確定申告について話をしておきます。

詳しくは、マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!の記事で解説をしているので、簡潔に解説しますね。

マンション売却で得た利益「譲渡所得」に対して「所得税」と「住民税」を払う必要がある

マンション売却時に得た利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得に対して税金がかけられます。

譲渡所得を算出する計算式は下記の通り。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

引用: 土地や建物を売ったとき|国税庁

要するに、マンションの売却価格から、①マンションを買った時の費用、②売却時にかかった経費、③控除の3つを引いて残ったものが「譲渡所得」というわけです。

保有期間が5年未満であれば「短期譲渡所得」、5年超であれば「長期譲渡所得」になる

さきほどの計算式で算出された譲渡所得対して、税率がかかってきます。

譲渡所得の税率は、マンションを保有していた期間が5年未満か5年超なのかによって、倍ほど変わってきます

短期譲渡所得・・・保有期間が5年未満の場合に適応される。税率は39%(所得税30%+住民税9%)

長期譲渡所得・・・保有期間が5年超の場合に適応される。税率は20%(所得税15%+住民税5%)

利益がでなければそもそも支払う必要はありませんが、高額な利益が出るケースであれば、5年超で売却することが賢明でしょう。

自宅の売却であれば3000万円まで控除可能

条件を満たしている前提ですが、居住用として使っていたマンションの売却であれば、3000万円の控除を受けることができます。

言い換えれば、3000万円以上利益が出ていなければ、税金を払う必要がなくなるわけです。

3000万円超の利益が出るケースは非常に稀なので、住宅を売却する場合はあまり気にする必要はないでしょう。

確定申告は売却を実施した翌年の2月16日~3月15日までに税務署で行う

もし税金の支払いが発生した場合は、売却を実施した翌年の2月16日~3月15日(年によって変わります)の間に、確定申告をしましょう。

事前に所定の用紙に記入を行い、マンションのエリア内にある税務署に提出しましょう。

最近では、e-taxと呼ばれるネット上で確定申告ができるシステムもあります。

時間がない人は、税理士に依頼することもできますよ。

確定申告の方法については、下記の国税庁の公式HPを参考にしてみてください。

参考:所得税(確定申告書等作成コーナー)|国税庁

まとめ

今回の記事では、「高値で売却できるマンションの特徴」、「マンションを高く売却するためのコツと売り時」、「売却時の税金と確定申告」について解説をしました。

これから転売目的でマンションを購入しようとしている人は、将来的に資産価値が高くなるマンションを選ぶようにしましょう。

また、すでに保有しているマンションの売却を検討している人は、「2019年10月までに、複数の不動産会社に査定を依頼して、一般媒介を結び売却する」ことをおすすめします。

売却時の税金については、「マイホームであれば気にする必要なし、投資用マンションの売却で利益が出そうなら5年超で売る」と覚えておいてください。

この記事があなたの参考になれば幸いです。



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