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特徴別マンション売却方法

築20年のマンションは売却できる? 資産価値と高く売るための方法

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築20年のマンションの資産価値と高く売るためのポイント

今回は、築20年ぐらいのマンションの売却をテーマにご説明していきます。

「築20年で売れるのかな」、「賃貸に出した方がいいんじゃない?」など疑問をお持ちの方がおられると思います。

結論からお伝えすると、築20年のマンションは、十分価値があり需要も高い。

また、賃貸に出すよりも、むしろ売却することをお勧めします。

今回の記事では築20年で需要の高いマンションを少しでも高く売るためのポイントを、現役の不動産営業マンの筆者がわかりやすく解説していきます。

先に結論として、築20年のマンションを売却する上で最も重要なキモをお伝えしておきましょう。

それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が2500万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば3000万円で売ることもできたマンションを2500万円で安売りして、知らずのうちに500万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは築20年のマンションの売却に悩んでいる方のために、相場と売る時のポイントをご説明していきます。

築20年以内のマンションを高く売るために

一般的に、木造の戸建は築20年を過ぎると価値がなくなると言われていますが、築20年のマンションの資産価値はどれくらいなのでしょうか。

家が建っている土地を売却する時、「土地のみ古家あり」と広告に書いてある時がありますが、この場合の家は築年数が古く、価値が付けられず土地の価値のみだと判断されているのです。

価値がなくなると言っても、住めないほど劣化しているという訳ではなく、なかなか価値を付けるのが難しくなってくるということです。

では、築20年のマンションには、建物の価値はないのでしょうか。

マンションは多くの戸建てと違い、鉄骨や鉄筋造ですから、築20年で価値がなくなるということはありません。まだまだ資産価値があります。

とはいっても、一般的に築20年だと、新築時より40~50%ほど価値が下がると言われています。

駅に近かったり、リフォーム歴がある場合などは、さらに需要がありますから、資産価値の下落率はこれよりも低い水準にもなりえます。

築20年のマンションの耐震性‐地震とか大丈夫?

耐震性は、1981年に基準が大きく見直されました。

1981年以降に建築確認をとっているマンションであれば、従来のものから耐震性が大幅に見直されている「新耐震基準」で建てられています。

現在、築20年のマンションであれば、例外なくこの新耐震基準で建てられているでしょう。

必ずしも地震の際に倒壊しないという保証はありませんが、買主はこの「新耐震基準」で建てられたマンションかどうかを気にする方が多くいらっしゃいます。

○許容応力度計算(一次設計)
特徴「中規模の地震動でほとんど損傷しない」ことの検証を行う。(部材の各部に働く力 (部材の各部に働く力≦許容応力度)
⇒建築物の存在期間中に数度遭遇することを考慮すべき稀に発生する地震動に対してほとんど損傷が生ずるおそれのないこと。
○保有水平耐力計算(二次設計)

特徴「模 検 大規模の地震動で倒壊・崩壊しない」ことの
検証を行う。(保有水平耐力比 Qu/Qun≧1)
⇒建築物の存在期間中に1度は遭遇することを考慮すべき極めて稀に発生する地震動に対して倒壊・崩壊するおそれのないこと。
引用参考:建築基準法の耐震基準の概要-国土交通省

その点、築20年のマンションは新耐震基準で建てられていますので、強みになると言えます。

築20年のマンションを賃貸にだすという方法はあり?

築20年のマンションを賃貸にだす場合、借り手を得るためには、家賃を相場より下げる必要が出てくるでしょう。

同じ家賃だったら、築浅の物件を選ぶのは当然です。その際、懸念されるのが、家賃収入でマンションの維持費用をまかなえるか、ということです。

こればかりは物件次第ですが、築年数が古いほど、このリスクは大きくなると言えます。

また、一度賃貸にだしたら、なかなか借り手に退去してもらえなくなります。

売却などを考え、退去してもらいたいときも、無条件で退去をしてもらうのは難しい。


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一般的に家主は、家主都合で退去をお願いするときには、借り手の引越し費用や、数カ月分の家賃の免除などをしなければなりません。

この費用のことも考えると、築20年のマンションで黒字経営するのは、なかなか難しいと言えます。

賃貸に出すのであれば、やはり売却されることをお勧め致します。

参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい?メリットデメリットから比較!

築20年のマンションの固定資産税はどれくらい?

マンションの固定資産税は、土地分と建物分で分けて考えられます。

土地の固定資産税は、大きな地価の変動がなければあまり変わらないものですが、建物の固定資産税は、築年数とともに安くなっていきます。

築20年のマンションの建物分の固定資産税は、新築時に比べると50%程度になります。

あくまで概算ですが、例えば新築時に、土地の固定資産税が5万円、建物の固定資産税が5万円で総額10万円だった場合、20年後には、土地の固定資産税が変わらないと考えると、土地分5万円、建物分25,000円で総額75,000円となる計算です。

固定資産税は、これからも築年数を重ねるにつれて徐々に安くはなりますが、マンションは所有しているだけで固定資産税に加えて管理費、修繕積立金などの維持費が掛かるものです。

やはり、「売りたいと思った時が売り時」と言われるのには、売却を迷っている間も、この維持費を支払い続けなければならないというのも理由の1つです。

一方、買主にとっては、築浅のマンションに比べて築20年のマンションは、固定資産税を安く抑えられるので、メリットと言えるでしょう。

築20年のマンションはいち早く売るのが一番

築20年は、住居にとっての節目となります。水回り、給湯器、壁・床など、さまざまな設備の修繕や、交換をする必要がそろそろ出てくる時期だからです。

この節目の時期だからこそ、売却されるのをお勧め致します。

これから長く住むのであれば、リノベーションをしていけば良いでしょうが、今後売るつもりであれば、現状のまま売ることができます。

また、当然のことながら築年数とともに、更にマンションの価値は下がっていきます。

維持費用も継続して掛かるものです。築20年のマンションは、まだまだ需要のあるうちに売却するのが賢明です。

築20年のマンションを少しでも高く売却する方法

冒頭でもお伝えしましたが、築20年のマンションを売却するときに必ずすべきことは、複数の不動産会社の査定額を比較すること

1社にだけ査定を依頼すると、築古のマンションは相場より低く見積もられてしまうことがあります。

複数社から見積もりを取ることで、相場以下の査定額で売却を始めるリスクを回避できます。

ただし、1社ごとに査定を依頼するのは面倒ですし、何度も同じやり取りをしなければいけません。

そこで活用してほしいのが、不動産一括査定サイトです。

日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uなら、日本全国の信頼できる不動産会社1300社と提携をしています。

自分の物件エリアの売却に強い不動産会社にまとめて査定の依頼ができるので、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトはこちら⇒

築20年のマンションを売却する際のQ&A

最後に、築20年のマンション売却をする際のちょっとした疑問に答えていくので、参考にしてみてください。

築20年のマンションは、ローンが残っていても売却できる?

築20年のマンションであれば、新築で購入したとしてもまだローンの支払いが残っているケースが多いでしょう。

結論から言うと、ローンが残っているマンションでも売却することは可能です。

ただし、売却のタイミングで残っているローンを全額一括返済する必要があります。

例えば、ローンが1000万円残っているマンションが1300万円で売却できた場合、売却代金から1000万円を支払うことで完済できます。

ただし、ローンが1000万円残っているマンションが500万円でしか売れなかった場合、残りの500万円は自己資金か別のローンを組んで返済しなければいけません。

マンションを売却する前の段階でローンの残債と、マンションの査定額を確認し、一括返済ができるめどが立つか確認しておくことが重要です。

関連記事→ローンが残っているマンションを売却する2つの方法

築20年のマンションはリフォームをしてから売却すべき?

築古のマンションを売却したいと考えている人の中には、

夫婦

設備や内装がかなり古くなっているから、ある程度リフォームをした上で売却した方が売れやすいんじゃないか?

と考える人がいます。

事実、リフォームをした方が買い手の印象はよくなるでしょう。

しかし、考えるべきは「リフォームにかけたコスト以上の価格をつけて売却できるのか」というポイントです。

500万円のコストをかけてリフォームをしたからといって、500万円上乗せして売却できる保証はありません。

500万円のコストと時間をかけて、300万円の上乗せしかできなかったのであれば、最初からしない方がましです。

わざと築古のマンションを安く買って、自分でリフォームして住みたいと考える層が一定数いるので、安易なリフォームは控えた方がいいでしょう。

築20年のマンションは売却できる? 資産価値と高く売るための方法まとめ

築20年ほどのマンションは、これからまだまだ住むことができますし、購入費用を安く抑えられ、なおかつ新耐震基準で耐震の問題も安心できますので、需要が高いのが現状です。

また、築20年というと、マンションの節目の時期。この売却チャンスを逃すと、あらゆる箇所の修繕が必要になる上、需要も年々落ちていきます。

まずは、ご所有のマンションがどれくらいで売れるのかを知ることから始めましょう。

ローン残債がある方などは、売却価格の目安を知ることで、今後のお住まいや生活の見通しを立てることができます。

不動産会社に査定の依頼をし、併せて売却の方針や今後のことを相談されると良いでしょう。その際には、一括査定サイトの活用をお勧め致します。

不動産会社に査定を依頼するときは、複数社の意見を聞くことが、正確な査定額を知るために必要です。

一括査定サイトであれば、面倒な手間はなく、一括で複数社に査定依頼をすることができます。



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