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マンションを売却する時、築年数はマンションの価値に大きく影響します。
築10年では、築浅と考える人もいれば、そうでない人もいるでしょう。
しかし、需要としては最も高いのは、実は築１０年前後のマンションなのです。
立地や広さなどの条件がよほど悪くない限り、必ず購入者は現れます。
一方で、10年前後の築年数のマンションは売り出す人も多く、ライバル物件も多いという現実もあります。
今回の記事では、現役不動産営業マンの筆者が、築１０年のマンション売却で抑えておいてほしいポイントを解説します。
ぜひ、参考にしてください。
また、マンションを高値で売却をするために最も重要なポイントを、先にお伝えしておきましょう。
それは、『マンションの適正価格を知るために、複数の不動産会社に査定を依頼する』こと。
不動産の査定は会社によって基準が違い、300～500万円ほども差があることがあります。
つまり、査定に絶対の基準があるわけではないので、1社の不動産会社の査定額を鵜呑みにするのは危険だということ。
本来3000万円の相場のマンションが2500万円と安く査定されれば、そのまま安売りしてしまうリスクがあります。
逆に、相場より500万円高い3500万円で査定されてしまうと、長期間売れ残ってしまい、結局相場以下に値下げをしないと売れない状況になるでしょう。
最低でも下記のように3～4社以上に査定を依頼して、
- 2500万円
- 2800万円
- 3200万円
- 3500万円
それぞれの平均値を把握することで、「3000万円ほどでは売却できそうだな」と客観的に判断することができるのです。
会社ごとに査定を依頼するのは面倒ですが、最近主流になっている一括査定サイトを活用すれば、無料で複数社にまとめて査定を依頼できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「HOME4U」であれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社のみ登録しているので便利です。
スマホやパソコンで3分もあれば依頼は完了するので、少しの手間を惜しんで数百万円単位の損をする前に、必ずチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは、築１０年のマンション売却で重要なポイントを詳しく解説していましょう。
もくじ
築１０年のマンションの資産価値・マーケット内での需要
築10年程度のマンションを売るには、この築年数のマンションが中古マンション市場の中でどのような位置づけで、どのような価値があるのかを知る必要があります。
マンションの価値は、築年数だけでは測れないものです。
所有しているマンションには、買い手にとってどんな付加価値があるのか、需要があるのかなども価格に反映するべきことです。
それでは、築10年のマンションを売却する時に知っておきたいポイントを具体的に見ていきましょう。
築10年のマンションの資産価値と値下がり率
マンションは、新築ではなくなった時点で、価格が10～20％落ちると言われています。
築１年でも２年でも、10％程度の値下がりは避けられないということです。
その後は５年ごとに10％程度下落していくと言われ、10年程では、新築時の価格から20～30％程値下がりしている計算になります。
地価・需要・景気なども影響
しかし、先ほどの下落率はあくまでも一般論です。
マンションの価格は、経済状況や地価需要に大きく影響を受けるので、購入時と変わらない金額で売れるケースもあります。
参考→【マンションを売るのは東京オリンピック前？後？】今、売却する2つの理由
記事執筆時の2019年の6月時点で、不動産市況は非常に好調で高止まりを続けています。
東日本不動産流通機構が発表している、首都圏の中古マンション価格の推移を見てください。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2018年）｜東日本不動産流通機構
（表の推移は2018年で止まっていますが、2019年現在も上昇傾向は続いています。）
東京オリンピックの開催決定後、日銀の量的緩和政策が行われた2013年ごろを皮切りに価格が上昇していますよね。
築10年前後のマンションを持っている人で、リーマンショック後の底値で不動産を買っている人も多いはず。
相場価格が低くなっていた時に変えている人は、購入時と変わらない金額で売却できる可能性があります。
いずれにせよ、2019年はマンションを高値売却できる絶好のチャンスです。
需要の高いマンションって？
マンションの需要を決める最大の要素は「立地」です。
立地がよく、万人受けする間取りである場合は、需要が高いと考えられます。
築10年のマンションは築浅の部類ですし、機能面でも充実しているものが多いです。
また、駅に近く、都心部、需要のある間取りなどを兼ね揃えているマンションは、価格に大幅な下落は見られません。
場合によっては、購入時より価格が上がることも考えられます。
都心部のタワーマンションやブランドマンションでは購入時よりも価格が高騰することも珍しくはなく、転売によって利益を出している人も存在します。
その逆で、需要が無い地域などでは、価格が半額近くになってしまうケースもありえます。
中古マンション市場では、築10年前後のマンションの値動きが一番大きいのです。
当然、築年数が浅いマンションに人気は集中しますが、築５年辺りのマンションは、なかなか転勤などの理由でしかマンションを手放す人がいません。
人気は高いのですが、数が圧倒的に少ないのです。
参考→築5年マンションを売却する！資産価値と築浅物件を高く売るポイント
購入してすぐのマンションを売る！築浅物件は高額売却のチャンス！
築10年のマンションは、ライバルも多い
築10年のマンションは人気が高いのですが、実はライバルもとても多いです。
築10年のマンションが売りに出されやすい理由は以下の通り。
- 10年間の住宅ローン控除が終わるから
- 軽減税率の特例を受けられるようになるから
- 修繕積立金がUPする前に売り抜けたいから（12年目に一度目の修繕が来ることが多い）
- 新築で購入している場合は販売業者の瑕疵担保保証が切れるから
- 期間固定の金利の変わり目になるから
特に新築でマンションを購入している場合は、10年目を超えることでこれまで受けていたメリットが減り、デメリットが増える境目を迎えます。
それだけライバルも増えるので、例えば同じマンション内で別の部屋が売りに出ている場合は、その部屋の売り出し価格より大幅に高く設定することは難しいでしょう。
（間取りや階数によっても当然異なりますが、同じマンション内の別の部屋の売り出し価格を気にした値付けにしなければいけません。）
築10年のマンションは需要が高いものの、買い手にとっては選べる選択肢が多いということです。
築10年マンションを高く売るための鉄則3箇条
それでは、ここから築10年のマンションを高値売却するための、鉄則について紹介をしていきます。
必ず押さえておいて欲しいのは下記の3つ。
- 適正価格を把握した上で売り出し価格を決めること
- マンション売却に強い不動産会社に売却を依頼すること
- 内見に向けての準備、内見当日の対応のポイントを押さえる事
それぞれ解説していきます。
築10年マンション売却の鉄則①適正価格を把握した上で売り出し価格を決めること
マンションの売却は、売り出し価格を間違えると確実に失敗します。
きちんと適正の価格を把握した上で、売り出し価格を決めることが重要です。
相場より安く売りに出せば、その分買い手が早くつきやすいのですが、安売りしてしまっているので損になります。
相場より高く売却し始めると、買い手が見つかった場合は高値売却できますが、多くの場合は長期間売れ残ってしまうでしょう。
段階的に値下げをしていき、結局相場価格かそれ以下になってしまうケースはとても多いです。
希望価格は当然あるかと思いますが、基本は相場価格＋買い主の価格交渉を見越した金額設定がいいでしょう。
結果として早く高く売れるようになりますよ。
築10年マンション売却の鉄則②マンション売却に強い不動産会社に売却を依頼すること
あまり知られていませんが、不動産会社には得意・不得意があります。
同じ売買仲介の会社でも、戸建ての売却経験は豊富でも、マンションの売却には精通していないケースも多いです。
そもそも賃貸がメインで、売買の実績は数えるほどといった場合もあります。
しっかりと中古マンションの売却実績が豊富な会社、売却経験が豊富な担当者を選ぶようにしましょう。
得意分野に合った会社を選ぶことができれば、より効果的に早く売却してもらうことができますよ。
不動産一括査定サイトを活用すれば、2つの鉄則を同時に押さえられます
上記2つの鉄則は、冒頭でも紹介した不動産一括査定サイトを活用することで同時にクリアできます。
①のマンションの適正価格に関しては、複数の不動産会社の査定額を比較することで客観的な相場価格が分かります。
②のマンション売却に強い不動産会社についても、不動産一括査定サイトを活用することで、自動的にマッチングされます。
自分でどの不動産会社がマンションの売却に強いか調べようとしても、正直分かりませんよね？
不動産一括査定サイトは、物件種別を入れたタイミングで自動でマンションに強い不動産会社がピックアップされるので便利です。
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また、50ほど種類がある不動産一括査定サイトの中で、一番信頼と実績を積み重ねているのが、NTTデータグループが運営しているHOME4U。
日本初の不動産一括査定サイトであり、運営歴は今年で18年を数えます。
全国1300の審査を通過した不動産会社とのみ提携しているので、悪質な不動産会社に依頼するリスクを減らすこともできます。
スマホやPCから3分もあれば入力できるので、築10年マンションを高値売却の鉄則を押さえる意味でも、必ず実施しておきましょう。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事を参考にしてみてください。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
築10年マンション売却の鉄則③内見に向けての準備、内見当日の対応のポイントを押さえる事
どれだけ適切な売り出し価格を設定して、実績のある不動産会社に依頼をしても、部屋の内見に来た人の印象が良くなければ売買は成立しません。
内見活動が始まる前から、
- 整理
- 整頓
- 清掃
は徹底しておきましょう。
自分の手でしっかりときれいにならない場合は、部分的に業者のクリーニングを依頼するのも一つです。
また、不要なものはできるだけ処分し、日常的に使用しないものは収納に入れ、できるだけ部屋を広く見せるようにしましょう。
内見時に気をつけたいポイントについては、下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひチェックしてみてください。
関連記事→マンションを売る時の内見対応ー売却率をあげるポイントをしっかり押さえる！
築１０年のマンションの耐震性－地震とか大丈夫？
耐震性の大きな分かれ目となるのは、1981年に改正された新耐震基準で建てられたかマンションかどうかです。
築10年程度のマンションであれば、必ず新耐震基準で建てられていますからこの点は安心だと言えます。
また、日本は地震大国ですから、大地震の後には、必ずといっていいほど建築基準法の見直しがされています。
1981年の耐震基準の改正も、1978年の宮城県沖地震の影響を受けたもの。
1995年の阪神淡路大震災、2004年の新潟中越地震の後にも改正がされていますので、築10年のマンションは、それ以前のマンションに比べると、さらに耐震面での安心があると言えます。
もちろん絶対大丈夫とは言い切れませんが、それは新築マンションであっても同じです。
築10年程度のマンションの耐震性をそれほど気にする方はいないと考えられます。
築10年のマンションを賃貸にだすという方法はあり？
ご自身が住まなくなった場合、ご所有のマンションを賃貸に出すことも選択肢として十分にあります。
しかし、築10年のマンションを売却する際の需要は高く、賃貸に出すことはもったいないと考えられます。
賃貸経営には以下のようなリスクがあるのです。
①賃貸経営は、赤字になることも覚悟しなければなりません。
まず、貸しにだす際にはハウスクリーニングや、クロスの張替え等が必要になるでしょう。
ここで数十万円の出費となります。
さらに、居住者が変わる度に、設備の補修、清掃などに費用が掛かります。
②常に借り手がいる状態を保てるとも限りません
空家である期間が長ければ長い程、マンションは維持費用が掛かりますからその分赤字になります。
これらの費用を家賃収入で黒字に転換するのは、一筋縄では行かないのです。
参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい？メリットデメリットから比較！
③退去してもらうには費用の負担があることもあります
転勤などでその間だけ賃貸に出して、戻ってきたら自分が住みたいと思う方もいるでしょう。
しかし、人に貸せば基本的に退去してもらうにも費用が掛かります。
賃貸契約は、家主都合で退去をさせられないのです。
数ヶ月分の家賃免除、引越し費用の負担をしなければ、一般的には賃借人を退去させられません。
しかもすぐに退去させることは難しいので、いざ転勤が終わって戻ってきてもご自身がご所有のマンションに住めないことにもなりかねないのです。
一方売却する場合は、賃貸経営のリスクや煩わしさもなく、マンションの維持費用も掛からないのは言うまでもありません。
築10年のマンションは十分需要があり、高額での売却も見込めます。
築10年の時点で売ることをしなかった場合、今後価値は下がる一方。
賃貸経営後に売却を考えたときには、思った以上に価値が下がっていることでしょう。
一番需要がある今だからこそ、売却を選択することが堅実だと言えます。
築20年のマンションは売却できる？資産価値と高く売る為の方法
築10年くらいのマンションは高く売れる
ほとんどのケースで、築10年のマンションはそれ以前のものに比べると、設備面、機能面とも充実しているものが多いです。
バリアフリー住宅、24時間換気が標準化したのは、このあたりの年代のマンションからです。
そして、築10年前後のマンションから普及してきた、ディスポーザーや床暖房などの設備は付加価値になりえます。
リビングも南や西向きのものが多く、近代的な造りになっているのが特徴です。
このような設備が充実していれば、冒頭で説明した30％の価値低下も一概には当てはまらないかもしれません。
そしてライバルとなるマンションとの差別化が図れれば、さらに高額での売却が見込めるでしょう。
2000年頃からマンションの住環境は、飛躍的に高まったと言えます。
特に、老後を迎えている夫婦や団塊の世代の人たちはエレベーターさえもついていないようなマンションに住んでいることも少なくはありません。
古いマンションに住んでいて、今までにない設備に魅力を感じる老夫婦、新築とあまり大差ない作りにも関わらず新築より安い価格に魅力を感じる若い夫婦など、さまざまな需要が考えられます。
ターゲットを絞った広告活動もまた、高値で早期に売却するには重要となります。
築１０年のマンションの固定資産税はどれくらい？
固定資産税は、建物部分については築年数に応じて評価額が下がっていくので安くなっていきます。
一方、土地部分については地価にも影響するので高くも低くもなるし、そのままということもあります。
よほど地価が上昇しない限り、固定資産税の総額は築年数とともに下がっていくという認識でいいでしょう。
東京におけるマンションの建物部分の評価額は、築10年で新築時の「0.7397」と定められています。
すなわち、新築時の約70％になるということです。この評価額に１．４％の税率が掛けられて固定資産税となります。
購入者にとっては、毎年納める高額な費用ですから少しでも減額される点は魅力の１つでしょう。
しかし、現所有者によっては建物部分が新築時の70％であるとはいえ、固定資産税は高額であるものに変わりはありません。
マンションは耐用年数が戸建てより長いので評価額も下がりにくく、固定資産税も割高になるのです。
それに加え、マンションは管理費や修繕積立金の支払い義務もあります。
これらの費用は、ご自身が住まなくなった場合にはもはや無駄に払い続けて、捨てるようなもの。
参考→売却するまで払い続けるの！？マンションを売る時の管理費・修繕積立金
マンションの売却を検討されるのなら、早急に売却されるのが有益だと言えます。
築10年のマンションは2019年内で売ることを強くおすすめします
築10年のマンションと、築15年までのマンションでは、経年劣化の状態や設備面においても、それほど大差は無いでしょう。
しかし、築10年とそれ以上の物件では、価格も需要も大きく異なります。
まず、価格面ですが、マンションの価値は築20年程が下げ止まりと言われ、そこからの下落のスピードは緩やかになります。
この年代のマンションは下落のスピードも早く、5年で10％程の価格下落が見られます。
つまり１年で約２％ということです。
単純に考えて、5,000万円のマンションであれば、１年で100万円もの価値が下がる計算になります。
この下落のスピードを考えても、いち早く売却するのが重要だということがお分かりいただけると思います。
それに加え、買い手の多くはマンションを検索する時、築○年以下と検索するもの。
築11年になった時点で、この検索結果に該当せず、築20年以下や築15年以下の枠組みと同じになってしまうのです。
不動産会社の方は、築10年でも築11年でもほとんど大差はなく紹介はしてくれるでしょうが、今はネット時代。
ほとんどの買い手は、自らSUUMOやアットホームなどの便利なマンション検索サイトを活用して物件を探しています。
わずか１年だとしても築年数の差による需要は、以前とは大きく異なっているのです。
これらのことを考えると、築10年の今売却することが、早く、高額で売却するためには必要だということが言えます。
まとめ
築１０年のマンションは需要が非常に高いです。
普通に売却すれば、売れ残るような心配はあまりないと言えるでしょう。
ですが、少しでも高額でトラブルに巻き込まれない、気持ちの良い売却を望むのであれば、不動産会社の選定は重要になります。
所有しているマンションを評価してくれ、的確な広告活動で広く物件を周知してくれる不動産会社に売却を依頼するようにしましょう。
しかし、価格や売却の決定権があるのはご自身であることも忘れないでください。
不動産会社の提示した査定額が、付加価値などが反映されているか、類似物件や過去の成約事例と比較して価格は妥当なものか、判断して売却価格を決めるのはご自身です。
さまざまな助言とアドバイスを参考にして売却活動をおこなうことで、希望の売却にも繋がるはずです。
マンションを売る方法は当サイトを読めば一通りの基本は誰にで分かるようにしてあります。
後は、信頼できる不動産会社と組んで売却活動を開始していくだけです。築10年程度のマンションはスピードとの勝負です。築年数は古くなるにつれ比例して価値は落ちていきます。
まずはいち早く行動する事から始めてみてください。
当サイトでは一部アフィリエイトプログラムを利用し、 サービス紹介を行っています。
