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特徴別マンション売却方法

一棟マンション売却の鉄則5箇条を現役営業マンが分かりやすく教えます!~分割での売却方法や費用・税金も解説

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「現在所有しているマンションを売って現金に買えたい」。

投資用のマンションを購入したものの、思うように収益が上がらないので手放したいと考えている人は多いはずです。

他にも、親から相続した一棟マンションを早く処分したいと考えているようなケースもあるでしょう。

区分マンションであれば買い手の層も広く買い手がつきやすいですが、一棟マンションとなれば買い手は限られてきます。

しっかりとポイントを押さえた上で売却活動を行わないと、長期間売れ残ってしまい、希望価格でも売れないような事態になる可能性があります。

そこで今回は、現役不動産営業マンの筆者が、一棟マンションを高く売却する方法について紹介していきます。

他にも、

  • 一棟マンション売却の流れ
  • 一棟マンション売却時にかかる費用、税金、節税方法
  • 一棟マンションを分割して売却する方法

について詳しく解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

また、一棟マンションを高値で売却する上で、一番大切なポイントを先にお話ししておきます。

それは、『所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が9000万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば1億円で売ることもできたマンションを9000万円で安売りして、知らずのうちに1000万円も大損してしまった

1社にだけ所有している一棟マンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「9000万円」「1億1000万円」「9800万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。

「三井のリハウス」や「住友不動産販売」などの大手6社が運営する一括査定サイト「すまいValue」であれば、一棟マンション売却の実績が豊富な会社に絞って、まとめて査定を依頼可能です。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで1000万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

それでは、一棟マンション売却時のポイントについて、詳しく解説していきます。

一棟マンション高値売却の鉄則5箇条

まず、一棟マンションを高値で売却するための5か条、

  1. マンションの売り時を見極める
  2. 複数社に査定を依頼して適正な相場価格を知る
  3. 一棟マンションの販売実績が豊富な会社に依頼をする
  4. 入居率を高めてから売る
  5. 物件の見た目を改善する

について紹介しておきます。

1、マンションの売り時を見極める

一棟マンションに限らず、高値で不動産を売却する際には、「売り時」を見極めることが重要です。

幸い、記事を執筆している2019年は格好のマンションの売り時です。

東日本不動産流通機構が発表している「首都圏の中古マンション価格」に関するデータを見てみてください。

参考:首都圏不動産流通市場の動向(2018年)|東日本不動産流通機構

東京オリンピックの開催が決まり、日銀の量的緩和政策が行われた2013年ごろから、不動産価格は右肩上がりで上昇中です。

2019年現在も価格は高騰を続けているので、一棟マンションを高値で売る絶好のタイミングであると言えるでしょう。

ただし、現時点では好調な不動産市況もいつ下落基調に入ってもおかしくない局面に入ってきています。

2020年問題とは?ーマンション大暴落が予想される5つの理由でも詳しく解説していますが、2020年には不動産市況が悪化する可能性が高いです。

あなたが売却をすべきかどうか悩んでいるのであれば、このタイミングを逃す理由はありません。

2.複数社に査定を依頼して適正な相場価格を知る

一棟マンションを売却する際には、適正価格を把握することがとても重要です。

相場価格よりも安く売り出し過ぎても損をしますし、高く売り出し過ぎるとなかなか買い手がつかずに売れ残ってしまいます。

適正価格を把握するためには、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

不動産会社によって査定の基準は大きく異なるため、1社だけの査定額を元に売り出し価格を決めるのは危険です。

複数社の査定額を比較することで、より相場価格に即した金額を知ることができます。

最近主流になってきている不動産一括査定サイトを活用すれば、一度の査定依頼で複数社に査定を依頼できるので便利です。

しかし、不動産一括査定サイトの中には、一棟マンションの査定に対応していない場合がほとんど。

そこでおすすめしたいのが、「三井のリハウス」や「住友不動産販売」、「東急リバブル」などの大手6社が運営するすまいValueです。

一棟マンションの売買実績を持っている不動産会社は限られているため、実績豊富な大手6社に絞って依頼できるすまいValueはメリットが大きいです。

他の不動産一括査定サイトでは、そもそも一棟マンションに対応していない会社も多く含まれるので、利用効率が悪くなります。

これから一棟マンション売却を始める人は、ぜひ活用してみてください。

不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒

3.一棟マンションの販売実績が豊富な会社に依頼をする

一棟マンション売却の際は、売却を依頼する不動産会社選びがとても重要です。

不動産会社は全国に12万社ほどあると言われていますが、一棟マンションを得意とする会社はごく一部です。

(先ほど紹介したすまいValueを運営する大手6社への売却依頼であれば、実績面での問題はないでしょう。)

一棟マンションの売買経験が豊富な会社に売却を依頼するためには、下記の質問をしてみてください。

  • 過去の一棟マンション売買を仲介した実績(会社として)
  • 売却を依頼した場合、どのような方法で売るか
  • 担当者に一棟マンションの仲介経験はあるのか

会社・担当者ともに一棟マンションの仲介実績が豊富で、売却時の方法が広告を用いてネット上に幅広くリーチできるものであれば、依頼すべき会社と言えます。

4.入居率を高めてから売る

一棟マンションを高値で売却するために最も重要なのは、売却時点での入居率です。

一棟マンションの購入はあくまで投資物件として購入するわけですから、空室だらけのマンションでは買い手がつきません。

できれば、全体の90%以上は入居者を付けた状態での売却が望ましいです。

入居率を高めるための具体的な施策としては、入居者を集めてくれる「賃貸会社」への報酬をUPする方法がおすすめ

安易に賃料を下げて募集してしまうと、物件の収益性が下がってしまい、売却時の評価額が下がってしまいます。

賃貸会社への入居者付のモチベーションを高めることによって、賃料を下げずに空室率を改善できます。

他にも賃料を下げずに空室率を改善する方法はたくさんあり、

  • 敷金、礼金を無料にする
  • フリーレント期間を付ける
  • 家具プレゼントキャンペーンなどを実施する

などがあります。

できるだけ賃料を落とさずに、空室率を改善する努力をしましょう。

5.物件の見た目を改善する

一棟マンションを購入する投資家にとっても入居者にとっても、マンションの見た目はとても重要です。

大規模なリフォームなどを実施すると数百万円、数千万円単位での出費が発生しますが、低コストで見た目を改善する方法もたくさんあります。

例えば、

  • マンション内・周辺の清掃の徹底
  • 共用部分の設備、照明の交換
  • 集合ポストの修理・交換
  • 手すりなど錆びている箇所の塗装

など、ポイントを押さえるだけでも、物件の印象は大きく変わります。

4つ目に挙げた「入居率の改善」にも直結するので、売却の前段階で実施しておくことをおすすめします。

短期間で一棟マンションを売却したい場合は買取も視野に入れる

一棟マンションの売却は、買い手が限られるため、売却期間が長期化してしまう傾向があります。

売却の期間に余裕がある人は問題ありませんが、できるだけ早く現金化したい人もいるはず。

そういった場合は、不動産会社の買取を利用するのも一つの選択肢。


-よく読まれている人気記事-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


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買取は、相場価格よりも2割程度安くなってしまうので、最初から敬遠してしまう人が多いです。

ただ、通常の売却にはないメリットもあるので、状況によっては有効な選択肢になりえます。

具体的なメリットとしては、

  • 売却後に瑕疵担保責任を負う必要がない
  • 周囲に知られずに売却を済ませられる
  • 早く確実に現金化できる
  • 引き渡しのタイミングに融通が利きやすい
  • 仲介手数料がかからない

などが挙げられます。

何かの事情で少しでも早く現金化したい場合や、相続した一棟マンションを早く処分したい場合にも有効です。

買取の場合も必ず複数の業者から相見積もりをとりましょう

通常の売却時と同様に、買取の場合も複数の業者から見積もりを取ることが必須です。

買取価格は業者によって数百万円単位で変わってきますし、一棟マンションであればその差額はより大きくなります。

絶対に1社だけの見積もりを見て、買取を依頼してしまうことの無いように気を付けましょう。

また注意点として、買取を行っている不動産会社は限られています。

一棟マンションの買取となれば、ある程度規模間のある会社でないとまず対応できないでしょう。

買取時の相見積もりに関しても、先ほど紹介したすまいValueの活用をおすすめします。

資金力のある大手6社に絞って査定を依頼できるので、相見積もりを取る際にも便利ですよ。

不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒

一棟マンション売却時にかかる費用と税金まとめ

一棟マンションを売却する際にかかる費用や税金は以下の通り。

  • 仲介手数料・・・仲介してくれた不動産会社に支払う費用。売買価格の3%+6万円(+消費税)がかかる
  • 抵当権抹消登記費用・・・ローンが残っている状態での売却の場合、マンションに設定されている抵当権を外すための費用。
  • 繰り上げ返済時の手数料・・・売却時に残っているローンを一括返済する際にかかる費用。
  • 譲渡所得税・・・売却時に利益が出た場合にかかる税金。所有期間が5年未満か5年超かによって税率が変わる。
  • 印紙税・・・売買契約書に張り付ける形で支払う税金。

それぞれについての詳しい説明は、下記の関連記事で説明しているので、参考にしてください。

<関連記事>

マンションを売る時にかかる仲介手数料や売却費用はいくら?

マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!

マンションの1室を分割で売ることは可能

相続や贈与、資金調達などの目的で、マンション1棟をそのまま所有しているのではなく、マンションを共有で相続したり、その一部を売るというケースがあります。

その際には、次のようなことに気をつけなくてはいけません。

一棟マンションを相続などにより共有にする場合

持分を分けることはできますが、あくまで持分を細分化するだけ。

自身の持分だけを売却することはできず、結局、共有者と共同でマンション1棟を売却しなければなりません。

参考→共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイント

マンションを分割して売却するには

マンション自体を細分化する必要があります。

1棟として所有している場合、マンションを売却する単位はやはり1棟。

マンション1棟を部屋ごとに分割することで数部屋のマンションを所有していることになり、各部屋別々だと考えることができるので、1部屋ずつの売却が可能なります。

マンションの一部を売却するのに必要な手続きとは

続いて、マンションの一部を売却するのに必要な手続きを説明していきます。

部屋ごとに売る場合は、区分登記が必要

現在、マンションを1棟として所有されている場合、建物1筆、土地1筆(若しくは数筆)の登記となっているはずです。

このままの状態では、マンションは1棟としての売却しかできません。

マンションの1室を売却する場合には、区分登記をする必要があります。

区分登記とは、1つのマンションやビルを部屋ごとなどに細分化して登記することです。

区分登記することにより、1室ずつの売却が可能となります。

区分登記する場合、マンションのエントランスや廊下は、共用部分となります。

また、マンションの土地も、区分の持分により所有権を有することになりますから、区分登記をした場合には1棟として売ることはできなくなりますので、その点は注意が必要です。

区分登記をするには・・・

区分登記は、土地家屋調査士に依頼して行います。

区分登記する筆数にもよりますが、費用は数十万円かかるでしょう。

マンションの造りにもよりますが、1階、2階、3階というふうに階ごとに区分することも可能です。

区分として認められる条件は、独立性です。

オフィスや事務所などの用途として1階部分全てを使用でき、独立した空間だと認められれば階数による区分ができます。

もちろん居住空間としマンション1室の区分もできます。

いずれにせよ、土地家屋調査士に判断を仰ぎ申請をし、最終的には登記官の判断により登記されることになります。

特殊なマンション売却は、まず不動産会社に相談しよう

土地家屋調査士に区分登記を依頼する前に、不動産会社に相談することから始めましょう。

マンション1棟全て売却することは考えていない場合でも、区分登記して1室でも第三者に売却をすれば、1棟で売却することはできなくなります。

売却理由が現金化なのか、相続なのか、その他の理由なのかにもよりますが、必ずしも区分登記して1室ずつ売却するのが最適な方法とは限りません。

不動産のプロである方の助言に耳を傾けるのは、ご自身にとって不利益になることはありません。

土地家屋調査士に依頼をすれば、すぐにでも登記することになってしまいます。

区分登記するのは、中立的な立場で的確なアドバイスをしてくれる、不動産会社に相談してからでも遅くはないのではないでしょうか。

不動産会社を選ぶ際には一括査定サイトを活用しよう

相談をするにも、どこの不動産会社でもいいという訳ではありません。

今回のケースでは、『投資不動産の取り扱いを得意としている不動産会社』に相談したほうが的確なアドバイスをしてくれることでしょう。

すでに、お付き合いのある不動産会社に相談するのもいいかもしれませんが、区分登記をするということはマンションの価値を大きく変えるものです。

1社や1人の見解よりも、多数の方の意見を聞くべきです。

まずは、1棟としての価値を知ることも重要です。

そして、併せて区分登記をした際のマンション1室の価値も知ることで、区分登記が必要か否かも判断ができるはずです。

マンションの価値を知るには、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。

相談も兼ねて、まずは査定依頼をすることから始めてもいいかもしれません。

査定を依頼する際には、一括査定サイトを活用すると大変便利です。

一括査定サイトを利用するメリットは2つあります。

・簡単に複数社に査定依頼ができる

査定サイト最大手とも言えるhome4uは、1棟マンションや投資用マンションの査定にも対応しています。

このようなサイトを利用するメリットは、まずは簡単に複数社に査定依頼ができること。

home4uでは、わずか数分の入力で1度に6社まで査定依頼をすることができます。

1棟マンションにもなると、査定額には各社かなりの差が生じてくることでしょう。

ケースによっては数百万円単位で金額が変わってくるケースも多くあります。マンションの価値を知るには、複数社による査定は必須なのです。

・マンションや状況に適した不動産会社を見つけることができる

区分登記をお考えであれば、このようなケースにも柔軟に対応できる不動産会社であることが条件になります。

home4uから投資用マンション査定をすれば、投資物件の取り扱いを得意としていることはもちろん、マンションの地域の売買を得意としている不動産会社も知ることができます。

居住用マンションとしての売却を考えている際にも、居住用マンションの査定依頼をすることで対応可能。

このような専門知識をもった不動産会社を、普段不動産業界と関わることがない、一般の人が探すのは現実的ではありません。

一括査定サービスを活用することで、簡単に状況やご意向にあった不動産会社を探すことができるので、利用しない手はありません。

不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら⇒

マンション1棟を分割して売却することは可能?答えは登記にあった!まとめ

お伝えしてきた通り、マンション1棟を部屋ごとの区分登記にすることで、1部屋ずつの売却が可能となります。

しかし、区分登記はある程度お金が掛かることですし、1部屋でも第三者の手に渡れば、マンション1棟としての売却することはできなくなります。

区分登記する前に、区分することが本当に必要なのか、1部屋ずつ売却することでの価値への影響はどうなのか、などを不動産会社の方に相談してみましょう。

不動産会社に相談する際には、複数社の意見に耳を傾けることで中立的な助言が聞けるはずです。



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