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特徴別マンション売却方法

マンション1棟を分割して売却することは可能? 答えは登記にあった!

更新日:

マンションを1棟持っていて、その一部を売ることは可能?

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「現在所有しているマンションの一部だけを売って現金に買えたい」。このような悩みを持っている方は意外と多くいます。

マンション1棟を所有している場合、売却するのは必ずしも1棟単位でなくても構いません。登記がどうなっているかを確認しましょう。

1棟で売却したい場合には、1棟として登記されているか。部屋ごとに分けて売却したい場合には、部屋ごとの登記になっているかを確認してみましょう。

現在の登記が売却単位と違う形であっても、登記を変えることはできます。今回は、1棟マンションから、部屋ごとの登記にする方法、そして登記を変える際の注意点などを説明します。現金化などの目的でマンションの売却を検討している方は参考にしてみてください。

 

マンションの1室を分割で売ることは可能

 

相続や贈与、資金調達などの目的で、マンション1棟をそのまま所有しているのではなく、マンションを共有で相続したり、その一部を売るというケースがあります。その際には、次のようなことに気をつけなくてはいけません。

・一棟マンションを相続などにより共有にする場合

持分を分けることはできますが、あくまで持分を細分化するだけ。自身の持分だけを売却することはできず、結局、共有者と共同でマンション1棟を売却しなければなりません。

参考→共有名義のマンションを売る時の手順や流れと気をつけるポイント

 

・マンションを分割して売却するには

マンション自体を細分化する必要があります。1棟として所有している場合、マンションを売却する単位はやはり1棟。マンション1棟を部屋ごとに分割することで数部屋のマンションを所有していることになり、各部屋別々だと考えることができるので、1部屋ずつの売却が可能なります。

 

マンションの一部を売却するのに必要な手続きとは

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部屋ごとに売る場合は、区分登記が必要

現在、マンションを1棟として所有されている場合、建物1筆、土地1筆(若しくは数筆)の登記となっているはずです。このままの状態では、マンションは1棟としての売却しかできません。

マンションの1室を売却する場合には、区分登記をする必要があります。区分登記とは、1つのマンションやビルを部屋ごとなどに細分化して登記することです。区分登記することにより、1室ずつの売却が可能となります。

区分登記する場合、マンションのエントランスや廊下は、共用部分となります。また、マンションの土地も、区分の持分により所有権を有することになりますから、区分登記をした場合には1棟として売ることはできなくなりますので、その点は注意が必要です。

 

区分登記をするには・・・

区分登記は、土地家屋調査士に依頼して行います。区分登記する筆数にもよりますが、費用は数十万円かかるでしょう。

マンションの造りにもよりますが、1階、2階、3階というふうに階ごとに区分することも可能です。区分として認められる条件は、独立性です。オフィスや事務所などの用途として1階部分全てを使用でき、独立した空間だと認められれば階数による区分ができます。

もちろん居住空間としマンション1室の区分もできます。

いずれにせよ、土地家屋調査士に判断を仰ぎ申請をし、最終的には登記官の判断により登記されることになります。

 

特殊なマンション売却は、まず不動産会社に相談しよう

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土地家屋調査士に区分登記を依頼する前に、不動産会社に相談することから始めましょう。

マンション1棟全て売却することは考えていない場合でも、区分登記して1室でも第三者に売却をすれば、1棟で売却することはできなくなります。売却理由が現金化なのか、相続なのか、その他の理由なのかにもよりますが、必ずしも区分登記して1室ずつ売却するのが最適な方法とは限りません。

不動産のプロである方の助言に耳を傾けるのは、ご自身にとって不利益になることはありません。

土地家屋調査士に依頼をすれば、すぐにでも登記することになってしまいます。区分登記するのは、中立的な立場で的確なアドバイスをしてくれる、不動産会社に相談してからでも遅くはないのではないでしょうか。

 

不動産会社を選ぶ際には一括査定サイトを活用しよう

 

相談をするにも、どこの不動産会社でもいいという訳ではありません。今回のケースでは、『投資不動産の取り扱いを得意としている不動産会社』に相談したほうが的確なアドバイスをしてくれることでしょう。

すでに、お付き合いのある不動産会社に相談するのもいいかもしれませんが、区分登記をするということはマンションの価値を大きく変えるものです。1社や1人の見解よりも、多数の方の意見を聞くべきです。

まずは、1棟としての価値を知ることも重要です。そして、併せて区分登記をした際のマンション1室の価値も知ることで、区分登記が必要か否かも判断ができるはずです。

マンションの価値を知るには、不動産会社に査定をしてもらう必要があります。相談も兼ねて、まずは査定依頼をすることから始めてもいいかもしれません。査定を依頼する際には、一括査定サイトを活用すると大変便利です。一括査定サイトを利用するメリットは2つあります。

 

・簡単に複数社に査定依頼ができる

査定サイト最大手とも言えるhome4uは、1棟マンションや投資用マンションの査定にも対応しています。このようなサイトを利用するメリットは、まずは簡単に複数社に査定依頼ができること。home4uでは、わずか数分の入力で1度に6社まで査定依頼をすることができます。

1棟マンションにもなると、査定額には各社かなりの差が生じてくることでしょう。

ケースによっては数百万円単位で金額が変わってくるケースも多くあります。マンションの価値を知るには、複数社による査定は必須なのです。

 

・マンションや状況に適した不動産会社を見つけることができる

区分登記をお考えであれば、このようなケースにも柔軟に対応できる不動産会社であることが条件になります。

home4uから投資用マンション査定をすれば、投資物件の取り扱いを得意としていることはもちろん、マンションの地域の売買を得意としている不動産会社も知ることができます。居住用マンションとしての売却を考えている際にも、居住用マンションの査定依頼をすることで対応可能。

このような専門知識をもった不動産会社を、普段不動産業界と関わることがない、一般の人が探すのは現実的ではありません。一括査定サービスを活用することで、簡単に状況やご意向にあった不動産会社を探すことができるので、利用しない手はありません。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

マンション1棟を分割して売却することは可能?答えは登記にあった!まとめ

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お伝えしてきた通り、マンション1棟を部屋ごとの区分登記にすることで、1部屋ずつの売却が可能となります。しかし、区分登記はある程度お金が掛かることですし、1部屋でも第三者の手に渡れば、マンション1棟としての売却することはできなくなります。

区分登記する前に、区分することが本当に必要なのか、1部屋ずつ売却することでの価値への影響はどうなのか、などを不動産会社の方に相談してみましょう。

不動産会社に相談する際には、複数社の意見に耳を傾けることで中立的な助言が聞けるはずです。



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