*

不動産業界ニュース

マンション高騰はいつまで続く?東京都心マンションが高すぎる理由2017

更新日:

都心のマンションが高騰している問題~中古マンション市場に与える影響

koutou

「新築マンションが売れ残る」ということは最近よく耳にします。

この原因は「価格の高騰」にあります。

今回は新築マンションの価格の高騰の背景と今後の見通し、中古マンションへの影響を考察してみたいと思います。新築マンションの高騰は、関係ないようでありながらも、中古マンション市場にも大きく影響を与えます。

新築マンションが高騰している今、中古マンションは実は「売り時」。では「いつ売るのがいいのか」、「いつまでが売り時なのか」、詳しく見ていきましょう。

 

首都圏を中心に新築マンションが高騰している

 

2017年5月現在、首都圏を中心に新築マンションの価格が高騰しています。不動産経済研究所によると、2016年に首都圏で販売されたマンションの平均価格は5,490万円。5年間で1,000万円近い価格の上昇が見られています。

日本の年収の平均が500万円代半ばですから、実に年収の10倍の価格。一般的なサラリーマンには到底手が届かない様な水準にまで達してしまっているんです。しかし、バブルが再来している訳でもなく景気は依然として不透明。

ではなぜこのような時期にマンションの価格が高騰しているのでしょうか?

理由は2つ考えられます。

1.建築費の高騰

東日本大震災の復興需要に加え、2020年に開催が決まった東京オリンピックのための各施設の建築、インフラの整備などで人材が不足し、併せて建築材料が高騰しているため、建築費用が大幅に高騰しています。

2.地価の上昇

こちらも東京オリンピックによる需要の高まりに影響を受けているといえるでしょう。駅近や都心部の土地がひとたび売りに出れば、入札により価格はうなぎのぼりになってしまうような状況です。マンションに合う利便性や需要の高い土地は、再開発や既存の建物が建っているため首都圏にはあまり残っていないんですね。

建築費の高騰に加え、地価の高騰。これが現在新築マンションの価格が高騰している大きな原因です。

 

中古マンションが人気になっている

 

新築マンションは価格の高騰を受けて、販売戸数が伸び悩んでいます。不動産経済研究所によると、2016年の首都圏の新築マンションの販売個数は3万5772戸。これはバブルが崩壊した1992年以来の低い水準です。

一時的な建築費や地価の高騰による新築マンションの価格高騰は、「資産価値と見合う金額ではない」との見方が強いことから「買い渋り」が見られています。消費者もわざわざ価値以上に価格が高い時期に買うことはしないんですね。

一方、中古マンションはというと、こちらは好調。東日本不動産流通機構によると、2016年の中古マンション成約件数は3万7189件と2年連続で上昇しています。平均取引価格も3,049万円と4年連続で上昇し、22年ぶりに3,000万円台となりました。

実は、わずかながらも新築マンションより中古マンションの成約件数が勝るというのは、かつてない状況。

日本は「新築神話」が根強い国柄。地震大国という背景も相まって、「中古より新築」、古くなったら取り壊すという「スクラップアンドビルド」の思想が強く、いつの時代も新築市場の方が幅を効かせていたものです。

首都圏に限ってですが、昨今では中古マンションが人気という逆転現象が起こっており、今こそ中古マンションの「売り時」だと言えそうです。

また近年の建築費高騰を受けて、マンションのディベロッパーは住宅設備の質を下げることも検討しているといいます。建築費に掛かった費用の上乗せ分を、設備への出費を減らして採算を合わせようという試みですね。こうなると今後さらに「中古の方が設備が充実していて、作りがいい上に安い」ということで中古マンションの需要が高まりそうですね。

 

2020年がターニングポイント?!マンション市場の今後の見通し

 

ディベロッパーにとっては厳しい期間が続く


-よく読まれている人気記事-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


スポンサードリンク

「今後も新築マンションの高騰が続き、中古市場はずっと好調のままなのか」といえば、答えは否でしょう。新築マンション市場、中古マンション市場、ともに転換期を迎えるのは2020年頃だといわれています。

2020年は、言わずと知れた東京オリンピックが開催される年。この頃を目処に、建築費の高騰はある程度収まることが予想されます。今からの3年間は、マンションのディべロッパーにとって非常に苦しい期間となるでしょう。

「作るのにお金がかかる」、「作っても売れない」、「在庫ばかり増える」という悪循環により、倒産や事業縮小に追い込まれる業者が出てくることは容易に予想が付きます。

 

2020年問題

2020年を迎えれば様々な問題が解消されるのか、というと次に懸念されるのは「2020年問題」。2020年を目処に都心部の人口減少が始まり、空き家が増加。景気の悪化など様々なことが引き起こるのではないかと危惧されている問題です。新築、中古市場ともに打撃を受けることは避けられないでしょう。

2020年問題についてはこちらの記事で詳しく解説をしています。

人口の減少は、人手不足とともに購入者が減るということに直結します。また、空き家の増加によりマンションストックが溢れれば、新築、中古ともに相場価格の崩壊ともなりかねません。

これは2020年限定の問題ではなく、2020年以降ずっと続く継続的な問題ですから、国家的な一大事として国土交通省をはじめ各機関が警鐘を鳴らしています。

 

今後の見通し

新築マンションはとりあえずのところ2020年までは価格の水準が高い状態が続き、中古マンションは2020年までが売り時、というのが大方の見方。とはいえ金利の上昇や2019年に予定されている消費税の増税なども、マンション市場には大きな影響を及ぼします。

中古マンションも「2020年までに売ればいいや」と悠長に構えてはいけない状況にあります。

 

「リノベーションブーム」の到来

 

リノベーションマンションが人気?

「新築マンションは高すぎるけれど、新築みたいにきれいなマンションに住みたい!」というのは消費者の本音。それを最大限叶えてくれる方法として今注目を集めているのが、リノベーションマンションです。

リノベーションマンションというのは、単に一部屋リフォームして売り出しているマンションではなく、1棟まるごと業者が買い取ってフルリノベーションして再販。建築費は高騰しているし、首都圏に土地は残っていない…そんな昨今の苦肉の策ともいえるのが、このリノベーションマンションというスタイルです。

消費者からしても、新築マンションより安く買えてまるで新築みたいなマンションに住めるとあって需要が高まっています。

リノベーションマンションというのは「1棟まるごと」ですが、中古マンション市場でも比較的経年しているマンションの需要が高まっているのが近年の傾向です。

 

築20年のマンションでも人気

例えば一昔前なら「築20年のマンションなんて…」と思われていたものですが、近年の築20年のマンションは新耐震基準で作られており耐震性も安心、設備もバリアフリーや床暖房など快適な暮らしができるものが充実しているとあって人気を集めています。

しかし、やはり「リノベーション」が身近になったことが人気の背景にあります。壁紙やフローリングを張替えたり、水回りを変えたりすれば、築年数が経っているマンションでもまるで新築のように住むことができます。

新築マンションの高騰により中古マンションに注目が集まり、さらにリノベーションが身近になってきたことから今後さらに中古マンションの資産価値が見直されるはずです。

「築年数が経ってて売れない」とお考えの方も一度査定に出してみたら、予想以上の価格が付くなんてこともあるかもしれませんね。

 

都心のマンション高騰問題まとめ

 

近年は「新築マンションが売れなくて中古マンションに人気が集まっている」と反比例のような状態ですが、いつでも両者が相反するわけではありません。ひとたび景気が悪化すれば、「新築でも中古でも不動産が売れない」ことにもなります。

そして日本の人口は減少しており、あり余る住宅に対して「家が売れない」時代がやってくることも予想ができます。資産価値を考えて住み替えを考えている方、将来的にマンションを売って戸建に住もうとしている方にとっては、「今」が売り時なのは間違いないでしょう。

 



banner
-よく読まれている人気-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


-不動産業界ニュース

Copyright© , 2017 AllRights Reserved.