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マンション売却のお悩み

マンションの住み替えタイミングは何年?プロが伝授!費用や方法、10つのポイント

更新日:

ライフスタイルの変化や転勤などが原因で、今住んでいるマンションから住み替えをしなければいけない事情は誰にでも起こりうることです。

その際に何も分からない状態で住み替えをしてしまうと、上手くいかなかったり損をしてしまうかもしれません。

そこで今回はマンションの住み替えについて、ベストなタイミングなどのポイントを説明していきます。

ポイントを押さえておけば、いざ住み替えの際に戸惑うことなくスムーズに進めることができるでしょう。

もくじ

何故住み替えをするのか

住み替えの理由は転勤やライフスタイルの変化など、人によって様々です。

また、実際に住んでみて不満点が出てきたからと住宅自体が原因の場合がありますが、人々はどのような理由で住み替えをするのでしょうか。

大きく分けて下記のようなケースが挙げられます。

  • 住宅に不満があるケース
  • ライフスタイルの変化によるケース
  • 周辺環境への不満があるケース

それでは一つ一つ解説していきましょう。

住宅に不満があるケース

例えば部屋の間取りや広さは、住宅見学時にはよく見えても、実際に生活してみると不満点が出てくるという人もいるでしょう。

また、子供が大きくなって今の部屋の大きさに不満が出てくるケースもあります。

そこで、実際に住み替えをした人の体験談を抜粋してみました。

部屋の広さの問題

平日は仕事のため、自宅で過ごすのは夜のみと考えたときに、将来子供が産まれたらを考え、もっと広い家に移ったほうがいいと思った。

マンションも快適だったが、前から考えていた一戸建てに住みたいという願望を叶えるために住み替えをしました。

両親も定年後は一戸建てに住みたいと考えていたため、タイミングが重なったのも大きいです。

このように、現在住んでいる家が住みづらいと感じたり、一戸建てのほうが住みやすいと考えて住み替えをするようです。

実際に1LDKの部屋に住んでいて、子供が生まれたから3LDKに住み替えるなどのケースも珍しくありません。

その場合は夫の仕事場や子供の保育所などの問題で近場で探す傾向があり、あまり遠くへ引っ越しする人はいないようです。

ライフスタイルの変化

ライフスタイルの変化で多いのが、通勤通学の関係や子育てするのに実家の近くに引っ越すなどがあります。

実際の体験談を例に出してみましょう。

子供の大学進学です。

このままでは大学の通学に3時間もの時間がかかってしまうので、思い切って近くに引っ越しました。

転職の関係で会社近くの部屋に住んだほうが通勤も楽になると思い、住み替えをしました。

地下鉄のため、混雑しやすく苦労することもありますが、適度に都心から離れているため、精神的に楽になりました。

お子さんの受験や転職をきっかけに住み替える人が多いようです。

その他にも都心から遠いことをきっかけにしたり、転勤で海外にいて戻ってきたからといった理由の人もいました。

周辺環境へ不満があるケース

最後に周辺環境へ不満があるケースを紹介していきましょう。

周辺環境への不満と言ってもいくつものケースがあり、隣地住人との仲たがいや周辺住民との関係悪化、または家の周りで起こった出来事など様々です。

その一例を紹介していきます。

南側に大きな家が建った関係で、日当たりが非常に悪くなってしまいました。

そのため、日当たりのよく、近隣が建替えても日当たりの影響が受けない物件に住み替えをしました。

環状道路が近い影響で子供のアレルギーがでてしまいました。

そのため、アレルギーが発生しない土地へと引っ越しをしました。

子供がいない時に購入したマンションは子供が生まれてからの生活を想定しきれなかった点が多かったと思います。

このように自分の力では解決しない周辺への問題点が浮き彫りになってくると、住み替えを考えるようになるようです。

実際に日の光が入らなくなるから建築を止めてくれとは言えず、子供のアレルギーが出るから道路を止めてくれと言っても解決するものではありません。

そのため今住んでいる場所を離れるしか解決方法がなくなるわけです。

住み替えのベストなタイミングとは

住み替えをする理由は千差万別ですが、住み替えをしようと決意してすぐに行動するのは避けたほうがいいでしょう。

もちろん、転勤などのやむを得ない理由の場合は早めに行動したほうがいいですが、タイムリミットが決まっていない場合はタイミングを逃すと損になる可能性があります。

では、住み替えのベストなタイミングはいつなのでしょうか。

住んですぐに住み替えは避けよう

住み替えを決意したときに一度現在の住んでいる家について考えてみましょう。

マンションを購入してどのくらいの時間が経っているのか、これが重要なのです。

マンションを購入して5年以内の短期間であるのなら、出来るだけ5年を超えるまでじっくり待ったほうがいいです。

とういのも、もしマンションを売却して譲渡所得が出てしまった場合、譲渡所得にかかる税金が発生してしまう可能性があるのです。

後ほど詳しく述べますが、譲渡所得にかかる税金は物件を所有して5年以内の売却のケースは税金が増えてしまいます。

5年以上住んでいるケースの約2倍近くの税金が発生するので、それだけでも大きな負担になりえるでしょう。

また、基本的に今住んでいる部屋はローンを組んで購入したことを考えると、ローンの残債が多すぎて、マンションを売却してもローンが完済できない可能性があります。

そうなるとさらに住み替え時に家を購入するローンに上乗せされてしまうため、ローンの返済がさらに厳しくなってしまうでしょう。

長期間住んだマンションは価値がなくなる

マンションを売却したことで得たお金で、住み替え先の購入費用に充てる人がほとんどでしょう。

しかし、長期間住んだマンションというのは予想以上に価値が下がるものです。

例えば、当時は新築で購入したマンションが30年経ってから売却したとしても、売却金額は当時の半額以下、大体1/3か1/4あたりまで下がってしまいます。

あまり利便性のないマンションの場合はさらに価格が減り、数百万円程度に落ちている可能性も。

一戸建てならば、25年で家の価値は0となりますが、土地の価格というのはあまり下落しないため、場所が良ければそれなりに高く売れるものです。

しかしマンションの場合は一戸建てのように価格の安定した土地というのを所有していないため、一戸建てのように価値が0になることはないものの、かなり低めの金額で売却されるのです。

できれば10年を過ぎたあたりで住み替えをしよう

マンションを購入して短すぎてもローンで苦しみ、長すぎると売却しても大した金額にはなりません。

ではどのくらいがいいのかというと、凡そ10年を超えたあたりがベストです。

その理由は下記の通りです。

  • 新築で購入した場合、10年程度となると築浅物件とみなされ中古マンションでも人気が高く売れやすい
  • 売却金額でローンの返済が出来る可能性があり、さらに将来かかる金利の分、総額が安く済む
  • 住宅取得控除が終わる前に引っ越すことが出来る

それぞれ解説していきます。

築10年程度のマンションは人気が高い

中古マンションを探している人は約半数以上の人が築10年以内の物件を探しています。

実際に首都圏の不動産流通市場の2016年現在の調査結果では、成約数が最も多い築年数が11~15年の26.6%と全体の四分の一以上の人がその築年数で成約しているのです。

人気としては新築物件の相場より2~3割程度安く買えるからであり、それ以上の築浅となると新築とほとんど変わらない価格になってしまうでしょう。

また、2000年から2007年前後に建てられたマンションというのは平均面積69.6㎡と、他の年代に比べて広めの作りになっており、さらに価格も抑えめということで、買い手側としたら狙い目なのです。

売却金だけでローンを返済できる可能性があり、将来かかるはずの金利を支払わなくて済む

10年の間ローンを返済すると30年ローンを組んでいる条件で考えると約三分の一を返済していることになります。

築10年の物件は新築よりも2~3割引きで売買されていることを考えると、売却金額だけでローンの返済ができる可能性があります。

さらに住み替えをするのに、物件を売却してローン返済に充てたら、そのまま住み続けるよりも支払う総額が安くなります。

というのも仮に25年や30年で完済する条件でローンを組んでいるのなら、10年で完済したほうが将来かかるはずの金利の分、返す金額が低くなることでしょう。

しかし、銀行によってはローンを前返ししたとして、手数料を取るところもあるので、事前に確認しておくことを忘れないでください。

住宅取得控除が終わる前に引っ越すことが出来る

住宅取得控除とは、戸建てやマンションを購入した際に、住宅ローンの年末残高の1%に当たる所得税が還付されるという制度です。

年間で最高40万円が還付されるというお得な制度ですが、これは購入してから10年間という期限付の控除であることはあまり知られていません。

10年を超えるとこの制度を受けられなくなるので、10年に当たる年に住み替えをすることで、最大限の恩恵を得ることが出来ます。

さらに、住み替えた後はこの制度を再度使えるので、是非利用しましょう。

上記のことを踏まえると住み替えは購入から10年前後がベストと言えるでしょう。

是非、参考にしてみてください。

老後の住み替えを考えている人へ

近年では60歳以上の高齢者が住み替えをするケースが増えてきています。

家の老朽化が主な理由ですが、それ以外にも「子供が独り立ちし、仕事も辞めたから第二の人生を楽しむ」、「将来の介護が心配だから、バリアフリーの家に住む」という人も多くなってきました。

しかし高齢者の住み替えというのは将来を考えると、どのような土地に住むのか、どのような家に住めばいいのかと色々と考え、不安になる人もいるでしょう。

そこで老後の住み替えの際に気を付ける点をいくつか紹介していきます。

住み替え場所の候補

住み替えを考えるときに、住み替え場所をどこにするか。

これに悩む人も多いことでしょう。

今の住居のすぐ近くに住み替えるのもいいですが、住み替えをする理由によっては離れた場所に行かなければいけない人もいると思います。

そこで住み替えの理由によってはどのような場所が選ばれているのか。

それを紹介していきましょう。

家の老朽化・周辺環境への不満が理由のケース

家の老朽化が理由で住み替えを考えている人は、出来るだけ今の住居の近くに住もうと考えている人が多いようです。

今住んでいる場所の近くならば、長年築き上げたコミュニティや環境が変わることなく過ごすことができるので、環境の変化によるストレスを極限まで抑えることが出来ます。

特に、長年付き合ってきた友人などと離れてしまうと、環境の変化によるストレスから体調の悪化を招く人もいるため、そういった環境の変化に敏感な人は住まいの近くに住み替えをしたほうがいいでしょう。

老後の介護の心配・子供夫婦の心配

老後の介護や、子供夫婦の心配などの場合は子供が現在住んでいる家の近くに住み替えを考える人も増えてきています。

これは近年、共働きの世帯が増えてきた影響で、子供たちが仕事に行っている間に孫の面倒を見てあげるために住み替えを考える人が増えてきたからでしょう。

また、当人たちからすれば孫というのは可愛がりたいものであり、孫に会いたいからという理由で近くに住む人も一定数いるようです。

また、孫が大きくなってきたら、今度は自分たちの介護を息子たちに手伝ってもらえる可能性もあるので、介護の問題も解消してくれます。

第二の人生を謳歌したい

第二の人生を謳歌したい人の多くは、全く新しい土地に住む傾向があります。

特に近年は退職後の田舎暮らしが人気が出てきており、田舎の風情溢れる土地に移り住む人が多くなってきました。

しかし全く知らない土地に移住するというのは意外に難易度が高く、どのような土地なのか、その土地のルールや行政サービスなどを調べておかないと引っ越ししてからトラブルを起こしかねないので注意が必要です。

どのような場所に住めばいいのか

住み替え先が決まったら、次はどのような場所に住むかを考えます。

特に高齢になってくると病院に通うことも多くなってくるので、立地条件などもしっかりと決めておくようにしましょう。

公共交通機関の近くが人気

高齢者世代では、バスや電車などの公共交通機関の近くの立地条件を求める人が増えてきています。

地方の土地では車で運転することが多いため、駅から離れていてもいいと考える人もいますが、2016年の交通事故の死亡者数の割合で65歳以上は54.8%と、全体の半分の以上と高い割合であるということが分かります。

特に近年は高齢者の自動車事故がニュースなどで注目されるようになってきています。

その結果、免許を返上して電車やバスなどの公共交通機関の近くの住居を選ぶ人が多くなってきました。

重視するのは病院の近く

公共交通機関の近くであればバスなどを利用して病院なども行けますが、それでも足が悪いなどの理由で公共交通機関もあまり使えないといった理由がある人もいます。

そういった人は出来るだけ病院の近く、出来れば徒歩圏内の場所を選ぶようにしましょう。

地方では大きな病院が少なく、一つの病院に大勢の人が押しかけていることも珍しくはありません。

平日に予約したとしても診察などで1日過ぎることもあり、予想以上に体力を消耗します。

そのため、なるべく病院の近くに住むことにより、予約より早く行き、診察を終え疲れた後でもすぐに家に帰れるように配慮するのも大事になってきます。

家の広さは管理が出来る程度に抑えよう

住み替えをする人の多くが、夫婦二人だけのケースやお一人だけといった、少人数であることが多いです。

そのため、今までのような広さの家よりも狭い家を希望する人が多いです。

実際に、老後となると家全体を掃除するのは中々大変なので、高齢になっても掃除がしやすい間取りや広さを選ぶようです。

しかし頻繁に友人が遊びに来たり、子供夫婦が出入りするといった事情がある場合は、今までの通りの広さを選ぶ場合もあります。

また、広い部屋を借りて、一つの部屋を荷物を保管する収納スペースに使ったり、趣味の部屋に利用したりと言ったケースもあり、部屋の広さを選ぶ理由は人それぞれでしょう。

なので、自分のライフスタイルに合わせた広さ選びをすることが重要となってきます。

手入れがしやすく、なおかつ有効活用できる範囲の広さを選ぶようにしましょう。

住み替えの流れについて

住み替えをしようにも流れが分からなければ戸惑ってしまい、スムーズに事が進まなくなってしまいます。

そこで住み替えの流れについて最初から説明していきます。

基本的な流れは通常の不動産売買と同じですが、今回は住み替え先の物件探しも含まれるため、時間に余裕をもって行動するようにしましょう。

周辺地域の相場を調べる

まず最初に周辺地域のマンション相場を調べましょう。

ある程度の相場を知らないと不動産会社へ依頼する際の希望価格が的外れになってしまう可能性があります。

同じマンション内の売買事例があるのなら、「いつの売買事例なのか」、「自分の部屋と比べて面積や間取りの差異はあるのか」などを調べましょう。

不動産会社を探す

周辺相場をある程度調べたら、買取もしくは仲介を依頼する不動産会社を探しましょう。

急な転勤など、住み替えまでの時間があまりない時は直接買取をしてくれる不動産会社に依頼するようにしましょう。

直接買取ならば長くても1ヶ月程度で決済、引渡しまでの作業を行うことができます。

逆に住み替えまでの時間に余裕があるのなら仲介がお勧めです。

仲介は直接買取よりも時間はかかりますが、高い金額で売れる可能性があるので、時間に余裕があり、金額を重視するなら仲介一択でしょう。

不動産会社によって得意な分野が違うため、インターネットや町の評判などでどこの不動産会社に依頼するのか決めるのが大事です。

査定を依頼する

不動産会社と契約する前に査定を依頼しましょう。

査定は直接買取と仲介のどちらにするかで、査定の定義は少し変わっていきます。

直接買取は、その会社がいくらでマンションを購入するかの価格になっています。

リフォーム費用などを考えて、なおかつ利益を出すため、かなりシビアに価格を付けられるでしょう。

仲介の場合は、おおよそこの価格で売れるだろうという予想の金額を提示してきます。

そのため、確実にこの価格で売れるという証拠にはならず、あくまで予想の金額であることを頭に入れなければいけません。

事実、仲介の場合はインターネットやチラシなどで記載した金額よりも数十万から百万円ほど低い金額で売買が成立することが多々あります。

ここから直接買取と仲介で流れが変わりますので、注意しましょう。

<直接買取の場合>

査定額に納得したら売買契約を結ぶ

査定額に納得したら売買契約を結びます。

契約時には売買代金の10%前後の金額を手付金として受け取り、残金は別の決済日に支払われることになります。

中には契約日と決済日を一緒にする不動産会社もいるため、事前に決済日は聞いておきましょう。

物件の引き渡し

物件の引き渡しは売買代金の残金を受け取ると同時に、抵当権抹消登記及び所有権移転登記を行います。

この流れをスムーズに行うために、決済に司法書士を立ち会わせる会社もあります。

決済が終わればもうマンションに住むことは出来ないので、事前に引っ越しの段取りなどを決めておきましょう。

<仲介の場合>

媒介契約を結ぶ

仲介を依頼する時は媒介契約という契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つの種類が存在しているのをご存知でしょうか。

それぞれ特徴がありますが、大雑把に分けるなら、一社だけに頼むのなら「専属専任契約」、他の不動産会社にも依頼するのなら「一般媒介契約」と覚えておきましょう

物件を公開し、買主を待つ

媒介契約を結んだら不動産会社が全国不動産流通機構をはじめ、不動産のポータルサイトやチラシなどを駆使して買主を探すのが一般的ですが、中には知り合いの不動産会社に買取を打診する場合もあり、その場合は短期間で売買契約を結ぶことが出来ます。

購入希望者が現れたら交渉をする

購入希望者が現れたら、物件内見などを経て交渉を行うことになるでしょう。

提示した金額で売れるのであれば一番なのですが、値引き交渉をする人もいるため、自分の住み替え先を購入する予算をよく考えて、最低ラインをしっかりと主張することが大事になってきます。

もし、住み替えまでの期間があまりない時は妥協して最低ラインを下げるなどを行わなければいけません。

売買契約を結び、物件を引き渡す

お互いが合意したら、後は直接買取と同じく、売買契約を結び決済となります。

仲介の場合は、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料として売買代金の3%程度を支払うことになり、売買代金全てを受け取ることができないため、注意をしましょう。

直接買取と仲介では流れが違ってきますが、そこまで売主側の行動は変わりません。

違うのは売買までにかかる期間が短いか長いか、売買金額が高いか低いかです。

直接買取では不動産会社が直接買い取ってくれるため、住み替えまでの期間が短い人にお勧めです。

逆に住み替えまで余裕があるのであれば、仲介を依頼してなるべく高い金額で売れるようにしましょう。

自分がどちらの状況なのかを把握して、どの方法で依頼するかをしっかりと考えておく必要があります。

マンションの住み替えにかかる費用は?

住み替えの時に真っ先に考えることは、かかる費用のことでしょう。

手持ちのマンションを売却したとして、売却価格の全額が手に入る訳ではありません。

物件を売却する時、そして物件を購入する時には様々な費用がかかります。

売却時にかかる費用

・抵当権抹消登記費用

・繰り上げ返済にかかる手数料(金融機関によってはかからない場合あり)

・売買契約書に貼る印紙代

・仲介手数料

・所得税

購入にかかる費用

・所有権登記費用

・不動産取得税

・売買契約書に貼る印紙代

・保証料

・保険料

・仲介手数料…等々

このように売却時、購入時ともに費用がかかるわけですが、その中でも特に大きいのが仲介手数料の存在でしょう。

仲介手数料とは、不動産会社に売主を見つけてもらった報酬として支払う報酬のことを指します。

より詳しい計算式は下記の通りです。

売買代金×3%+6万円×消費税

例えば手持ちのマンションが2000万円で売れた場合は、約71万円を仲介手数料として不動産会社に支払います。

そしてこの仲介手数料は物件を購入する時にもかかるため、仲介手数料だけでも100万円以上かかってしまう。

住み替えの場合は引っ越し代や新しい家具を買ったりとさらに費用がかかるため、費用は数百万円かかると見ていいでしょう。

住み替え時に発生する税金について

費用の一部には印紙税などの税金が発生します。

通常であれば、控除などの軽減措置を受けることが出来るのですが、住み替えのように売却した後にすぐにローンを組んで新たに家を購入するとなると、通常のような軽減措置が上手く受けられなくなる可能性も。

そうなると、多額の税金を支払うことになってしまうので、ここでは住み替え時に発生する税金について解説していきましょう。

<住宅購入時に発生する税金>

住宅を購入する時に発生する税金は売却時に発生する税金に比べてそこまで複雑ではなく、分かりやすい税金ばかりとなっています。

印紙税

印紙税は住宅の売買契約書やローン契約書を交付する時に発生する税金です。

契約書に印紙を貼り付けて消印することになるのですが、印紙税は売買代金によって変わるのですが、一般的な住宅の場合は1000万円以上5000万円以下の売買代金になるので、この場合は2万円の印紙税を支払います。

登録免許税

登録免許税は土地及び建物の権利が移転する時に発生する税金。

これは所有権とローンにかかる抵当権両方に課税される税金であり、マンションの場合は住宅用建物に入り、取得が売買なのかその他なのかによって計算方法に違いが出てきます。

所有権の税額は、売買の場合に売買代金の1000分の3、その他の取得では1000分の1.5、

抵当権は売買代金の1000分の1となり、そこまで大きな負担にはならないでしょう。

不動産取得税

不動産取得税は住宅及び土地といった不動産を取得したときに発生する税金です。


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建物および土地の税額の4%が不動産取得税として課税されるのですが、実は特例が存在することをご存知の方はあまりいないのではないでしょうか。

新築の場合は50㎡以上の大きさの住宅には特例が認められており、建物の固定資産税評価額から1200万円を引いた3%が不動産取得税となります。

中古でも50㎡以上ならば特例が適応され、固定資産税評価額に築年数に応じた控除額が引かれ、その金額から3%が不動産取得税となるので、条件が合うのであれば税金を安くすることが出来ます。

<不動産売却時に発生する税金>

売却時に発生するものは、主に印紙税と、売却して利益が出たときに発生する譲渡所得税です。

譲渡取得税は所得税や住民税に課税されますが、建物の所有期間が5年以上だった場合に発生する「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の時に発生する「短期譲渡所得」の二つに分けられるので、覚えて置きましょう。

それぞれの特徴について解説していきます。

長期譲渡所得について

長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以上の不動産を売却したときに発生する税金です。

譲渡所得の計算は以下のようになっています。

譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税長期譲渡所得金額

例えば譲渡価格が5000万円、土地・建物の取得費(減価償却費相当額を控除した金額)が4000万円、譲渡費用(仲介手数料などの費用)が500万円だった場合、課税譲渡所得額は500万円に。

その500万円から所得税は15%、住民税は5%をかけたものが税額になります。

後ほど紹介する短期譲渡所得に比べて、税額が安く抑えることができます。

また、両親からの相続などで取得していた場合は取得費が分からないケースが多く、この計算ができません。

その場合は売買した金額の5%を取得費として計上して計算することが出来ます。

短期譲渡所得について

短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在の所得期間が5年以下の不動産を売却したときに発生する税金であり、計算式は長期譲渡所得と同じですが、税金の計算の割合が変わります。

短期譲渡所得では、所得税が30%、住民税が9%と長期譲渡取得に比べて約2倍の税額となり、短期譲渡所得についても取得費が分からない場合は、売買した金額の5%を取得費として計算することができます。

特別控除について

譲渡所得にかかる税金は他の税金に比べて高額になりやすく、支払うのも躊躇ってしまいます。

しかし売却した利益というのは、余程の高級マンションでもない限りは出にくいものです。

それでも発生してしまった場合でも、実はある条件を満たしていれば特別控除として3000万円が引かれます。

つまり利益が出たとしても3000万円以下ならば所得税が発生しません。

その条件は下記のようになっています。

自分が住んでいる家屋もしくは家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

以前住んでいた家に関しては住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

  • 売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  • マイホームの買い替えやマイホームの交換の特例、もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例の適用を受けていないこと。
  • 売った家屋や敷地について、収用等の他の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。(東日本大震災を除く)
  • 売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係でないこと。

~国税庁 マイホームを売った時の特例~

この条件を全てクリアできれば、特別控除が適用されます。

ここで気になるのは(3)の「マイホームの買い替えやマイホームの交換の特例」ですよね。

実は住み替えなどの場合は別の特例を受けられる可能性があるのです。

住宅買い替え特例とは

居住用財産を平成29年12月31日までに売却し、代わりの家を買い替えたときに特例を受けられる可能性があります。

条件は以下の通りです。

(1)自分が住んでいる家屋もしくは家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

以前住んでいた家に関しては住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

(2)売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(3)売ったマイホームと買い替えたマイホームは日本国内にあり、売ったマイホームについては収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。

(4)売却金額が1億円以下であること

(5)売った人の居住期間が10年以上かつ、売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間が10年を超えていること

(6)買い替える建物の床面積が50㎡以上かつ、買い替える土地の面積が500㎡以下であること

(7)マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間の間に買い替えること

また、買い替えたマイホームには一定期限まで住むこと

イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

  • 買い替えるマイホームが耐火建築物の中古住宅の場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること
  • 親や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

~国税庁 特例のマイホームを買い替えたときの特例~

この特例の注意すべき点は、原則として買い替える不動産のほうが譲渡所得よりも高い場合であることです。

譲渡所得より低い金額で購入した物件は特例を受けられません。

こういった特例は一般の人には馴染みが浅いため、自分が特例を受けられるか分からない人も多いです。

そのため、特例を受けることを考えるのなら税務署などに問い合わせして相談をしてみましょう。

 

ローンが返せない場合に活躍する「住み替えローン」とは

物件を売却する時にローンが残っている場合は、完済する前提で進めなければなりません。

物件を売却したお金を使ってローンを返すのですが、完済できる金額で売れなかったケースもあり得ます。

基本的に残りを自分の手持ちで返すことになりますが、手持ちの貯金が無ければローンを返すことができません。

そのようなケースの時に活躍するのが、「住み替えローン」と呼ばれるローンです。

「住み替えローン」とはどのようなものなのでしょうか。

住み替えローンとは

住み替えローンは自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう人が使えるローンです。

例えば物件を売却しても200万円ほど返せない状態になってしまった場合に、住み替え先の物件のローンに残債の200万円を上乗せして銀行がお金を貸してくれます。

これを使えば、貯金を全部使えばローンは返せるけど今後の生活に支障が出ると不安な思いをしている人でも安心してローンを返すことができるでしょう。

しかし住み替えローンの利用は何もいいことだけではなく、明確なデメリットもあります。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンを利用するためには物件の売却と新居探しを並行して行わなければなりません。

また、物件の売却と新居の購入の決済を同じ日に行う必要があるため、スケジュール調整が大変です。

基本的に決済日は物件の売却のスケジュールに合わせて行う必要があり、あまり新居探しに時間をかけられません。

住み替えローンは適正額を借りよう

住み替えローンは新居探しに時間がかけられないというデメリットを除けば、とても便利なローンです。

しかし、住み替えローンでは、残債と新居の価格以上のお金を借り入れることが可能なのです。

家の価値というのは土地の価値とは違い、年々下がっていくものであり、借入すぎると家を売っても返済できない状況になりかねません。

また、借り過ぎると月々の返済も増えていき生活にも支障が出るでしょう。

そうならないためにも借りる金額は現実に返せる金額内に収めるように気を付けなければなりません。

残債と新居の価格以上の金額を借りないように、欲をかかずに現状を見ることが大切になってきます。

住み替えとリフォームのどっちが得なのか

住み替えを考えている人の中には、家の老朽化を感じたという理由の人もいるでしょう。

確かに家の老朽化というものは、長く住み続けると強度不足などに陥り、災害などが起こった際に危険な目に陥る可能性が高くなります。

そのため、なるべく老朽化が進んでいる家に住み続けるのは避けたいものですが、慣れ親しんだ家から出たくないと考える人もいるのではないでしょうか。

そんな時に候補に挙がるのは、今住んでいる家をリフォームして住み続けることです。

そこで住み替えとリフォームのメリットとデメリットについて解説していきましょう。

丁度いい大きさの住宅に住める「住み替え」

リフォームと住み替えを比較した際にメリットとなりえるのは、生活に必要な最低限の規模の住宅を購入できるという点です。

家の老朽化を感じてきたころには、お子さんも独立して夫婦二人だけで生活しているケースも多いことでしょう。

そうなってくると今住んでいる家は二人だけでは持て余してしまいます。

住み替えを行えば、二人で済むのに丁度いい大きさの住宅に住むことが出来、年老いたとしても家の管理はそう苦労することなく行うことができるでしょう。

しかし住み替えは多額の費用が発生するものです。

現在住んでいる住まいを売却して、住み替える住宅を購入する費用に足したとしても1千万円以上の費用が必要になってしまいます。

また、売却したとしてもローンが残っていると返済する必要があるため、自分が考えている以上にお金がかかってしまうでしょう。

住み替えローンを使う手もありますが、年齢を考えてローンを支払えるか難しい人もいるかと思いますので、現在の年齢と貯蓄を比べてしっかりと考える必要があります。

費用を抑えて老朽化を抑える「リフォーム」

リフォームのメリットは何といっても住み慣れた場所に長く住めるという点です。

現在の生活スタイルを大きく変えることなく、築き上げてきた周辺住民とのコミュニティも維持することができ、費用に関しても買い替えよりも少ない費用で抑えることが可能になるでしょう。

しかしマンションのリフォームの場合は、その部屋によってリフォームが出来る個所と出来ない個所があることを把握しなければなりません。

例えば給排水管の配管方法によっては、キッチンやお風呂といった水回りの移動が出来ない可能性があり、そうなってくるとリフォームにも制限が出てきてしまいます。

この傾向は古いマンションに多く、築年数が古いマンションの人は注意が必要です。

また、費用についても買い替えよりも抑えることが出来ると言っても、買い替えのようにローンを組むことが出来ないため、ある程度貯蓄が無ければ難しいでしょう。

買い替えとリフォームを比較してみましたが、どちらも多額の費用が掛かるのは変わりません。

自分の貯蓄状況や住み替え理由などと考慮して決めるようにしましょう。

住み替え前の仮住まいについて

住み替えローンを使うとマンションの売却と物件の購入が同時に行われますが、住み替えローンを使わない場合のほとんどが売却を先に行うことになります。

資金に余裕があるのであれば物件の購入が先でもいいのですが、急な住み替えとなると資金がないケースが多いので、売却を先に行うことになるでしょう。

マンションを売却してしまうと、当たり前ですがそこを出ていく必要があります。

次に住む物件が決まらない限りは、どこか仮住まいに一時的に住む必要がありますが、どのような場所を探せばいいのでしょうか。

そこで、仮住まいの探し方について解説していきます。

仮住まいの探し方

仮住まいに住む場合は、基本的に賃貸物件を借りることになります。

しかし仮住まいということは普通賃貸とは違い、数週間から数ヶ月と短期間の賃貸契約になるため、2年間などの縛りがある賃貸は基本的に借りられないと考えたほうがいいでしょう。

賃貸物件の多くが2年縛りを設けているため、短期間の賃貸契約の物件を探すのは骨が折れるものです。

そこで仮住まいを探す効率的な方法を二つご紹介しましょう。

売買を担当してくれた会社に斡旋してもらう

売買をお願いしてくれた会社に仮住まい用の賃貸物件を探してもらう方法です。

この方法の、自分で物件を探す手間が減り、さらに仲介手数料をサービスしてくれる会社も出てくるため、費用が安くなるかもしれません。

さらに不動産会社ならば、自社で管理や保有している物件や仲のいい大家などを斡旋してくれることもあり、マンションを売却して翌日には仮住まいに移ることも可能です。

デメリットとしては、不動産会社が管理、保有している物件には限りがあり、タイミングによっては仮住まいで借りることが出来ない可能性もあります。

そのため、この方法は事前に不動産会社に保有している物件で仮住まい可能なところがあるのかを聞いてから判断したほうがいいでしょう。

自分で仮住まい先を探す

もし、担当する不動産会社が保有している物件で希望に沿ったものがなければ、自分で仮住まい先を探すことになります。

この場合は会社に斡旋してもらう方法とは違い、契約は引渡には時間がかかるので余裕をもって動いたほうがいいでしょう。

自分で探す場合は、地元の不動産屋で探す方法とインターネットを通じて仮住まい専用の物件を探す方法の二つがあります。

地元の不動産屋で探す方法

地元の不動産屋の強みは、何といってもその地域に強いことです。

またローカルな情報にも通じているため、インターネットには乗っていない物件情報も所有していることもあり、管理している物件ならば大家さんと仲がいいケースもあり、タイミングが良ければスムーズに進めることができるでしょう。

しかし一時的に住むだけの仮住まいというのは通常の不動産屋から敬遠される傾向にあり、話だけ聞いて大して動いてくれない場合もよくあります。

そのため、一社だけではなく複数の不動産屋に依頼することをお勧めです。

その際には出来るだけ古くから営業している不動産屋に依頼するようにしましょう。

古くから営業している不動産屋というのは地域のことを詳しく知っており、地元のパイプも広いため、積極的に動いてくれる場合が多いです。

インターネットで仮住まいを探す方法

最近ではアットホームやスーモなどの不動産ポータルサイトの知名度が上がってきており、不動産屋に来客する前に物件情報をある程度把握している人も少なくありません。

そしてこの方法は仮住まいを探す際にも活躍してくれます。

インターネットで検索すると、仮住まいを専門に行っている会社がいくつかあるのが分かります。

仮住まいコンシェルジュ

http://www.karizumai-ws.com/

テンポラリー

http://www.t-house.co.jp/

このような仮住まいを専門に行っている会社に相談するのもいい手です。

デメリットとして、仮住まい物件を専門に行っている会社というのは少なく、なおかつ扱っている地域が関東や関西など一部地域のみという場合もあります。

上手く自分の地域をカバーしている専門会社があればいいのですが、もしなかった場合は不動産ポータルサイトで地道に探すことになるでしょう。

賃貸とURの違いとは

仮住まいを探すときに普通賃貸とは別にUR賃貸という項目を目にする機会が増えるかと思います。

UR賃貸とは昔は「公団住宅」、つまり団地とは言われていた公的な賃貸住宅のことを指します。

そしてそれを所有している独立行政法人都市再生機構が賃貸を探している人向けに物件を公開しており、仮住まいにも対応しているため、一般の賃貸ではない条件の物件でも探すことが出来るでしょう。

さらに、UR賃貸では礼金や仲介手数料がないため初期費用も安く済ませることができます。

しかしメリットだけではなく、キチンとしたデメリットも存在します。

そこで普通賃貸とUR賃貸のメリットとデメリットについて説明していきましょう。

普通賃貸のメリット・デメリット

普通賃貸のメリットは、何といっても広い選択肢があることです。

よく検索される内容としては「駅近物件」、「二人入居可」、「ペット可」、「バス・トイレ別」などの条件で、普通賃貸ならば家賃にもよりますがそれなりに幅広い範囲で探せるでしょう。

さらにマンションやアパートが無ければ一戸建てを仮住まいにするという選択肢も出てくるので、探せる幅がグッと広がります。

デメリットとしては初期費用の問題があります。

初期費用というのは家賃はもちろんのこと、条件の内容や時期によって変動するものです。

例えばペットを飼っていたとして、それが犬なのか猫なのかによって最初に支払う家賃が変わるのはご存知でしたか?

特に猫はペット可の物件でも敬遠される傾向にあり、猫が大丈夫な物件でも基本的に犬の時よりもさらに一か月分多く取られるのが一般的です。

時期によっても初期費用が変わっていきます。特に2~4月の時期は新卒で一人暮らしを始める人が多いため、不動産屋にとっての繁忙期です。

そのように需要が極端に多くなる時期というのは、敷金と礼金が通常の時期よりも多くとるところもあり、通常敷金礼金が1ヶ月のところが2か月に変わっていることも珍しくありません。

また、前述したように仮住まいのような短期間入居は敬遠されるので、条件が多ければ多いほど探すのが難しくなっていきます。

UR賃貸のメリットとデメリット

UR賃貸のメリットはやはり初期費用の安さでしょう。

通常の賃貸では取られる礼金と仲介手数料が不要なので、多少は安く抑えられます。

敷金に関しては基本的に3カ月取られてしまいますが、短期間入居の場合はそこまで酷く利用するとは思えないので、クリーニング代を多少引かれる程度で残りは全額返ってきます。

さらにUR賃貸には普通賃貸には多い2年縛りがないため、仮住まいにはうってつけでしょう。

デメリットはUR賃貸は普通賃貸の物件ほど、数が多くないという点です。

さらに入居は申し込んだ先着順になるため、空きが出たと申し込んでも既に先に申し込んでいる人がいたら、入居することが出来ません。

そのため、タイミングが合わなければ入居することが出来ず、普通賃貸を探すことになるでしょう。

賃貸マンションから分譲マンションに住み替える場合の注意点

現在賃貸マンションに住まれている人の中には、分譲マンションを購入して住み替えをしたいと考えている人もいることでしょう。

しかし、賃貸と分譲では勝手の違うところが多く、同じように考えていると思いもよらないトラブルが起きる可能性があります。

そこで賃貸マンションから分譲マンションに住み替える場合の注意点やメリット・デメリットについて解説していきましょう。

賃貸マンションと分譲マンションの違いとは

賃貸マンションと分譲マンションは効いたことがあるけれども、明確な違いが分からないという人も多いのではないのでしょうか。

そこで最初は賃貸マンションと分譲マンションの違いについて説明していきます。

賃貸マンションとは

賃貸マンションは駅近や商業施設が近くにあるなど利便性を重視した立地にある場合が多いです。

賃貸マンションの場合は、ファミリー向けや単身者向けなど幅広い種類が存在し、様々なニーズに対応していて探しやすいでしょう。

マンションを購入する分譲マンションとは違い、契約期間中でも引っ越しすることができるため、転勤が多い人やもっといい部屋に住みたいといったライフスタイルの変化に柔軟に対応してくれます。

一方、設備などが分譲マンションに比べ乏しく、ガスコンロが最初に付属されていない場所も少なくありません。

また、賃貸マンションとして建てられた建物は構造的に分譲マンションに劣るため、特に隣の部屋の生活音などで隣人トラブルが発生することもあります。

分譲マンション

分譲マンションは数年で出ていくことを想定した賃貸マンションよりも、長期にわたって住むことを前提に建てられた建物です。

そのため、賃貸マンションに比べて、設備の充実性が高く、ワンランク上の住み心地の部屋で過ごすことができます。

また、基本的にファミリー層を対象としているため、間取りの種類が豊富にあり、同じマンションでも予算に応じて様々な部屋を見ることが出来るでしょう。

しかし分譲マンションの多くは購入することを前提としており、購入には基本的にローンを利用します。

ローンを完済しない限りは、マンションを引っ越しすることが出来ないため、頻繁に住む場所が変わる転勤が多い職業の人には向きません。

また、もし住人トラブルに巻き込まれたとしてもローンがあるため、すぐに引っ越しなどはしにくいため、極力トラブルに巻き込まれないように気を付けなければなりません。

分譲賃貸マンションについて

分譲マンションの多くは売買を前提として市場に出されるため、中には分譲マンションを賃貸として出しているものもあります。

これは分譲マンションを購入して賃貸として貸し出している所有者がいるからであり、賃貸で分譲マンションを借りることができるのです。

分譲マンションをわざわざ購入する必要がなく、分譲マンションのデメリットであったローンの問題もないため、転勤が多い人にもおすすめです。

しかし分譲賃貸マンションは通常の分譲マンションに比べて絶対数が少なく、また家賃も他の賃貸マンションに比べ高額に設定されていることが多いです。

これは賃貸マンションに比べて分譲マンションの設備や構造がしっかりしているため、その分家賃や修繕費、管理費も高くなります。

また、マンション規約とは別途に規約が作られている可能性があり、例えば購入タイプの部屋ならペットは可能だが、分譲賃貸の部屋はペットが禁止されている等の制限がかけられることがあります。

しかし分譲賃貸マンションは、設備が整った部屋を賃貸で借りられるということで、多少家賃が高くても入居希望者が多くいる人気物件です。

まとめ

マンションの住み替えは人生で二度目の物件購入になる人もいるでしょう。

最初の購入とは違い、物件を売却し新たに物件を購入するということは、間のプロセスもより複雑になり、税金のことやローンのこと、物件探しのことと考えるべきことがたくさんあります。

タイミングを逃すと損をし、売却活動が上手くいかないとローンが完済できない、物件探しが上手くいかないなど、スムーズに住み替えが進まないと不安になることも多いです。

今回解説したポイントをしっかりと頭に入れて、ミスや損がない住み替えが出来るように備えておきましょう。



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