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特徴別マンション売却方法

タワーマンション売却術をプロが伝授!低層階or高層階問わず高く売るコツ

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タワーマンションを高く売却する方法

2000年頃から多く見られるようになったタワーマンション

多くの場合、立地も良いし眺望も良く、憧れの住まいです。

富裕層にとっては持っているだけでステータス。

貸しに出せば賃料も高額で、投資用としての需要も期待でき、非常に人気が高いです。

居住用として購入されるケースだけではないので、中古マンションとして売りに出されることも多いタワーマンションですが、実は、売り方次第でより高額で売却できる可能性を秘めています。

取引の金額が大きい分、ちょっとしたポイントを抑えるかどうかで売却価格が数百万円単位で変わってくるので、しっかりと事前に知識をつけておくことが重要です。

今回の記事では、現役不動産営業マンである筆者が、タワーマンションの高値売却のノウハウを詳しく解説していきます。

また、タワーマンションを高値で売却するために、一番重要なポイントを先にお伝えしておきましょう。

それは、『所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。

何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。

なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。

例えば、不動産会社が8000万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。

本来であれば9000万円で売ることもできたマンションを8000万円で安売りして、知らずのうちに1000万円も大損してしまった

1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。

大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。

「8000万円」「9500万円」「8800万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できるのです。

NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。

スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。

タワーマンションの査定額の差は一般的なマンションよりも大きくなります。絶対に1社の査定額を鵜呑みにしないよう気をつけましょう

不動産一括査定サイトhome4uの公式サイトはこちら⇒

(※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。)

関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。

それでは、タワーマンションを高値で売却するためのノウハウを順番にお伝えしていきましょう。

タワーマンションの資産価値・強み

2019年現在、「タワーマンション」というだけで、周辺相場より資産価値が高い傾向があります。

そのためタワーマンションの売却は、通常の売却方法とは少し違いがあります。

タワーマンションを高く売るために、まずはタワーマンションの資産価値について考えてみましょう。

参考→資産価値が高いマンション15選-評価が落ちない高く売却できる物件はどれ!?

① 立地の良さ

タワーマンションは、階数が多いため非常に多くの戸数を有しています。

大きなタワーマンションで、総戸数1,000戸以上のものもあります。

それだけ多くの戸数を売却するには、立地の需要の高さが必要になりますよね。

そのためタワーマンションの多くは都心部にあり、駅からわずかの距離にある場合が多いです。

非常に需要の高い立地にあるため、中古になってもなかなか資産価値は衰えません。

② 耐震・免震構造が優れている

高層の建物を建設するには、地盤や構造などへ特に配慮しなければなりません。

タワーマンションには最先端の耐震・免震構造が施されており、高層であっても地震への安心感は他のマンション以上ともいえます。

日本各地で頻発する地震や、首都直下型地震への脅威から、耐震性と免震性の優れたマンションは人気があります。

③ 眺望の良さ

タワーマンションの醍醐味とも言える眺望の良さは、大きな付加価値となります。

特に湾岸エリアのタワーマンションなど、レインボーブリッジや東京タワーが望めるような部屋は需要が高いです。

当然ながら、眺望の良さなどからタワーマンションは高層階になるにつれて価値が上がっていきます。

④ 大手による分譲

タワーマンションは建設に知識とお金が掛かるものです。

そのため、タワーマンションを分譲・販売するのは大手不動産会社ばかりです。

大手不動産会社分譲の、「ブリリア」「パークハウス」「プラウド」などは、タワーマンションでなくともブランドマンションとして非常に人気が高く、価値を上げるものになっていますよね。

「大手分譲+タワーマンション」。これは、住まう人の大きなステータスとなります。

⑤ 共用施設の充実

タワーマンションは、総戸数が通常のマンションより大幅に多いです。

そのため贅沢で便利な共用施設が充実しています。

ゲストルームやパーティールームなんて当たり前。

フィットネスや展望室まで兼ね揃えているタワーマンションもあります。

これらの施設は住人がいつでも使用することができますので、たとえ低層階であってもタワーマンションは十分魅力的ですよね。

タワーマンションを少しても高く売却するための4つのコツ

上述の通りタワーマンションは資産価値が高く、なかなか衰えない傾向があります。

むしろ、分譲時より高く売れることも珍しくありません。

高い人気がありますから、不動産会社の方も積極的に売却活動をしてくれることでしょう。

「タワーマンションの売却に困る」なんてことはまずないといえます。

しかし、需要が高く人気のあるタワーマンションだからこそ、ポイントを押さえればより高く売れる可能性があります。

売り方次第では数百万円上乗せすることも可能でしょう。

タワーマンションの売却に役立つ「高く売る5つのコツ」を見ていきましょう!

① 1社にお願いするのはもったいない!一般媒介で複数社に売却の依頼を

不動産会社に売却を依頼しようとすると、担当者は必ず専任媒介専属専任媒介を勧めてきます。

専任媒介、専属専任媒介とは、1社との独占契約。これは不動産会社が有利だからに他なりません。

売主にとっても一般媒介に比べて精力的に営業活動をしてくれるという利点はありますが、タワーマンションの場合は専任媒介や専属専任媒介を締結するのはもったいない。

なぜかというと、物件自体に人気があるのでお金を掛けた宣伝活動をする必要がなく、待っているだけでも購入希望者がいるからです。

人気のある物件は、専任媒介や専属専任媒介のメリットが活かされず、損です。

一般媒介にして複数社に営業活動をしてもらう方が、高額な売却が見込めるのです。

タワーマンションを購入するのは、富裕層であることが予想されるので、多くの不動産会社と媒介契約を締結し、より多くの富裕層の自社顧客に紹介してもらうことが、少しでも高く売却する近道となるのです。

② 分譲元にも売却依頼をする

一般媒介を結んで売却を依頼する中の1社には、マンションを分譲した不動産会社をいれるようにしましょう。

「シティタワー」であれば住友不動産、もしくは住友不動産販売。

「パークタワー」であれば三井不動産、もしくは三井のリハウス。

このように、分譲元か系列の仲介会社に売却活動してもらうのは2つのメリットがあります。

1.売却実績が多くある

タワーマンションを売却する人は分譲元に声を掛けることが多いので、売却した数が他の不動産会社に比べて圧倒的に多いです。

実績が多ければ、購入した人に再度声かけができたり、どんな方が買うかなどの傾向も分かったりするものです。

2. 高く売ろうとしてくれる

分譲元は、中古だとしても自社のブランドの価値を下げたくはありません。

中古でも高く売れるという実績は、新しく分譲するときに付加価値にもなります。

そのため少しでも高く売却しようとしてくれるでしょう。

一方なんの関係も無い不動産会社はどうでしょうか。

ブランド価値が下がろうが関係ありませんし、価格は安くても早期売却を目指したい。

「価格を下げろ」と言ってくることはないとしても、本音は安くても早く売却してもらって仲介手数料が欲しいのです。

「少しでも高く」という自身と同じ志を持った不動産会社と売却活動をすることで、高額な売却が見込めます。

③ 海外投資家に売却するという選択肢も

タワーマンションなどの資産価値がなかなか落ちない物件は、海外投資家にも非常に人気があります。

中国や台湾の富裕層は、持っている資金が膨大ですから、高額なタワーマンションも即決で購入してくれる可能性があります。

そのため売却を依頼する不動産会社の中に、海外投資家の顧客を多く有する不動産会社を入れましょう。

近年、大手不動産会社などでは、海外の投資家などにも対応できるよう中国語や英語が堪能な営業担当者を配置しています。


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④ ライバル物件が少ない時期を狙う

タワーマンションは戸数が多く、永住目的で購入する方も少ないので、中古物件として多く売りに出されます。

数百戸も戸数があれば、ご自身が売却しようとする時、すでに同じマンション内の別の部屋が売りに出されているということは決して珍しいことではありません。

しかし、売り出そうとしている時期にいくつも同じマンション内の部屋が売り出されていたら、需要は分散してしまいます。

そして、同時期に同じような階数、同じような広さの部屋が希望金額より安く売り出されていたとしたら、ご所有のマンションは比較対象となってしまう恐れがあります。

需要が分散すること、比較対象となってしまうことを避けるためには、常にマンション内で売り出されている物件の動向を確認することが必要です。

そのためには不動産情報サイトを閲覧するという手もありますが、正直何度もチェックするのは面倒ですよね。

そんな場合には、早い段階で不動産会社に声掛けをしておくのが一番でしょう。

売却に余裕を持って不動産会社に相談をしておけば、時期を見て一番的確な時にご所有の部屋を売りに出すことができます。

なにより自分で売り出す時期を判断するより、不動産のプロに売却時期の判断を任せる方がいいに決まっていますよね。

媒介契約を結んでしまえば市場に出すことになりますから、売却相談までは早めにしておくのが良いということです。

低階層のタワーマンションならではの3つのアピールポイント

タワーマンションを売却しようと検討している人の中には、低階層のマンションの売却を検討している人もいるでしょう。

タワーマンションの魅力は、先ほどお話した通り高さや眺望以外にも数多くあります。

むしろ、高階層にはない魅力も多数あるので、それらのアピールポイントを理解しておくことが重要です。

低階層のタワーマンションの魅力は主に3つ。

  1. 相対的に安くタワーマンションの立地と設備を使用できる
  2. エレベーターの待ち時間が短くて済む
  3. 固定資産税の支払いが安く済む

それぞれ解説していきましょう。

①相対的に安くタワーマンションの立地と設備を使用できる

同じタワーマンションであっても、高階層と低階層では金額が倍以上違うことも珍しくありません。

当然高階層のマンションの眺望は魅力ではありますが、価格差ほどの価値を感じるかどうかは人によって異なります。

また割安で購入できるものの、立地は当然変わりませんし、共用設備やサービスは同じように享受できます。

コストパフォーマンスの高さをアピールすれば、購入希望者にもきっと響くはずですよ。

②エレベーターの待ち時間が短くて済む

高階層の場合は、なんといってもエレベーターの待ち時間が長くなるデメリットがあります。

低階層の場合は待ち時間が短くて済みますし、階数によっては階段での移動もできるでしょう。

また、何より災害が発生してエレベーターが止まった時に、低階層のマンションは負担が小さいです。

歩いて20階、30階まで上り下りする負担は、並大抵のものではありませんから。

③固定資産税の支払いが安く済む

2018年に行われた税制改正によって、タワーマンションは分譲価格に応じて固定資産税の支払い額が決まることになりました。

(ここでいうタワーマンションの定義は、「高さ60m超で複数階に住戸が所在しているもの」と定められています。)

これまでは、50階であっても3階であっても、床面積が同じであれば同じ固定資産税を支払うことになっていました。

税制の改正によって、分譲価格に応じて固定資産税の負担比率を変えることになったのです。

低階層のマンションは分譲価格が相対的に低いので、高階層のマンションよりも固定資産税の支払いが安く済みます。

(適応の対象になるのは平成29年1月2日以降に新築されたタワーマンションです。)

低階層のタワーマンションを保有している人であれば、自分より高階層の空き部屋と競合になることが多いはず。

どちらを購入するか迷っている人から内見の問い合わせ等があれば、しっかりと低階層ならではのメリットをアピールすることが重要です。

タワーマンションは賃貸ではなく、2019年内に売却すべき3つの理由

タワーマンションを購入して居住している人、投資用に買ったタワーマンションを賃貸に出している人。

いずれの場合であっても、売却してしまうか、それとも賃貸に出すか悩んでいるのではないでしょうか。

結論から言うと、賃貸に出すよりも2019年の内に売却してしまうことをおすすめします

2019年は、不動産を高値で売却できる最後のチャンスといっても過言ではありません。

なぜなら、2019年以降不動産市場に悪影響を与える材料が数多く控えているからです。

ここからは、タワーマンションを2019年の内に売却すべき3つの理由、

  1. 消費増税やオリンピック終了の影響で値下がりが始まる
  2. タワマン修繕のピークが来て一気に供給が増える
  3. 羽田新ルート問題によってタワマンの需要が下がる

について詳しく解説をしていきます。

①消費増税や投資家の売り圧で値下がりが始まる

2019年10月には消費増税が行われる予定で、従来の8%から10%に税率があがります。

前回の消費増税の時は、増税前に駆け込み需要があり、増税実施後は買い控えが起こっています。

つまり、2019年10月以降はしばらく需要の冷え込みが起こると考えられるわけです。

また、2020年の東京オリンピック開催が決まって以降、マンション市況は好調に推移してきました。

しかし、現在不動産価格は頭打ちの局面に達しており、いつ下落基調に入ってもおかしくない状態です。

東京オリンピック前に高値で売り抜けることを目論んで、海外の投資家も以前からタワーマンションを仕込んでいます。

投資家が一斉にタワーマンションを売りに出せば、競合物件が増えることになり、必然的に売却価格は下がってしまいます。

参考

2020年問題とは?ーマンション大暴落が予想される5つの理由

【マンションを売るのは東京オリンピック前?後?】今、売却する2つの理由

②大規模修繕のピークで修繕費高騰前に売却する人が増える

タワーマンションの修繕の周期はおよそ15年ほどです。

タワーマンションは2003年ごろから急増しており、2019年の今はちょうど15年ほど経過していることになります。

つまり、多くのタワーマンションが大規模修繕に差し掛かることになります。

しっかりと修繕費を積み立てているタワーマンションは別ですが、修繕費が不足しているようなケースが実はほとんど。

修繕費を上げて対応するケースも増えてきますから、保有者の負担は大きくなります。

修繕費が高くなったタイミングで売却を検討する人が一定数いますから、そういった意味でも今後競合の物件が増えるといえるでしょう。

③羽田新ルート問題によってタワーマンションの需要が下がる

あなたは、羽田空港が2020年から新しいルートを設ける計画を進めていることを知っていますか?

「羽田新ルート問題」とも言われるこの計画が実施されると、港区や品川区、目黒区に渋谷区など、都心の上空を飛行機が低い高度で通過することになります。

結果として、鉄道社内レベルともいわれる騒音が都心を襲います。

さらに悪いことに、飛行機の騒音は高い建物ほど大きくなるため、都心部でもタワーマンションの居住者が多大な影響を受けるのです。

羽田新ルート問題はまだまだ一般の認知後は高くありませんが、日に日に話題性が大きくなっています。

現時点でタワーマンションの購入を検討している人がいたとしても、羽田ルートの運航開始によって購入を買い控える層が間違いなくでてくるでしょう。

まだ問題が顕在化しきっていない今のタイミングであれば、高値での売却も可能です。

タワーマンションを売るなら、不動産一括査定サイトが便利!

タワーマンションを少しでも高く売るために絶対に忘れてはいけないのは、複数の不動産会社に査定を依頼すること

不動産の査定額は、不動産会社によっても担当者によっても異なり、数百万円の差がでることもざらにあります。

タワーマンションなどの高額な物件であれば、査定額の差が1000万円近くになることもあるでしょう。

1社の不動産会社からもらった査定額を基準に売却を進めてしまうと、大幅に安売りしてしまうリスクがあることを覚えておいてください。

とはいえ、複数の不動産会社に毎回査定の情報を送って依頼をするのは面倒なもの。

最近主流になりつつある不動産一括査定サイトを活用すれば、1度査定フォームに入力するだけで複数社に査定の依頼をかけられます。

日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uなら、事前の審査を通過した不動産会社にまとめて査定を依頼できるのでおすすめです。

NTTデータグループが運営しているので、個人情報の取り扱いも安心できますよ。

不動産一括査定サイトHOME4Uの公式サイトを見てみる⇒

一括査定サイトであれば、ご所有のマンションの地域でタワーマンション売却が得意な不動産会社が簡単に見つかるはずです。

タワーマンションを高く売る方法まとめ

タワーマンションなどの資産価値が高い物件は、売り方によってさらなる高額売却が見込めます。

しかも今はその効果が顕著に現れる、不動産バブルとも呼ばれている時期。

この時期を逃さず、売却方法を誤らなければ、相場価格にかかわらず近年類まれなる高額売却ができる可能性もあります。

実際に売却してくれるのは不動産会社だとしても、その采配は所有者であるご自身にあります。時期と不動産会社を見極め、少しでも高額な売却を目指しましょう。



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