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「賃貸に出している投資用マンションを売りたいけど、入居者が今も住んでいる状態。
入居者に退去してもらった後でないと売却はできないのだろうか？」
結論からお伝えすると、入居者がいる状態のマンションでも売却は可能です。
入居者がいる状態の物件を「オーナーチェンジ物件」と呼ぶのですが、入居者からすればオーナーが変わったところで特に影響はありません。
ただし、入居者がいる状態と、入居者がいない状態では、マンションの売却価格が変わってきます。
今回の記事では、現役不動産営業マンの筆者が入居者がいるマンション売却時のポイントを詳しく解説していきます。
入居者がいない場合の売却との違いも解説していくので、ぜひ参考にしてみて下さい。
もくじ
入居者がいるマンションを売る際の２つのケース
入居者がいる状態の場合、マンションを売却する時の選択肢は大きく2つです。
① 入居者に住み続けてもらいながらの売却
② 入居者に退出してもらって売却
①は、冒頭でもお話した「オーナーチェンジ」のケース。
入居者がいる状態のマンションということは、当然居住用ではなく、投資用のマンションとしての売却になります。
②は、投資用マンションとしても、居住用としても売却できるケースです。
ここで、投資用として売る場合、居住用として売る場合の売却の違いについてそれぞれ見ていきましょう。
マンションを投資用物件として売る場合
まずは、通常通り不動産会社へ売却を依頼することになります。
売却価格は、一般的に居住用マンションとして売却するより安い価格になります。
その理由は、居住用マンションと投資用マンションでは、査定額を算出する方法が異なるから。
投資用マンションの場合は、「収益還元法」と呼ばれる計算法で査定額を算出します。
収益還元法は、将来的にマンションからどれだけの利益が生まれるかを元に、査定額を出します。
一方、居住用のマンションを売却する方法は「取引事例法」が主です。
取引事例法は、過去に同じような物件がいくらで売却できたかを元に、査定額を算出します。
一般的には、収益還元法よりも取引事例法で計算された場合の方が金額が高くなるのです。
ただし、物件によってはそもそも居住用としての需要がない場合もあります。
いくら居住用としての売却した方が査定額が高いとしても、需要がなければ意味がありません。
賃貸の需要の方が高いマンションなのであれば、入居者がいるタイミングで投資用マンションとして売却した方が、早く高く売却できるでしょう。
ちなみに、オーナーチェンジ物件として売却した場合、「買主＝新オーナー」が決まったら、入居者との賃貸借契約を引き継ぎます。
この際、入居者に返還義務のある敷金などがある場合も一緒に引き継ぐので覚えておいてください。
マンションを投資用物件として売却する場合の3つの注意点
投資用物件としてマンションを売却する際には、いくつか注意点があります。
ポイントは大きく下記の3点です。
- オーナー変更の連絡を売却後に実施する
- 敷金の引き渡しを忘れずに行う
- 賃料の清算を忘れずに
順番に説明します。
①オーナー変更の連絡を売却後に実施する
マンションを売却した後、入居者に対してオーナー変更の連絡を実施することが一般的です。（義務ではありません）
というのも、当然これまでと家賃の振込先が変わりますから、その情報を借り主に知らせる必要があるのです。
通知書を作成する場合は、旧所有者と新しい所有者の連名で、行うようにしましょう。
②敷金の引き渡しを忘れずに行う
貸し主であるあなたは、借り主の入居時に敷金を預かっている場合があるはずです。
敷金は、借り主が退去時に原状回復費用などを差し引いた上で返金するものですから、新しい所有者に引き継いでおかないといけません。
後々トラブルになりやすいポイントですから、忘れずに実施するようにしましょう。
③賃料の清算も忘れずに行う
通常、不動産の家賃は先払いで支払っていることが多いものです。
マンションの売買代金の決済日によっては、元の所有者であるあなたはが来月分の賃料をもらってしまっていることがあります。
例えば、マンションの売買代金を決済した日が6月25日だとすれば、6月25日から6月30日までの賃料と7月分の賃料を新しい所有者に引き継いでおかなければいけません。
マンションを居住用物件として売る場合
居住用物件として売却する場合は、当然今住んでいる入居者に退去してもらわなければなりません。
この時、入居者とどんな契約を結んでいるかによって、退去してもらう方法が違います。
契約のパターンは大きく下記の2つです。
- 定期借家契約
- 普通借家契約
それぞれ解説していきます。
①定期借家契約を結んでいる場合
定期借家契約での賃貸であれば、事前に退去する時期が決まっています。
契約の更新もありませんので、期間満了時に入居者は物件から退去しなければなりません。
オーナーは期間満了６か月前にお知らせをし、自分が定めた期間満了時には空家にすることができます。
②普通借家契約を結んでいる場合
普通借家契約での賃貸の場合、通常は2年で更新をする契約になっているはずです。
しかし2年を更新するタイミングになっても、借主が退去の意思を示さない限り、契約は自動的に更新されます。（法定更新）
普通借家契約の場合、オーナーの都合で入居者を退去させるのは簡単ではありません。
日本の法律は、貸し主よりも借り主の方が社会的に弱い存在として、守るように法律を作っています。
もちろん、入居者が長期に渡って家賃を滞納して居たり、周辺住民に迷惑をかけるような素行をしていれば、貸し主側の意思で退去させることも可能です。
しかし、入居者に家賃滞納などの問題がなく物件に住み続けたい意思がある場合、オーナー都合で退去させる場合は正当な事由が必要になります。
「マンションを売却したいから退去してほしい」などの理由は正当事由に当たりません。
「建物が古くなっているから改修工事をしなければいけない」など入居者にとっても住み続けることで不利益が出る場合は、正当事由にあたるケースが多いです。
一般的に、オーナー都合で退去してもらう場合は、６か月以上前に入居者に退去をお願いする必要があります。
引っ越し代などを負担してあげるなど、入居者に歩み寄った条件を提示し、入居者が承諾したら退去してもらうという流れが多いです。
入居者が無事退去してくれたら、いよいよ売却できます。
入居者もいませんし、この先は通常通りの売却方法で進んでいきます。
また、投資用物件と違い、家賃などの影響を受けませんので、相場通りの金額で売ることも可能です。
投資用、居住用どちらを売却する場合も注意しなければいけないポイント
投資用、居住用いずれの場合の売却でも、一点気を付けなければいけないポイントがあります。
それは、ローンが残っているマンションを売却する際は、必ず売却のタイミングで一括返済をする必要があるということ。
例えば、返済できていないローンが3000万円あった場合、マンション売却時の金額にかかわらず一括返済する必要があります。
マンションが3000万円以上で売れれば問題なく一括で返済ができますが、3000万円以下だった場合は、差額を自己資金や無担保ローンで用意しなければいけません。
ローンを売却金額で一括返済するためにも、マンションをできるだけ高く売却するポイントを知っておかなければいけません。
少しでも高く売却するためには複数社の不動産会社に査定を依頼すること
マンション売却後に、手持ちの資金が大幅になくなったり、無担保のローンが残る事態は避けたいですよね？
マンションを高値で売却するポイントで最も大切なのは、「売却開始のタイミングで、複数の不動産会社に査定を依頼すること」です。
不動産会社によって査定の基準は大きく異なり、同じマンションの査定を依頼したのにもかかわらず、300～500万円の差があることも珍しくありません。
例として、不動産会社Aに査定を依頼して「2500万円」という結果が出た後に、買い主の価格交渉を見越して2600万円の金額で売りに出したとしましょう。
結果的にすぐに買い手が見つかって、2500万円で売却できたとします。
しかし、もしA社以外に査定を依頼していたら、
- A社 2500万円
- B社 2800万円
- C社 3100万円
- D社 2950万円
- E社 3250万円
といったような査定結果だった可能性があります。
本来であれば3000万円近くで売却できた可能性があった物件を、A社の査定額だけを鵜呑みにしてしまったことによって、500万円も安売りしてしまっています。
このような例は決して極端なものではなく、実際の不動産売却の現場で頻繁に起こっています。
何よりたちが悪いのは、2500万円で売却した人が自分が大損していることに気づけない点です。
上記のような事例を避けるためにも、最低でも3～4社、できれば5～6社に査定を依頼することが重要なのです。
最近主流になっている不動産一括査定サイトなら一度に複数社への査定が可能
複数社に査定を依頼することがプラスに働くとわかっていても、何度も不動産会社に査定の依頼をするのは面倒なものです。
ここ最近主流になり始めている、不動産一括査定サイトを活用すれば、一度物件情報を入力するだけで、複数社にまとめて査定の依頼ができます。
スマホからでも3分ほどあれば査定の依頼ができるので、ぜひ活用してみてください。
不動産一括査定サイトは、40以上の種類があるので、どのサイトを利用すれば分からない人も多いです。
筆者のおすすめは、NTTデータグループが運営する「HOME4U」。
日本初の不動産一括査定サイトであり、運営歴18年の実績があります。
事前の審査を通過した信頼できる不動産会社としか提携をしていないので、悪質な不動産会社を避けて査定を依頼することができます。
これからマンションを売却する予定の人は、ぜひ活用してみてください。
まとめー入居者がいてもマンションを売る事はできる！
入居者がいる状態でも、売却はできます。
売却するまでに踏む段階は、投資用マンションとして売却するか、居住用マンションとして売却するかにより異なります。
もし、どちらの売却方法が、所有マンションにあっているか疑問に思った場合は、ぜひ不動産会社に相談してください。
賃貸部門と売買部門が併設している不動産会社もありますし、投資用マンションの取扱いが多い不動産会社もありますので、所有マンションの悩みを相対的に解決できるはずです。
入居者の方にもできる限りご迷惑をかけない売却方法が、きっと見つかります。