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特徴別マンション売却方法

マンションを売る時に入居者がいるときの売却方法

更新日:

入居者がいるマンションを売却できる?

 

賃貸に出しているマンションを売却したい。でも、入居者がいる状態で売却は可能なのでしょうか。

今回は、ご所有マンションに入居者がいる場合の、マンションの売り方について解説していきたいと思います。

詳しく見ていきましょう!

 

入居者がいるマンションを売る! 2つのケース

 

入居者がいる状態でマンションを売る場合、考えられるケースは2つです。

① 入居者に住み続けてもらいながらの売却
② 入居者に退出してもらって売却

①は、いわゆる「オーナーチェンジ」のケース。オーナーチェンジとは、入居者はそのままに、「賃貸の家主=オーナー」が変わる、という事です。投資用マンションとして所有していたマンションを、投資用マンションとして売却するときは、居住者が住んだままマンションを売却することができます。

②は、貸し出し中のマンションを、居住用として売りに出すケースです。投資用マンションを、居住用マンションとして売りに出す場合は、入居者がいたら買主は自己居住用マンションとして使えませんので、入居者には退去してもらわなければなりません。

どちらの場合も、マンションは売却できます。では、投資用として売る場合、居住用として売る場合の売却方法をそれぞれ見ていきましょう。

 

投資用物件として売る場合

 

売りに出す際、入居されている方へ「マンションを売りに出しますよ」と通知する必要はありません。売却後オーナーが代わってからの通知で大丈夫です。

まずは、通常通り不動産会社へ売却を依頼することになります。価格は、一般的に居住用マンションとして売却するより安い価格になります。

それは、投資用マンションとして買主は利益を求めるので、家賃から価格を設定するからです。

大体、10〜15年程で元が取れる、利回り7〜10%以上を求める買主が多いのではないでしょうか。そうすると、相場価格より安くなってしまうことがほとんどです。

価格設定は、不動産会社の方の判断も仰ぎ、決めるのが良いでしょう。オーナーチェンジ物件として売り出すことになりますので、投資用マンションを探している方に紹介されます。


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「買主=新オーナー」が決まったら、居住者との賃貸借契約を引き継ぎます。この際、居住者に返還義務のある敷金などがある場合も一緒に引き継ぎます。

 

居住用物件として売る場合

 

居住用物件として売却する場合は、居住者に退去してもらわなければなりません。

この時、居住者とどんな契約を結んでいるかによって、退去してもらう方法が違います。

 

定期借家契約を結んでいる場合

契約の更新もありませんので、期間満了時に居住者は物件から退去しなければなりません。オーナーは期間満了6か月前にお知らせをし、自分が定めた期間満了時には空家にすることができます。

 

普通借家契約を結んでいる場合

オーナーの都合で居住者を退去させるのは簡単ではありません。日本の法律は「今住んでいる人」に優しくできているのです。

居住者に家賃滞納などなく、物件に住み続けたい意思がある場合に、オーナー都合で退去させる場合は、正当な事由が必要になります。例えば、今回でしたら「マンションを売却したいから退去してほしい」などの事由が挙げられますが、基本的に居住者が住み続けたければ、オーナーの言い分は正当な事由として通らないのが今の法律です。

一般的にオーナー都合で退去頂く場合は、6か月以上前に居住者に退去のお願いをした上で、引っ越し代などを負担してあげるなど、かなり居住者に歩み寄った条件を提示し、居住者が承諾したら退去してもらうという流れが多いです。

 

さて、居住者が無事退去してくれたら、いよいよ売却できます。居住者もいませんし、この先は通常通りの売却方法で進んでいきます。また、投資用物件と違い、家賃などの影響を受けませんので、相場通りの金額で売ることも可能です。

 

まとめー入居者がいてもマンションを売る事はできる!

 

居住者がいる状態でも、売却はできます。売却するまでに踏む段階は、投資用マンションとして売却するか、居住用マンションとして売却するかにより異なります。もし、どちらの売却方法が、所有マンションにあっているか疑問に思った場合は、ぜひ不動産会社に相談してください。

賃貸部門と売買部門が併設している不動産会社もありますし、投資用マンションの取扱いが多い不動産会社もありますので、所有マンションの悩みを相対的に解決できるはずです。

居住者の方にもできる限りご迷惑をかけない売却方法が、きっと見つかります。



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