*

特徴別マンション売却方法

ローンが残っているマンションを売却する2つの方法

更新日:

ローン残債があるマンションを売ることはできる?

loarn

マンションの売却を考えている方の中には、まだローンの残債がある方も多くいらっしゃるでしょう。現時点でローン残債がある方もマンションの売却をすることは可能ですが、売却前、もしくは売却と同時に、ローンを完済することが、基本的には必要です。

ローン残債があるということは、マンションに「抵当権」が設定されているということ。この抵当権を外さなければ、基本的に売却はできません。

では、この抵当権とはなんなのか、また売却金額を投じてもローンを完済できない方の売却方法などを、今回はご説明していきます。

 

抵当権とは?

teitouken

ローンを組むときには、金融機関から購入代金を借り入れますね。この時、金融機関にお金を借りる代わりに、購入するマンションを担保に入れることとなります。金融機関は、ローン返済が一定期間滞った場合には、担保とされているマンションを強制的に競売に掛け、売却する権利を有します。

この権利が、「抵当権」と呼ばれるものです。この抵当権は、ローンを完済しなければ基本的には抹消できません。ローン残債がある場合には、この抵当権がマンションに付いていることになります。

抵当権付きのままでは売却することができませんから、売却するには基本的にローンを完済しなければならないのです。厳密に言うと、抵当権付きの物件を売却することは可能ですが、担保に入れられた物件を買う人は常識的に考れば、いないですよね。

 

ローン残債があるマンションを売る方法

 

baikyaku

売却を考えている時点でローンの残債がある場合にも、マンションを売却することは可能です。方法は以下の2つがあります。

 

① 売却したお金でローンの残責を完済する

 

当然ながら、ローンを完済できれば抵当権を抹消することができますから、売却は可能です。自己資金でローン完済することは難しい場合は、売却金額を返済にあてることもできます。

 

② マンション買い替えローンを利用する

 

基本的にはローンを完済しなければ、抵当権は抹消できません。しかし、「買い替えローン」を新たに組むことで、既存の抵当権を抹消することができます。

買い替えローンとは、残債があるマンションを売却し、新たな居住用物件を購入する際、購入する物件のローンと既存の残債をまとめることができるのです。

例えば、残債が500万円のマンションから2,000万円のマンションに買い替えをするとします。本来ならば、500万円の残債を完済しなければ売却はできません。しかし、買い替えローンを使って買い替え先のマンションを購入すると、残債500万円+新たなマンションのローン2,000万円で2,500万円のローンを組むことが可能です。

残債をまとめる事で、既存のマンションの抵当権は抹消されますので、売却が可能となるわけです。ただ、ローン残債が増えることになりますから、ローンの審査基準は一般的な住宅ローンに比べて厳しい傾向があります。

 

マンションを売ることができないケース

 

urenai

自己資金でローンを完済することができず、売却金額もローン残債に及ばない、そして一般的なローンよりも審査基準が厳しい買い替えローンの審査も通らない…。こんな時は、残念ながらマンションを売却することができません。

売却できない上にローンの返済が困難になった場合はどうしたらよいのでしょうか。


-よく読まれている人気記事-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


スポンサードリンク

基本的にローンの返済が滞ると、上記で説明した抵当権を金融機関が行使し、強制的に競売に掛けることになります。しかし、競売に掛けられると売却金額は、相場価格のおよそ6割前後。金融機関にとっても、競売に掛けるのはローン残債を回収できないことからあまりしたくないことです。

このような時によくおこなわれるのが、「任意売却」という売却方法です。任意売却とは、金融機関の承諾を得てローンを完済せずとも売却することができる方法です。

任意売却・・・売却金額はローンの返済に優先的にあて、足りなかった場合は引き続き完済するまで支払い義務を負うことにはなる。しかし、高額のローン返済を少しでも減らすためには有効な手段。

任意売却で売却すると相場価格に近い額での成約も見込めますから、競売に掛けることと比べると金融機関にとっても有益であると考えられます。もし、マンションを売却することが難しく、ローン返済にも困ってしまったら、早めに金融機関に相談してみましょう。

 

しっかりと対応してくれる不動産会社に相談をしよう

 

kaisya

ローン残債があるマンションの売却は、自己資金で返済ができない場合、売却金額を返済にあてる必要があります。ローン残債が多い時には売却金額次第では、売却できない可能性も生じてきます。

充当できる自己資金がなく、ローン残債以下での売却しかできない場合は、その旨をしっかり依頼する不動産会社に伝え、それでも売却に前向きになってくれる会社を選ぶことが大切です。

また、買い替えローンを使うには、売るタイミングと買うタイミングが重要になってきます。どちらかのタイミングがずれれば、売却できない、購入できない、売却から購入まで期間が空いてしまう、などのことが起こりかねません。

この点もしっかり対応してくれる不動産会社を選ぶことが、スムーズな買い替えに繋がります。

参考→マンションを売る時の不動産会社の選び方ーおすすめ4つのポイント

 

ローン残高のことも相談できる! マンション売却一括査定サイトを活用しよう

satei

不動産会社を比較・検討する際には、HOME4Uなど、不動産会社に一括査定を依頼できるサイトを活用しましょう。

ローン残債がある場合は特に、少しでも高額で売却することが必要になります。高額な売却を目指すには、不動産会社を比較することは必須です。不動産会社の査定には、会社によって数百万円の開きが生じることもあります。

もし2,000万円のローン残債があり自己資金もない場合、A社の査定は1,900万円で、「売却は難しい」と言われても、B社の査定は2,200万円で、「売却が可能です」、と言われる可能性が十分考えられます。

もちろん、100%査定額で売れるということはありませんが、会社によって査定額にこれだけの差が出る可能性はあるのです。

HOME4Uなどの一括査定サイトでは、複数社に一括で査定依頼することができます。自宅やスマホで、わずか数分で簡単に入力ができますから、面倒くさがらず、ぜひ複数の会社の査定額や見解を聞いてみましょう。

 

マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法まとめ

matome

ローンが自己資金で完済できない方も、売却する方法はあります。しかし、その場合は、売却金額が売却の可否を左右するでしょう。

もし、売却金額を投じても返済ができない場合には、買い替えをしてローンを組み換え、まとめる方法をご紹介しました。さらに、これらの方法でも売却ができず、ローン返済が困難になってしまった場合は、最終手段として、任意売却を検討してみてください。

いずれの場合も、不動産会社による段取りや助言が重要になります。

依頼する不動産会社を決めるのも、売却方法を決めるのもご自身の判断です。信頼できる不動産会社をパートナーとし、ローン残債があるマンションを賢く売却しましょう。



banner
-よく読まれている人気-

知らないと570万円損をする!?
一括査定サイトを利用する絶対的理由と優良33サイト徹底比較⇒


-特徴別マンション売却方法

Copyright© , 2018 AllRights Reserved.