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マンション売却のお悩み

住まなくなったマンション、売る? 貸す? メリット・デメリットを比較!

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マンションを売るか貸すかで迷っている! どっちがいい?

 

急に転勤が決まった、高齢の親の近くに住むことになった、離婚することになった…。引っ越す理由は色々ありますが、その時に所有しているマンションはどうしますか?

考えられる方法は2つ。売るか、賃貸として貸し出すか。どちらが良いのでしょうか?

売却してまとまったお金を得るのがいいのか、賃貸収入を得るのがいいのか、人生に何度もないことだけに判断が付きにくいですよね。

どちらもの場合にしてもそれぞれメリット、デメリットがありますが、迷われた時には売却がオススメです。

賃貸に出すメリットももちろんあります。最近ではサラリーマン大家さんや不動産投資など、雑誌で特集が組まれたり大々的に広告が出されていますが、現実の賃貸経営は難しく、うまく行く方は非常にまれです。所有しているマンションを賃貸に出した時のリスクを考えると、早い段階で売却してしまうのが、結果的に得になる場合が多いのです。

今回は売却、賃貸、両者のメリットとデメリットを見ていきながら、住まないマンションの売却をオススメする理由を説明します。ぜひ参考にしてください。

 

マンションを売る場合の3つのメリット

 

住んでいないマンションを売却するメリットは、主に3つあります。

① 売却によって現金を得られる

当然ながら、まとまったお金が得られるのが1番の大きなメリット。引っ越しや、新しい住まいの準備など、転居する際には必ずまとまった費用がかさみます。

住まなくなったマンションを現金化することで、新しい生活の費用に充てることができます。

 

② 管理費や修繕積立金などマンションの維持費用が今後掛からない

マンションを所有していると継続してかかる費用がかなりあります。固定資産税、管理費、修繕積立金など、所有しているだけでお金がかかるものです。

こちらも、マンションを売却してしまえば、今後一切かかる事はありません。管理費や修繕積立金についてはこちらの記事が参考になります。

 

マンションは「今」が一番高い金額で売れる

マンションは、築年数とともに基本的に価値が下がっていきます。住まなくなったら早い段階で売却することで、将来的に売ることになったときよりも、高額で売却することができます。

マンションを賃貸に数年出した後に売る場合、売却価格が大幅に下がっていることもあり得るのです。

地価の大幅な高騰があるなどの場合を除き、今の段階で売ることが、今後売るより高額で売れることはほぼ間違いありません。

2020年の東京オリンピックの後には、マンションの下落が懸念されています。今はマンションバブルといっても過言ではないくらい価値が上昇してしまっているのです。

参考→【マンションを売るのは東京オリンピック前?後?】今、売却する2つの理由

 

マンションを売る場合のデメリット

 

続いて、売却した場合のデメリットは次の2点です。

ローン残債が売却金額を上回っているケース

ローンでマンションを購入していて、残債がマンションの売却価格を上回る場合では、ローン返済の不足分や、不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用などはお手持ちの資金から出していくことになります。

マンションの売却価格がローン残債、各諸費用を差し引いても上回っている場合は、まとまったお金が入ることになりますが、売却価格次第では逆になってしまうということです。

しかし、前述したように、マンションは早い段階で売りに出した方が高額で売却できますので、今後売却する際には、さらに自己資金からの出費が増えることとなります。

現時点ですでに売却価格がローン残債を下回っているマンションが5年後に値上がりすることはほぼ考えられませんから、自己出費を最低限に抑えられる今、売却した方が良い。と考えるのは当然です。

 

② 今後マンションに住むことができない

 

当然ながらマンションを売ってしまえば、再度自分で住むことはできません。転勤などで、戻ってきた際に住みたい方にはデメリットでしょう。

しかし、先述の通り、マンションは住んでいない間にも、固定資産税や管理費がかかることは覚えておきましょう。

マンションを貸す場合のメリット

続いてマンションを売却ではなく賃貸として運用した場合のメリットです。

主にマンションを貸す方を選択するメリットは2点です。

賃貸収入を得ることができる

マンションを貸し出すと、賃貸収入を得ることができるのが1番のメリット。希望価格で貸し出し、常に借り手がいる状態を維持することができれば、マンションの維持費用を差し引いたとしても黒字になるケースもありえます。また、ローンさえ払いきってしまえばその後はすべてが利益となるのも魅力の1つです。

 

② マンションに再度住むことができる

転勤などで転居を余儀なくされた場合、戻ってきたら所有しているマンションに住みたいという方も多いですよね。マンションを売ってしまうと当然、今住んでいるマンションに住むことはできませんから、このようなケースの場合にはメリットであると言えるでしょう。

 

マンションを貸す場合のデメリット

 


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続いてマンションを貸す場合のデメリットは、主に次の2つ。

① マンションに借り手がつくとも限らない

借り手がいないことには賃貸収入は得られません。借り手がいない期間が長く続くと、出費ばかりがかさみ、収入はありませんので賃貸経営は赤字になります。

また、家賃を引き下げざるを得なくなり、借り手がいたとしても維持費用の方が高額になってしまうことも考えなくてはなりません。マンション経営をされている方の多くに、赤字経営を余儀なくされ、物件の売却したものの借金だけが残るというケースが見られます¥。

また、『不動産収入をえて会社を退職しよう!』『サラリーマンでも大家さんになれる!』などと謳い、儲かる見込みのないマンション投資をさせられる事例も多発しています。

国土交通省のHPでも下記のような業者について注意転換されています。

・断ったにもかかわらずしつこく電話をかけてくる
・長時間にわたって電話を切らせてくれなかった
・深夜や早朝といった迷惑な時間に電話をかけられた
・脅迫めいた発言があった
・自宅に押しかけられ強引に契約を迫られた
・絶対に儲かるから心配ないと言われた …など
引用参考:悪質な投資マンション営業についてー国土交通省

このように、マンション経営とひとことに言っても利益を出せるのはしっかりと不動産知識を学んだ専門家だけです。一般の人が簡単に儲かるほど甘くはないと言わざるをえません。

 

②住んでいる人を 簡単に退去させられない

貸しているマンションに再度住みたい時、あるいは途中で売却をしたいと思った時に借り手を退去させるのは容易ではありません。賃貸借契約は、「現在住んでいる住人」が優先である、という考えのもとできています。

借家契約(建物賃貸借契約)は、借地借家法により、賃借人の権利が保護されており、例えば家主側(賃貸人)の都合で退去を求められる場合が厳格に制限されています。
他方で、同法による規制がない事項については、契約条項を作成する家主側に有利な規定となっていることが多く、場合によっては裁判上無効とされる契約条項が堂々と記載されています。
引用参考:追い出し契約条項についてー国民生活センター

もし家主が退去を求めても、現在住んでいる住人が住み続けたいという意思を持っている場合、マンションから退去させることは基本的にはできません。

ただ、退去させられない訳ではなく、引っ越し費用を負担することや、数か月分の賃料の免除することなどで、借り手と折り合いを付けて退去させるのが一般的です。

一方、「定期借家」という期間を定めて賃貸に出す方法もあります。この場合は、期間が満了すれば借り手は退去させることができます。

しかし、定期借家は借り手にとってはデメリットですので、相場より安く賃料を設定しなければなかなか借り手は付きません。また、定期借家契約にしていたのに、なかなか出ていってくれなくて結果裁判になった。という事例も多く確認されています。

どちらにしても、賃貸運営を黒字にするには、思っている以上に大変であると言えます。

 

それぞれ良し悪しはあるが賃貸のリスクは大きい

 

マンションを売却するか、賃貸に出すか、それぞれのメリット、デメリットについて解説してきました。賃貸経営は難しく、賃貸に出すリスクは大きいのは言わざる負えません。

確かに、ローン残債+諸費用が、マンション売却価格を上回る場合には、自己資産から充当する費用はあります。しかし、ローンはどんな選択をしたとしても、必ず完済しなければならないものですし、諸費用は今後賃貸経営を生涯続ける場合を除き、売却する際には必ずかかってくる費用です。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

今後賃貸経営をするにあたり、賃貸をする際のデメリットで挙げたリスクが伴うことを考えると、少しでも高額で売却できる今、マンションを売却してしまう方が得策であると言えます。

 

マンション一括査定サイトで評価額を知ろう!

 

いずれにしろ、まずは所有しているマンションのローン残債と、マンションがいくらで売れるか知る必要があります。

ローン残債は、融資先の銀行からの書類を見れば簡単に知ることができますから、確認をしておきましょう。

一方、マンションがどれくらいで売れるかですが、マンションの査定額は、不動産のプロが周辺の相場、築年数、部屋の状態などを見て、相対的に判断しなければ算出できません。また、査定額には不動産会社、担当者によって少なからず幅があります。ケースによっては500万円以上の差が出ることも珍しくはありません。

少しでも正確なマンションの査定額を知るには、複数社に査定依頼することが必須です。

不動産会社の連絡先を調べてその都度物件概要を説明するのは、とても手間がかかる作業ですから、その際は一括査定サイトを利用してみてください。大手から中小の不動産会社までたくさん登録されている中から、査定を依頼したい会社をチェックし必要事項を入力するだけで、一括で査定依頼をすることができるので簡単です。最終的な売却金額は、査定金額どおりというわけにはいきませんが、不動産業者による大きなずれは防止できます。

1番やってはいけないのが、近所の不動産屋や親せきなどに相談をし、1社にすべてまかせてしまうこと。不動産一括サイトをうまく活用する事で、ローン残債と査定額を知ることで、自己費用を用意する必要がありそうか、必要ならどれくらい用意すれば良いのか、今後の見通しを立てることができます。

参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ!

 

マンションを売るか貸すかどっちがいい?まとめ

 

売却するにも賃貸にも出すにも、メリット・デメリットがあります。しかし、マンションを売却するデメリットは、少しでも高額な売却が見込める今のタイミングで売ってしまうことで、メリットにもなると考えられます。

賃貸経営を成功させている方も中にはいらっしゃいますが、賃貸にはリスクが付きもの。継続的にかかる維持費用の負担や、賃貸に出す不安でストレスも感じる可能性があるのならば、住まないマンションは売却して、新生活に臨みましょう!

いずれにしろ、マンションを売る前には、流れや売り方をしっかりと把握しておくことが重要です。

当サイト、マンション売る.jpで解説しているマンション売却のすべてを読んだうえで売りに出されることをオススメします。



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