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マンションを売る流れ

マンション買い替え前に知りたい、8つの疑問に答えます!

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マンション買い替え前に知っておきたい8つのこと

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今住んでいるマンションから新しいマンションへの買い替え。バッグや靴を買い替えるのと違って、マンション買い替えは大きな金額が動くものですから、そう簡単に決断できるものでもありませんよね。

 

「売るのと買うのはどちらを先行すればいいの?」、「今のマンションは売らずに賃貸に出す選択はあり?」などなど、費用面以外でもマンションを買い替えする上で気になることは多いでしょう。

今回はそんな方のために、マンションの買い替えで気になる8つの疑問にお答えします。

まだマンションの買い替えを考えていない方も、マンションを所有している方なら必読の価値ありです。それでは具体的に見ていきましょう。

1.  マンション買い替えのタイミングってどのくらい?

築15年がマンションにとって大きな節目

まず気になるのが、どのタイミングでマンションを買い替えるのがいいのかということでしょう。

それはずばり、「築15年辺りまで」。築15年は、資産価値に差が出る大きな節目です。

築10年までは築浅物件として人気が高い状態ですが、そこから需要はどんどん落ちていき、希望の金額と期間で売れるのは築15年ほどが限度。

参考→築15年のマンションを高く売る為の売却方法とポイント

参考→築10年のマンションを高く売る為の売却方法とポイント

購入してすぐのマンションを売る!築浅物件は高額売却のチャンス!

 

築20年になると・・・

マンションの価値は基本的に築年数と共に下がっていきます。築20年になると、新築時の半額以下になることもあります。築15年辺りまでに売却をすれば、売却金額でローンを完済できる可能性も高いです。

既存のローンは完済するに越したことはないですし、その方が買い替え先の選択肢も広がりますが、マンションの買い替えは、「買い替えローン」を利用して、既存のローン残債と新規購入のマンションのローンを取りまとめることも可能です。

参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法

とはいえ、築20年でも30年でも買い替えが必要なこともあるでしょう。「買い替えたいな」と思ったらなるべく早く。これがマンションを買い替える上で非常に重要、かつ基本でもあります。

 

2.  マンション買い替えたら、税金はかかる?

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マンションの買い替えをするということは、マンションを売却しマンションを購入するということ。いずれにしても、不動産の売却と購入には税金がかかります。

購入時の不動産取得税

まず購入時に「不動産取得税」がかかります。不動産取得税の計算には、固定資産税の評価額が用いられ、現在の税率は4%となっています。ただし平成30年3月31日までの特例として、土地及び住宅について3%税率が軽減されます。

また、自己居住用マンションについては建築年に応じて税額が軽減される特例もあり、不動産取得税が一切かからないこともあります。

納付については、マンション購入後に各都道府県から納税通知書が届きますのでそちらに従ってください。

 

売却時の譲渡所得

次に売却時に「譲渡所得」があれば、所得税と住民税を納税する必要があります。

譲渡所得とは、簡単に言うと売却した際の利益のことです。単純にマンションを取得した金額より高い金額で売却した場合に出る利益のことではなく、譲渡所得は次の計算式で導きます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

譲渡価格:売却した金額
取得費:購入した金額と、取得の際にかかった仲介手数料やリフォームの費用を合算したものから減価償却費を差し引いたもの
譲渡費用:売却の際にかかった仲介手数料などの費用
※減価償却費(定額法、鉄筋コンクリート造):購入代金×0.9×0.015×経過年数

 

2,000万円で取得したマンションを10年後に3,000万円で売却した時の譲渡所得を計算してみましょう。なお、購入や売却にかかった費用は仲介手数料3%のみとし、消費税は考えないものとして計算します。

3,000万円-{(2,000万円+60万円-270万円)+90万円}=1,120万円

この場合の譲渡所得は、1,120万円ということになります。この金額に、住民税と所得税がそれぞれ課税されます。

住民税と所得税の税率は、物件の所有期間によって異なります。それぞれの税率は以下のとおりです。

5年以下の場合:所得税30% 住民税9%
5年超の場合:所得税15% 住民税5%

今回の場合は10年後に売却したということですから、上記の譲渡所得にそれぞれ5年超の税率をかけて、

所得税:1,120万円×15%=168万円
住民税:1,120万円×5%=56万円

以上を納税する必要があります。しかし、マイホームの売却時には譲渡所得の控除が受けられる特例があります。

 

知っておきたい税額軽減の控除

⓵「マイホーム」売却時の譲渡所得の控除

「マイホーム」の適用範囲は、「自分の住んでいた家」、「単身赴任などにより自分は住んでいなくても家族が住んでいた家」、「自分が住まなくなってから3年以内の家」のいずれかです。この場合に限り、3つの特例や特別控除を受けることができます。

まず一つが、3,000万円の特別控除。譲渡所得が3,000万円まで控除されるというものです。上記の場合であれば、譲渡所得が1,120万円でしたからマイホームであれば税金を納める必要はなくなります。

 

⓶所有期間が10年以上の場合に適用される軽減税率の特例。

こちらは3,000万円の特別控除と併用することができます。譲渡所得が3,000万円以上あり10年以上保有していた場合には税率が軽減されるというものです。

⓷買い替えの際の特例

前者2つの特例や控除と併用はできませんが、一定条件を満たした買い替えであれば適用されます。

買い替え時に3,000万円以上の譲渡所得が出た場合や10年以上の保有による軽減税率を見込んでも納税額が大きい場合に利用することになるでしょう。

  • 買い替え先の購入金額が売却金額を上回った場合、譲渡所得としてみなされない
  • 買い替え先の購入金額が売却金額を下回った場合、課税を購入先を売却するときまで繰り越すことができる

これらの控除や特例を受けるには、売却した翌年に確定申告をすることが必須です。

 

また、購入時より高く売却できることは希ですので、多くの場合は譲渡所得がマイナスに転じるでしょう。この場合、給与所得などから引かれている税金が控除される可能性もありますので、譲渡所得がプラスでもマイナスでも確定申告することをおすすめします。

このようにマイホームを買い替える際には、購入時、売却時の税金において様々な控除がありますから、高額な税金を納める心配はあまりないといえます。ただし、購入、売却ともに各種控除を受けるには確定申告が必要になります。重ねての注意となりますが、買い替えをした翌年の確定申告は忘れずにおこなうようにしましょう。

 

マンション売却に関する税金についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

参考→マンション売却時の税金と控除についてー売る前に計算方法を知っておこう!

 

3.  税金以外にもお金がかかる? 売却時に掛かる仲介手数料と諸費用について

マンションの売却、購入には、税金の他にもさまざまな費用がかかります。売却と購入に分けて一般的な買い替えにかかる諸費用を説明します。

<売却に掛かる諸費用>

・仲介手数料:(売買代金×3%+6万円)+消費税
・登記費用:ローン残債がある場合 1~2万円程
・ローン手数料:ローン残債がある場合 1~5万円程
・印紙代:以下のとおり(平成30年3月31日までの軽減措置の金額)

売買代金 印紙税
100万円〜500万円 1,000円
500万円〜1,000万円 5,000円
1,000万円〜5,000万円 10,000円
5,000万円〜1億円 30,000円
1億円〜5億円 60,000円

<購入に掛かる諸費用>

・仲介手数料:(売買代金×3%+6万円)+消費税
・登記費用:移転登記 30万円程
・ローンを組む場合は抵当権設定費用2~3万円程
・印紙税:上記と同様
・不動産取得税:購入金額による 0円~10万円程
・固定資産税:売主が1年分前払いしたものを日割り計算 1~15万円程
・ローン手数料:保証料を一括で払うか否かで幅がある 5~30万円程
・火災保険料:年数・平米数による 10万円~30万円程

 

売却時には売却代金の4~5%が、購入時には購入代金の6~10%が諸費用としてかかるといわれています。

3,000万円のマンションを売却して、同じく3,000万円のマンションを購入した場合には、300万円以上の費用がかかるということです。

これらの費用に加え、引越し費用と購入するマンションの手付金は基本的に現金で支払うことになりますから、買い替えの際には必要最低限の資金を準備した上で検討するようにしましょう。

マンション買い替え時の諸費用や手数料に関しては、マンションを売る時の手数料や諸費用の記事で詳しく解説しています。

 

4.  マンション買い替えの流れと手順は?

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売りと買いのタイミングはいつ?

・新しいマンションの購入を決めてから売却をする


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新しい住まいが決まってから、売却をしたいと思うのは当然ですが、これは自己資金でローンを完済できる場合のみにした方が賢明。

売却資金でローンを完済する場合には、売らなければ購入先のマンションのローンを組むことができないのが一般的新しいマンションの購入を先に決めても決済の時までに売却できれば問題はありませんが、売れる時期など分かりませんよね。

購入を決めたからといって急いで売却しなければならず、価格面で妥協することになればご自身にとって不利益となってしまいます。先に購入したい気持ちはわかりますが、まずは売却を無事に終えてから購入するようにしましょう。

 

・売却が決まってから、新しいマンションを購入する場合

売却が決まったからといって悠長に構えている暇はありません。一時的に賃貸などに身を寄せて、ゆっくり購入物件を決めたいという方はそれでも構いません。

しかし、仮住まいの費用や引越し費用を考えると、売却したマンションの引渡しと共に購入マンションの引渡しを終えるのが、一番スムーズで費用面でも節約ができます

 

売却の契約をしてからの流れ

売却マンションの契約

購入マンションの契約

売却マンションの引渡し・購入マンションの引渡し

購入マンションへ引越し

 

費用面を考えると以上のとおり、売却マンションの引渡しと購入マンションの引渡しを同時に行うのが理想的。ということは、売却マンションの引渡しのおよそ1カ月前までには購入マンションの契約を終えなければならないことになります。

売却マンションの契約と引渡しの間は、長すぎるのも良くないので3カ月ほどが目安となります。

参考→マンションを売る時の退去のタイミングー売却後出ていくのはいつ?

つまり、売却マンション契約後2カ月で購入するマンションを決める必要があるということです。

売却マンションの契約が1月1日だった場合、おおよそで以下のスケジュールとなります。

売却マンション契約(1/1)

購入マンション契約(3/1頃までに)

売却マンションの引渡し(4/1)・購入マンションの引渡し(4/1もしくは4/2)

購入マンションへ引越し(4/3~4/9)

一般的には、売却したマンションを引き渡すとき、引渡し当日には引越しを終えている状態にしなければなりません。しかし、買い替えの場合は特約として「引渡し猶予期間」を設けることができます。購入マンションの引渡しを終えなければ、引っ越せない売主への配慮のための特約です。この引渡し猶予期間は1週間ほどが一般的ですから、この間に購入先のマンションへ引っ越すことになります。

マンションを売却してから、購入マンションを探す期間はおよそ2カ月。この間に条件にあったマンションを見つけられるよう、売却活動をしている間に、もめぼしいマンションに見つけておくことが重要となります。

売却と購入先の検討を並行しておこなうようにしましょう。

タイミングなどで不安な点もあるでしょうが、不動産会社の方にあらかじめ買い替えだと伝えておけば、的確な指示やアドバイスをもらうことができます。

5.  マンション買い替えのメリットは?

人生には、転勤や家族構成の変化など、住まいを変えるタイミングは度々あります。マンションを買い替えるメリットは主に2つ。

1.今の生活に適した住まいに住めること

もし家族4人で住んでいて、子供2人が独立したら残るのは夫婦2人。夫婦2人には3~4LDKのファミリータイプの部屋は広すぎるかもしれません。

平米数が下がればマンションの価格は安くなるので、その分環境が良く築年数の浅いマンションに、月々の支払いを変えずとも住み替えることが可能になります。

2.資産価値を維持することができる

家族で長年過ごしたマンションには思い入れがあるでしょうが、築年数が高くなるにつれて心配なのは、マンションの寿命。

参考→マンションの寿命が来たらどうなる?建て替えにかかる居住者の負担は2000万円!?

古いマンションに住み続けると、自分の存命中に「建て替え」「取り壊し」の話も出てくるかもしれません。

ご自身が「終の棲家」だと思っていたとしても、高齢になって退去しなければならないことになったり、マンションを残された相続人の方たちは処分に困ったりすることにもなるでしょう。

建て替えなどを実施した例を見てみると、築30年代におこなわれているマンションもあります。建替えや取り壊しは、およそ10年の検討・準備期間を経て行うもの。つまり、築40年で建て替えをするマンションは、築30年の段階で建て替えや取り壊しの話が出ているということです。

建て替えや取り壊し予定があるマンションは、売却するのが非常に困難になります。このような事態を避けるには、マンションの「資産価値」を考えた買い替えが有効的です。例えば5,000万円で買ったマンションは、築40年ほどには価値がほぼゼロになります。

そうなる前に、3,000万円で売れる時に売却して3,000万円の築年数の浅いマンションに買い替えれば、数年後の住まいの資産価値にはかなりの開きがあるはずです。家族構成の変化などがあっても今のマンションに不便を感じていないという場合でも、将来を見据えて買い替えをするのも1つの選択肢です。

 

6.  マンション買い替えのデメリット

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マンションの買い替えには売却や購入にかかる諸費用が必要です。1つのマンションにずっと住み続ければ、このような費用は一切かからず引越しの費用や手間もありません。

しかし⑤の買い替えのメリットで説明したように、マンションの資産価値を考えた賢い買い替えができれば、これらの費用を加味しても結果的には得になるといえます。

一時的な費用がかかることは避けられませんが、資産価値の面以外でも、快適な暮らしができる、「ちょうどよい」住まいに住めるなど、買い替えはメリットが大きいものです。

買い替えの手間を惜しまず、的確な時期に的確なマンションに買い替えができれば、そのメリットは更に大きくなります。

不動産会社の方をはじめ様々な方に相談し、助言をもらいながらご自身に有益な買い替えを目指しましょう。

 

7.  マンション買い替え時に、エアコンやコンロなどの備品はどうするのか

 

マンションを売却するときには、何もない状態で引き渡すのが基本です。しかし、エアコンやカーテン、コンロなどは、その家や部屋にあったサイズがあり、次の住まいで使うことができないこともあるでしょう。

そんな時は、不動産会社の方を通して買主の方にそれらの備品が必要かどうか聞いてみましょう。買主も好みがあるでしょうが、とりあえず使用できるものがあると助かる場合があります。

ご自身にとっても、どうせ捨てるくらいなら処分の手間や費用を考えると残していった方がいいですよね。

しかし、何もない状態にするのが基本。買主が不要だと言えば必ず残さずに持っていくようにしてください。一方、入居時にあったものはマンションの備品です。こちらは誤って持ち去らないようにしましょう。

 

8.  今住んでいるマンションは賃貸にできないの? 売却した方がいい?

今のマンションを賃貸にするという選択肢

マンションの住み替えを考えていても、今のマンションを売却せずに賃貸に出して収入を得ようと考えている方もいらっしゃるかもしれません。確かに賃貸収入を得られれば、住み替え先のマンションの費用の足しすることができます。

しかし、それだけの費用が得られる保証がないのが現実。賃貸経営は黒字経営にするのが非常に難しいものです。

借り手が付くか、希望の賃料で貸せるかの保証もなければ、第三者に貸し出すとすればハウスクリーニングの費用、設備の点検・修理の費用など様々な費用がかかります。それに加えマンションは、固定資産税に加えて管理費、修繕積立金などの維持費が高額です。

これらの費用に対して住み替え先のマンションの費用の足しにするほどの収入を得るのは至難の業だといえます。

売却するという選択肢

売却すればまとまったお金が入りますね。何より、マンションは築年数が1年でも浅い状態の方が高額で売れるのが基本です。

もし賃貸経営がうまく行かずに売却しようと思ったら、賃借人に退去してもらうのも難しく、売却金額も希望のものとはかけ離れてしまう可能性があります。

よほど立地に優れている、ご自身が賃貸経営に精通しているなどの場合を除き、住み替えの際にはご所有のマンションを売却して、新しく購入するマンションの資金にするのが賢明です。

参考→マンション売るか住むか迷ったらどっち?!今売却するべき3つの理由

 

マンション買い替えまとめ

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マンションの買い替えは、生涯で何度も経験するものでもなく、人生の転換期だといえます。

  • 事前に入念な資金計画を立てること
  • 将来の資産価値を考えた買い替えをすること

この2つを確実に行うことが、これからの生活をより良いものにするために重要です。

また、今回説明した税金や諸費用については、ご自身の状況やマンションの金額によって異なりますので、不動産会社の方などに確認をし、資金計画についても相談するようにしましょう。

売り買いのタイミングなどについてもそうですが、買い替えは不動産会社の方の力が必要になる場面が多々あります。

頼れる不動産会社を選定することも非常に重要です。

税金の控除についても、知ると知らないでは支払いに大きな差が生じます。譲渡所得が大きくなりそうな場合などは、税理士などに事前に相談することで大きな節税に繋がることもあります。

また、マンションを売る時には必ず、複数の不動産会社に依頼をして適正な査定額を引き出すようにしてください。

不動産会社によっては数百万円単位で査定額に違いが出る事は日常茶飯事です。

「頼れるものには頼り、自分で判断すべきことは自分で決める」。これがマンションの買い替えの最大のポイントとなります。



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