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もくじ
都心のマンションが高騰している問題～中古マンション市場に与える影響
2019年4月現在、「新築の分譲マンションが売れ残っている」という噂をニュースや雑誌でよく目にします。
東京オリンピック前で不動産市況は好調のように見える今、なぜ新築マンションは売れ残ってしまうのでしょうか？
その原因は、「新築マンション価格の高騰に、需要が追い付いていない」から。
バブルの時と違い、不動産価格の上昇に比例して、給与UPを実感できている人は一握りでしょう。
5000万円を超えるようなマンションも多く、一般的なサラリーマンでは住宅ローンが組めない価格帯に突入しているのです。
逆に、2019年は中古マンションのこの上ない売り時であるとも言えます。
のちほど詳しく解説しますが、2019年3月の首都圏中古マンションの成約件数・価格はいずれも前年同月比で右肩上がりです。
参考：月例Market Watch 2019年3月度版|東日本不動産流通機構
理由としては、新築マンションを購入しようとしていた人が、予算の関係で中古マンションを購入しているから。
新築であれば6000万円超でも珍しくないマンションですが、中古であれば4000万円台で購入することも十分可能なので。
中古マンションを売却する際に絶対にしてはいけないミス
中古マンションの売却や住み替えを検討している人にとっては、2019年現在はまたとない売却のチャンスです。
すでに世界の不動産市況は下落基調に入っていますし、今年の10月には消費増税も控え、来年にはオリンピックも終了します。
日本はオリンピックの影響もあってまだ高止まりを続けていますが、いつ下落基調に入ってしまうとも限りません。
ただし、マンションを早く売却しようと焦って、多くの人が犯してしまうミスがあります。
それは、一つの不動産会社にだけマンションの査定を依頼すること。
一般の人はほとんど知りませんが、不動産会社の査定額は会社によって300～500万円差が生まれることがあります。
言い換えると、不動産会社が出した査定額であっても、相場価格よりずっと低い金額が出る可能性があるということ。
本来3000万円でも売れたマンションを、営業マンの「2500万円あたりですね」の一言を真に受けてしまい、500万円も損をしてしまう。
このような事例は本当によくあるのです。
安売りするリスクを回避する対策は、不動産一括査定サイトなどを活用して複数の不動産会社に査定を依頼すること。
「2500万円」「3300万円」「2950万円」など、複数社の査定額を比較することで、「3000万円あたりでは売れそうだ」と適性の相場観をつかむことができます。
運営歴18年の不動産一括査定サイト「HOME4U」を使えば、事前に審査された信頼できる不動産会社にのみ、マンションの査定を依頼できます。
NTTデータグループの会社で個人情報の管理も徹底されているので、これからマンション売却を検討している人はぜひ活用してみてください。
（※HOME4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それではここから、マンション高騰の原因や今後について、詳しく解説していきます。
首都圏を中心に新築マンションが高騰しているワケ
2019年4月現在、首都圏を中心に新築マンションの価格が高騰しています。
不動産経済研究所の「2019年2月度 首都圏のマンション市場動向」によると、2019年2月度に首都圏で販売されたマンションの平均価格は6,292万円。
2016年の平均価格が5,490万円だったことを考えると、たった3年で800万円もの価格高騰が起こっていることが分かります。
日本の年収の平均が400万円代半ばですから、実に年収の15倍ほどの価格に達しています。
住宅ローンを組む際の目安は、年収の7倍程度なので、とても一般家庭に手の届く価格ではありません。
さらに、不動産価格が高騰している一方で、バブルの時のような景気の良さを実感できないのも大きな問題です。
では、なぜそもそもマンションの価格が高騰しているのでしょうか？
考えられる理由は大きく2つあります。
1．建築費の高騰
東日本大震災の復興需要に加え、2020年に開催が決まった東京オリンピックのための各施設の建築、インフラの整備などで人材が不足し、併せて建築材料が高騰しているため、建築費用が大幅に高騰しています。
建築費の高騰はそのまま不動産価格に直結するため、売り出しの価格が高騰しているわけです。
2．地価の上昇
こちらも東京オリンピックによる需要の高まりに影響を受けているといえるでしょう。
駅近や都心部の土地がひとたび売りに出れば、入札により価格はうなぎのぼりになってしまうような状況です。
マンションに合う利便性や需要の高い土地は、再開発や既存の建物が建っているため首都圏にはあまり残っていないんですね。
建築費の高騰に加え、地価の高騰。
これが現在新築マンションの価格が高騰している大きな原因です。
中古マンションが人気になっている
先ほどお伝えした通り、一時的な建築費や地価の高騰による新築マンションの価格高騰は、「資産価値と見合う金額ではない」との見方が強いことから「買い渋り」が見られています。
消費者もわざわざ価値以上に価格が高い時期に買うことはしないんですね。
一方で、中古マンション売却の市場は好調です。
2019年3月度の「東日本不動産流通機構」の月例マーケットウォッチを見てみると、
- 成約した首都圏のマンションの㎡単価は53.96万円で前年同月比3.6％UP
- 成約した首都圏のマンション価格は3,490万円で前年同月比3.6%UP
- 成約件数は4117件で、前年同月比7.8％UP
というプラスの数値を軒並み記録しています。
さらに、2018年に首都圏で供給された新築マンションの供給戸数が37,132件であったのに対し、首都圏の中古マンション供給戸数は37,217件に達しました。
実は、わずかながらも新築マンションより中古マンションの成約件数が勝るというのは、かつてない状況なのです。
日本は、世界的に見ても「新築神話」が根強い国柄。
地震大国という背景も相まって、「中古より新築」古くなったら取り壊すという「スクラップアンドビルド」の思想が強く、いつの時代も新築市場が幅を効かせていたものです。
首都圏に限ってですが、昨今では中古マンションが人気という逆転現象が起こっており、今こそ中古マンションの「売り時」だと言えそうです。
また近年の建築費高騰を受けて、マンションのディベロッパーは住宅設備の質を下げることも検討しているといいます。
建築費に掛かった費用の上乗せ分を、設備への出費を減らして採算を合わせようという試みですね。
こうなると今後さらに「中古の方が設備が充実していて、作りがいい上に安い」ということで中古マンションの需要が高まりそうですね。
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2020年がターニングポイント？！マンション市場の今後の見通し
「今後も新築マンションの高騰が続き、中古市場はずっと好調のままなのか」といえば、答えは否でしょう。
新築マンション市場、中古マンション市場、ともに転換期を迎えるのは2020年頃だといわれています。
2020年は、言わずと知れた東京オリンピックが開催される年。この頃を目処に、建築費の高騰はある程度収まることが予想されます。
今からの3年間は、マンションのディべロッパーにとって非常に苦しい期間となるでしょう。
「作るのにお金がかかる」、「作っても売れない」、「在庫ばかり増える」という悪循環により、倒産や事業縮小に追い込まれる業者が出てくることは容易に予想が付きます。
2020年問題
2020年を迎えれば様々な問題が解消されるのか、というと次に懸念されるのは「2020年問題」。
今年の10月には消費増税も控えている上に、不動産市場の高騰の原因だった東京オリンピックも2020年8月に閉幕します。
また、東京都心上空を飛行機の騒音が襲う「羽田新空路問題」も2020年から懸念されている不安材料の一つです。
関連記事→２０２０年問題とは？ーマンション大暴落が予想される5つの理由
首都圏であっても、新築、中古市場ともに打撃を受けることは避けられないでしょう。
また人口の減少は、不動産市場全体の縮小を意味し、全体のパイは下がっていく一方です。
空き家の増加によりマンションストックが溢れれば、新築、中古ともに相場価格の崩壊ともなりかねません。
これは2020年限定の問題ではなく、2020年以降ずっと続く継続的な問題であることを念頭に置いておきましょう。
言い換えれば、2019年は中古マンションの最後の売り時のチャンスともいえます。
今後の見通し
新築マンションはとりあえずのところ2020年までは価格の水準が高い状態が続き、中古マンションは2020年までが売り時というのが大方の見方です。
とはいえ金利の上昇や2019年に予定されている消費税の増税なども、マンション市場には大きな影響を及ぼします。
また、気を付けなければいけないのは、国内外の不動産投資家による売り圧です。
2013年に東京オリンピックの開催が決まった時から、オリンピック景気を見越して投資物件を仕込んでいる投資家が数多くいます。
彼らは投資のプロですから、不動産価格のピークを迎えるより早い段階で確実に売り抜けてきます。
つまり、大方の予想が2020年をピークとするならば、それよりも少し早い段階で不動産投資家の売り圧が始まるというわけです。
「2020年になったら売ろう」と悠長に構えているうちに、下落基調に入って一気に売却の可能性が高まることを覚えておいてください。
「リノベーションブーム」の到来
これだけ新築マンションが高騰している現在ですから、
と考えるマンション購入希望者は数多くいます。
その願いを最大限叶えてくれる方法として今注目を集めているのが、リノベーションマンションです。
リノベーションマンションというのは、単に一部屋リフォームして売り出しているマンションではなく、1棟まるごと業者が買い取ってフルリノベーションして再販しているもの。
建築費は高騰しているし、首都圏に土地は残っていない…そんな昨今の苦肉の策ともいえるのが、このリノベーションマンションというわけです。
消費者からしても、新築マンションより安く買えてまるで新築みたいなマンションに住めるとあって需要が高まっています。
リノベーションマンションというのは「1棟まるごと」ですが、中古マンション市場でも比較的経年しているマンションの需要が高まっているのが近年の傾向です。
築20年の中古マンションでも人気
一昔前なら「築20年のマンションなんて…」と思われていたものですが、近年の築20年のマンションは新耐震基準で作られており耐震性にも安心感があります。
設備もバリアフリーや床暖房など快適な暮らしができるものが充実していますし、何より早い段階で建てられている分、立地がいいわけです。
最初からリノベーションをしているマンションを購入したい人もいますが、
と考えている人達も増えてきています。
壁紙やフローリングを張替えたり、水回りを変えたりすれば、築年数が経っているマンションでもまるで新築のように住むことができます。
日本人の「中古」に対する認識が変わり始めているので、たとえ築古のマンションであっても買い手は付きやすいといえるでしょう。
「築年数が経っていて売れない」とお考えの方も一度査定に出してみたら、予想以上の価格が付くなんてこともあるかもしれません。
関連記事→築20年のマンションは売却できる？ 資産価値と高く売るための方法
中古マンションを高く売却するための一番のコツは「複数の会社に査定を依頼すること」
築浅のマンションでも、築古のマンションであっても、2019年は最後の高値売却のチャンスとなるでしょう。
マンションの売却を検討している人がいれば、下記の記事で売却の流れを詳しく解説しているので参考にしてみてください。
関連記事→マンション売却の流れと手順ー現役不動産営業マンが教える「売る時の10のステップ」
また、最後にマンション売却を検討している人に、高値売却の一番のコツをお伝えしておきます。
それは、売却開始のタイミングで、複数の不動産会社に査定を依頼すること。
よく考えずに家の近くの不動産会社に売却を依頼したり、テレビCMでよく見る会社だからという理由だけで、1社に売却を絞り込んでしまう人がいます。
最初から1社だけに絞り込むことがなぜ危険かというと、気づかないうちに相場価格よりも安く売却してしまう可能性があるから。
不動産会社が行う査定は、会社によっても担当者によっても異なり、平気で数百万円単位の違いが生まれます。
つまり、1社だけの査定額はあてにならないということです。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、それぞれの査定額から相場価格が見えてきます。
「3000万円」という1社からの査定額では、高いのか安いのかは判断がつきません。
「3000万円」「3500万円」「3800万円」などの複数の査定額を比較することで、
という相場観をつかむことができるのです。
とてもシンプルな話ではあるのですが、1社だけに依頼をしてしまって、300～500万円もの大金を損している人はたくさんいます。
最近主流になってきている不動産一括査定サイトを活用すれば、複数社にまとめて査定の依頼ができるので便利です。
筆者のおすすめは日本初の不動産一括査定サイト「home4u」。
NTTデータグループが18年運営している日本で一番実績のある不動産一括査定サイトです。
プライバシーマークも取得していて個人情報の保護も徹底しているので、ぜひ利用してみてください。
都心のマンション高騰問題まとめ
近年は「新築マンションが売れなくて中古マンションに人気が集まっている」と反比例のような状態ですが、いつでも両者が相反するわけではありません。
ひとたび景気が悪化すれば、「新築でも中古でも不動産が売れない」ことにもなります。
そして日本の人口は減少しており、あり余る住宅に対して「家が売れない」時代がやってくることも予想ができます。
資産価値を考えて住み替えを考えている方、将来的にマンションを売って戸建に住もうとしている方にとっては、「今」が売り時なのは間違いないでしょう。
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