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マンションを売る時に必要な仲介手数料と税金などの売却費用
マンションの売却と聞いたら、「売ってお金が手に入るだけでしょう」と思われている方も少なくありません。
しかし、マンションの売却には仲介手数料や税金など費用も掛かります。
事前に掛かる費用をしっかり理解しておくことは、売却後の生活や新居を準備するためにも重要。特にローン残債がある場合は、売却金額から手数料や税金などの費用を引いた上でローンを完済できるかどうかが、マンション売却の可否にも関わってきます。
今回は、マンション売却に掛かる費用をご説明します。中には、マンションを売却することで戻ってくる費用もあります。売却金額に対して手元に残るお金がいくらになるかの目安がわかるはずです。ぜひ参考にしてください。
不動産会社へ支払う仲介手数料について
不動産の売却を不動産会社に依頼し、契約、引き渡しが無事に決まれば、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は成功報酬ですので、契約が決まらない限り支払う必要はありません。
法律では、上限が「売買代金×３％＋６万円」と定めており、基本的にはこの上限いっぱいで手数料を請求される場合が多いです。しかし、仲介手数料の下限は定められておりませんので、無料だとしても法律上問題はありません。
しかし、不動産会社はこの仲介手数料しか収入源はありませんので、基本的には無料ということはありません。
仲介手数料の支払時期は、契約時に50％、引き渡し時に50％支払うケースが多いですが、引き渡し時一括のケースもあります。これは不動産会社や金額によって、ケースバイケースで請求されることになります。
仲介手数料の片手と両手って？
不動産仲介には、片手成約と両手成約というものがあります。
- 片手成約・・・売主、買主のどちらか一方が他社の不動産会社による仲介である場合
- 両手成約・・・売主、買主共に１社による仲介
不動産会社としては、仲介手数料が片手成約の２倍もらえるわけですから、この両手成約を目指すことになります。中には、この両手成約を狙うがために、他の不動産会社に物件情報を漏らさない「囲いこみ」と呼ばれる売却法に徹する悪徳会社も存在します。
売主からの依頼以外で情報を他社に開示しないことは、売却の可能性を低くするだけですので、売主にとっては不利益でしかありません。両手成約は決していけないことではありませんが、自社の利益だけを考えるような不動産会社には売却を依頼したくはありませんよね。
しかし、なかなか「囲い込み」をしているか否かは素人ではわかりにくいもの。不動産会社が閲覧できる「レインズ」という流通機構にきちんと物件が登録されているか、確認してみましょう。レインズに物件が登録されていれば、どの不動産会社でも物件情報を閲覧することができるので、情報を開示しているということになります。
参考→レインズとは？一般人は見れない不動産業界流通網のアレコレ
不動産会社がレインズに登録していれば、レインズの登録証明書を発行してくれますので見せてもらうようにしましょう。
仲介手数料を割り引きや無料にしてくれる不動産会社はある？
仲介手数料の割引は怪しい？
不動産会社の報酬は、仲介手数料のみなのに仲介手数料を大幅に割り引きできるということは、買主から仲介手数料をもらう前提とも考えられます。上記でご説明した、物件情報を他社に開示しない「囲い込み」の売却法により、買主から必ず仲介手数料を得ようとしている可能性があるのです。
手数料半額や、手数料無料としている不動産会社は存在していますし、法律上も問題はありませんが注意が必要です。
割引をしてくれるケース
まっとうな会社でも仲介手数料の割り引をしてくれるケースはあります。同じ不動産会社で２度、３度と契約をしている場合は、再契約の特典として仲介手数料の割り引きをしている場合もあります。
また、媒介契約前、依頼する不動産会社を数社までに絞って決めかねている場合は、仲介手数料の割り引きを引き合いに交渉してくる不動産会社もあるでしょう。しかし、仲介手数料が安いからといって不動産会社を選ぶことは避けたほうがいいと言えます。
結果的に損をするケースも
仲介手数料を10万円割り引きしてくれるＡ社に依頼して、半年後に売却ができるとします。一方、Ｂ社の仲介手数料の割り引きはゼロでも、１ヵ月で売却できるとするならば、結果的にはＢ社に依頼した方がお得になると考えられます。
売れない期間もマンションには、維持費用が掛るのです。
この場合、Ａ社とＢ社は売却までの期間に５ヵ月の差があります。５ヵ月間の、管理費、修繕積立金、固定資産税などの費用を考えると、同じ金額で売れたとしても、Ｂ社に依頼した方が得になる場合が多いでしょう。
さらに、有能な不動産会社に依頼することで高額での売却ができれば、仲介手数料の割り引きに勝る費用対効果が見込めるでしょう。
確かに高額な仲介手数料を割り引きしてくれることはありがたいことではありますが、マンションを早期に、なるべく高額に売るという本質を忘れてはいけません。
仲介手数料は、売却のための必要経費
割り引きありきで不動産会社を選ぶのではなく、信頼できる不動産会社かしっかり見極めて決めることが、結果的に売主の利益となるでしょう。
参考→マンションを売る時の不動産会社の選び方ーおすすめ4つのポイント
仲介手数料以外にかかる税金などの売却費用について
仲介手数料以外に、マンション売却に掛る費用は以下のようなものです。
① 印紙税
売買契約をする際には、必ず印紙税がかかります。収入印紙を売買契約書に貼ることで納税を行います。ほとんどの不動産会社が売買時に印紙を用意してくれると思いますので、売主は費用を支払うことになります。
売買代金による印紙代は以下の通りです。なお、現段階では平成３０年３月３１日まで印紙税の軽減措置が取られておりますので、軽減後の税額を記載します。
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| 売買金額 | 印紙税 |
| 100〜500万円 | 1,000円 |
| 500〜1,000万円 | 5,000円 |
| 1,000〜5,000万円 | 10,000円 |
| 5,000万〜１億円 | 30,000円 |
| 1〜５億円 | 60,000円 |
② 登記に掛かる費用
マンションを売却する場合の登記費用には２つが考えられます。
１つはローンを完済した際にかかる、抵当権抹消の費用。もう１つは、住所変更の登記費用。
両者とも1,000円でできますが、司法書士に頼むのが一般的ですので、こちらの費用にプラスして２、３万円程度掛かることになるでしょう。
③ローンがある場合、完済することによる繰り上げ返済手数料
売却時にローン残債がある場合は、売却と同時にローンを完済することになります。この際、一括繰り上げ返済の手数料を金融機関に支払わなければなりません。
金融機関やローンの種類によって金額は異なりますが、数千円～３万円程の場合が多いでしょう。
参考→マンションを売る時にローン残高が残っているを売却する2つの方法
④所得税や住民税
マンションを売ったことによって得た利益を、「譲渡所得」と呼びます。この譲渡所得に、所得税と住民税が課せられることになります。
マイホームを売却した場合は、よほどの利益が出ない限り税金は掛からないと思って大丈夫です。譲渡所得は、以下の計算方法で算出されます。
譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）
簡単に言うと、マンションを売却した費用から、経年数に応じた資産としての価値低下分と、取得した金額、売却に掛った費用を引いた額が譲渡所得となります。
例えば、3,000万円で購入したマンションを、4,000万円で売却でき、手数料や資産価値の低下を加味しても、黒字に転じた場合、黒字額に対して税金が課せられるという事です。
マンションは築年数ごとに価値が落ちていくので、譲渡所得がプラスになることはそもそも少ない。また、マイホーム売却時には様々な軽減措置がありますので、税金が課せられることはよほどの利益が出た場合を除いてないと思って良いでしょう。
一方、マイホーム以外でも、相続したマンションなどを売却した場合は、条件を満たせば相続税が取得費に加算できますので、譲渡所得を下げることが可能です。譲渡所得がプラスとなった場合は、税理士などに相談することで、税金の正確な金額を知ることができます。
不動産会社によっては、税務相談を無料でおこなっている場合もありますから、あらかじめ税金に不安がある場合は、不動産会社を選ぶ時にこの点にも着目して選ばれると良いでしょう。
仲介手数料以外にかかる場合も！？広告費って何？
一般的には、不動産会社に支払う費用は、成功報酬としての仲介手数料のみです。契約しなければ支払わなくてよい費用となります。
しかし、売主の意思で追加の広告活動を依頼した場合は、広告費の請求をされる可能性があります。
基本的には多くの不動産会社は、会社負担で売却するマンションの広告活動をしてくれるものです。ろくに広告活動もしてくれず、売主負担でおこなわなければならない事態になるとしたら、不動産会社の変更も検討したほうがいいと言えるでしょう。
リフォーム修繕費用について
リフォームは必要？
リフォームによる修繕は、必ずしも必要ではありません。多額の費用を投じる大規模なリフォームは、特に慎重に行うべきです。
経年劣化による汚れや傷も、費用を掛けて修繕することで買い手の印象がよくなることは事実ですが、その費用を売却価格に上乗せすることは、基本的にできません。買い手からしてみれば、購入価格を上げてまで他人に修繕や清掃をしてもらうことを望んでいないからです。
もし、壁や床に穴が空いていたり、床に躓くような段差が生じているなど、生活に支障をきたす傷があるとすれば修繕は必要経費となりえますが、現状のまま売却するのが基本です。
しかし、内見の前には、ご自身の努力で落ちる汚れなどは徹底的に落とし、できるだけ綺麗な状態に清掃しましょう。
リフォームが必要な場合・・・
一方、売却活動を進める上で、内見が多いのにも関わらず購入者が現れない場合などは、室内の状態が原因であることも考えられます。このような際にはリフォームが必要になることもあります。
ただ、結果的にリフォームが必要になったとしても、売り出す前の段階で、独断で費用を掛けたリフォーム修繕をすることは、ご自身にとって不利益になりかねませんので避けた方が良いと言えます。
掛かる費用の目安は、部屋の大きさや依頼する業者にもよりますが、ハウスクリーニングでしたら数万円～２０万円程度、壁紙の張替えは１部屋５万円程度～、床の張替えは１部屋１０万円程度～となっています。
参考→マンションはリノベーション(改修)してから売る方がいい？
その他マンションを売る時に想定される費用
その他、マンションを売却することで掛かりうる費用は、引越し代やご新居に使われる費用が考えられます。
不動産会社の中には、引越し会社やインテリア店と提携していている会社もあり、割り引きをしてくれる可能性もありますので、必要があれば聞いてみるといいとでしょう。
費用がかかるだけではない！マンションを売ると戻ってくるお金
マンションを売却する時は、費用が掛かるだけではありません。お金がもらえるという訳ではありませんが、１度支払ったお金が戻ってくることもあるのです。
まずは、固定資産税、管理費用、修繕積立金の精算金です。
これらの費用は売却後の分も支払っている状態ですから、未経過分については、引渡し時や後日、買主から精算金として受領することができます。そして、火災保険料やローン保証料も、解約することで未経過分から手数料を引かれた金額が戻ってくることになります。
さらに、上記でご説明した譲渡所得ですが、マイナスになった場合は所得税から控除される可能性もあります。
利益が出た場合ではなくても、マンションを売却された年分の確定申告は忘れずにおこなうようにしましょう。
マンションを売る時にかかる仲介手数料や売却費用はいくら？まとめ
売却するには、必要となる費用があります。これらの費用の中には、考えようによっては節約できるものもあります。
しかし、マンションを少しでも早く、少しでも高く売ることが、売主にとっては最大の節約となるのです。
少しでも好条件で売却するには、不動産会社の選定が重要になります。
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