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もくじ
ローン残債があるマンションを売ることはできる？
マンションの売却を考えている方の中には、まだローンの残債がある人も多いでしょう。
現時点でローン残債がある方もマンションの売却をすることは可能ですが、売却前、もしくは売却と同時に、ローンを完済することが、基本的には必要です。
ローン残債があるということは、マンションに「抵当権」が設定されているということ。
この抵当権を外さなければ、基本的に売却はできません。
では、この抵当権とはなんなのか、また売却金額を投じてもローンを完済できない方の売却方法などを、今回はご説明していきます。
不動産を早く高く売るために一番大切なポイントは不動産会社選びです
住宅ローンが残っているマンションを売却するのではあれば、できるだけ高く売却して住宅ローン残債以上で売りたいですよね。
そんな時には、最近主流になっている不動産一括査定サイトをうまく活用しましょう。
一昔前までは自分の足で不動産会社を回らなければ知り得なかった情報も、今ではネットで簡単に調べることができ、査定依頼を複数社にまとめて依頼してくれます。
複数社から査定結果をもらい、やり取りを進めていく中で、より信頼できて不動産会社・担当者を選ぶことができます。
そんな便利な不動産一括査定サイトを日本で最初に始めたのが、NTTデータグループが運営するHOME4Uです。
運営歴は18年を数え、事前の審査に通過した優良不動産会社1300社とのみ提携しています。
つまり、不動産会社を自分で1から探すよりも、不動産一括査定サイトを活用したほうが信頼できる不動産会社に出会う確率が高まるわけです。
中小企業や大手不動産業者とバランスよく提携しているので、これから売却を開始する人はぜひ参考にしてみてください。
HOME4U以外の一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事を参考にしてみてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
ローンについて理解するために避けて通れない「抵当権」とは？
ローンを組むときには、金融機関から購入代金を借り入れますね。
この時、金融機関にお金を借りる代わりに、購入するマンションを担保に入れることとなります。
金融機関は、ローン返済が一定期間滞った場合には、担保とされているマンションを強制的に競売に掛け、売却する権利を有します。
この権利が「抵当権」と呼ばれるものです。この抵当権は、ローンを完済しなければ基本的には抹消できません。
ローン残債がある場合には、この抵当権がマンションに付いていることになります。
抵当権付きのままでは売却することができませんから、売却するには基本的にローンを完済しなければならないのです。
厳密に言うと、抵当権付きの物件を売却することは可能ですが、担保に入れられた物件を買う人は常識的に考れば、いないですよね。
ローン残債があるマンションを売る方法
売却を考えている時点でローンの残債がある場合にも、マンションを売却することは可能です。方法は以下の２つがあります。
① 売却したお金でローンの残責を完済する
当然ながら、ローンを完済できれば抵当権を抹消することができますから、売却は可能です。
自己資金でローン完済することは難しい場合は、売却金額を返済にあてることもできます。
② マンション買い替えローンを利用する
基本的にはローンを完済しなければ、抵当権は抹消できません。
しかし、「住み替え（買い替え）ローン」を新たに組むことで、既存の抵当権を抹消することができます。
買い替えローンとは、残債があるマンションを売却し、新たな居住用物件を購入する際、購入する物件のローンと既存の残債をまとめることができるのです。
例えば、残債が500万円のマンションから2,000万円のマンションに買い替えをするとします。
本来ならば、500万円の残債を完済しなければ売却はできません。
しかし、買い替えローンを使って買い替え先のマンションを購入すると、残債500万円＋新たなマンションのローン2,000万円で2,500万円のローンを組むことが可能です。
残債をまとめる事で、既存のマンションの抵当権は抹消されますので、売却が可能となるわけです。
ただ、ローン残債が増えることになりますから、ローンの審査基準は一般的な住宅ローンに比べて厳しい傾向があります。
マンションを売ることができないケース
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自己資金でローンを完済することができず、売却金額もローン残債に及ばない、そして一般的なローンよりも審査基準が厳しい買い替えローンの審査も通らない…。
こんな時は、残念ながらマンションを売却することができません。
売却できない上にローンの返済が困難になった場合はどうしたらよいのでしょうか。
基本的にローンの返済が滞ると、上記で説明した抵当権を金融機関が行使し、強制的に競売に掛けることになります。
しかし、競売に掛けられると売却金額は、相場価格のおよそ６割前後。
金融機関にとっても、競売に掛けるのはローン残債を回収できないことからあまりしたくないことです。
このような時によくおこなわれるのが、「任意売却」という売却方法です。
任意売却とは、金融機関の承諾を得てローンを完済せずとも売却することができる方法です。
任意売却で売却すると相場価格に近い額での成約も見込めますから、競売に掛けることと比べると金融機関にとっても有益であると考えられます。
もし、マンションを売却することが難しく、ローン返済にも困ってしまったら、早めに金融機関に相談してみましょう。
関連記事→ローンが払えない！ 任意売却でマンションを売るのが最善という理由
ローン残債ありのマンションを売却する際の2つの注意点
ここからは、住宅ローンが残っているマンションを売却する際に、気を付けてほしい2つのポイントを説明しておきます。
①マンションの売却に伴ってかかる費用がある
マンションの売却は、売却代金が入ってくるだけでなく、諸費用が懐からでていきます。
マンションを査定してもらった金額と、残っている住宅ローンの金額を調べた際に、ローンを完済できそうかどうか微妙な場合があるはずです。
例えば、マンションの査定額は3000万円で、住宅ローンの残債が3000万円だった場合、売却代金次第で完済できるかどうか変わりますよね。
明らかにマンションの査定額がローンを上回っていたり、ローンが査定額を明らかに上回っている場合はわかりやすいです。
しかし、売却代金次第では完済できない場合、1点気をつけてほしいことがあります。
それは、マンション売却はお金が入るだけでなく、費用として出ていくお金もあるということ。
たとえ、3000万円のローンが残っているマンションを3000万円で売れたとしても、別で諸経費を賄わなければいけません。
（売却時にかかる費用については、マンションを売る時にかかる仲介手数料や売却費用はいくら？の記事を見てください。）
また、不動産の売却に伴う最も大きな費用は「仲介手数料」です。
仲介手数料は、売買代金×3％＋6万円なので、3000万円であれば96万円、5000万円であれば156万円にも上ります。
ローン残債の金額だけでなく、諸費用の金額も踏まえた上で、余裕を持った返済計画を立てるようにしましょう。
②売買契約の後は銀行に事前に連絡を入れておく
住宅ローンが残っているマンションを売る場合は、売却時にローンを一括で返済します。
買い主との売買契約が決まった後に、引き渡しの1か月前をめどに銀行に連絡を入れておきましょう。
なぜなら、住宅ローンを一括で返済するための準備を事前にしておかなければいけないから。
銀行によって金額は違いますが、住宅ローンを一括で返済するに伴って、数万円程度の手数料がかかることも覚えておいて下さい。
マンションを少しでも高く売るために不動産一括査定サイトを活用しましょう
マンションを少しでも高く売却して住宅ローンを完済するためには、不動産一括査定サイトを活用して複数の不動産会社を比較しましょう。
ローン残債がある場合は特に、少しでも高額で売却することが必要になります。
高額な売却を目指すには、不動産会社を比較することは必須です。
不動産会社の査定には、会社によって数百万円の開きが生じることもあります。
もし2,000万円のローン残債があり自己資金もない場合、Ａ社の査定は1,900万円で「売却は難しい」と言われても、Ｂ社の査定は2,200万円で「売却が可能です」と言われる可能性が十分考えられます。
もちろん、100％査定額で売れるということはありませんが、会社によって査定額にこれだけの差がでるのは決して珍しいことではありません。
そして、信頼できる不動産会社であれば、自分の会社に任せてもらえればこの価格で売れるという根拠のもと、査定額を算出してくれます。
日本初の不動産一括査定サイト「HOME4U」は、事前に審査をした優良の不動産会社に絞って、一括で査定依頼することができます。
自宅やスマホで、わずか数分で簡単に入力ができますから、面倒くさがらず、ぜひ複数の会社の査定額や見解を聞いてみましょう。
HOME4U以外の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
ローン残高が残っているマンションを売却する2つの方法まとめ
ローンを自己資金で完済できない方も、売却する方法はあります。
しかし、その場合は、売却金額が売却の可否を左右するでしょう。
もし、売却金額を投じても返済ができない場合には、買い替えをしてローンを組み換え、まとめる方法をご紹介しました。
さらに、これらの方法でも売却ができず、ローン返済が困難になってしまった場合は、最終手段として、任意売却を検討してみてください。
いずれの場合も、不動産会社による段取りや助言が重要になります。
依頼する不動産会社を決めるのも、売却方法を決めるのもご自身の判断です。
信頼できる不動産会社をパートナーとし、ローン残債があるマンションを賢く売却しましょう。
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