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もくじ
築30年のマンションの資産価値と高く売るポイント
バブル時代に建てられたマンションの多くが老朽化を迎え、築古物件が増えてきています。
築30年ともなると、タダ同然でしか売れないのではないか？と懸念されて売却に踏み切れない人もいるでしょう。
しかし、安心してください！築30年のマンションでもまだまだ十分需要がありますし、売ることは可能です。
証拠として、東日本不動産流通機構が発表しているデータを紹介します。
2つあるグラフの内上の表を見てみてください。
2017年時点で、首都圏の中古マンション成約件数全体の内、25.0%もの割合で築31年以上の物件が成約していることが分かります。
中古マンション売買の4分の1が31年以上の築古物件ですから、築30年のマンションでも全く問題なく売却可能です。
とはいえ、築浅のマンションと比べて売りにくいことは間違いありませんし、ポイントを押さえていないと相場より安売りしてしまう可能性もあります。
今回の記事では築30年マンションを高く売るポイントを、現役の不動産営業マンの筆者が解説するので、ぜひ参考にしてみてくださいね。
先に結論として、築古マンションを売却する上で最も重要なキモをお伝えしておきましょう。
それは、『必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（特に築古のマンションは安く査定される傾向があるので、絶対に1社だけの査定額を真に受けないようにしてください。）
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは築30年のマンションの売却に悩んでいる方のために、相場と売る時のポイントをご説明していきます。
築３０年のマンションには資産価値はほぼない？
残念ながら、築30年のマンションには、建物としての価値はあまりないと言わざるを得ません。
しかし、マンションというのは土地も所有しているので、価値が全くないということはありえないのです。
また築30年とはいえ、マンションは鉄筋や鉄骨造で作られています。
メンテナンスをしっかりとすれば、築30年のマンションでもまだまだ十分に住むことができます。
それに加え、駅前や学校に近いなど立地が良く、管理が行き届いているマンションであれば、さらに価値は高くなります
築30年のマンションができた当時、日本はバブル経済。
贅沢な場所に贅沢な造りで建てられているマンションも多く、都心部のマンションはビンテージマンションとも呼ばれ、大変人気があります。
一般的に、この築年数のマンションは、立地や造りが優れているものが多い傾向にあります。
また近年は、自分好みの部屋を作りたいリノベーション好きな方も増えています。
このような人たちは、購入後に壁紙も床材に自由に張り替るため、購入時の汚れや古さは気にならないのです。
そして、築年数より、立地、広さ、お子様の学区内などを優先して探されている方にとっては、築30年のマンションは値段もお手頃で、大変魅力のある物件であるでしょう。
築30年以上経っているから、と諦めるのはまだまだ早いのです。
築30年は資産価値の下落幅が小さくなるメリットもある
再度、東日本不動産流通機構が公表している「中古マンションの築年帯別平均価格」のデータを見て下さい。
築30年までは、一定間隔で資産価値が下落していますよね？
ただ、築30年を過ぎたあたりから、下落率が緩やかな横ばいになっているのに気づくはずです。
つまり、築30年以降のマンションは資産価値が下がりにくい特性があるということ。
買い手にとっては、購入して暫くして売却しても、購入時と大きく変わらない額での売却が出来る点がメリットです。
築３０年のマンションの耐震性‐地震とか大丈夫？
マンションを購入する側の立場に立つと、耐震基準を満たしているマンションかどうかは非常に重要なポイントです。
2019年時点で築30年以内のマンションであれば、1981年に改正された新耐震基準が採用されて建てられているので、大きな地震にも耐えられる造りになっています。
『新耐震基準なのか否か』でマンションを探している人もたくさんいるので、その点は自信をもって売却に臨むことができるでしょう。
ただ、耐震基築30年以上のマンションについては、1981年より以前に建てられたのか、それ以降に建てられたのか把握しておくことをおすすめします。
また、新耐震基準でなかった場合でも、耐震補強工事などが行われていれば、構造上耐震力は保証されていることになります。
自分のマンションは基準を満たしているのかどうか分からない方は、管理会社などに問い合わせることで確認することができます。
また、売却を依頼する不動産会社でも、この点は調べることが出来るので安心して大丈夫です。
築30年のマンションを賃貸にだすという方法はあり？
もし、築30年のマンションを賃貸に出す事を検討しているなら、次の3つの理由から、賃貸ではなく売却することをオススメします。
- 住宅ローンの返済中はそもそも賃貸に出せない
- 赤字経営になるリスクが高い
- 売りたくなった時に売れないリスク
それぞれ解説していきます。
①住宅ローンの返済が終わっていない場合はそもそも賃貸に出せない
築30年であれば、まだ住宅ローンを完済できていない人も一部いるのではないでしょうか？
注意して欲しいのですが、住宅ローン返済中の家は、原則人に貸し出すことはできません。
住宅ローンは、あくまでもローンの借り手本人が居住することを前提として金利や返済期間を設定しています。
人に貸し出す場合は「アパートローン」など、より融資条件が厳しくなるローンを組まなければいけません。
銀行に無断で住宅ローン返済中の家を貸し出してしまうと、契約違反として一括返済を求められることがあるので注意して下さい。
（※一時的な転勤等の期間中は、銀行の許可を得た上で賃貸にだせるケースがあります。）
特別な事情があって、どうしても賃貸に出したい人は、
- 住宅ローンを一括で返済しておく
- 賃貸用のローンに借り換える
- 銀行に相談をして許可をもらう
のいずれかを実施した上で、賃貸に出すようにしましょう。
②赤字経営になるリスクが高い
ここからは、問題なく賃貸に出せるマンションを保有している前提で話を進めます。
賃貸収入で、マンションの固定資産税、管理費、修繕積立金などの維持費をまかなえるとは限りません。
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築30年のマンションとなると築浅物件より、家賃を下げないと入居者は入りませんし、そもそも入居者が入るという保証もありません。
空室リスク以外にも、家賃滞納リスクや災害のリスクも考えておかなければいけません。
入退去時には修繕費などのコストもかかりますし、入居付けを行うための不動産会社へ仲介手数料なども必要になります。
③売りたくなった時に売れないリスク
一度入居者が入ると、なかなか退去してもらうのが難しくなります。
貸し出している間に売却をしたくなっても、家主の都合ではなかなか居住者を退去させられないのが、賃貸借契約というものです。
期間を決めて貸し出す「定期借家契約」を結ぶことも可能ですが、定期借家契約は借り主に敬遠される傾向があります。
築古である上にさらに家賃を下げるとなると、収益性はより悪くなってしまうでしょう。
オーナーチェンジ物件といって、入居者がいる状況でもマンションを売却することは可能です。
ただし、賃貸用（投資用）マンションとして売りに出す場合と、居住用マンションとして売りに出すより安くなってしまうデメリットもあります。
将来的に売却する可能性があるのであれば、賃貸に出すことは足かせになってしまケースが多いです。
参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい？メリットデメリットから比較！
築30年のマンションの固定資産税はどれくらい？
固定資産税とは、土地と建物を所有している場合に課せられる税金です。
マンションの場合、一見建物のみの所有のように見えますが、マンションの建っている土地の所有権も保有していることになります。
マンションに建っている土地は、各部屋の広さなどの持分に応じて、所有者に細分されています。
土地の固定資産税は、地価などによって上下するものですが、建物の固定資産税は一般的に築年数とともに減っていくものです。
ですから、マンション自体の固定資産税は、大きな地価の高騰などなければ、基本的に築年数とともに下がっていくものです。
築30年のマンションともなれば、周辺の同じ広さの新築マンションや築浅マンションに比べるとかなり安く抑えられます。
買い手にとっては毎年払っていく費用ですから、その点は魅力となるでしょう。
一方、所有者からすれば、いくら古くなっても掛かり続ける固定資産税です。
固定資産税を治める義務から脱却するには、当然ながら売却する方法しかありません。
2019年はマンションの絶好の売り時です
築30年のマンションを、賃貸に出したり空き家の状態にしておくのは、リスクがあったり維持費用がかかりメリットがほとんどありません。
しかし、2019年の今はマンションの絶好の売り時が続いています。
東日本不動産流通機構が発表しているデータの、「首都圏の中古マンションの成約価格の推移」を見てください。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2018年）｜東日本不動産流通機構
東京オリンピックの開催が決まった2013年ごろから、右肩上がりに成約価格が上昇しているのが分かります。
表は2018年のデータで終わっていますが、2019年現在も高止まりを続けている状態です。
また日銀の金融緩和によって、住宅ローン金利も過去最低水準を推移しており、買い手側にとってもメリットが大きいのが2019年です。
しかし、このオリンピック景気はいつまで続くか分かりません。
２０２０年問題とは？ーマンション大暴落が予想される5つの理由の記事にも書きましたが、2020年前後に不動産市況にマイナスの影響を与える要因がいくつも控えています。
また大前提として、日本は急速に少子高齢化が進んでいます。
今後はいよいよ東京でも人口減少が始まっていくので、日本全体の不動産の需要は今後絶対的に減少していきます。
日本の歴史から見ても大きな転換点を迎えている2019年は、不動産を高値売却できる最後のチャンスであると言っても過言ではありません。
少しでも売却を検討しているのであれば、2019年の内に売却を開始してしまうことを強くお勧めします。
築30年マンションを少しでも高く売るための3つのポイント
最後に、築30年のマンションを少しでも高く売るためのポイントをお伝えしておきます。
ポイントは大きく分けて3つ。
- 最低限のリフォーム・修繕にとどめる
- インスペクションを実施する
- 複数の不動産会社への査定
それぞれ解説していきますね。
①最低限のリフォーム・修繕にとどめる
築30年のマンションになると、ところどころ壊れている設備があったり、汚れが目立つ箇所があるはず。
ただし、修繕やリフォームの実施は最低限にとどめるようにしましょう。
「築古のマンションだから売れないのでは」と思い込んで、大規模なリフォーム・リノベーションを実施してから売ろうとする人がいますがやめましょう。
300万円のリフォーム・リノベーションを実施したところで、かかった費用以上に高値で売れる保証はどこにもありません。
お金も時間もかかったのに、結局普通に売った方が手残りが多かったとなれば、本末転倒です。
明らかに購入希望者の印象を損ねるような箇所があれば、最低限修繕や業者のクリーニングを入れることで対処して下さい。
築古のマンション売却のポイントは、「良く見せる」よりも「悪く見せない」ことが大切だと覚えておきましょう。
②インスペクションを実施する
築古の中古マンションを購入する人は、「購入してから問題や欠陥が見つかるのではないか」と不安に思っています。
言い換えれば、「購入してから問題や欠陥が見つかることはない」と分かれば、築古の中古マンションでも購入しやすくなるのです。
具体的な方法として、住宅診断士にマンションの状況をチェックしてもらう「ホームインスペクション」を依頼してみてください。
本来は購入者側が実施することが多いのですが、売り主であるあなたが率先してホームインスペクションを依頼をしておくことで、購入希望者の安心感と信頼感を勝ち取れます。
ホームインスペクションの依頼は5～10万円程度で済むので、早く高く売却できることを考えれば安くつくはずですよ。
③複数の不動産会社への査定
築古のマンション売却で最も重要なポイントを一つだけ絞って欲しいと言われたら、私は「複数の不動産会社に査定を依頼すること」を挙げます。
冒頭でもお伝えした通りですが、不動産会社が行う査定は会社によって異なっており、1社だけの査定額を信じて売却を始めるのは本当に危険です。
例えば5社に査定を依頼したとして、
「A社＝2800万円」「B社＝3300万円」「C社＝3500万円」「D社＝3000万円」「E社＝3150万円」
という結果が出たとしましょう。
5社の査定額を平均すると3150万円ですから、購入希望者からの価格交渉を見据えて「3200万円」程度で売りに出そうだと合理的な判断ができます。
しかし、上記のA社にだけ査定を依頼していたとしたらどうでしょう。
「プロが言うのだから間違いない」と信じ込んで2800万円で売りに出したとすると、5社に査定を依頼した場合と比べて400万円も差があります。
本来なら3200万円でも買い手がついた可能性のあるマンションを2800万円で売り、400万円も大損してしまう。
こういった人は本当に多いので、十分気を付けてください。
冒頭でも紹介した不動産一括査定サイトを活用すれば、スマホやPCから3分ほどで複数社に査定の依頼をかけられます。
日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uは、運営歴18年の実績と信頼があるのでおすすめです。
事前に審査を通過した1300社としか提携していないので、悪徳業者に依頼してしまうリスクも回避できますよ。
他の不動産一括査定サイトについても知りたい人は、下記の記事でまとめているので、参考にしてください。
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
築30年のマンションを売却する！資産価値と高く売る方法まとめ
築30年のマンションを売却するポイントと、今、売却するのがお勧めである理由を説明してきました。
しかし、「そうは言ってもマンション売却ってどうすればいいのかわからない」という方には、まず不動産会社に査定依頼をされることをお勧めします。
築30年程のマンションになりますと、不動産会社によって査定内容にばらつきがでる場合が多いので、複数の不動産会社に査定を依頼されるのがいいでしょう。
参考→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
いくら築30年のマンションといっても、まだまだこれから人が住めるマンションです。
特定の方には、大変魅力的であるといっても過言ではありません。
ですが、築年数が古くなるにつれ資産価値は低くなるのは間違いありません。
そして買い手もどんどんと少なくなっていきます。
1番最悪なのが、マンションの買い手が付かず、固定資産税や管理費だけを払い続けなければならないという悪夢です。
日本では不動産の放棄は出来ないので、所有している限り永久に税金はかかり続けます。
築30年程度であればまだ間に合います。少しでも高額で売却できるよう、不動産会社選びから始めてみてください。
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